日本都市更新成功案對台北市之啟發

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日本都市更新成功案
對本市之啟發
財團法人都市更新研究發展基金會
執行長丁致成
2015.7.31
台北市政府研考會演講

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大綱
 前言
 日本都市更新的歷史
 都市再生政策簡介
 日本經濟中樞再生：東
京車站地區
 日本橋地區再生
 東京虎之門地區再生
 南池袋A地區更新
 大阪車站地區再生
 借鏡日本，我們可以學到…

前言
日本的都市發展與社經狀況與台灣類似，
是台北市推動都市更新學習的對象
都市再開發法實施至今已經47年，都市
再生政策實施至今已經15年
今 (2015)年4月本會透過日本都市再開發
推動者協會(URCA)安排，曾經赴東京大
阪再次考察都市再生之成果
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台北市目前都市更新的重要議題
地區性/整體性的都市發展願景架構缺乏
都市計畫容積增加/變更回饋
公辦/自辦更新的迷思
單一所有權人/企業更新之疑慮
中繼住宅/公營出租住宅
更新/保存的衝突
高齡化/少子化的都市轉變
強制拆遷 4

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日本都市更新源起：防災

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日本都市更新:立法源起
 昭和44年(1969年)，都市再開發法將「市街地改
造法」與「防災建築街區造成法」二法合併
 「市街地改造法」是指對以公共設施(車站前廣場.
街道等)的整理為主要目的之市街地改造事業
 「防災建築街區造成法」是指對以土地所有者等的
權利者為主的促進不燃防災建築物之建設為目的之
「防災建築街區造成事業」
 市街地再開發事業是採用：將既成市街地一體性、
綜合性整理為目的，土地區劃整理法的立體換地之
想法發展成為所謂「權利變換」的新權利調整手法

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市街地再開發事業種類
 第一種市街地再開發事業
相當於自從都市再開發法制定以來各地所行的「權利變換方式」
事業
從民間(組合、個人)到地方政府或公團等皆可做施行人
是一種將以前的權利全部總括處理的方法
 第二種市街地再開發事業
是限於安全上、防災上極危險的區域或大震災的避難廣場等重
要公共設施有必要做整理的地域
所以施行人也限定為地方公共團體與公團等之公部門
採用附有收用權的「用地買收方式」將以前的權利個別處理
在收到權利人的讓受意願書後，依照「管理處分計畫」決定基
地的分配之方法。

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1990日本泡沒經濟崩潰
六大都市商業地價崩跌為高峰期之1/8
1990

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都市再生政策
 2001.4.6.小泉首相成立都市再生本部
 2002.6. 1. 都市再生特別措置法施行
 2002.7 指定都市再生緊急整備地區分布在四大都
市：東京、橫濱、名古屋及大阪
 以大都市臨海地區、車站周邊再開發地區為對象
總共指定，
 都市再生緊急整備地域62地域約8,037ha
 特定都市再生緊急整備地域11地域約3,607ha
 民間都市再生事業計画認定 65計画
 都市再生特別地区 63地区
 国際競争拠点都市整備事業の採択状況6事業

都市再生政策目的
復甦日本經濟
 活化東京、大阪等大都市之經濟活動，以提升
國際競爭力，並發揮其經濟主導角色及功能。
解決傳統都市問題
 落後的都市基盤設施建設一直是日本都市發展
的重要課題。必須積極解決都市問題並改善產
業環境，以提昇都市魅力。
適應二十一世紀發展需要
 二十一世紀的日本將邁入少子化社會及高齡化
社會。而現有都市環境條件顯然無法滿足實際
發展及永續都市成長之需要。 10

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 小泉首相將都市再生政策視為施政重點
 由最高層級的首相親自掌舵，顯示對政策推動的重視與決心
 都市再生政策結合產官學界一起動起來
 成立「都市再生戰略team」，由日本知名的都市計畫專家伊藤先生
擔任召集人，結合最具關鍵之產官學界人士組成。
 要求指定之都市再生緊急整備地域確實擬訂整備方針
 整備方針包括：「整備目標」、「透過推動都市開發事業應增進之
都市機能」、「公共、公益設施重點改善事項」及「緊急重點市街
地區必要改善事項」等事項
 依計畫地區條件狀況，彈性運用各種都市開發手法
 方式包括：市街地再開發事業、土地重劃事業、再開發地區計畫、
容積接受建築設計制度、事業用地適用計畫認定制度、區分所有權
集合住宅改建等方式
都市再生政策之特色

