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國金:台灣房市

台灣出生率與死亡率曲線將於2020年死亡交叉,之後因為醫術進步、平均壽命增加,晚婚、生育 率減少,人口將由自然增加轉為自然減少。台灣預計在115年邁向超高齡社會,沈重的撫養比也會減 少買房的需求。
台灣房屋需求者大約在30-50歲,因此台灣平均每年出生人口數會大約影響往後30年的平均買賣房屋 數。因此在人口紅利逐漸減少的狀況下,會影響到未來買房數。

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國金:台灣房市

  1. 1. 臺灣房市 1 2020/12/12 政大金融碩二 張誠允 台大會計三 徐兆詮 台大農經碩二 陳羿勳 台大財金三 林妍均 台大財金三 林妤蓁
  2. 2. • 台灣粗出生率與粗死亡率曲線將於2020年死亡交叉,之後因為醫術進步、平均壽命增加,晚婚、生育 率減少,人口將由自然增加轉為自然減少。台灣預計在115年邁向超高齡社會,沈重的撫養比也會減 少買房的需求。 • 台灣房屋需求者大約在30-50歲,因此台灣平均每年出生人口數會大約影響往後30年的平均買賣房屋 數。因此在人口紅利逐漸減少的狀況下,會影響到未來買房數。 • 隨著房貸利率下降,房市交易熱絡,正逐步走向高原期,帶動房價、地價逐步攀升,其中以中南部地 區漲幅更為明顯。房市供需狀況而言,新建餘屋數量不斷上升,其中以新北市數量最多 • 囤房稅推行目的為解決個人及法人持有過多房產而設立。但在是否有執行囤房稅必要、實際執行效果 及該由誰負責制定稅率都還無共識的情況下,短期內推出機率低。 • 近期政府針對房地產市場動作頻頻,除了今年7月施行的實價登錄2.0外,國發會也宣布健全9大房案, 而央行近期更宣布四大房貸限制措施,以第三戶以上住宅貸款為主,首次限縮「餘屋貸款」的成數, 希望限縮大量推案建商的資金。 結論 2
  3. 3. 台灣人口、土地、居住狀況 1 3 3
  4. 4. • 以今年10月數據,台灣約有2300萬位居民,男女約相差200萬,其中六都居民約佔7成。新北市人口 最多,約400萬居民,台南市最少,約180萬居民。若以全國來看,連江縣居民最少,一萬三千多位居 民。 • 台灣國總人口數(年底數)在2019年達最高峰2,360萬人。台灣粗出生率與粗死亡率曲線將於2020年死 亡交叉,2020年後,由於醫術進步與平均壽命增加,生育率減少,粗死亡率將大於粗出生率,人口將 由自然增加轉為自然減少。 台灣人口多分布在六都 4 17.1% 11.1% 9.6% 12.0% 8.0% 11.7% 30.6% 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市 其他 資料來源:國家發展委員會、統計局 圖1-1:台灣出生死亡率現況與未來預估 圖1-2:2020人口以地區分佈
  5. 5. • 台灣於民國82年邁入高齡化社會,106年老年人口數首次超過幼年人口數, 2月底,台灣扶老比為 18.2人,扶幼比為18.1人,老化指數首度破百,達到100.18。2020年扶老比為22.5人,扶幼比為17.6 人。 • 台灣於107年進入高齡社會,預估115年老年人口占比將超過20%,成為超高齡社會,預估119年老年 人口將增至559萬人,154年再增至715萬人,占總人口比重達41.2%。沈重的撫養比對社會的負擔, 以及需要更多的勞力與金錢去照顧長幼,買房的需求人口因此減少。 • 國發會預估2070總人口會相較2020減少776萬人,但老年人口增加280萬人。 台灣迎接超高齡社會,扶老比2070預估為84人。 5 年 1980年底 2020年底 2070年底 65-74 歲 74.4% 62.3% 36.5% 75-84 歲 22.6% 27.4% 36.1% 85以 上 3.1% 10.3% 27.4% 資料來源:國家發展委員會、統計局 表1-1:預估2070年底老年人口年齡組 圖1-3:不同年齡階段之人口數比較 69% 70% 71% 72% 73% 74% 75% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 幼年人口(0-14歲) 老年人口(65歲以上) 工作年齡人口(15-64歲)
