REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat

www.futurumcorfinan.com
Page 1
REIT “rasa Indonesia”: Kontrak Investasi Kolektif
Dana Investasi Real Estat (KIK-DIRE)
Peraturan Menteri Keuangan Nomor 200/PMK.03/2015
- Suatu Pengantar
Sekuritisasi Aset dan REITs
Sebagai bagian dari paket kebijakan ekonomi jilid V, Pemerintah Indonesia menerbitkan
Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 200/PMK.03/2015 tentang Perlakuan
Perpajakan bagi Wajib Pajak dan Pengusaha Kena Pajak yang Menggunakan Skema Kontrak
Investasi Kolektif Tertentu dalam rangka Pendalaman Sektor Keuangan (selanjutnya disingkat
PMK 200). Walaupun judul PMK 200 tidak mencantumkan kata-kata Dana Investasi Real Estate
(DIRE), namun pada prinsipnya PMK 200 adalah ketentuan terkait DIRE, suatu topik yang
sudah menjadi pembicaraan sejak lama di kalangan pengusaha real estat di tanah air.
Sukarnen
DILARANG MENG-COPY, MENYALIN,
ATAU MENDISTRIBUSIKAN
SEBAGIAN ATAU SELURUH TULISAN
INI TANPA PERSETUJUAN TERTULIS
DARI PENULIS
Untuk pertanyaan atau komentar bisa
diposting melalui website

Page 2
DIRE sendiri didefinisikan sebagai “wadah” yang dipergunakan untuk menghimpun dana dari
masyarakat pemodal untuk selanjutnya diinvestasikan pada aset Real Estat1
, aset yang
berkaitan dengan Real Estat2
, dan/atau kas dan setara kas.
Karena pada dasarnya DIRE adalah usaha penghimpunan dana dari masyarakat pemodal,
skema yang dipilih adalah Kontrak Investasi Kolektif (KIK), suatu skema yang sudah
diperkenalkan di bursa saham di Indonesia dan popular penggunaannya untuk Reksa Dana KIK
(yang melahirkan efek dalam bentuk Unit Penyertaan (disingkat UP), yang diperdagangkan di
bursa efek Indonesia) dan KIK Efek Beragun Aset (KIK EBA, yang juga melahirkan UP)3
.
Bentuk UP di sini tidak sama dengan bentuk surat utang atau surat partisipasi4
.
Skema KIK untuk DIRE itu bisa diikuti dengan pembentukan SPC (Special Purpose Company)5
atau bisa juga tidak diikuti dengan pembentukan SPC terpisah. Namun demikian, apabila
1
PMK 200 mendefinisikan Real Estat sebagai tanah secara fisik dan bangunan yang ada di atasnya.
2
PMK 200 mendefinisikan Aset yang Berkaitan dengan Real Estat sebagai Efek Perusahaan Real Estat yang
tercatat di Bursa Efek dan/atau diterbitkan oleh Perusahan Real Estat.
3
Peraturan Badan Pengawas Pasar Modal (Bapepam) No. IX.K.1 tentang Pedoman Kontrak Investasi Kolektif Efek
Beragun Aset, atau dikenal Assets-Backed Securities.
4
Sebagaimana didapatkan pada skema KIK-EBA guna pembiayaan sekunder perumahan. Lihat Pasal 4 ayat (2)
Peraturan Presiden Nomor 19 Tahun 2005 tentang Pembiayaan Sekunder Perumahan.
5
PMK 200 memberikan definisi Special Purpose Company (atau disingkat SPC) sebagai Perseroan Terbatas yang
sahamnya dimiliki oleh DIRE berbentuk KIK paling kurang 99,9% (sembilan puluh sembilan koma sembilan per
seratus) dibentuk semata-mata berbentuk KIK.
Kata “SPC” kadang disamakan dengan Special Purpose Entity (SPE) atau Special Purpose Vehicle (SPV), namun
menurut Culp, SPC adalah salah satu bentuk dari SPE. Suatu SPE biasanya diorganisasi apakah sebagai suatu
perusahaan (corporation) atau sebagai suatu trust (dalam tradisi hukum Anglo Saxon), walaupun bentuk persisnya
akan bervariasi tergantung pada pertimbangan komersial, legal, perpajakan, akuntansi dan ketentuan peraturan yang
ada. Beberapa bentuk yang umum didapatkan untuk SPE mencakup:
 Special Purpose Corporation/Company: usually a special purpose finance subsidiary of a corporation or a
licensed (re)insurance company that plans to issue new securities.
 Master trust: can issue multiple series of securities backed by a common asset pool.
 Owner trust: formed to hold pooled nonrevolving assets.
 Grantor trust: passive tax vehicle that can issue a single class of securities or senior and subordinated
classes of pass-through securities backed by a common asset pool, but tranching of cash flows by maturity
or time is not allowed.
 Regulated investment company: separate company that issues securities for investment management
purposes.
 Investment trust (including real estate investment trust): assets may include cash, mortgage loans, debt
securities (other than issued by the owner of the trust), pass-through certificates, and certain real estate
mortgage investment conduit (REMIC) and financial assets securitization investment trust (FASIT) interests.

