O patrimônio na gestão do economato

1. GESTÃO DO PATRIMÔNIO
MSc Adilson Souza
Superintendente do Instituto Axis
adilson@institutoaxis.com.br
www.institutoaxis.com.br

2. Objetivo das Reflexões
• Fornecer uma visão geral sobre os diversos aspectos da
proteção e da gestão patrimonial e recomendar políticas sobre
a questão.
• Prover elementos para um melhor discernimento dos
responsáveis, a partir de uma visão técnica.
• Contribuir, no que tange ao segmento “patrimônio”, para o
projeto de governança da entidade eclesiástica (Ex.:
Congregação, Instituto de Vida Apostólica, Diocese e
Arquidiocese) e ou socioassistencial (Obra Social, Colégios e
Hospitais).

3. Gestão do Patrimônio
1. Introdução
2. Gestão Legal do Patrimônio
3. Imóveis - Gestão Técnica
4. Gestão Estratégica do Patrimônio
5. Gestão Financeira do Patrimônio

4. 1. Introdução – O Legado
"Um semeia,
e outro colhe”.
“Eu mandei vocês colherem
onde não trabalharam; outros
trabalharam ali, e vocês
aproveitaram o trabalho deles.”
Jo, 4, 5-42.

5. Can 1284 – Parágrafo 1º :"Todos os administradores
são obrigados a cumprir seu encargo com diligência de
um bom pai de família"
Parágrafo 2º: Devem portanto:
1. Velar pelos bens 5. Pagar empréstimos e hipotecas
2. Cuidar de modo válido 6. Aplicar o recurso financeiro
3. Observar a legislação 7. Ter em ordem os livros
4. Conservá-los 8. Prestar contas
9. Organizar
Parágrafo 3º: Elaborar orçamentos

6. Gestão Patrimonial
• O mundo moderno não admite amadorismos
• Todos devem ter noções sobre administração
patrimonial
1ª luta: Formar um patrimônio
2ª luta: Manter o patrimônio: garantia da
longevidade e de rentabilidade

7. Patrimônio
“Não contrariando os princípios básicos de comunhão e
responsabilidade participativa das Comunidades Eclesiais, é
necessário que se conte sempre com profissionais, de forma
centralizada ou não, para que não sejam descuidadas as
responsabilidades canônicas e civis do processo
administrativo geral.”
Fonte: Manual de Procedimentos Administrativos CNBB - 2011

8. Regularização do Patrimônio
• A maior parte das entidades não possuem os
empreendimentos (ex.: terrenos e edificações) regularizados.
• A regularização envolve processo junto a prefeitura para
aprovação de inúmeros projetos, de acordo com a legislação
local, e encaminhamento aos órgãos ambientais.
• A regularização demanda capacitação técnica,
acompanhamento contínuo e bastante tempo.

9. 2. Gestão Legal do Patrimônio
• Documentação
• Diagnóstico
Patrimonial

10. Documentação
• Escritura
• Registro
• Alvará de construção
• Projetos (incluindo o “as built” - “como construído”)
• Habite-se
• Alvará de funcionamento e ou localização
• Alvará sanitário

11. Projetos - Armazenamento
• Recomenda-se que sejam arquivados em
mapotecas, abertos (especialmente os
originais em papel vegetal) ou, se em papel,
dobrados no formato padrão (A4) e
guardados em pastas, em local seco.
• Identificação externa, se em rolos, é
fundamental .

12. Projetos - Armazenamento
• Recomenda-se ainda:
o Procedimento padrão: os originais devem ficar
bem guardados na sede e cada obra/imóvel
mantém cópias autenticadas dos documentos e
projetos.
o Todos os documentos e projetos devem ser
também digitalizados.

13. Outros Projetos e ou Especialidades Técnicas
• Hidrossanitário
• Elétrico
• Telefonia
• De cabeamento (projeto lógico)
• Estrutural
• Segurança e Incêndio
• Topográfico

14. Levantamentos Topográficos
É recomendável que sejam feitos com cadastro
atualizado dos lotes fronteiriços (feitos por
topógrafo credenciado - com CREA - ou empresa
de topografia).