  6. 6. • 兩性平均結婚年齡皆呈現上升趨勢,這四十年平均結婚年齡增加大約八歲。平均結婚年齡增加,也可 能導致女生的生育年齡延後,都可能使生育率降低。 • 台灣目前的平均所得落在2萬美金左右,相較於其他國家少很多,薪資水準降低使生養小孩的負擔增加, 降低生育率。 • 台灣房屋需求者大約在30-50歲,因此台灣平均每年出生人口數會大約影響往後30年的平均買賣房屋 數。 生育率低兩大主因:結婚年齡高與薪資水準低 6 24.0 26.0 28.0 30.0 32.0 34.0 36.0 1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 男生 女生 2019年 男:34.7 女:32.1 1980年 男:27.8 女:24.2 -10000 10000 30000 50000 70000 1985 1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 香港 新加坡 南韓 台灣 資料來源:世界銀行、行政院主計處 圖1-4:台灣平均結婚年齡 圖1-5:台灣平均每人國民所得
  7. 7. • 台灣108年增新資為53,667元(總薪資不含保險費、退休金或是資遣費等報酬),另有兩成為非經常性薪資。 經常性薪資包含本薪、按月給付的津貼、獎金、交通費等。 • 年輕剛入行薪資較低,40~49歲壯年期的薪資最高。若為65歲以上繼續工作者,多半是退休後二度就業, 因此薪資較無法和常態工作相比。 薪資結構 7 78.06% 3.43% 18.51% 經常性薪資 加班費 其他經常性薪資 41,883 1,841 9,933 資料來源:1111薪資公秤、比薪水、統計局 0 20 40 60 未滿25 25-29 30-39 40-49 50-64 64以上 薪資中位數(萬) 圖1-6:108年薪資結構(元) 圖1-7:薪資中位數(萬元)
  8. 8. • 2009購屋者比重之中,40歲以前的人仍有69.6%,但是到2019年只剩下48.9%,跌至5成以下。40歲 以上的購屋者則上升至51.1%。 • 近幾年低房價的中南部也開始上漲,再加上低薪、高房價問題,全台購屋者的年齡逐漸延後,一部分 的人改以與父母同居,或是租房子代替購屋。 低薪、高房價問題使購屋者年齡增加 8 17.60% 36.80% 28.10% 14.80% 2.60% 圖1-8: 2009各年齡層分佈 20-30歲 30-40歲 40-50歲 50-60歲 60歲以上 14.10% 34.80% 30.10% 16.20% 4.80% 圖1-9: 2019各年齡層分佈 20-30歲 30-40歲 40-50歲 50-60歲 60歲以上 資料來源:統計局、富比世地產王
  9. 9. 台灣近年房市熱絡,薪水漲幅難以追上房價上漲 名次 國家 房價所得比 名次 國家 房價所得比 名次 國家 房價所得比 1 敘利亞 63.39 6 菲律賓 29.92 11 阿根廷 24.09 2 香港 43.52 7 伊朗 29.83 12 越南 21.9 3 柬埔寨 39.89 8 中國 28.4 13 新加坡 21.67 4 肯亞 36.33 9 臺灣 24.2 14 泰國 21.59 5 斯里蘭卡 34.98 10 尼泊爾 24.19 15 印尼 21.27 • 據全球數據庫Numbeo統計,2020年年中房價所得比最高的國家為敘利亞,高達63.39;第二名是香港 43.52;第三名則是柬埔寨39.89,我國則是以24.2排在第9名 • 觀察2019年年中數據會發現,台灣當時房價所得比為10、2016年為22、2012年為14,2016年至2019 年間有明顯地下降,但2019年到2020年又快速反彈,登上全球第9名,可見房價明顯大幅上漲,薪水 漲幅難以追上 資料來源:Numbeo、新聞整理 9
  10. 10. • 房價負擔能力主要由房貸負擔能力(住宅貸款月還額/每戶家族可支配所得)與房價所得比來衡量。 • 以六都而言,台北市的房價負擔能力過低,新北市則為偏低,台南市、桃園市與高雄市則為合理負擔。 • 房貸負擔率以50%(含)以上表示房價負擔能力過低,40%(含)~50%(不含)表示房價負擔能力偏低, 30%(含)~40%(不含)表示房價負擔能力略低、30%(不含)以下表示可合理負擔。 • 房價所得比以台北市與新北市最高,但是近幾年房價負擔能力有稍微提升之趨勢。 房價負擔能力 10 25 35 45 55 65 75 105Q3 106Q2 107Q2 108Q2 109Q2 全國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市 資料來源:內政部不動產資訊平台 5 7 9 11 13 15 17 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 全國 新北市 臺北市 桃園市 臺中市 臺南市 高雄市 圖1-11:105-109 房貸負擔能力 圖1-12:近年六都房價所得比趨勢(單位:年)
