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防災與都市更新

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財團法人都市更新研究發展基金會 丁致成執行長
2014/2/14 臺北市政府研考會演講

Published in: Government & Nonprofit
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防災與都市更新

  1. 1. 防災與都市更新 臺北市政府研考會講題 財團法人都市更新研究發展基金會 執行長 丁致成 2017/2/14
  2. 2.  前言  台灣的都市更新與防災 1. 國內常見的災害 2. 都市更新能為防災帶來什麼  借鏡日本的經驗 1. 日本都市更新發展架構 2. 日本東京都區域危險度調查 3. 東京都案例  未來應對的策略 1. 第一支箭:危險度調查 2. 第二支箭:重啟臨門方案 3. 第三支箭:導入專責機構  結語 簡報大綱
  3. 3. 台灣真的不需要 都市更新嗎? 2012年4月28日台北鄭州路大火,3死2傷
  4. 4. 都市更新條例真的 是惡法嗎? 1999年9月21日集集大地震,2,415人死亡,29人失蹤,11,305人受傷,51,711間房屋全倒, 53,768間房屋半倒。<圖為大里市金巴黎社區)
  5. 5. 2003年8月31日 蘆洲大囍社區大火,16人死亡,68人傷 都更對公共環境 沒有利益?
  6. 6. 思考……  面臨諸多都市環境災難,都市更新才有辦法 從建築本體、內外環境設計、動線規劃等, 一一務實解決  都市更新真正的原因,是為了我們的環境、 都市、經濟、社會的永續發展  都市更新是回到市中心,不再擴張,真正的 永續發展
  7. 7. 台灣的都市更新與防災
  8. 8. 我們處在的環境  196國家中台灣列全球第4,曝險程度為極高風險  全球僅有5%的國家有3種複合性災害,但臺灣73%的土地就面臨3種 以上天然災害的威脅 2011年自然災害風險圖譜 極高風險 高度風險 中度風險 低度風險 尚無資料 台灣 (資料來源:英國風險管理顧問公司,http://maplecroft.com/)
  9. 9. 國內常見的災害類型  人為因素災害  海砂屋  輻射屋  窄巷  火災  違建  天然因素災害  地震  風災  水患  土壤液化
  10. 10. 八成火災多發生於1-5層建築 資料來源:內政部消防署網站(註:103年後未依樓層統計)
  11. 11. 窄巷阻救災 6都竟有4582條
  12. 12. 民國70-80年代為海砂屋大量  起源  台灣經濟起飛,房地產景氣熱絡, 國內河砂原料供不應求  於建築預拌混凝土當中混入未經處 理過的海砂  鹽在水中溶解成氯離子,混拌成混凝土包覆住鋼筋,造成電 化學反應,使鋼筋容易腐蝕,不但較易折斷,水泥也會剝落, 嚴重影響建築物的結構安全  法規制定  87年6月後,對新成屋預拌混凝土的氯離子含量和耐久性能 技術指標做出明確規定,超標者無法取得建造執照  定義:氯離子含量超過0.3公斤/每1立方公尺
  13. 13. 北市列管海砂屋53件2594戶  海砂屋必須由實施者去檢測後才會通報建管處 去列管,因此實際數量恐比現在列管的多  光是民國70年至75年所興建國宅就有51處
  14. 14. 無形威脅輻射屋  輻射屋全台189處、300多棟、1,661戶, 曾經設籍居民約13,300人,現在還住在 裡面有3,600人  建造年份多為民國71~73年,其使用執照 核發日期為71~75年 資料來源: 2016年1月23日 中國時報 仍有202戶 未完成偵測