15. Diagnóstico Patrimonial
• Inspeção dos imóveis para avaliação geral do estado de
conservação.
• Avaliação de documentação básica dos imóveis: certidão
negativa de ônus, registro de imóveis, iptu, dentre outras.
• Sondagem de valor de mercado dos imóveis, quando
pertinente.
• Avaliação de contratos de aluguel.
• Avaliação de alternativas de uso para os imóveis, quando
pertinente.

16. 3. Imóveis - Gestão Técnica
• Preservação do Patrimônio

17. Fases de um Programa de Reforma e ou Ampliação
Vocês conhecem algum PUXADINHO nas casas/obras religiosas?

18. Fases de um Programa de Reforma e ou Ampliação
1. Levantamento
2. Reunião com a direção
3. Elaboração do Plano de reforma e
ampliação
Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011

19. FASE 01 –Levantamento
• Vistoria das instalações efetuando o levantamento
detalhado das informações e dados.
• Acesso a todos os projetos, desenhos e especificações
existentes, possibilitando a perfeita assimilação do
ambiente, complementando com a observação visual e
entrevistas.
• Momento adequado de ressaltar alguns aspectos com
implicações legais, que possam prejudicar a entidade a
médio ou longo prazo.
Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011

20. FASE 02 – Reunião com a Direção
Consolidação das informações e diretrizes
básicas do planejamento, elementos
fundamentais para a avaliação dos pontos
fracos e pontos fortes, possibilitando a
discussão do programa de intervenção na
estrutura física, lay-out e equipamentos.
Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011

21. FASE 03 – Elaboração do Plano
• Requer embasamento técnico e teórico para demonstrar
claramente o programa de base física.
• A descrição é fundamental para um ganho em qualidade,
tempo e recurso financeiro.
• O perfeito entendimento e planejamento poderá
representar uma melhoria significativa na infraestrutura.
Fonte: Nelson Boechat - Arquitetura & Engenharia - 2011

22. As Fases foram respeitadas nestes casos?

23. Contratação dos Serviços de Arquitetura e Engenharia
“Quanto posso gastar em uma reforma?”
Deve ser considerado…
• … o valor institucional e cultural subjetivo
• … o valor orçado do investimento
• … a possibilidade de recuperação do valor investido (payback)
• … o valor venal de imóveis na região (Pesquisa de Mercado)

24. Contratação – Cuidados a serem tomados
• Idoneidade da empresa
• Projetos e planilha incompletos (ou ausência dessas)
• Especificação de materiais
• Prazo de execução
• Índices de reajuste
• Competência técnica
• Tributos e encargos
• Condições de pagamento
• Relação empregatícia
• Direitos e obrigações constantes em contrato.

25. Acessibilidade (NBR 9050)
Acessibilidade a edificações,
mobiliário, espaços e
equipamentos urbanos
Ex: Calçadas podotáteis, corrimãos em escadas,
rampas de acesso com inclinação normatizada,
banheiros adaptados, rebaixamento de calçadas
para acesso e sinalização vertical adaptada, etc.
Fonte: Adaptado da Cartilha “Jogo Limpo x Jogo Sujo”- CONFEA/CREA – 2012 (www.confea.org.br)

26. Execução - Terceirização e Quarteirização
(Definir na Contratação dos Serviços)
• Terceirizar apenas a atividade meio.
• Elaboração dos contratos de obras e serviços (sem exceção)
dos prestadores de serviços complementares.
• Contratação dos serviços, analisando a eficiência sob o aspecto
técnico e financeiro.
• Atentar para a compatibilização dos projetos complementares
(um dos pontos mais complicados e delicados na construção).
• Observar o acompanhamento supervisionado das obras.