Page 3
dibentuk SPC, maka untuk kepentingan perlakuan Pajak Penghasilan (PPh) menurut PMK 200
ini, SPC dalam skema KIK tertentu merupakan satu kesatuan yang tidak terpisahkan dengan
KIK.
Selintas, kita bisa memperkirakan bahwa bentuk KIK-DIRE juga dalam rangka sekuritisasi aset.
Secara umum mekanisme dasar dari sekuritisasi aset ditunjukkan di bawah ini6
.
Culp, Christopher L. Structured Finance & Insurance: The Art of Managing Capital and Risk. New Jersey (USA):
John Wiley & Sons, Inc. 2006. Bab 13: The Structuring Process. Halaman 283.
6
Miguel Segoviano Miguel; Bradley Jones; Peter Lindner; dan Johannes Blankenheim. Securitization: Lessons
Learned and the Road Ahead. IMF Working Paper, Monetary and Capital Markets Department WP/13/255.
November 2013. International Monetary Fund. Appendix II: The Basics of Securitization – an Overview.
Halaman 56. Diunduh dari situs https://www.imf.org/external/pubs/ft/wp/2013/wp13255.pdf pada tanggal 16
Desember 2015.

Page 4
Standard&Poor’s, institusi pemeringkatan internasional menyatakan bahwa7
:
What Is Securitization?
A securitization is a means of obtaining financing, but it is not accomplished through a
borrowing arrangement in the traditional sense. In a securitization, an asset or pool of assets
is sold in a "true sale" to a bankruptcy-remote entity, variously referred to as a securitization
trust, special-purpose vehicle (SPV), special-purpose entity (SPE), or variable-interest entity
(VIE). This entity funds the transaction by issuing debt, equity, or other forms of beneficial
interests. Subsequently, the debt is serviced exclusively with cash flow generated from the
trust's assets. Because the trust is bankruptcy-remote, its debtholders are insulated from the
default risk of the issuer. (Securitizations are often effected using a series of trusts to achieve
the desired legal isolation.)
Further protection is afforded to trust debtholders through "enhancement" in the form of
overcolleralization. That is, the debt issued by the securitization trust is less than the value of
the assets, and the difference between the two is the so-called "first-loss" exposure. This
exposure can take different forms, including subordinated interests in trusts, cash reserves,
and deposits due from trusts.
Another form of enhancement can be the accumulation by the trust of excess cash flow, also
referred to as "excess spread" or "interest-only strips." This is the difference between cash
inflows from the securitized assets and cash outflows related to debt service, servicing fees,
and other expenses. Some securitizations "trap" a portion of this cash within the deal structure
to further protect debtholders.
Securitizations also frequently incorporate enhancements provided through third parties,
including bond insurance, liquidity facilities, and credit derivatives. Furthermore, securitizations
commonly include performance-based early amortization and reserve funding triggers.
7
Standard&Poor’s Criteria & Methodologies. Criteria | Corporates | General: Securitization's Effect On Corporate
Credit Quality. Publikasi tanggal 28 November 2005.