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東京車站與丸之內都市更新

13
位置
• 位於皇居與東京車站之
間的地區
• 19世紀以前是日本武將
的官邸
• 19世紀末出售, 大半為
三菱商社擁有

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地區概況
 全部範圍110ha
建地60ha
 包括大手町, 丸之內,
有樂町三個地區，是
東京最核心的商業區
 日本經濟的中樞, 24
萬人在此工作, 公司
產值佔日本GDP的
20%
 現有建物屋齡達三十
年以上

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推動歷程
 1986東京都再開發方
針劃定為都市更新誘導
地區
 1988年成立「都市更
新計畫推進協議會」由
三菱地所主導
 1994簽訂造街基本協
定
 2000年東京車站周邊
地區開發管制準則，放
寬容積率
 2002年都市計畫變更
完成
 2002年內閣指定都市
再生緊急整備地區
 2002.8. 第一棟先鋒
計畫丸之內大樓完工
開幕

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三菱地所之投資計畫
發起「大手町、丸之內、有樂町地區再
開發計畫推進協議會」
先峰計畫「丸之內大樓」
第一期投資1998-2007將投資5000億日
元
第二期投資2008-2017將投資4500億日
元

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丸之內再開發計畫主要手法
放寬容積率
多元化土地使用
保留歷史特色
歷史建築容積移轉
控制建物高度及立面
人行空間及綠帶軸線

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放寬容積率
原法定容積率800%
現況建物大多為10層，容積亦接近
放寬容積率最高可達1300%

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控制建物立面高度維持都市景觀
100英呎歷史腰線的維持

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多元化土地使用
原都市93%作為辦公大樓使用，夜晚及
假日如同死城一般
更新後25%以上的空間作為餐飲娛樂、
文化展演、零售等多元化使用
所增容積大多為非辦公使用

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丸之內大樓(2002年完成)
 舊大樓建於1923年
 開幕每天吸引9萬人次。
3個月之內700萬人次
 使用內容
辦公室99960㎡
零售18580 ㎡的空間─40家
餐廳，100家商店，多功能廳，
6個會議廳，商業俱樂部
容積率1435%
建蔽率74.7%

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室內廣場及開放空間

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歷史的保存：新舊融合
東京車站修繕復建
三菱一號館復建
My Plaza 明治生命館保存
東京工業俱樂部復建

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東京車站復建
原東京車站完工於1914年(辰野金吾設計),
1945遭美軍轟炸燒毀三樓及屋頂

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車站未用完的容積移轉至週邊其他開發案
出售容積所得用於修繕東京車站恢復1914
年辰野金吾的原設計
現況
1914年原設計

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東京
Brick Square:
三菱一號館復建

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•原建築於1894年興建，供三菱公司及銀行使用75年後，於1968年拆
•原建築由日本現代建築之父Josiah Conder所設計
•當年這個街區共有20棟英國風格的辦公樓, 稱之為「一丁倫敦」

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•2009年4月三菱地所配合丸之內地區都市再生，完成Brick Square
的更新事業，並且重建三菱一號館。

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復建之三菱一號館作為咖啡廳, 美術館等使用，儘可能復
原舊建物之內外觀，但加強結構及消防設備。

明治生命館+丸之內My Plaza
 明治生命館與新大樓融
合一體
 明治生命館：1934年
完成，剛田信一郎之傑
作，被譽為日本近代建
築史的「金字塔」級的
頂尖代表作
 二戰後曾經做為盟軍最
高司令官總司令部
(GHQ)
 1997年被指定為重要
文化資產
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37
融合歷史建物規劃更新計畫
 1999年決定進行更新
 保留古蹟，拆除三棟建物，新
建明治安田人壽大樓
 丸之內 My Plaza興建30層超
高層建築
 總樓地板面積31,762㎡
 更新後容積率1,500％
 2001年8月施工
 2004年8月完工

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工業俱樂部
 原建於1920年
 日本邁向工業化的重
要歷史建物
 三菱地所與工業俱樂
部共同實施
 部分保存+建新如舊
+新建大樓
 2003年完成

41
完善的人行系統及開放空間
地下通道串接捷運系統/鐵路車站
人行步道退縮
穿越性人行通道

42
東京車站週邊地下通道系統

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OAZO
 面積: 2.4公頃
 原國鐵清算團土地
2000年標售，整併丸
之內旅館及中央不動產
公司
 投資者:日本人壽保險
與三菱地所
 2004年9月完工開幕