  15. 15. 違章建築加速釀災  常見違建情形  頂樓加蓋  占用防火間隔  占用防火巷  占用騎樓  占用法定空地  占用開放空間  最常使用之建材即為輕型鋼結構,俗稱鐵皮屋,一 旦發生火災往往急速釀禍  火勢10分鐘以上,火場溫度即可達到600度以上高溫  鋼材在高溫600度時,強度會降低50%,造成建築物瞬 間崩塌慘劇
  16. 16. 建物老化危機 居住環境不佳  台灣30年以上老舊公寓住宅約 15萬棟,總計達100多萬戶, 大台北近10萬棟 ►104年底全國住宅平均屋齡為 28.29年 ►臺北市平均住宅屋齡為31.53年 ►臺北市住宅逾30年尚有542,304 戶(約61.26%) ►後續每年將增加1.2萬戶需更新 資料來源:內政部統計
  17. 17.  第6條:優先劃定為更新地區 ►建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足, 有妨害公共安全之虞 ►建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築 物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共 交通或公共安全  第7條:迅行劃定更新地區 ►因戰爭、地震、火災、水災、風災或其他重 大事變遭受損壞 ►為避免重大災害之發生 都更條例立法目的就是防災  第1條:為促進都市土地有計畫之再開發利用,復甦都 市機能,改善居住環境,增進公共利益,特制定本條例。 都更 救災 減災 防災
  18. 18. 為什麼都市更新可以防災  都市計畫未更動下,即可有效提升環境品 質 建物密集 巷弄狹窄 苦無車位 協助開闢 計畫道路 留設人行 步道 集中開放 空間 缺乏開放 空間 磚造建材 結構堪憂 防火建材 耐震結構 停車 內部化
  19. 19. 協助開闢計畫道路 停車位內部化 大面積開放空間 完整人行步道/騎樓 抗震建築物 防火建築物 留設基地內通道 節能減碳綠建築 設置街角廣場 都更是防災最務實的方法 提供公益設施 無障礙/通用設計空間規劃 窄巷 火災 海砂屋 輻射屋 違建 地震 風災 智慧建築 交通 開放 空間 建物
  20. 20. 高品質的住宅  結構耐震安全係數的提昇  無海砂、無幅射鋼筋  消防逃生設備、衛生避免群聚感染  電梯、停車空間、無障礙環境  較大棟距、更好的採光通風  綠建築、智慧建築、節能減碳  保全系統、整齊的外觀、無鐵窗  健全的社區管理組織 註:太平洋之森案,本會協助,施工中
  21. 21. 開闢消防通道 計畫巷道4M 潮州街3巷4弄,原都市計畫巷道寬度4公尺,不符消防通道8M規定 中正史坦威更新案提供4M順平人行步道,補足8M,並單向禁止停車,無障礙物。 人行步道4M 中 正 史 坦 威 更 新 案
  22. 22. 防災巷道開闢 大同區大同世界更新(敦煌路88巷) 文山區雅景花園更新案(三福街9巷) 中山區建北大樓/松江敦華 (建國北路二段226巷)
  23. 23. 密集窳陋建物→ 防火抗震建物+公園 台北市中山區雙橡園都市更新案
  24. 24. 大同區涼州街更新前
  25. 25. 大同區涼州街首善更新後 原住戶回住8成並引入年輕住戶
  26. 26. 提供文化、社區公益設施 中正區史坦威更新事業捐贈台北市政府客家影音活動中心186坪+5車位+2320萬
  27. 27. 「大同世界愛鄰分享之家」,於2010/7/31正式開幕