  11. 11. 亞洲地區房價租金比台灣第一,六都以新北市最高 49 48 43 43 38 30 27 23 19 19 16 14 臺灣 中國 印度 香港 日本 新加坡 馬來西亞 越南 泰國 柬埔寨 菲律賓 印尼 圖1-13: 亞洲地區Price/rent ratio(單位:年) 房價(單位:元/坪) 月租金(單位:元/坪) 房價租金比 台北市 589,000 1,578 31.1 新北市 385,700 990 32.5 桃園市 222,000 720 25.7 台中市 219,000 799 22.8 高雄市 202,900 738 22.9 台南市 216,000 729 24.7 • 根據Global Property Guide統計資料顯示,目前台灣的Price/rent ratio約為49倍,居亞洲地區之冠, 換言之,同樣面積的房子需要花上49年的租金才可購得 • 國內六都的房價租金比則是以新北市最高,台北市次之 • 房價租金比超過30,表示該區域房價投資價值較小,房價高估;若低於25則表示該區域投資潛力較大, 房價泡沫不大 資料來源: Global Property Guide、信義房屋、自行整理 表1-2:台灣六都住宅資料 11
  12. 12. 房屋供需及房價狀況 2 12 12
  13. 13. • 台灣2020Q2及Q3的信義房價指數分別為302.61及311.21,較去年同期成長2.8%及6.1%,顯示中古 屋的房價逐漸升高中 2020年信義房價指數較去年同期成長 283.34 285.55 283.98 287.2 289.33 294.46 293.35 296.48 297.06 302.61 311.21 1.8% 1.1% 1.6% 1.9% 2.1% 3.1% 3.3% 3.2% 2.7% 2.8% 6.1% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 262 272 282 292 302 312 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 信義房價指數 YoY (%) 資料來源:信義房訊知識 圖2-1、2018Q1 – 2020Q2信義房價指數 (基期 = 2001年) 13
  14. 14. • 台灣2020Q1及Q2的信義房貸指數分別為119.6及125.22,較去年同期成長4.2%及9.4%,顯示新屋及 預售屋的房價逐漸升高中 2020年國泰房價指數較去年同期成長 14 104.98 107.48 106.65 113 114.79 114.48 116.66 117.77 119.6 125.22 5.5% 5.5% 5.7% 8.4% 9.3% 6.5% 9.4% 4.2% 4.2% 9.4% 0.0% 2.0% 4.0% 6.0% 8.0% 10.0% 90 100 110 120 130 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 國泰房價指數 YoY (%) 圖2-2、2018Q1 – 2020Q2國泰房價指數 資料來源:財經M平方 14
  15. 15. • 五大行庫:台灣銀行、合作金庫銀行、土地銀行、華南銀行、第一銀行 • 2017 – 2019年五大行庫平均房貸利率多為1.61% – 1.67%,今年受疫情影響,房貸利率由2020/2的 1.61%下降至2020/10的1.37% 2020年五大行庫平均房貸利率降至1.37% 資料來源:內政部不動產資訊平台 1.61 1.35 1.36 1.37 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 圖2-3、2019/1 – 2020/10五大行庫平均房貸利率 (單位:%) 15
  16. 16. • 都市地價指數類似大家常聽到的「物價指數」,從指數的漲跌幅度就可以看出地價的漲跌情形,由於 地價波動不像物價這麼大,每一年只公布兩次 • 109年上半年上漲幅最大為台南市0.68%,至於台北市上半年則較上期下跌0.29% 近期六都都市地價指數以台南市漲幅最大 16 資料來源:內政部不動產資訊平台、新聞整理 100.37 101.86 101.9 101.55 101.04 100.12 100 100.22 100.55 100.74 100.9 圖2-4、全國都市地價指數(基期107年03月31日=100) 全國 0.37 -0.29 0.47 0.59 0.68 0.1 圖2-5、近期六大都會地區地價指數漲幅(單位:%) 新北市 台北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市