44
 人行通道連通東京車站
及大手町站
 分為地面層及地下層
 24小時開放供公眾通
行

We Make Communities Reborn
地上43層地
下4層, 接受
容積10萬坪
投資者為JR
東日本、三井、
鹿島等公司
2004年動工
46
東京車站
計畫範圍

八重洲更新前
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八重洲車站
位於八重洲廣場南北兩側鐵路會館與國際會館，所在之狹
長基地長度約300公尺
重建前為八重洲口車站大樓，JR東日本公司所有

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八重洲口再開發計畫方針
 貫通丸之內與八重洲兩側出口廣場，延伸迎賓
大道及皇居之中央軸帶
 拉開雙子超高大樓間距
 採用透明感十足的玻璃帷幕，與周圍開闊性都
市景觀充分配合，並塑造國際性商務核心意象。
 在中央連貫部份之人工地盤及屋頂空間，均加
強植栽綠化，以美化景觀

東京車站變成一座城市
 Tokyo Staion City
 JR東日本將東京車站站區的整體開發計畫命名為「東京
車站城」，並以「東京車站，成為都市。」作為宣傳口
號。
 東京車站城以丸之內側站房復舊計畫以及八重洲口再開
發計畫為兩大主軸，加上站內既有空間的改建工程組成。
 八重洲側車站大樓南、北兩側的兩棟摩天大樓於2007年
完工
 2012年10月1日東京車站舉行啟動儀式後，整個
「東京車站城」目標終於在東京車站百年紀念前，
達成。 49

 開發主體
 由JR東日本公司、三井不動產、國際觀光會館、鹿
島八重洲開發、新日本石油公司等企業體參與共同
開發。
總事業經費約1,300億圓
 JR東日本公司佔60.2％
 三井不動產佔18.8％
 鹿島八重洲開發公司佔10.2％
 國際觀光會館佔6％
 新日本石油公司佔4.8％
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重建計畫
 將站體建築未使用容積進行部分移轉，取得達
約19660㎡狹長基地。
 第一期雙子大樓工程於2004年9月開始施工，
2007年11月完工，鐵道會館大樓拆除。
 貫連南北棟人工地盤等設施，列入第二期工程，配
合東京車站建築復建及行幸通整備事業。
 人行天橋(GranRoof)連結GranTokyo(南北雙塔)，
於2013年9月20日完工啟用。
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八重洲口開發概要
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棟別南棟
北中央棟
中央部北棟
所在地東京都千代田区丸の内1-1-44、中央区八重洲1-208-5外
工期Ｉ期ＩＩ期ＩＩ期Ｉ期
敷地面積 5,229.54㎡ 14,439.18㎡
建築面積 3,717.09㎡ 12,795.01㎡
延床面積 140,168.07㎡ 216,543.47㎡
高度 200.0ｍ 27.0ｍ 70.0ｍ 200.0ｍ
樓層數地上42階、地下4階地上4階、地下4階
地上14階、
地下4階
地上43階、地
下4階
主要用途事務所、店鋪、駅施設駅施設、店舗店舗事務所・店舗
建物所有者
当社、JR東日本、鹿島
八重洲開発
JR東日本、三井不動産、国際観光会館
（事務所は各社所有、百貨店を含めた店舗はJR東日本所有）
構造鉄骨造、一部鉄骨鉄筋コンクリート造・鉄筋コンクリート造

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GranTokyo North Tower
攝影者徐培奕
2007年10月完工
GranTokyo South Tower
2007年10月完工

55
重建事業範圍內闢建綠
地廣場，確保居民休憩
空間
攝影者徐培奕
GranRoof
2013年9月20日完工啟用八重洲側

58
連接南北塔樓之人工地盤

2015/4/17攝連接南北塔樓之人工地盤Gran Roof

特色與借鏡
 丸之內地區區位的優越性
 東京的最主要門戶角色，是東京的CBD
 具濃厚歷史性與文化性
 經東京都列入首批「都市再生緊急整備地域」
 政府vs民間的協調配合
 JR東日本公司、東京都等機關溝通，確定復建構想，創設「特例
容積率適用區域制度」，突破建築管制及站體復建的財源問題。
 民間專業與公益團體的參與
 組成「東京站周邊地區再生整備委員會」，訂定相關計畫及基準。
 土地權利關係人組織的早期啟動及積極運作
 由三菱地所主導，組織「大丸有地區營運協會」推動相關軟體活
動，舉辦地區考察、參觀活動，增進交流及地區的活化。
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特色與借鏡
 車站站體容積移轉
 透過車站站體未使用之建築容積進行部分移轉，促
使都市容積有效利用，以容積移轉之利益作為公共
設施及古蹟修繕經費。
 車站不只是車站，轉化為城市
 更新後容積率高達1813%，符合大眾運輸導向的
高強度發展(TOD)，本案土地多元的混合使用，具
有辦公及商業機能，促進當地經濟發展
 環保節能
 綠化面積擴大、中水的利用、江戶城外護城河石牆
保存、風車發電照明裝置 61