27. Garantia...
A empresa contratada é obrigada a
reparar, corrigir, remover,
reconstruir ou substituir, às suas
custas, no total ou em parte, o
objeto do contrato em que se
verificarem vícios, defeitos ou
incorreções resultantes da execução
ou de materiais empregados.
Fonte: Adaptado da Cartilha “Jogo Limpo x Jogo Sujo”- CONFEA/CREA (www.confea.org.br)

28. 4. Gestão Estratégica do Patrimônio
1. Definição de uma política de governança (Ex.: permanência ou
não da obra ou comunidade ou mesmo da edificação, no local
atual).
2. Plano geral de manutenção/melhoria dos imóveis (feito por
arquiteto/a contratado/a especificamente para este fim e
seguindo um cronograma definido pela entidade).
3. Estabelecimento de uma estrutura específica, no organograma
da entidade, para este gerenciamento.

29. Otimização da Utilização
• Alinhamento da vocação do patrimônio em relação ao
direcionamento institucional.
• Situação mercadológica.
• Avaliação da economicidade da utilização atual.
• Critérios institucionais para concessão de gravame
(garantias), cessão a funcionários, locação, etc.

30. Gestão Estratégica do Patrimônio
18/5/2011
Uma pesquisa exlcusiva mostra que os preços dos imóveis no
país, subiram 25% em 12 meses, um recorde global.
Em dois anos, o aumento passou de 50%. ?
Ficou caro?
Foto: O bairro de Perdizes, em São Paulo: a valorização dos imóveis chegou a 57%

31. Gestão Estratégica do Patrimônio
1º Mônaco 59.814
Apesar da alta, os
2º Inglaterra 23.358
imóveis brasileiros 3º Rússia 18.487
ainda estão
relativamente 4º Singapura 16.644
baratos: o país ocupa
a 65 posição num 5º Hong Kong 16.422
ranking de preços
64º Argentina 2.625
feito em 94 países
(valor por metro 65º Brasil 2.616
quadrado)*
66º Trinidad e Tobago 2.501
67º Filipinas 2.407
Fonte: Global Property Guide, Ibope Inteligência e JP Morgan - 2011.

32. Gestão Estratégica do Patrimônio
Preço Médio (R$) - Apartamento de 200 m²
Cidade Usado Novo Região Usado Novo
São Paulo 1.002.400 1.184.000 Jardim Paulista 1.391.800 1.820.400
Rio de Janeiro 1.246.000 1.305.600 Ipanema 2.426.800 2.606.200
Porto Alegre 624.200 860.800 Moinhos de Vento 813.000 1.441.400
Distr. Federal 850.800 1.168.000 Asa Sul 1.660.400 2.304.600
Recife 532.800 750.800 Boa Viagem 602.800 853.200
Fonte:,Adaptado de Ibope Inteligência .

33. 5. Gestão Financeira do Patrimônio
• Negociação
• Imóvel como Investimento
• Rentabilidade Locatícia

34. APARTAMENTO NA PLANTA
• Barato
• Cobertura Rústica
• Loft (sem paredes internas)
• Cozinha Americana
• Vista Privilegiada
• Acesso privativo
• Próximo à natureza

35. Negociação
Conforme o Direito Canônico as Mitras (e suas filiais) são
obrigadas a obter autorização:
a) … do Bispo Diocesano nas negociações de ATÉ R$ …
b) … da Santa Sé nas negociações ACIMA de R$ ....

36. Limitação da Propriedade
• Lei de falência (indisponibilidade dos bens dos proprietários ).
• Danos ao meio ambiente (EIA/RIMA; EIV).
• Desapropriação, tombamento , servidão
• Usucapião
• Direito de vizinhança
• Estatuto da terra
• Lei de condomínios
• Lei do inquilinato
• Débitos trabalhistas e previdenciários
• Gravame judicial e outros…

37. Seguro Patrimonial
• Seguro é todo contrato pelo qual uma das partes, segurador, se obriga
a indenizar a outra, segurado, em caso da ocorrência de determinados
sinistro, em troca do recebimento de um prêmio de seguro.
• O objetivo de contrato de seguro é minimizar o risco e garantir a
preservação de um contexto e ou patrimônio.
• Os seguros se dividem em:
a) Seguros de Pessoas (vida, acidentes pessoais, saúde),
b) Seguro de Bens (incêndio, vidros, cascos, transportes,
automóvel, roubo, lucros cessantes), e,
c) Seguro de Responsabilidade (crédito, fidelidade,
responsabilidade civil).
www.susep.gov.br