  17. 17. • 台南市工業區因麻豆工業區重劃區、鹽行國中暨附近地區區段徵收案及永康物流及轉運專區等重大開 發進行順利,公共設施持續闢建,工業用地交易熱絡,帶動地價上漲 • 桃園市商業區部分,因桃園火車站至大廟前沿中正路一帶捷運綠線工程陸續動工,青埔高鐵特區及機 場捷運 A8 長庚醫院站等周邊地區生活機能完善,商業活動熱絡,致交易價格上漲 台南市住宅區、工業區漲幅最大,商業區則為桃園市最大 17 資料來源:內政部不動產資訊平台、新聞整理 98 98.5 99 99.5 100 100.5 101 101.5 102 102.5 103 104.03.31 104.09.30 105.03.31 105.09.30 106.03.31 106.09.30 107.03.31 107.09.30 108.03.31 108.09.30 109.03.31 圖2-6、全國住宅區、商業區、工業區都市地價指數趨勢 住宅區 商業區 工業區 0.37 -0.29 0.49 0.62 0.7 0.09 0.19 0.31 -0.36 0.8 0.5 0.27 0.05 -0.04 0.48 0.21 0.16 0.54 0.94 0.33 0.42 圖2-7、近期六都各使用分區地價指數漲跌幅(單位:%) 住宅區 商業區 工業區 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 台北市 全國
  18. 18. 新北新建餘屋數量最多,中南部地區數量明顯增長 • 新建餘屋指的是屋齡五年以內且未辦理過買賣移轉登記的新房子 • 近年中、南部市場轉好,且因房價基期較北部來得低,不少北部建商紛紛南下大舉推案,但因推案量急 遽上升,市場來不及消化,所以餘屋量正明顯成長當中 資料來源:內政部不動產資訊平台、新聞整理 圖2-8、近年新建餘屋(待售)住宅數趨勢 18
  19. 19. 台灣房市供需狀況主要觀察指標 • 核發建築物建造執照面積:當建商準備執行房屋建案時,建商需先向政府申請建造執照並核發後才可以 正式動工,同時建商也要取得建造執照後,才可以合法進行房屋的預售動作,此指標可作為衡量建商 開發新建案的強弱 • 建物所有權第一次登記面積:當建商歷經約2~3年後,將建築工程完工後取得使用執照後,意味建築確 實完工可進行交屋,建商隨即會向地政機關辦理建物所有權第一次登記(建物總登),而此數據將包含預 售階段已出售和尚未售出的新建完成建物面積 • 建物所有權買賣面積:此數據包含當期市場上的各屋齡成屋及剛完成建物總登後移轉給預售買方的當期 完工建物,也就是說這個數字包含成屋買賣交易,以及新完工建物已預售出去並交屋的部分 • 房屋供需狀況:將建物所有權買賣面積(成屋買賣+預售已售)減去建物所有權第一次登記面積(預售已售 +預售未售),得到當期成屋買賣超過預售未售面積的差額,而從兩者之差可大概看出當期房屋供需的 情形。若兩者之差為正,則表示成屋市場買盤多於當期未預售出的新完工餘屋,市場供不應求;反之, 則為供過於求 資料來源:內政部不動產資訊平台、財經M平方 19
  20. 20. 房市多處於較熱絡的狀態,目前正逐步走向高原期 • 衰退期:房地產買氣減弱(綠線),建物所有權買賣面積已出現下跌(綠線),但建物所有權登記面積(紫線) 仍處於高位,市場開始供過於求 • 復甦期:成屋買賣(綠線)出現觸底後的反彈上升,但由於前幾年市場低迷,該期間新成屋第一次登記面積 (紫線)仍持續下滑,台灣房屋供需逐漸好轉,代表成屋買氣回溫,供需狀況有所好轉,刺激建商推案, 建照核准面積開始上升(藍線),此時期也是房市相對低風險的投資階段 • 高原期:房市熱絡(綠線),建商持續申請建照推建案,核發建築物建造執照面積上升(藍線),同時前幾年 的建案陸續完工,使建物所有權第一次登記面積(紫線)開始止穩回升。但榮景中後期,新的供給陸續進 入市場,供不應求狀況逐漸緩解,將使建商放緩申請建照速度,使房市開始陷入較危險的投資階段 資料來源:內政部不動產資訊平台、財經M平方 20
  21. 21. 台灣房市歷史狀況 3 21 21
  22. 22. 2005年以前大事記 1974年 石油危機 禁建四層 以上建築 資料來源:吉家網 1981年 空地限期 興建 央行提高 準備金 1989年 管控銀行授 信額度 提高準備率 2001年 1.政府提供 貸款利息補 貼 2.開放外資 和來台投資 不動產 2003年 SARS使房 市下挫 • 圖為台北市歷年成交均價走勢圖 22
  23. 23. 2005年後大事記 資料來源:吉家網、Stock ai • 圖為台灣信義房價指數(2002-2018) 2009年調低遺贈稅 2016年廢除奢侈稅改實 施房地合一稅 2011年實施奢侈稅 2012年實施實價登錄 豪宅限貸令 23
  24. 24. 2009年推升房價升高成因:降息、降遺贈稅率 央行降息 降低遺贈稅 • 降息使房貸利率下滑,有利民眾貸款。 • 降低遺贈稅目的為吸引資金回流 資料來源:吉家網、Stock ai 24
  25. 25. 2009年降遺贈稅率影響:資金流入房市 • 為緩和2008年時金融海嘯所造成的經濟下行危 機,政府實行政策如:降息、發消費券,以及下 調遺贈稅從最高50%下降至10%的單一稅率希望 能吸引國外資金回流台灣,而使資金大量流入房 地產,使全台房價指數上漲了28%。 • 根據台灣信義房屋在早期不動產大多都是以賣買 賣為主,而買賣的比率從2008年的76.6下降至 2017年的64.6%。而繼承從原本的7.2%增加至 13.2%,贈與從6.4%增加到11.6% 圖3-1:台灣各區信義房價指數(2009-2012) 圖3-2:全台繼承與贈與房屋數量 資料來源:吉家網、Stock ai 25