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日本橋地區再生計畫

位置
 位於銀座線三越前站
 距離東京車站約800公
尺
 日本橋北側重要商業中
心
 周邊重要文化財:
 日本橋
 日本銀行本店
 三井本館
 日本橋三越本店
63
日本橋
東京車站
日本橋室町地區

計畫背景
 在江戶時代，日本橋地區是日本經濟、金融、物流
、商業及文化中心
 2001~2005年研擬日本橋地區都市再生構想
 提出城市再生方針、綜合開發項目與私部門合作機
制等
64
1933年的日本橋現況首都高速都心環狀線下的日本橋

日本橋三井塔樓
65
本案的開發象徵日本橋地區的
都市復興
保存了被指定為重要文化財的
三井本館。
建築師: Cesar Pelli+日本設計
2002-2005興建
樓層: 地上39層、地下4層
樓高194.69m
基地面積 14,375.28m2（包括
三井本館、三井二號館）
樓地板面積 133,855.68m2

再生策略
一、透過“人行通道串聯”支持城市再生
二、運用軟體設施與活動舉辦強化地區凝聚力
三、以公私合作夥伴關係，促進日本橋地區更新事業
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中央通上「花路」地區種花活動

日本橋室町東地區開發
 法源：都市再生特別措置法
 開發者:三井不動產株式會社
 城市再生區的指定，在日本橋室町東地區成就5個街區合作
 以保留歷史性建築物與具傳統老店市街文化，重生市街景觀
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市街區大樓名稱完成時間
1-5街區
室町千葉銀行三井大樓
(COREDO室町3)
2014
2-2街區
室町三井東大廈
（COREDO室町）
2010
2-3街區
室町古河三井大樓
（COREDO室町2）
2013
2-4街區
日本橋室町野村大廈
（YUITO）
2010
2-5街區福德神社 2014

室町東三井大樓
（商業設施名稱：COREDO室町）
開發三井不動産株式会社
地點 2-2街區
土地面積 2,454㎡
總樓地板
面積
41,000㎡
主要使用
（1）辦公室（10-21層）約14,000㎡
（2）COREDO室町（B1〜6樓）約3,900
-商業店鋪（B1〜4樓）
-多功能廳（5-6層）
結構部分鋼筋混凝土，鋼骨造
樓層數地上22層，地下四樓
建築高度 104.99米（最大高度）
建築設計
師
株式会社團紀彦建築設計事務所
完成 2010年10月1日
商業開放 2010年10月28日
68

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室町古河三井大樓
（商業設施名稱：COREDO室町2）
開發
古河機械金属株式会社、株式会社にん
べん、日物株式会社、細井化学工業株
式会社、三井不動産株式会社他
地點 2-3街區
土地面積 3,723M㎡
總樓地板
面積
63,000㎡
主要
使用
（1）租賃住宅（18-21層）約4,700㎡
（2）辦公室（7-17層）約19,600㎡
（3）電影院（2-6層）約6,200㎡
（4）商業（B1 〜2樓）2,700㎡
樓層數地上22層，地下四樓
建築高度 116.05米（最大高度）
建築設計
師
株式会社團紀彦建築設計事務所
完成 2014年1月31日

70
室町千葉銀行三井大樓
（商業設施名稱：COREDO室町3）
開發
株式会社千葉銀行、わかもと製薬株式会
社、株式会社総武、株式会社三越伊勢丹、
株式会社木屋ビルディング、三井不動産
株式会社
地點 1-5街區
土地面積關於1,945㎡
總樓地板
面積
關於29,120㎡
主要使用
（1）辦公室（8-16層）約9,300㎡
（2）商務（B1〜4樓）約3,900㎡
樓層數地上17樓，地下四樓
建築高度約80M（最大高度）
停車數量 118單位
建築設計師株式会社團紀彦建築設計事務所
完成 2014年1月31日