  28. 28. 北部更新案提供公益/公共設施統計 縣市別 捐贈公益設施 開闢計畫道路 開闢公共設施 處數 面積 (㎡) 面積(公 頃) 工程費用( 億元) 捐贈用地成本( 億元) 處數 面積(㎡) 臺北市 21 12,383 2.26 0.92 11.83 5 7,770 新北市 9 6,252 0.59 0.26 0.01 6 4,820 基隆市 0 - 0.04 0.02 0.15 - - 總計 30 18,635 2.89 1.21 11.99 11 12,591 公益設施包括:文康設施、消防隊、社區遊憩設施、 客家文化中心、視聽教室、電腦教室及會議室、多功能交誼室、 健身房、市場活動中心、公車候車亭、圖書閱覽室、綜合性設施 公共設施包括:公園、綠地、遊戲場、廣場、公園管理維護等 北部更新事業共提供人行步道83,067平方公尺, 解決安置違章佔用戶1,546戶
  29. 29. 借鏡日本的經驗
  30. 30. 日本都市更新源起:防災
  31. 31. 日本都市更新:立法源起  昭和44年(1969年),都市再開發法將「市街地改造法」與 「防災建築街區造成法」二法合併  「市街地改造法」是指對以公共設施(車站前廣場.街道等)的 整理為主要目的之市街地改造事業  「防災建築街區造成法」是指對以土地所有者等的權利者為 主的促進不燃防災建築物之建設為目的之「防災建築街區造 成事業」  市街地再開發事業是採用:將既成市街地一體性、綜合性 整理為目的,土地區劃整理法的立體換地之想法發展成為 所謂「權利變換」的新權利調整手法
  32. 32. 日本都市防災制度〈東京為例〉  1975年,依據「震災預防條例」進行地域危險度調查  1995年阪神、淡路震災教訓為近代日本都市防災刺激  1996年頒布「防災都市發展推進計劃」,主要考量:  延燒遮斷帶、緊急輸送道路指定與完善  避難場所的規劃與確保  安全優質的街區形成(防火、耐震等)  「地域危險度測定調查」制度建立與革新  調查作為區位及急迫性指認的主要工具  指認並公開最危險急迫的84個町丁目(共5133個)
  33. 33. 東京都市防災推進策略 防災都市 改造計畫 建築物安 全性改善 建築物耐 震化 總合治水 對策 避難場 所・避難 道路 復舊與復 興對策 木造住宅 密集地域 地域危險 度調查 區位及急迫性指認 已受災房 屋列管公 告與輔導 具體作法 公共 工程 街道道路整備 公園綠地整備 各種都市基盤整備等 都市 更新 再開發促進區域誘導 防災地區計畫誘導 沿道地區計畫等誘導 建物 重建 市街地綜合整備輔導補助 優良建築物整備輔導補助 等 政策面向
  34. 34. 地域危險度調查  常態化每五年檢討公告(現已第7回)  設置常設的測定調查委員會審 定  以町丁目為最小單位進行測度  作為各都市計畫的區位指定依 據 (ex都市再開發方針、防災地區計畫等) 危險性高危險性低 劃分五種等級 註:丁目相當於台灣的里
  35. 35. 危險度分析流程  先將建物、地盤分類  進行調查  評定危險度  加上災害時活動困難 度考量  各種因子交叉分析  得出災害時活動困難 度之總合危險度 建物分類 建物倒壞(耐震性) 調查 火災發生及延 燒程度調查 總合危險度 火災危險度建物倒壞危險度 災害時活動困難度 災害時活動困難與 倒壞危險交叉分析 災害時活動困難與 火災危險交叉分析 災害時活動困難度之 總合危險度 地盤分類
  36. 36. 考慮災害時活動困難度之綜合危險度 東京最危險的地區 墨田區
  37. 37. 都市再開發方針  主要計畫層級的法定計畫  劃定更新分區並規劃管制、誘 導及推進措施:  1號市街地:有更新必要之區域  2號市街地:有更新必要之區域, 且 規劃「整備或開發概要計畫」: • 更新整備目標、用途、密度相關方針 • 土地利用計畫概要 • 建物、都市及地區設施整備方針 • 政府與民間角色、促進更新條件與整備措施 誘導地區:有更新必要之區域,並鼓勵民間進行更新之地區
  38. 38. 東京都市再開發方針分區圖 墨田區 再開發促進地區 都市計畫區域 市街化區域 1號市街地 再開發促進地區 誘導地區 圖例
  39. 39. 透過危險度調查指認出墨田區  墨田是東京典型老社區,共被指定11個等級5危險度丁目  再開發方針指全區皆必要更新,共9處再開發促進區域 綜合危險度 再開發分區