  26. 26. • 若財產龐大,則生前以贈與移轉可節稅較多。 • 由於課稅基準非市價,而是佔市價五成與一成的土地公告現值與房屋評定現值,使房屋贈與的稅比現 金少,而吸引民眾為了節稅而進行房屋贈與,以致當年不動產的贈與棟數立刻增加5%至3.3萬棟,並 且2012年後各地方政府規劃大幅度地調升公告現值,使民眾持續加快贈與。 2009年降遺贈稅率影響:房屋贈與數量也快速提升 圖3-3:台灣不動產登記移轉比例 資料來源:內政部、國政研究報告 26
  27. 27. • 奢侈稅全名是「特種貨物及勞務稅條例」,於2011 年 6 月 1 日開始實施。 • 課徵理由:房屋及土地短期交易之移轉稅負偏低甚 或無稅負,主要針對「短期買賣」非供自住不動產 者課徵特種貨物及勞務稅,也就是「奢侈稅」。奢 侈稅抑止偏高的房價繼續上漲,但也使讓國內的房 地產市場交易量大幅下降。 • 奢侈稅課徵總額達低於當初的預期,且房價也未因 此而有效降低。而隨著房地合一、實價課稅預定 2016年實施,奢侈稅跟著配套退場。 2011年:奢侈稅 表3-1:奢侈稅率 表3-2:台灣五都房屋買賣移轉件數降幅(民國100年-101年) 資料來源:國政研究報告 標的 期間 稅率 非自用住宅 持有一年內 買賣交易實價15% 持有一年至兩年內 買賣交易實價10% 都會區 房屋買賣移轉件數降幅 新北市 -22.38% 台北市 -21.2% 台中市 -8.03% 高雄市 -6.06% 台南市 -1.95% 27
  28. 28. • 2012年8月後「房地產實價登錄」正式實施,主要是 指不動產交易雙方必需要填寫交易相關資料的制度, 推動居住正義、促進不動產交易價格透明化,健全不 動產交易市場。 • 實施後,主要問題是出租住宅轉向地下化,因為屋主 擔心透過房仲成交的租案需要實價登錄,會讓租金收 入全部曝光,在避稅考量下,讓租案委託量大幅下滑。 但實價登入的實施對於抑制房價效果有限。另外,建 商自售仍無需登錄,以及價格查核機制仍未建立,則 是實價登錄制度的一大漏洞。 2012年:實價登錄 資料來源:國政研究報告、台灣房地產年鑑 28
  29. 29. 2016年:房地合一稅 • 2016年開始實施房地合一稅,取代土地與房屋稅分 離課徵,以房地合併後的實價總額,扣除實際取得 成本後,按實際獲利課徵所得稅。 • 房地合一稅是採用「資本利得稅」,而奢侈稅採 「交易總價」,課稅基準全然不同。房地合一稅規 定房屋交易2年內,課徵35%至45%的稅率,以此 打壓投機客。 • 自住滿6年,出售超過免稅額(400萬)者:稅率10% 表3-3:舊制新制比較 境內 持有一年以內 稅率 45% 持有一年至兩年以內 稅率 35% 持有兩年至十年以內 稅率 20% 持有超過十年 稅率 15% 境外 持有一年以內 稅率 45% 持有超過一年 稅率 35% 表3-4:房地合一稅率 資料來源:國政研究報告、新聞整理 稅制改變 舊制 新制 稅基-課稅基礎 房屋評定現值 房地分開課稅 實價課稅 房地合併課稅 課稅方式 併入綜所稅 分離課稅 稅率 依綜所稅率 依持有時間課稅(下表) 29
  30. 30. • 新制實價登錄即將在7月1日上路,此次修法3大 重點包括「申報義務人改為買賣雙方」、「申報 登錄提前至買賣移轉登記時一併辦理」及「依申 報不實情節予以輕重不同裁罰」 • 實價新制主要聚焦責任歸屬與申報時機的調整, 避免因買賣雙方造假價格卻歸責地政士、經紀業, 同時增加實價登錄即時性,過去從交易到實價揭 露大多落後2~3個月,無法即時反映行情,但在 新制規定下,實價申報時機將與過戶時一同辦理, 價格揭露可望提早1個月,將能提供民眾更即時 的價格參考依據。 。 2020年:實價登錄2.0 新制 舊制 申報人 買賣雙方共同申報 地政士、經紀業、買方 時機 申請所有權移轉、 過戶時一併申報 申請所有權移轉、過戶 後30日內申報登錄 逾期未 申報 如案件已過戶,而 限期未補申報,則 對買賣雙方處3~15 萬並限期申報 限期仍未補報者,則對地 政士、經紀業直 接罰鍰3~15萬並限期申 報 申報價 格不實 對買賣雙方直接開 罰3~15萬 買方限期未補正,將處 3~15萬罰鍰 表3-7:實價登錄新制舊制比較 資料來源:新聞整理、台灣房屋智庫 30
  31. 31. • 目標:減少個人利用不動產規避稅負的空間、防止房市資金氾濫 • 一、整合不動產金融、政策、市場等面向指標, • 二、強化預售屋稽查 • 三、加速實價登錄修法 • 四、加強查核不動產交易所得 • 五、防杜個人藉由公司規避不動產稅負 • 六、修正住家房屋免徵標準,防止分割房屋規避稅負。 • 七、適時採行選擇性信用管制 • 八、控管銀行授信風險 • 九、強化不動產業務風險管理與金融檢查 2020/12:國發會-健全房地場市場9大方案 資料來源:國發會-健全房地產市場方案 31