712-5街區重建1,100年前就坐鎮於此的「福德神社」

72配合神社整體規劃為綠色的「福徳之森」

都市設計-型塑商業街道景觀
於主要街道兩側(中央通道)低層部分規範建築物100英尺（約31米）腰線，塑
造與重要文化財建物、街道景觀的一致協調性，。
電線路管地下化及鋪面設計，與沿街店鋪創造特色「仲通道」「浮世小路」
加寬人行道寬度，延續日本銀行總行櫻花樹，打造「江戶櫻花通道」街景
73

74位於中央通道上重要文化財「三井本館」與「日本橋三井大樓」外觀協調一致

75
中央通道沿街建物31米腰線設計夜間燈光效果

76通往福德神社的「浮世小路」

77強調傳統老店氛圍的「仲通道」

78延續日本銀行總行櫻花樹街道景觀

地下連通地鐵與商業設施
 延續人行動線系統，加強與東
京車站、八重洲地區的串聯
 建構地鐵站地下連通、「江戶
櫻通道下地下步道」系統等工
程
79

地下連通地鐵與商業設施
 與中央區、東京國道合作共構3,000㎡地下
廣場的空間，新設地下步道，可直接連通
地鐵與沿街商辦大樓B1層店鋪
80
地下通道與建築一體化

81
商業設施與地鐵連通垂直動線
2006年共同溝設置施工過程

地下連通地鐵與商業設施
82
地下連通空間同時作
為防災使用，設置滯
留乘客的臨時住宿設
施、災害信息傳播設
備及提供防災儲備
位於COREDO室町2、室町3間的江戶櫻通
道下地下步道
民眾避難演練、領取物資

公私合作建立夥伴關係
透過與私部門合作機制，順利完成地下
人行道拓寬工程等業務
83公私合作夥伴關係圖地下連通介面處理示意圖

請願拆除高架橋恢復日本橋原貌
由日本橋地域文藝復興100年計畫委員會
等15地方團體發起，為恢復日本橋原貌
請願
84

能源科技導入，實踐永續智慧城市
 預計2019年起實施地區電力與暖氣供應服務，推動日
本第一個既有舊街道的能源智慧化服務，提高防災能
力
85
於室町三井東大廈設置供
給熱和製冷等能源設施，
並供應三個街區使用

86
東京環二線
新橋‧虎之門地區第二
種市街地再開發事業
立體道路、垂直花園城市
實施者:東京都都市整備局
投資人: 森建築
丸紅公司
西松房屋

計畫緣起
 1946年規劃環狀2號線，但虎之門至神田路段無法開闢
 1989年日本通過立體道路設計規定
 2014年6月開通連結環狀二號線並成為2020年東京奧運通行
動線
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 虎之門與新橋間環狀2線的立體道路工程(地上1.9K、地下1.5K)
 新橋、青年館、虎之門三個街區的更新開發事業
計畫範圍
更新事業街區

歷程
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1946年03月環狀二號線之都市計畫定案(延長約9.2公里，幅員100M)
1950年03月環狀二號線的幅員40M變更
1989年06月創設「立體道路制度」
1998年12月市街地再開發事業之都市計畫決定/環狀二號線之都市計畫變更
（將原先設立在平面之道路移至地下一層）
2002年05月事業協力者決定（森ビル株式會社、西松房屋）
2002年10月市街地再開發之事業計畫決定
2004年10月第二街區特定建築者決定為（丸紅公司）
2005年4月第二街區開工
2007年4月第二街區完工
2007年10月第一街區特定建築者決定為（西松房屋）
2008年4月第一街區開工
2008年6月第三街區都市計畫變更
2009年9月第三街區特定建築者決定為「森ビル株式會社」
2009年10月第三街區敷地內建物開始拆除
2011年3月第一街區完工
2011年04月第三街區開工
2014年05月第三街區完工
2014年06月虎之門之丘正式開幕

整體計畫
約1.9公里的虎之門與新橋間環狀2線的
地面及地下1.5公里的道路地下化工程
三個街區的更新開發事業
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更新事業街區

環狀2號線道路工程及更新事業街區部分
 實施面積8公頃中，以徵收取得約5公頃道
路用地(現況為住宅)
 遷移權利關係人給予妥善安置。因此有配
合規劃適當街區實施更新事業之必要。
 共區分3個街區，公開徵選民間業者投資參
與實施
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第I街區新橋街區
基地面積 2,147平方公尺
特定實施者西松房屋服務公司
都計變更確定 2006年2月
公告管理處分 2006年8月
確定實施者 2007年10月
開工日 2008年4月
完工日 2011年3月
設計建蔽,容積 56%，498%
建物樓層地上16層，地下2層
建物高度 64公尺
建物構造鋼骨鋼筋混凝土
建物使用  商業： 1F~3F(部分)
 住宅： 3F~13F
 辦公：14F~16F
 停車：共50位
樓層配置圖

