Der Büromarkt München 2012/2013 Nach den fulminanten Vorjahreszahlen wurde auf dem Münchner Büromarkt erneut ein beachtliches, wenn auch etwas niedrigeres Ergebnis erzielt. Der durch Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz im Jahr 2012 hat sich im direkten Vergleich zum Vorjahr um etwa 16% auf ca. 716.000 m² (inkl. Eigennutzer) reduziert, übertrifft jedoch leicht die prognostizierten 650-700Tm². Zum Jahresendspurt im IV. Quartal (ca. 200.000 m² Flächenumsatz) wurde der 10-Jahresdurchschnitt um gut 12% übertroffen.

1. DER BÜROMARKT MÜNCHEN 2012/2013

2. VORWORT.
Nach den fulminanten Vorjahreszahlen wurde auf dem Münchner Büromarkt erneut ein beachtli-
ches, wenn auch etwas niedrigeres Ergebnis erzielt.
Der durch Ellwanger & Geiger ermittelte Flächenumsatz im Jahr 2012 hat sich im direkten Ver-
gleich zum Vorjahr um etwa 16% auf ca. 716.700 m² (inkl. Eigennutzer) reduziert, übertrifft jedoch
leicht die prognostizierten 650-700Tm². Zum Jahresendspurt im IV. Quartal (ca. 200.000 m² Flä-
chenumsatz) wurde der 10-Jahresdurchschnitt um gut 12% übertroffen.
Dieses Vermietungsergebnis in Verbindung mit rückläufigen Fertigstellungen im Neubaubereich,
tragen dazu bei, dass sich der Leerstand weiter auf ca. 1.550.000 m² Bürofläche reduziert. Dies
bedeutet eine Verringerung der Leerstandsrate um fast 12% bzw. ca. 9 Prozentpunkte auf ca.
6,8% (2011: 7,7%).
Die gewichtete Durchschnittsmiete steigt im Vergleich zum Vorjahr um ca. 4,4% auf nominal €
14,90/m². Noch etwas mehr zieht die gewichtete Spitzenmiete aufgrund des nach wie vor geringen
Flächenangebotes in der Innenstadt auf nun € 32,00/m² an (+4,7%).
Insgesamt haben alle Grössenklassen recht homogen Ihren Beitrag zum Flächenumsatz geleistet,
wobei hervorzuheben ist, dass ca. 38 % des Gesamtergebnisses durch Abschlüsse < 1.000 m²
erzielt wurde.
Die Teilmärkte Zentrum-West sowie das Stadtgebiet-Nord mit einem Anteil am Flächenumsatz von
ca. 19,3% bzw. 14,1% waren hierbei die umsatzstärksten.
Neben den sonstigen Dienstleistern (ca. 25.5%) trugen die Industrie (15,8%), die Computer-, IT-,
und Telekommunikationsbranchen (ca. 14,1%), sowie die Beratungsgellschaften (ca. 13,3%) we-
sentlich zum Flächenumsatz bei.
Aufgrund der gesamtwirtschaftlichen Lage gehen wir für das Jahr 2013 von einem ähnlichen Er-
gebnis beim Flächenumsatz, stabilen bis leicht steigenden Mieten sowie mangels Neubautätigkeit
weiter sinkenden Leerständen aus.
KENNZAHLEN.
WIRTSCHAFTSDATEN BÜROMARKTDATEN 2012
Fläche 310,7 km² Flächenumsatz ca. 716.700 m²
Einwohner ca. 1.410.000 Spitzenmiete ca. 32,00 €/m²
Kaufkraft/Einwohner 26.124 € Durchschnittsmiete ca. 14,90 €/m²
BIP/Einwohner 54.171 € Spitzenrendite ca. 4,6%
Arbeitslosenquote 4,2% Flächenbestand ca. 22.7 Mio. m²
Gewerbesteuerhebesatz 490% Leerstandsrate 6,8%
Quelle: LHSt. München, Referat für Arbeit und Wirtschaft Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, Stand 31.12.2012
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3. BÜROMARKTENTWICKLUNG.