  40. 40. 隅 田 川 荒 川 以墨田區為例  白鬚東地區  大型公共住宅開發  防災公園設置  京島周邊地區  老舊住宅地區更新事業 典範  曳舟站周邊地區  結合捷運場站周邊開發 1 2 3
  41. 41. -41- 白鬚東地區概述  第一種市街地再開發事業 (權利變換)  施行者:東京都  面積:約27.6公頃  1969年發起  1982年3月建設完成
  42. 42. -42- 白鬚東地區規劃配置  完全以防災功能導向設計,分為三區開發  考量水災及火災特性之空間設計  為墨田區北側地區設置大型避難場所
  43. 43. -43- 整體鳥瞰  更新後18棟  地上13層  6500人  1600戶  城市防火牆
  44. 44. -44- 水槍 屋頂巨大黃色儲水罐(供給水槍) 各項防災措施 防火閘門
  45. 45. -45- 快門及走廊 綠色防火捲簾 (與火災警報器連動) 防災倉庫
  46. 46. -46- 鐵製防火門
  47. 47. 京島地區概述  面積:約25.5公頃 (京島二、三町目)  1983年東京都選定 京島地區推動「住 環境整備示範事業」  1990年實施主體由 東京都轉交墨田區 公所
  48. 48. 計畫概要  更新前情況 多為1920年興建之木造住宅 及小型工場 巷道多為4M以下寬度 不利都市防災觀點來看,有必 要進行都市更新 地權者眾多,高齡化,30年 人口流失40% 缺乏投資誘因,不適權利變換  主導者:墨田區公所成立街 區再造公社(財團法人)
  49. 49. 幹線道路地區 老朽住宅混合地區 老朽住宅密集地區 主要生活道路地區 商店街地區 幹線道路 步行者優先道路 車行道路 京島地區現況 概要圖
  50. 50. 京島地區市街地再造事業執行情況 京島三丁目地區 防災街區改造事業 社區住宅(供交換、安置) 墨田區補助整備住宅 密集住宅市街地整備 既有計畫道路 主要生活道路(已整備) 主要生活道路(未整備) 雨水儲水槽 口袋公園
  51. 51. 口袋公園 汲水口及口袋公園
  52. 52. 逐步拓寬道路
  53. 53. 交換(安置)住宅
  54. 54. 徒步商店街 已取得土地暫設停車場 已取得土地暫設停車場 土地活化使用
  55. 55. 京島三丁目地區防災街區改造事業 (UR機構協助) 防災街區改造事業
  56. 56. 曳舟站周邊地區  以車站為核心, 周邊發展五個再 開發事業  東武伊勢崎線及 京成押上線交匯 站前地區 (2011完成) 站前東第三地區 (2015完成) 站前東第二南地區 (2012完成) 站前東第一地區 (2007完成) 站前東第二北地區 (事業檢討中) 1 2 3 4 5
  57. 57. 1.站前地區-再開發事業  面積2.8ha,權屬複雜(更新前272人,148棟)  區內老舊工廠、木造建物密集、道路狹窄、人口老化  1993年組成更新籌備會;惟權利人數多、溝通協調困 難
  58. 58.  1995年由籌備會與墨田 區公所聯名商請UR都市 機構執行擔任實施者  2001年都市計畫核定  2003年完成事業計畫; 2004年權變計畫確定  因有急迫更新必要,權 利關係複雜、更新會實 施困難  藉由UR機構的經驗、技 術,完成一示範事業  UR機構取得保留床,提 供出租住宅 58