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第Ⅰ街區(新橋街區):新橋PLAZA BUILDING

特定實施者丸紅公司
都計變更確定 2004年1月
確定實施者 2004年10月
開工日 2005年4月
設計建蔽,容
積
53%，527%
建物高度 80公尺
建物構造鋼筋混凝土免震結構
建物使用  公益設施：1F~3F
(虎之門健康福祉館、
老人住宅服務中心)
 住宅：4F~20F(122戶)
 屋頂花園：21F
樓層配置圖
第II街區青年館街區

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第Ⅱ街區(青年館街區

特定實施者森大廈集團
都計變更確定 2008年
開工日 2011年
設計建蔽,容積 55%，1,150%
建物高度 247公尺(東京中城為248M)
建物構造屬鋼骨，部分鋼骨鋼筋混凝
土造
建物使用  商業：1F~4F
 會議廳：4F、5F
 辦公：6F~35F(達3萬坪)
 SPA：37F
 住宅：37F~46F(172戶)
 旅館：47F~52F(164間)
 教堂：52F
 停車：B1~B3(544位)
樓層配置圖
第III街區: 虎之門之丘

第Ⅲ街區(虎之門Hills街區)
100

虎之門特點及借鏡
道路地下化闢建與更新事業併同實施
 1989年「道路立體化制度」。在私有土地
上亦可由道路立體化穿越，提供車行使用。
對於原來現住戶可妥善安置。
特定建築者制度
 日本更新實施者以自組更新會居多。因權
利人缺乏專業，往往遭遇困難。因此1980
年都市再開發法修正時，引入「特定建築
者」，於1999年修法時「特定建築者」的
民間業者不限於「保留床」可將「權利床」
納入執行範圍。 102

協議會
 1996年成立都市再生組織，與行政部門等協商。
 2002年設立「環2地區再開發協議會」
由權利人與東京都、區公所、特定建築者等組成。依不
同街區各組分會建立共識及意見整合。
擬訂街區再生準則
 港區2012年策訂「環狀2號線周邊地區再生準則」
 東京都2013年指定「環狀2號線沿線新橋地區」
為景觀再生地區
制定方針
訂定沿線地區建築設計準則，規定最小基地面積、牆面
線、車道出入口等，並載明得依建築計畫對環境景觀
貢獻度，酌予放寬容積率限制。 103

啟發
交通計畫可以和都市更新結合
政府主導公辦更新應以有重大公共利益
及必要性為優先，而非以公有財產開發
利用為目的
公辦更新要持之以恒，長期溝通協調
104

都市更新簡訊第63期
東京新地標-虎之門HILLS誕生
都市計畫道路闢建與更新事業結合創造之閃亮之星
http://www.ur.org.tw/download/updatemsg/2014916174427.pdf
105

南池袋二丁目A
地區更新事業
實施者:南池袋二丁目A地区
市街地再開発組合
學校用地轉作公務、商業及住宅等
複合使用之案例

基本資料
 本案位於池袋東口偏南
地區，距離池袋車站約
570公尺。
 基地面積：8324 ㎡
 實施者
 南池袋二丁目A地区
市街地再開発組合
 出資者
 東京建物
 首都圏不燃建築公社
池袋車站

更新前
 一半為民間木磚造密集市街
 巷道狹窄彎曲
 另一半為日出小學(公有土地)
 都市計畫道路環狀第5-1號線未開闢
日出小學

廢校與合併
 廢校
 日出小學 (2001)
 雜司谷小學
 高田小學
 合併新校：南池袋
小學
日出小學
雑司ヶ谷小學
高田小學
南池袋小學

事業目的
 解決密集市街地防災問題
 都市計畫道路開闢
 日出小學利用率過低，公有土地活化
 引入商業、辦公、公共服務機能
 居住機能充實

課題與對策
 少子化造成小學使用率
低
 密集市街地缺乏救災通
路及避難場所
 都市計畫道路開闢
 大眾運輸與人行便利
 日出小學併校，原校地
參與更新事業作公益設
施及區公所廳舍使用
 開闢區畫道路三條(8M
寬)，降低建蔽率提供人
行步道與廣場
 提供土地開闢環狀5-1
號線
 地下通道銜接都營線東
池袋站，地面層設置人
行通廊