Page 5
Securitizations can be amortizing, in which one asset or pool of assets is sold at the initiation
of the transaction and then is liquidated over a stipulated period. Or, they may be "revolving" in
the sense that liquidating assets are replaced by new assets sold by the issuer into the trust.
Securitization trusts may be associated with a single corporate seller of assets (single-seller
conduits) or incorporate several corporate sellers (multiseller conduits).
Corporations commonly securitize a wide range of assets, including-–to give just a few
examples--finance and lease receivables, trade receivables (including existing and future
export receivables), inventory, transportation equipment, timberlands, trademark licenses,
royalties, receivables from tax authorities, and stranded costs of electric utilities.
Tavakoli menyebutkan bahwa8
:
A securitization is [a generic term for] a subset of structured finance, simply the creation and
issuance of securities backed by a pool of loans, bonds, receivables, or future flows. The
securities may be asset-backed bonds or notes issued by a special purchase entity that
purchase the underlying assets, which are used as collateral to back the notes. In either case,
the securities are backed by a pool of assets, and there are multiple obligors. The pool offers
the possibility of portfolio diversification, even when it doesn’t always deliver on this possibility.
In many asset securitizations, the pool of assets is called the portfolio.
Virtually any type of asset or right to cash flows can be securitized.
Hyderabad mengemukakan adanya 3 (tiga) bentuk sekuritisasi aset, yaitu9
:
 dengan membentuk (create) pranata trusts;
 dengan mendirikan (establish) suatu Special Purpose Vehicle (SPV), yang tidak dapat
dipailitkan guna melindungi kepentingan pihak investor pemegang UP atau EBA
tersebut;
8
Tavakoli, Janet M. Collateralized Debt Obligations and Structured Finance: New Developments in Cash and
Synthetic Securitization. New Jersey (USA): John Wiley & Sons, Inc. 2003. Bab 2: The Origins of Securitization.
Halaman 15.
9
Hyderabad, RL. Asset Securitization : A Financial Service to be Nurtured. Dimuat dalam buku berjudul
Financial Services: Text, Cases and Strategy. P. Mohana Rao dan RL Hyderabad. New Delhi (India): Deep &
Deep Publications Pvt. Ltd. 2002. Halaman 172. Dikutip dari Catatan Kaki Nomor 33 buku DR. Gunawan Widjaja
berjudul Transplantasi Trusts dalam KUH Perdata, KUHD, dan Undang-undang Pasar Modal Indonesia. Seri
Aspek Hukum dalam Pasar Modal. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2008. Bab 1 : Pendahuluan. Halaman 14.

Page 6
 melalui conduit10
.
Jadi kalau kita bisa menarik satu benang merah terkait sekuritisasi aset adalah bahwa ada
dibentuk suatu SPE (apapun bentuk hukumnya, namun pada umumnya bersifat tidak mudah
dipailitkan11
) yang menerbitkan surat utang atau efek yang dipasarkan atau dijual kepada pihak
investor. Dana yang terkumpul bertujuan untuk diinvestasikan pada sekumpulan atau portofolio
aset atau “aset” (catatan: sengaja dalam tanda kutip) yang mendatangkan arus kas secara
teratur, untuk dibayarkan atau diteruskan kepada pihak investor.
Produk dari structured finance atau sekuritisasi aset diberi “label” yang cukup variatif di antara
pelaku pasar, misalnya CDO (Collateralized Debt Obligations), CBO (Collateralized Bond
Obligations), CMO (Collateralize Mortgage Obligations), MBS (Mortgage-Backed Securities),
ABS (Assets-Backed Securities), CLN (Credit-Linked Notes), REIT (Real Estate Investment
Trust), REMIC (Real Estate Mortgage Investment Conduit), FASIT (Financial Asset
Securitization Investment Trust), dll - istilah-istilah yang dapat membingungkan pihak investor -
namun pada dasarnya, karena terkait dana yang dikumpulkan dari pihak investor akan
ditanamkan kembali dalam pembelian aset, maka yang menjadi perhatian utama, adalah aset
atau “aset” apa yang dibeli oleh SPE tersebut.
Di sini pada umumnya ada 2 (dua) bentuk utama aset atau “aset”, yaitu:
 Aset riil, yaitu aset properti komersial, atau aset keuangan, misalnya [hak tagih] piutang
usaha; atau
 “Aset” berupa efek surat utang/obligasi atau efek ekuitas atau bentuk lainnya yang
diterbitkan oleh perusahaan lain, yang bisa menggunakan aset riil atau aset keuangan
sebagai agunannya. Walaupun ditanamkan dalam efek surat utang/obligasi atau efek
saham sekalipun, tetap dari pihak SPE, ini disebut atau diberi label sebagai “aset”12
.
10
A finance company, which purchases loan accounts or receivables from small lending institutions and securities
them for the benefits of institutions. Hyderabad, loc. cit. Halaman 173.
11
Ini supaya meng-insulasi pihak investor dari kemungkinan kepailitan pihak yang mengalihkan aset yang
disekuritisasi (umum disebut sebagai originator), sehingga tidak akan mempengaruhi hak klaim pihak investor
terhadap arus kas aset SPE tersebut.
12
padahal ia merupakan efek utang atau efek ekuitas.