  32. 32. • 今年央行貨幣政策寬鬆,整體房市在資金潮帶動下表現 活躍。而銀行針對小資族提出五年寬限期、40年房貸、 最高貸款成數九成以上等政策。 • 儘管目前信用利差縮窄影響透過房貸帶來的收益,但銀 行仍儘可能爭取房貸客戶,主因可能著眼於帶來的 AUM(由銀行管理的資產規模),以房貸業務龍頭中國 信託為例,該行的房貸客戶其 AUM(由銀行管理的資 產規模)是一般客戶的 4 倍,可以藉此帶起客戶其他 金融服務需求。 • 對銀行而言,相較企業金融貸款,房貸有不動產做為擔 保品,風險相對低。根據金管會銀行局長莊琇媛分析, 雖然企業也能以廠房、設備做為擔保品,但跟房地產相 比,銀行不易正確評估其價值。此外,銀行對沒有信用 評等的企業放款,需要計提百分之百的風險權數,提高 銀行的資金壓力。 銀行在信用利差縮窄下積極爭取房貸客戶,主要著眼 於帶來的AUM 32 項目 提供銀行 五年寬限期 中信、彰銀、台銀、 華泰、高雄銀 40年房貸 永豐、合庫、星展 貸款成數九成以上 安泰、日盛、中信 階段式還款 土銀、一銀、合庫 首購前兩年1.19% 公股行庫 優質客戶利率1.31% 彰銀、中信 表:銀行提供最優惠條款 資料來源:新聞整理
  33. 33. • 截至8 月底 34 家國銀辦理住宅貸款與建築融資餘額比平均約 26.62%,距離銀行法第 72-2 的 30% 上 限雖仍有承做空間,但事實上該比重已經逼近銀行內控上限 28%。 • 今年上半年新增房貸中,六都分別有45.3%~73.2%為年收入100萬元以下族群,甚至22.6%~42.4% 的貸款人為年收入60萬以下。 • 銀行放寬房貸申請條件和成數,對積蓄不足的小資族買房有鼓勵效果,但對央行未來採取較為緊縮的 貨幣政策時,還款金額提昇可能導致逾放率大幅增加引發金融危機。 目前銀行房貸佔比過高,影響未來央行貨幣政策使用 33 圖:消費者貸款--購置住宅貸款(單位:百萬元) 資料來源:中央銀行、財團法人金融徵信中心
  34. 34. • 央行總裁楊金龍在立法院答詢時指出,目前房市並非都是不合理的上漲,政府第一階段 會先查「投機炒作」,即「打炒房」,而非「打房」。 • 目前銀行不動產放款86%屬自用房貸,僅14%放款流向投資客,控管投資客、土建融 貸款成數,可防炒房又不影響銀行獲利,應該是兩全其美的做法。 • 但從歷史上看,央行可能政策大致有「選擇性信用管制」及「限縮房貸金額」,前者指 特定地區、購買第二房以上限制貸款成數,考驗民眾的自有資金強度。 • 「限縮房貸金額」指的是各銀行的貸款上限可能限縮,晚到的消費者可能申請不到貸款, 但要花光額度需要時間,所以衝擊最快明年下半年才會湧現。 央行態度:偏向控管貸款成數 資料來源:新聞整理 34
  35. 35. 央行12/7 突發公布不動產貸款針對性審慎措施,防範銀行信用資源過度流向不動產貸款 1. 新增全國公司法人購置住宅貸款限制,第1戶貸款最高貸款成數為6成;第2户(含)以上 貸款,最高貸款成數為5成,均無寬限期。 2. 新增全國自然人第3户(含)以上購置住宅貸款限制:最高貸款成數為6成,無寬限期。 3. 新增借款人購買都市計畫劃定的住宅區及商業區土地貸款限制:應檢附具體興建計畫,最 高貸款成數為6.5成,並保留其中1成俟動工興建後始得撥貸。 4. 新增餘屋貸款限制:最高貸款成數為5成。 央行政策:新增住宅貸款限制 資料來源:央行-不動產貸款針對性審慎措施 35
  36. 36. • 今年韓國推出《住宅市場穩定完善對策》,對擁有兩棟或以上房產的法人或自然人提高相關稅率,引 起輿論對囤房稅的討論。 • 台灣在2014年將囤房稅納入《房屋稅條例》,針對住家用房屋有關「非自住住家用」,中央訂定法定 稅率範圍1.5%至3.6%之間,讓各地方政府視所有權人持有房屋戶數,訂定差別稅率。只是至今僅有台 北市、宜蘭縣及連江縣「真正實施」囤房稅。 • 台灣空屋率較歐美國家平均3~5%高、約10%左右,且新建餘屋數居高不下,引發輿論對於建商及房 東與其養房而不降價出售或出租的不滿,認為高房價有部分原因必須歸因於台灣房屋的低持有成本。 推行囤房稅的原因 36 0 20,000 40,000 60,000 80,000 100,000 2014 2015 2016 2017 2018 2019 圖3-5:新建餘屋(待售)住宅 持有1戶 持有2戶 持有3戶 多戶(>4戶) 全國 58.2% 26.6% 8.3% 7.0% 新北市 56.2% 25.7% 9.1% 9.0% 台北市 53.7% 28.2% 9.7% 8.4% 桃園市 60.4% 25.3% 7.7% 6.6% 台中市 54.2% 27.4% 9.4% 9.1% 台南市 59.1% 27.4% 7.8% 5.7% 高雄市 57.6% 28.1% 8.3% 6.1% 其他縣市 63.2% 25.5% 6.7% 4.6% 表3-5:空屋創造比例依持有戶數區分 資料來源:中央銀行、內政部