歷程 2001年日出小學停止使用
 2003年7月地權人發起研究會
 2004年9月南池袋二丁目地區開發事業協議會成立
 2004年12月劃定為都市再生地區
 2006年3月再開發準備組合設立
 2009年7月都市計畫變更核准
 2010年8月事業計畫核准
 2011年2月變更事業計畫核准
 2011年4月權利變換計畫核准(全員同意型)
 2011年5月原建物拆除
 2012年2月新建工程動工
 2015年3月完工

資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/

資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/
容積率: 800%
建蔽率: 65%
使用分區: 第一種住宅區/防火區
構造：RC, SRC, SS
樓層: 49F/B3
主要用途:
住宅, 廳舍, 辦公
店鋪, 停車場 (共430戶)
設計:隈研吾建築都市設計事務所

117
開闢中的5-1都市計畫道路

118
2015年3月完工
資料來源: 南池袋二丁目A地區市街地再開發
組合 http://www.maroon.dti.ne.jp/mi2a/
設置新的豐島區公所
區議會的議場

119
資料來源: http://bluestyle.livedoor.biz/tag/南池袋二丁目A地区第一種市街地再開発事業

120
大阪梅田車站
北側地區
更新事業
地區再生強化產
業發展能量
Grand Front
Osaka

位置
 位於大阪市
區北側，緊
鄰大阪梅田
車站
 交通運輸便
利
(地鐵、海港、空
港)
 鄰近商業發
展具，高度
發展潛力
121
200M0Grand Front Osaka範圍
大阪車站
(梅田站)

計畫背景
 大阪車站(梅田站)共有7條鐵路行經，為日本第
三大車站，每天約250萬人次，周邊企業總部
及百貨精品林立，為大阪北部商業重鎮
 本案土地為JR鐵路公司所有，並長期作為鐵路
運輸之儲集貨物使用
 隨著人口老化與經濟影響，未來因交通帶來的
經濟量恐降低，創新產業發展及環境趨勢，土
地開發帶來其他經濟效益，進而帶動周邊環境
發展
122

大阪車站北側地區再開發計畫
 促進大阪地區經濟發展，主要分為2期
開發區分別進行
 計畫目標
 強化關西產業發展能量，使效益最大
化
 藉由豐富之都市文化與產業型態，吸
引國際化企業進駐，活絡地方產業發
展
 透過產官學專業知識交流與累積，作
為連接全球之國際產業發展重鎮
 結合周邊發展及交通動線規劃，營造
舒適的開放空間，提供優良都市生活
品質
123
先期開發區
二期開發區

 先期開發區
 面積約7公頃，建蔽率
80%，容積率1150%及
1600%
A區：A棟，商業、辦
公
B區：B、C兩棟，商業
、辦公、旅館、
會展空間、知識沙龍
C區：高級住宅(約525
戶)
 公共設施與建築物之土
地比例約3:4
公共設施項目包含道路
、廣場等興建，並為開
發時之義務性規定。
124
商業、辦公
商業、辦公
會展空間
知識沙龍
住宅

125
38F38F33F48F
住宅棟 A棟B棟C棟 JR大阪站

計畫過程
 2002年指定為「特定都市再生緊急整備地域」
 2006年變更鐵路用地用途為商業使用，並決定
先期開發區A、B、C三區的實施者。最後由12
間日本大型企業體共同合資，並以三菱地所為
主要開發者。
 2010年3月進行施工，同時開始進行二期開發
區的區劃整理。
 2013年3月全案完工，並於4月正式開幕。
126

127
緊鄰大阪車站北側之梅北廣場

128
緊鄰大阪車站北側之梅北廣場

132
開闊的辦公空間
B區增設知識沙龍與創新實驗室
 提供企業間之意見交流中心，並
有協助媒介會員之專業管理，也
提供展示空間發表研究。
目前進駐情形
 1000間企業進駐、2000多名會
員
 平均進出人數約160人/天
產業發展空間
知識沙龍
創新研究室之一