Page 7
Terkait penerusan arus kas yang diperoleh dari aset atau “aset” investasi oleh SPE yang
bersangkutan kepada pihak investor, SPE bisa dikategorikan ke dalam 2 (dua) struktur13
:
 Pass-through, dimana dalam struktur ini, seluruh pembayaran pokok dan bunga yang
diperoleh dari aset investasi yang bersangkutan, diteruskan kepada pihak investor.
Dengan demikian, pihak SPE hanya kendaraan yang bersifat “pasif” (termasuk dari sisi
pajaknya), sehingga pada umumnya tidak dikenakan pajak pada tingkatan perusahaan
(entity level).
 Pay-through, dimana dalam struktur ini, diperbolehkan pihak SPE memiliki peran yang
lebih “aktif”, misalnya melakukan, antara lain (i) reinvestasi atas arus kas yang diperoleh
dari aset investasi, (ii) restrukturisasi arus kas, dan (ii) pembelian tambahan aset-aset
yang lain. Sebagai contoh, dalam transaksi sekuritisasi piutang kartu kredit,
dimungkinkan untuk melakukan reinvestasi arus kas dari hasil penagihan piutang kartu
kredit, ke dalam portfolio kartu kredit lagi (jadi tidak langsung diteruskan ke pihak
investor). Hal ini mengakibatkan bahwa surat utang atau efek yang diterbitkan kepada
pihak investor bisa berjangka lebih panjang.
Di samping itu, selain tipe aset yang dipegang oleh pihak SPE, juga perlu memperhatikan efek
apa yang diterbitkan oleh pihak SPC kepada pihak investor, apakah dalam bentuk ekuitas
(equity) atau dalam bentuk surat utang, atau bahkan diterbitkan kedua-duanya, sebagaimana
ditunjukkan di bawah ini14
.
13
Tavakoli, Janet M. Structured Finance and Collateralized Debt Obligations: New Developments in Cash and
Synthetic Securitization. Edisi kedua. New Jersey (USA): John Wiley & Sons, Inc. 2008. Bab 2: Structured
Finance and Special Purpose Entities. Halaman 7.
14
Sumber: Moody’s (August 30, 2002).
Diambil dari Gary Gorton dan Nicholas S. Souleles. Special Purpose Vehicles and Securitization. Working Paper
11190. http://www.nber.org/papers/w11190. Massachusetts Avenue (USA): National Bureau of Economic Research.
Maret 2005. Halaman 53.

Page 8
SPE menerbitkan surat utang kepada pihak investor.
SPE menerbitkan awalnya surat utang untuk membeli aset, yang kemudian diterbitkan efek
ekuitas dari pihak investor untuk mengembalikan dana pihak kreditor, yang bersifat “bridging”,
sebagaimana ditunjukkan di bawah ini15
.
15
Risks and Rewards. International Securitization Report Issue 89. June 2004. Halaman 36.

Page 9
Kembali ke KIK-DIRE, mengingat hadirnya aset real estat sebagai aset investasi dana yang
dikumpulkan dari para pihak investor, dan seluruh pembayaran kepada pihak investor akan
berasal dari komersialisasi (dan likuidasi) aset properti tersebut. Sekuritisasi aset properti di sini
sendiri merupakan suatu proses transformasi aset yang tidak likuid (dalam hal ini aset real estat
atau properti komersial) menjadi surat berharga (dalam hal ini UP) yang dapat diperdagangkan
sesuai dengan kebutuhan investor.
Sebagai tambahan, DIRE ini di dunia investasi real estat, umum dikenal sebagai REITs (Real
Estate Investment Trusts)16
, dan banyak ditemukan di negara-negara dengan tradisi hukum
Anglo Saxon. Walaupun istilah REITs begitu umum disebut dalam berbagai literatur terkait
investasi real estat, namun tampaknya dengan sengaja, tidak dipergunakan dalam ketentuan
perpajakan PMK 200 ini maupun dalam ketentuan-ketentuan di pasar modal di Indonesia
mengingat Indonesia menganut hukum tradisi hukum Eropa Kontinental. Pendapat secara
16
Dibaca “reet”.