38. Imóvel como Investimento
Aplicação Financeira – Recurso disponível para despesas
extraordinárias da instituição.
(Obs.: Uma aplicação conservadora de 6 milhões a 0,95% gera resultado próximo a R$ 57 mil/mês).
Aplicação em Imóveis - Aquisição de patrimônio (em áreas
promissoras) com o mínimo de garantia de perpetuação do
patrimônio e ou renda mensal de aluguel.
(Obs.: Um conjunto de imóveis no valor 6 milhões a 0,65% gera resultado próximo a 39 mil/mês).

39. Liquidez – facilidade de um bem se transformar
em dinheiro
Na aquisição de um imóvel, é imprescindível conhecer
o Plano Diretor da região.
 Existe probabilidade de valorização?
 O local está saturado?
 Existe tendência comercial e/ou residencial?
 O local permite a verticalização?

40. Rentabilidade Locatícia
É a relação entre o aluguel cobrado (subtraído das
despesas do proprietário com o bem) e o preço de
mercado (mensuração a valor justo).
Descrição Valor índice Percentual
Rendimento R$ 4.300
0,0086 0,86%
Preço de Mercado (MVJ) R$ 500.000

41. Rentabilidade Locatícia
Descrição Valor índice Percentual
Rendimento Bruto R$ 4.300 0,0086 0,86%
Despesas com
% Administração -R$ 215 -0,00043 -0,04% Imobiliária
(Proprietário)
Depreciação -R$ 172 -0,000344 -0,03%
Despesas
Despesas Administrativas -R$ 113 -0,000226 -0,02%
Administrativas
( Proprietário)
Rendimento Líquido R$ 3.800 0,0076 0,76%

42. Rentabilidade Locatícia
OCUPAÇÃO MENSAL - Quanto maior o período de ocupação
do imóvel, maior a rentabilidade.
Meses
Valor de Receita Anual Receita Média
Locados no Taxa
Locação Nominal Mensal
Ano
6 R$ 22.800 R$ 1.900 0,38%
8 R$ 30.400 R$ 2.533 0,51%
R$ 3.800
10 R$ 38.000 R$ 3.167 0,63%
12 R$ 45.600 R$ 3.800 0,76%

43. Rentabilidade Locatícia
(Comparativo de Mercado)
Aplicação Variação Mensal
CDB 0,77%
Fundo de Renda
0,76%
Fixa
Poupança 0,60%
Dólar 0,34%
Notas:
1. Renda variável - remuneração ou retorno de capital não pode ser dimensionado no
momento da aplicação (Ex.: ações, ouro, dólar e assemelhadas).
2. Renda fixa – remuneração ou retorno de capital dimensionado no momento da
aplicação (Ex.: CDB Pré, Mercado a Termo).

44. “Um imóvel foi locado para um Posto
de Combustível”.
Caso aconteça uma contaminação
da água (lençol freático) de quem é
a responsabilidade?
LOCADOR OU LOCATÁRIO ?

45. Para fechar e preservar a história: A ARTE SACRA
• Segundo o Manual de Procedimentos Administrativos da CNBB
(2011) recomenda-se:
a) Inventário (fotográfico e descritivo) de todos bens histórico-
artísticos da entidade.
b) Criação de arquivos e museus eclesiásticos, para proteção
do acervo.
c) Protocolos de mudança e ou restauração dos bens
(autorização prévia).
d) Protocolo dos bens junto ao Instituto do Patrimônio
Histórico e Artístico Nacional e junto à Diocese e ou
Arquidiocese circunscrita. FIM

46. Contatos
Adilson Souza - 31.9363-0743
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Karina Albergaria – 31.9336-2030
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