BÜROFLÄCHENUMSATZ UND LEERSTAND RUNNING DEALS
Flächenumsatz (m²) Leerstandsrate BMW-PSA
1.200.000 12,0% ca. 32.000 m²
Garching
_________
1.000.000 10,0%
Kanzlei Hofmann Eitle
800.000 8,0% ca. 12.500 m²
München-Bogenhausen
_________
600.000 6,0%
NTT-Data
400.000 4,0% ca. 10.000 m²
Mü.-Parkstadt-Schwabing
_________
200.000 2,0%
Strabag
- 0,0% ca. 9.900 m²
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 München-Schwabing
_________
BMW AG
ca. 9.800 m²
SPITZEN- UND DURCHSCHNITTSMIETEN in €/m² München Moosach
_________
Durchschnittsmiete (€/m²) Spitzenmiete (€/m²) TUM
35,00 ca. 8.800 m²
München-Zentrum
30,00 _________
25,00 LHSt. München
ca. 6.600 m²
München-Freimann
20,00
_________
15,00 EHF Patentanwälte
ca. 6.500 m²
10,00 München-Neuhausen
_________
5,00
1&1 Internet AG
- ca. 6.500 m²
München-Neuhausen
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
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4. NACHFRAGEVERTEILUNG.
FLÄCHENUMSATZ NACH MIETPREISNIVEAU BRANCHENVERTEILUNG
400.000
3% 6%
27% 5%
300.000
13%
200.000
3%
4% 14%
100.000
16% 5%
0 4%
< 10 €/m² 10-15 15-20 20-25 >25 €/m²
€/m² €/m² €/m²
Pharma/Gesundheitswesen
FLÄCHENUMSATZ NACH FLÄCHENGRÖSSEN Banken, Versicherungen, Finanzdienstl.
Bau- u. Immobilien
200.000
Berater, RAe, WP, StB
Computer, IT, Telekommunikation
150.000
Freizeit, Bildung
100.000 Handel, Vertrieb
Industrie
50.000 Medien, Verlage
Öffentliche Verwaltung
0 Sonstige Dienstleister
< 500 m² 500 - 999 1.000 - 2.000 - > 5.000
m² 1.999 m² 4.999 m² m²
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5. BÜROTEILMÄRKTE IM VERGLEICH.
TEILMARKTKENNZAHLEN
LAGE FLÄCHENUMSATZ (m²) MIETPREISSPANNE (€/m²) LEERSTANDSRATE
Zentrum 53.000 15,0 - 40,0 4,9%
Zentrum Nord 12.000 14,0 - 29,0 2,4%
Zentrum Ost 42.000 12,0 - 29,0 9,7%
Zentrum Süd 56.000 11,0 - 18,0 2,8%
Zentrum West 138.000 10,0 - 25,0 4,9%
Stadt Nord 101.000 8,0 - 25,0 4,2%
Stadt Ost 52.000 8,0 – 17,0 7,9%
Stadt Süd 26.000 7,5 – 15,0 21,3%
Stadt West 67.000 8,0 - 16,0 8,0%
Umland 166.000 7,5 - 14,0 15,1%
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6. ANSPRECHPARTNER.
BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG
Herzog-Rudolf-Str. 1
80539 München
Telefon 089/179594-0, Telefax 089-179594-55
www.privatbank.de
Alexander Zigan
Björn Holzwarth Leiter Bürovermietung und
Leiter gewerbliche Immobilien Einzelhandel München
Tel. 089-179594-0 Tel. 089-179594-20
bjoern.holzwarth@privatbank.de alexander.zigan@privatbank.de
Dieter Mendl Yvonne Strelow
Senior Berater Bürovermietung Senior Beraterin Bürovermietung
Tel. 089-179594-22 Tel. 089-179594-25
dieter.mendl@privatbank.de yvonne.strelow@privatbank.de
Stephan Schörnig
Senior Berater Bürovermietung und Tobias Wäscher
Ansprechpartner Research Berater Bürovermietung
Tel. 089-179594-26 Tel. 089-179594-24
stephan.schoernig@privatbank.de tobias.waescher@privatbank.de
Thomas Blessing Lisa Merkle
Berater Einzelhandel und Bürovermietung Beraterin Bürovermietung
Tel. 089-179594-23 Tel. 089-179594-27
thomas.blessing@privatbank.de lisa.merkle@privatbank.de
HAFTUNGSHINWEIS:
Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebe-
nen Einschätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung über-
nehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis.
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