  59. 59.  劃分2街區,其間興闢12m寬道路  Ⅰ街區興建41層、20層住宅棟  41層住宅棟提供住宅單元490戶(出租)  20層住宅棟1~3F設置店鋪、托兒所、診療所 及4F以上62戶住宅(出售)  Ⅱ街區配置大型商業設施及停車空間 59 凡例 :権利者が取得する権利床及び保留床 3 4 ,6 9 4 N㎡ :権利者・機構以外の者が取得する保留床 5 5 7 戸 4 1 F :都市機構が取得する保留床 :特定建築者が取得する保留床 1 4 ,9 2 4 N㎡ 2 7 3 戸 2 0 F 4 3 ,5 0 6 N ㎡ 7 F 7 4 2 N㎡ 3 F 2 F (人工地盤) 1 F G L 区画道路 Ⅰ街区  敷地面積 1 1 ,9 5 3 ㎡ (1 2 m ) Ⅱ街区 敷地面積 9 ,6 7 0 ㎡ ※N ㎡…ネット面積 (保留床)生活支援施設 3 8 2 N ㎡ (保留床) 住宅 3 0 ,3 5 1 N㎡ 4 9 0 戸 (U R 賃貸住宅) 駐車場 ( 5 ・6 ・7 ・R F ) 1 7 ,1 0 7 N㎡ 4 8 3 台 (権利者取得床) 住宅 1 1,3 1 2 N㎡ 2 1 1 戸 (権利者取得床) 住宅 1 ,8 8 2 N㎡ 2 5 戸 駐車場 2 80 台 (一部タワーパーキング) (権利者取得床) 1 ,1 1 1 N㎡ (権利者取得床) 9 7 8 N㎡ (保留床) 3 ,6 1 2 N㎡ 6 2 戸 大型商業施設 ( B 1 ~4F ) 2 6 ,4 3 5 N㎡ 特定建築者制度の活用範囲 商業施設棟 戸割店舗棟 住宅N棟 住宅S棟 生活支援 施設棟 戸割店舗棟 (権利者取得床)3 6 0 N㎡ 医療施設 (権利者取得床) 住宅 1 4 4 N㎡、3 戸 (権利者取得 床) 2 ,1 3 6 N㎡ (保留床) 1 8 2 N㎡ 3 戸 特定業務代行制度の活用範囲 曳舟駅前地区事業概念図 3 4 ,6 9 4 N㎡ 5 5 7 戸 4 1 F 1 4 ,9 2 4 N㎡ 2 7 3 戸 2 0 F 7 4 2 N㎡ 3 F (人工地盤) G L Ⅰ街区  敷地面積 1 1 ,9 5 3 ㎡ (保留床)生活支援施設 3 8 2 N ㎡ (保留床) 住宅 3 0 ,3 5 1 N㎡ 4 9 0 戸 (U R 賃貸住宅) (権利者取得床) 住宅 1 1,3 1 2 N㎡ 2 1 1 戸 (権利者取得床) 住宅 1 ,8 8 2 N㎡ 2 5 戸 駐車場 2 80 台 (一部タワーパーキング) (保留床) 3 ,6 1 2 N㎡ 6 2 戸 住宅N棟 住宅S棟 生活支援 施設棟 (権利者取得床)3 6 0 N㎡ 医療施設 (権利者取得床) 住宅 1 4 4 N㎡、3 戸 (権利者取得 床) 2 ,1 3 6 N㎡ (保留床) 1 8 2 N㎡ 3 戸 特定業務代行制度の活用 曳舟駅前地区事業概念図
  60. 60. 大型商業設施及停車空間
  61. 61. 優質人行步道
  62. 62. 大型廣場
  63. 63. 2.站前東第三地區-再開發事業  2007年,成立更新籌備會  2009年11月,都市計畫決定  2010年7月,事業計畫通過  2012年8月,權利變換通過  2013年3月,建築開工  2015年11月,建築完工
  64. 64.  本更新事業充分活用 「國庫補助制度」  依「密集市街地整備法」 第3條規定指定的「防 災再開發促進地區」, 其整地、公共設施改善 費的補助額度為一般更 新事業的1.35倍  從中央直接申請到符合 防災、節能減碳改造緊 急促進事業的經費補助
  65. 65. 沿街景觀 步道開放空間 沿街店鋪 以「和」為意象 的縱型格子設計, 展現統一感
  66. 66. 更新後低層部
  67. 67. 3.站前東第一地區-再開發事業  1999年11月,準備重建  2003年01月,都市計畫決定  2003年10月,事業計畫確定  2004年03月,權利變換確定  2004年11月,建築開工  2007年02月,建築完工 街區 Ⅰ街區 Ⅱ街區 使用 住宅、商店、辦公室、 兒童保育綜合支援中心 住宅 樓層 地上26層、地下1層 地上5層 住宅 151戶 20戶 汽車停車場 73台 9台 自行車停車場 206台 45台