  37. 37. • 目前有實施囤房差別稅制僅台北市、宜蘭縣、連江縣三個縣市。新 北市、桃園市、新竹市則現屬於固定稅制。 • 目前關於是否有執行囤房稅必要、實際執行效果及該由誰負責制定 稅率都還在討論中。內政部根據財稅資料中心的數據,表示僅 4.52%的房屋由擁有四房以上的人持有,認為目前所有權分布上算 均衡,無執行囤房稅必要。 • 台北市政府則著眼目前囤房稅執行效果,從2015年課徵囤房稅至 2020年5月止,囤房戶數由13.2萬戶降至9.8萬戶,囤房比例減少約 26%,約有20%(2.7萬戶)出售或變更使用,認為對於活化使用方 面囤房稅確實有幫助。 • 由誰負責制定稅率方面,目前學界認為地方民意代表面臨不同壓力 難以推動,應由中央統一政策。但財政部認為若調整佔地方稅收 1/3的房屋稅稅基對財政影響太大,且鄉下地區出租狀況不可和都 市相比,因此應根據各地方狀況實施。 台灣目前囤房稅實行狀況 37 圖3-6:各縣市囤房稅推行狀況 資料來源:財政部、新聞整理
  38. 38. • 首先必須先將囤房稅和空屋稅作出區隔。囤房稅是基於人民居住權,要求不得持有多間房屋進行炒作; 空屋權是政府為避免空屋所帶來的外部成本,如景觀破壞、成為治安死角等理由而設置,目前日本和 加拿大溫哥華的相關稅制屬於空屋稅,而目前台灣無空屋稅的相關法律規定。 各國囤房稅 38 台灣 韓國 新加坡 實行對象 擁有兩房以上者 擁有多個住宅(南韓全境 三間以上房產,或特定區 域兩間以上房產者) 若擁有房屋不入住將面臨 刑罰,基本上難以囤房 實行方式 根據地方狀況,分為兩房 內及三房以上的稅率進行 階梯式課稅。 從市價8億韓元以下起, 區間稅金負擔部分最多將 增加兩倍;市價超過 123.5億韓元的多住宅擁 有者,從現今3.2%提昇 至6%。 以刑罰遏止購買而不居住 者。 表3-6:目前推行囤房稅案例 資料來源:新聞整理
  39. 39. 結論 4 39
  40. 40. • 台灣粗出生率與粗死亡率曲線將於2020年死亡交叉,之後因為醫術進步、平均壽命增加,晚婚、生育 率減少,人口將由自然增加轉為自然減少。台灣預計在115年邁向超高齡社會,沈重的撫養比也會減 少買房的需求。 • 台灣房屋需求者大約在30-50歲,因此台灣平均每年出生人口數會大約影響往後30年的平均買賣房屋 數。因此在人口紅利逐漸減少的狀況下,會影響到未來買房數。 • 隨著房貸利率下降,房市交易熱絡,正逐步走向高原期,帶動房價、地價逐步攀升,其中以中南部地 區漲幅更為明顯。房市供需狀況而言,新建餘屋數量不斷上升,其中以新北市數量最多 • 囤房稅推行目的為解決個人及法人持有過多房產而設立。但在是否有執行囤房稅必要、實際執行效果 及該由誰負責制定稅率都還無共識的情況下,短期內推出機率低。 • 近期政府針對房地產市場動作頻頻,除了今年7月施行的實價登錄2.0外,國發會也宣布健全9大房案, 而央行近期更宣布四大房貸限制措施,以第三戶以上住宅貸款為主,首次限縮「餘屋貸款」的成數, 希望限縮大量推案建商的資金。 結論 40
  41. 41. 附錄 41 5
  42. 42. 附錄 42 年 總扶養比(%) 扶幼比(%) 扶老比(%) 低推估 107.9% 13.6% 94.3% 中推估 102.0% 18.0% 84.0% 高推估 98.6% 22.5% 76.1% 2070 撫養比預估
  43. 43. 附錄 43 0 200000 400000 600000 800000 1000000 1200000 1400000 0 50000 100000 150000 200000 250000 300000 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 全國平均每戶全年收入及支出 平均每戶非消費支出實數 其他消費支出實數 教育與娛樂支出實數 交通運輸與通訊支出實數 住宅服務、水電瓦斯及其他燃料實數 衣著及服飾用品支出實數 食品及非酒精飲料支出實數 平均每戶消費支出合計 平均每戶總支出實數 平均每戶經常性收入
  44. 44. 44 0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 台灣不動產登記移轉比例 區域別總計 / 買賣 區域別總計 / 拍賣 區域別總計 / 繼承 區域別總計 / 贈與
  45. 45. 各地區信義房價指數 45 200 220 240 260 280 300 320 340 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 2020Q3 台北 新北 桃園 新竹 台中 高雄 資料來源:信義房訊知識