134
開闊的辦公空間
集中AB兩區1-6層樓
B區商場中間設立廣場，配合
節慶設立不同主題活動
商業空間

特色與借鏡(1)
-公私部門相互合作，以容積換取產業發展空間，創造最大效益
 由公私部門相互合作完成此次更新，並委託民間企業進行有效之管
理營運及宣傳作業，推廣其更新後效益，進而促進周邊市區更新
 私部門共同投資：由12間日本著名企業共同投資
 公私部門共同合作
 配合市府產業發展空間需求，開發期間私部門提出營運知識沙龍的
盈虧分析，經討論後，市府以釋放容積作為獎勵，私部門則允諾將
自行負擔後續營虧作為回饋，故全案辦理市府並未出錢
 與一般公共設施回饋不同，此方式對地區帶來更大之實質效益
135
釋放容
積
產業發展空
間
知識沙龍、創新實驗室、
會展中心
私部門
12間企業共同投資
公部門
大阪市政府

特色與借鏡(2)
因應創新產業發展，強化發展能量
 提供知識專業交流媒介服務
 會議空間使用：以低廉的價格提供租借
 知識交流媒介：為促進產業發展，多數以提供空間
為主，然本案除提供交流空間及會議室使用，也針
對全區環境與會員進行管理，更提供知識媒介服務
人員，可使會員獲得尋求管道，甚至也提供研究發
表空間。
136
產業空間
會議空間、辦公室
創新研究室
知識管理
會員管理
環境品質維護
專業媒介
知識交流、專業媒介

特色與借鏡(3)
-規劃開放空間與陸橋，提高交通可及性
 配合交通規劃人行動線
 為與南側之大阪車站連結，
設立人行空橋，並得連通至
區內各棟建物，提高區內交
通可及性
 開放空間引入大阪水都意象
 梅北廣場設置於與大阪車站
連結處，安藤忠雄加入水的
元素規劃廣場，並以此主軸
連結至兩側人行空間，營造
舒適的開放空間品質
137

138
基地位置大阪車站北側，〒530-0011 大阪府大阪市北区大深町
基地面積約7公頃
事業主
NTT都市開発株式会社、株式会社大林組、オリックス不動産株式会社、関電
不動産株式会社、新日鉄興和不動産株式会社、積水ハウス株式会社、株式会
社竹中工務店、東京建物株式会社、日本土地建物株式会社、阪急電鉄株式会
社、三井住友信託銀行株式会社、三菱地所株式会社。
建物名稱 A區A棟(南館) B區B棟(北棟) B區C棟(南棟)
C區（Owner’s
Tower）
用途 商業(商場、餐廳)
辦公
停車空間
旅館
辦公
知識首都
(參與實驗室)
會議空間
停車空間
商業(商場、餐
廳)
辦公
停車空間
住宅(約525戶)
規劃坪數14~90坪
不等，只售不租
基地面積 10,570㎡合計22,680.05㎡ 4,665㎡
建築面積 8,400㎡合計15,700㎡ 2,500㎡
總樓地板面積約188,076.78㎡合計約295,511.60㎡ 53,700㎡
建蔽、容積率 80%、1,600% 80%、1,150% 80%、1,150%
構造層數
地上38層，地下3層，
屋突1層，樓高
179.36m
地上38層，地下3層，屋突2層，
樓高175.21m
地上48層，地下1層
權屬鐵道運輸機構 UR都市機構鐵道運輸機構
GRAND FRONT OSAKA資料

139
借鏡日本，我們可以學到…
 不只是窳陋社區改建，更是邁向都市再生創造
城市魅力
 都市更新不只是住宅社區，交通樞紐及商業中心的
更新更可以帶動都市再生發展
 台北車站、南港車站、松山車站、萬華車站周邊
 應結合大企業提出整體長遠的發展規劃
 節能、減碳、引入創新技術
 引入新的使用/產業創造都市魅力
 都市更新是經濟發展的發動機
 吸引企業投資
 創造就業機會

 公辦自辦更新應並重
 日本實施都市再開發法46年以來，以面積來看，
公辦約佔44%民辦約佔56%。以件數來看公辦佔
21%，民辦佔79%。
 公辦與民辦是推進都市改造的雙翼，不可偏廢
 公辦都更單元面積較大，平均2.95公頃，民辦為1
公頃
 政府應專注於主導具有重要的公共利益的更新事業，
其餘讓民間主導。但對於民辦更新事業仍應積極參
與協助引導(例如透過參與協議會的方式)
140

增加容積並非只有負面衝擊，妥善規劃
仍可創造優質都市
 與大眾運輸系統串連
 改善人行空間
 立面高度控制
協議會成為整合政府與民意之機制
 無論是東京大丸有地區、日本橋地區、環2
線道路、南池袋更新區都透過協議會讓政
府與社區民意、投資者意見充份溝通，合
諧推動
歷史保存與更新可以併行不悖
141

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