  68. 68. 4.站前東第二南地區-再開發事業  2006年12月,都市計畫決定  2007年11月,事業計畫確定  2010年02月,權利變換確定  2010年10月,建築開工  2012年10月,建築完工項目 內容 使用 住宅、商店、圖書館 樓層 地下1層、地上22層 住宅 97戶 汽車停車場 46台 自行車停車場 252台
  69. 69. 借鏡日本,我們可以學到…  以防災為主的危險度調查落實到土地規劃  大面積更新地區,採整體規劃分期分區開發  重要及困難執行地區由公部門率先規劃投入  獨立行政法人UR都市機構扮演重要角色  都市防災方向始終不變,但隨著時空背景及資源 不同,規劃策略調整改變
  70. 70. 未來應對的策略 發動 危險度調查 1 導入 專責機構 3 重啟 臨門方案 2
  71. 71. 首要發動危險度調查  全面性的危險度調查  盤點都市災害  現有災害類型歸納與分析  以鄰里為單位,給予危險等級評分,雙北市為首要 都市  藉由防災危險度評估模式,檢驗更新前後社區防災 能力  建構以防災優先的都市規劃體系  依照調查結果,提出防災都市整體規劃方針及構想  都市計畫配合檢討變更  擬訂都市更新計畫
  72. 72. 火災 地震 歸納都市重大災害
  73. 73. 盤點危險房屋及社區 海砂屋(列管需重建) 海砂屋(列管須補強) 疑似海砂屋 輻射屋 地震損毀危險建築 危險山坡地(2011列管) 4M以下窄巷救災困難紅區 房屋傾斜
  74. 74. 優先次序劃設更新地區  依總合危險度優先 次序劃設都市更新 地區  具危險急迫性地區 優先納入公辦都更 舉例說明 總合危險度:5 總合危險度:4
  75. 75. 增加防災更新誘因  增訂提昇都市防災機能之容積獎勵辦法  除保障原容積發展,增加危險改善獎勵  針對大面積危險地區加倍獎勵  針對災害危險地區提高容積上限  增訂提高上限法源  針對更新地區檢討上限  劃定防災型更新地區,帶動都市整體規劃,建構 防災都市
  76. 76. 防災都市建構概念 災害危險度判定與公佈 防災都市指導方針 調查 計畫 事業 建構防災都市 訂定更新計畫 優先更新單元 公辦更新事業 劃定更新地區 調整土地使用 增加獎勵誘因 檢討容積上限 民辦更新事業自主更新 誘導誘導
  77. 77. 未來應對的策略 都市更新 全面性檢討 1 重啟 臨門方案 2 導入 專責機構 3
  78. 78. 「臨門方案」源起  源於集合住宅受災社區採多數決之 都市更新途徑重建  但更新重建資金礙於個案銀行團難 以排除更新會與個別受災戶債信疑 慮而無法核貸,使重建無法推展之 困境  九二一震災重建基金會謝志誠執行 長於2001年提出,2002年修訂後全 面推行於集合住宅受災社區
  79. 79. 臨門方案協助內容  對受災社區提供無息無擔保融資  融資內容為所有重建費用及土地補 償金  由受災社區都市更新會統一申請  結合權利變換計畫  委託專業審查,推薦地方政府核准  搭配營建管理與銀行撥款專戶管理
  80. 80. 臨門方案之合約關係 財團法人九二一 震災重建基金會 管理銀行 建築經理公司 都 市 更 新 會 協助項目三 重建貸款融資戶 財團法人都市更新 研究發展基金會 委託 合約 委託 合約 協助項目一 未參與權利變換 協助項目二 未參與重建 協助項目四 重建自備款融資戶 臨門合約
  81. 81. 臨門方案成果豐碩  執行六年,核撥了共81億的協助價款  成功協助63個社區5,174戶辦理更新重建 臨門方案詳細請參考 http://www.taiwan921.lib.ntu.edu.tw/2.html 地區 社區數 原戶數 重建戶數 台北市 3 173 179 新北市 1 137 94 台中市 11 777 567 台中縣 36 2,785 1,886 南投縣 12 1,302 587 合計 63 5,174 3,313