  46. 46. 各地區房價所得比 46 6 8 10 12 14 16 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 台北 新北 桃園 新竹 台中 高雄 資料來源:內政部不動產資訊平台
  47. 47. 各地區貸款負擔率 47 資料來源:內政部不動產資訊平台 20 30 40 50 60 70 2018Q1 2018Q2 2018Q3 2018Q4 2019Q1 2019Q2 2019Q3 2019Q4 2020Q1 2020Q2 台北 新北 桃園 新竹 台中 高雄
  48. 48. • 目前居住狀況而言,臺北市以「租賃」居多,新北市及臺中市是「與不 同戶籍的配偶、父母或成年子 女同住」、「租賃」比例相近,其餘則皆 以「與不同戶籍的配偶、父母或成年子女同住」為主。 • 臺北市居住面積主要以「 30坪以上」及「 20坪~未滿30坪」為主,臺北市 以外其他地區皆以「 30坪 以上」為主、其次為「 20坪~未滿30坪」。 無自有住宅者狀況 48 台北市 新北市 桃園市 台中 市 台南 市 高雄 市 借住,不需 要支付租金 22.3 18.4 19.1 21.9 18.3 23.2 出賃(有租 金) 48.2 40.3 38.3 38.2 23.1 25.8 配居 0.9 0.5 1.2 0.9 0.8 2.4 與配偶、父 母、成年子 女居住 27.6 40.5 41.2 38.4 56.6 47.8 其他 1.0 0.3 0.2 0.6 1.1 0.9 居住面 積(坪) 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 <8 5.6 2.7 3.8 5.4 3.3 3.4 8-14 13.8 4.6 3.3 4.5 7.0 5.4 14-20 11.0 9.1 5.7 9.5 10.5 11.3 20-30 34.1 39.9 29.1 34.2 33.2 33.6 >30 35.6 43.7 58.1 46.5 46 46.3 資料來源:社會住宅動向調查
  49. 49. • 各地區每月月租金皆以「不用租金」為主,其次為「12,000元以上」或「 6,000元~未滿9,000元」。 但是台北市與新北市每月租金大於9萬的佔比相較其他大出許多。 • 六都的居民約只有兩成有曾經申請過居住協助措施,最主要的方式是「租金補貼」。而在調查希望政 府優先提供的居住協助措施項目時,最多人選擇以租金的方式補貼與希望政府興建只租不售的社會住 宅。 無自有住宅者:每月支付租金 49 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 不用租金 52.6 60.9 62.8 62.8 78.7 74.5 未滿3000 0.9 0.4 0.8 0.4 1.8 2.6 3000~ 6000 3.7 1.8 4.4 5.8 5.8 5.8 6000~ 9000 5.6 4.7 11.9 9.4 5.8 8.0 9000~ 12000 8.2 7.9 9.5 6.9 5.2 4.4 >12000 29.1 24.3 10.6 14.6 2.6 4.7 資料來源:社會住宅動向調查 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 社會住宅 37.3 19.5 8.9 8.6 2.2 9.9 租金補貼 60.2 69.8 77.1 85.4 82.6 77.2 購置國宅或合 宜住宅 14.1 12.3 15.2 8.3 7.1 13.3 修繕或購置住 宅貸款利息補 貼 4.3 9.5 11.2 6.4 8.0 24.8 其他 2.0 1.5 0.0 2.6 0.0 0.0
  50. 50. • 六都對申請社會住宅的意願都蠻大的(超過四成),其中以台北市意願最高,達6.5成。 • 申請社會住宅的主要原因包含房租租金較便宜、離工作地點比 較近、離所需設施比較近、以及租期穩 定等原因 。民眾希望住宅面積大約為20坪~未滿30坪,承租年期超過12年以上。 • 針對社會住宅的月租金,其他地區約為4000-8000元,台北市與新北市稍微較高,為8000-12000元。 無自有住宅者:社會住宅意願分析 50 台北市 新北市 桃園市 台中市 台南市 高雄市 無法支付租金 0.8 1.3 1.9 2.1 3.9 3.3 <4000 6.8 5.6 9.9 10.6 17.4 16.3 4000-8000 24.4 27.2 44.5 42.4 49.8 49.7 8000- 一萬二 31.2 38.2 29.0 32.4 25.8 24.6 一萬二- 一萬六 18.7 19.9 9.8 8.5 2.9 4.2 >一萬六 18 7.8 4.9 4.1 0.3 1.9 資料來源:社會住宅動向調查

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