  82. 82. 「新臨門方案」建議架構  中央建置「新臨門基金」:由財團法人賑災基 金會或中央都更基金等撥補成立  申請資格:海砂、輻射屋等經評估須重建之老 屋  委託專業統籌單位:統籌新臨門方案之執行、 籌組審查委員會裁決是否同意協助  委託管理銀行:以申請社區最大債權銀行優先 擔任,管理新臨門資金信託專戶,並搭配信託 機制  地方政府協助輔導社區,並尊重臨門審查結果
  83. 83. 「新臨門方案」建議架構 中央 新臨門 基金 老舊 社區 地方 政府 管理 銀行 專業統 籌單位 融資、投資、補助 申請及簽約 行政程序 協助輔導
  84. 84. 「新臨門方案」:融資協助  所有權人融資  由所有權人借款  額度為其應負共同負擔 費用  實施者融資  由實施者借款  額度為不出資及不參與 住戶應負共同負擔費用  以及土地補償金  免設擔保  搭配信託  一般社區低利息( 優 惠利率再減碼)  災損社區(海砂、輻 射屋等)免息 擔保與利息
  85. 85. 「新臨門方案」:務實補助  整合行政補助  由社區管委會或一定人數申請  補助社區行政庶務及更新會立案輔導  規劃設計補助  由都市更新會申請  有委任專業事實即可開始補助  按階段補助而非事成才給予補助  規劃設計補助包括但不限於:建築師、估價師、都 更顧問、地政士、綠建築顧問、測量、鑽探等
  86. 86. 配套1:追求未來社會所需住宅  社區更新後建築物應取得結構安全耐震標章、銀級 以上綠建築標章,並符合通用住宅設計規範
  87. 87. 配套2:委外專業審查 委外專 業審查 標準作 業規範 輔導老 舊社區  都市更新審查效率低往往是民眾所詬病,且並非每個地 方政府皆有豐富審查經驗  可建立各方接受的「標準作業、審查規範」  委託專業統籌單位審查,通過社區推薦予地方政府  節省地方政府摸索審議時間、避免各縣市審查標準不一
  88. 88. 配套3:專業單位推薦考核  任何都更顧問、建築師、估價師、營造廠商等有 意協助社區更新重建業務的單位都應該申請認證  政府認證後建立廠商推薦名單  社區可以放心的從推薦名單中挑選適合的專業者 協助  避免無專業、不肖業者從中謀利或是詐騙  設置追蹤考核制度
  89. 89. 配套4:資訊公開  建立公開網站,公佈受理申請協助社區資訊,公 民監督  網站內容至少包括:  都市更新相關法規  「新臨門方案」相關規定,申請文件、合約範本  協助社區基本資料、規劃內容、進度追蹤  審查會議紀錄  補助、撥款紀錄  相關經驗、知識的交流、QA
  90. 90. 未來應對的策略 都市更新 全面性檢討 1 導入 專責機構 3 重啟 臨門方案 2
  91. 91. 導入專責機構協助  公私部門以夥伴關係合作推動公辦都市更新,才 能創造最大公共利益。  公辦更新缺乏公正第三方角色,產生爭議難以落 幕結案,耗費社會成本  由專責機構協助公辦更新的地權整合協調、提供 開發專業  專責機構可協助政府推動更新事業的實施,補足 執行人力  專責機構可提供資金、技術的整合投資
  92. 92. 增加第三部門支援政府公辦更新 更新條例實施前 規劃 出資興建 審查 目前公辦更新 專責機構成立後 投資 興建 規劃 招商 審查 出資 興建 政策 審查 規劃整合 招商監督  無整合人力與技術  缺乏整體計畫  投資互信關係欠佳  資訊透明程度有限  球員兼裁判  工程品質低  缺乏開發專業技術  資訊不透明  協助政府推動都更政策  公平規範參與權利義務  公正對等協商  公開資訊較透明
  93. 93.  立法授權業務執行能力 ► 具不動產之購買及處分之自主權 ► 得協議價購取得公、私有土地 ► 得辦理自辦市地重劃,發回比例不受限制 ► 擔任實施者時具建議徵收權力 ► 得提請政府單位提供救助整合範圍內之弱勢者 ► 得向申請調閱、處理及利用業務所需資料 ► 涉及營業秘密、個人隱私之情事時具不公開限制 量身裁製設置條例,授予權力和職責 建議優先以行政法人為立法成立方向
  94. 94. 專責機構的主要任務 興辦社會住宅 執行政府都市更新政策 整合地主領導計畫實施 創造民間投資機會 具有專業性與公信力
  95. 95. 中央成立專責機構所扮演的角色 都市再生 專責機構 角色一 策略 規劃者 角色五 社會住宅 興辦者 角色四 實施者 角色三 招商 管理者 角色二 整合 協調者
  96. 96.  目的  配合政策提出上位計畫及制定更新推動策略  擔任策略規劃者的時機  經主管機關委託推動都市更新或擬訂更新計畫  業務內容  進行規劃範圍內基本資料調查與分析  提供整體規劃、可行性分析、諮詢顧問  提出都市更新上位計畫、都市計畫或都市更新計畫 角色一、策略規劃者
  97. 97.  目的  整合範圍內之地權及相關權利使其權屬單純,順利推動  整合的時機  當範圍內有涉及私有土地或公私有土地權屬複雜時  業務內容  法規及資訊的說明與溝通  所有權人及地權的整合,及取得參與更新意願書  協議價購更新單元範圍內之公、私有權屬  依據相關規定辦理市地重劃 角色二、整合協調者-整合
  98. 98.  目的  透過投資以促成更新事業,並帶動民間投資  投資的時機  支援重大公辦更新事業  協助民間確有公共利益,但財務無法自行實施之個案  業務內容  共同投資  合組公司  購買股權 98 角色二、整合協調者-投資 ► 合資 ► 價購取得更新前後不動產
  99. 99.  目的  協助辦理都市更新相關招商業務  擔任招商管理者的時機  配合社會住宅政策之推動  經主管機關直接委託辦理招商及委管業務時  業務內容  訂定招商作業、履約期間監督與營運管理計畫  辦理公開甄選投資人、實施者、經營管理者  辦理簽約後之履約管理、營建工程專案管理  統一管理更新前後自有、公有或民間不動產 角色三、招商管理者
  100. 100.  目的  承擔重大或困難的都市更新事業個案創造公共利益  擔任實施者的時機  具政策任務不宜交予私部門擔任實施者之更新事業  支援民間無投資意願確有更新急迫性之個案  確有公共利益但民間無法自行實施之個案  業務內容  得依都更條例及相關規定擔任並執行都市更新事業  得公開徵求投資者 角色四、實施者
  101. 101. 角色五、社會住宅興辦者  目的  興辦社會住宅  擔任社會住宅興辦者的時機  配合社會住宅政策需求  接受中央目的事業主管機關與直轄市、縣(市)主管機關 之委託  業務內容  社會住宅之土地取得、規劃設計、興建、修繕、租賃、 銷售與管理
  102. 102. 結語
  103. 103. 蔡總統帶頭呼籲 老屋更新有轉機  2016/11/14蔡總統在執政決策協調會議上提出 3項裁示  對於老屋都更提供足夠容積誘因及獎勵規範,減 免賦稅和簡化程序  鼓勵公股行庫積極參與,提升財務可行性  相關部會整合並修正都更條例,設立專責機構及 金融機構參與都更事宜  肯定政府重視都市更新  期待政策能夠徹底落實
  104. 104. 結論  建立安全防災的社區是都市更新事業的目的  日本都市再生政策中,建立防災都市乃重要政 策目標  國內雖然有眾多的防災研究,但具體落實之計 畫相當罕見  都市更新是防災行動必走的路防災,刻不容緩
  105. 105. 簡報結束 財團法人都市更新研究發展基金會 製作 歡迎至官網及臉書粉絲專業探尋更多內容 官方網站http://www.ur.org.tw 臉書專頁http://www.facebook.com.tw/ur.org.tw 簡報歡迎下載參考 轉載請註明出處 官方網站 臉書專頁

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