Page 10
umum adalah bahwa trusts tidak mungkin ada dalam tradisi hukum Eropa Kontinental, karena
tidak mengenal (atau dianggap tidak mengenal) sistem equity (atau equitable principles)17
.
Para investor dalam REITs pada dasarnya memegang kepemilikan bersama (catatan: dalam
KIK-DIRE, kepemilikan bersama itu dituangkan dalam Kontrak Investasi Kolektif) atas investasi
aset real estat. Bentuk kepemilikan bersama mungkin kurang umum di Indonesia, namun Fama
dan Jensen (1983a, 1983b, 1985) memberikan 4 (empat) bentuk organisasi yang dibedakan
terutama oleh sifat klaim kapital keuangan yang diterbitkan oleh organisasi tersebut dan model
hubungan antara pihak yang memegang klaim kapital keuangan dengan pihak yang
menjalankan perusahaan, sebagai berikut18
.
i. An open organization issues residual claims usually in the form of unrestricted
common stock. Common stock entitles each shareholder to a proportional claim on the
net cash flows or value of the assets of the firm. If the firm has issued N shares, each
shareholder will receive S(T)/N upon liquidation of the firm on date T or a similar
proportional dividend payment in any preliquidation period that the firm pays dividends.
Shares issued by open corporations can be freely bought and sold in a secondary
market once they have been issued. The company’s permission is usually not required
for a transfer of share ownership to occur.
ii. A closed corporation or proprietorship also issues residual claims in the form of
equity shares, but the equity of a closed corporation usually cannot be bought
17
Namun menarik menyimak terkait Civil Law Trusts:
“Civil Law Trusts adalah suatu istilah yang menunjuk pada keberadaan bentuk-bentuk pranata-pranata hukum dalam
negara-negara yang bertradisi hukum Eropa Kontinental yang di dalamnya terdapat pranata hukum yang serupa atau
yang memiliki ciri-ciri dan karakteristik yang dimiliki oleh trusts yang berkembang di negara-negara dengan tradisi
hukum Anglo Saxon dan yang mempunyai fungsi yang hampir serupa dengan trusts yang ada dan berkembang di
negara-negara dengan tradisi hukum Anglo Saxon. Pada mulanya, dan mungkin hingga saat ini masih sangat
banyak para ahli hukum yang tidak mengakui eksistensi dari Civil Law Trusts karena dalam pandangan mereka ini,
trusts merupakan suatu hal yang mutlak hanya ada di negara-negara dengan tradisi hukum Anglo Saxon. Namun
demikian, analisis yang dilakukan oleh berbagai ahli hukum di berbagai negara dengan tradisi hukum Eropa
Kontinental juga telah menunjukkan bahwa dalam negara-negara tersebut juga dikenal dan diakui eksistensi pranata
hukum yang memiliki ciri-ciri, karakteristik, dan fungsi yang hampir serupa dengan trusts yang ada dan berkembang
di negara-negara dengan tradisi hukum Anglo Saxon.”
Widjaja, DR. Gunawan. Transplantasi Trusts dalam KUH Perdata, KUHD, dan Undang-undang Pasar Modal
Indonesia. Seri Aspek Hukum dalam Pasar Modal. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2008. Bab 3: Equity dan
Trusts pada Tradisi Hukum Eropa Kontinental (Civil Law Trusts). Halaman 177.
18
Diambil dari buku Structured Finance & Insurance: The Art of Managing Capital and Risk, tulisan Christopher
L. Culp. New Jersey (USA): John Wiley & Sons, Inc. 2006. Bab 1: Real and Financial Capital. Halaman 12.

Page 11
and sold freely. In proprietorships, equity shares usually take the form of partnership
shares or interests. These interests are often obtainable only by managers of the firm
and cannot usually be sold or transferred to just anyone, unlike common stock which can
be freely bought and sold by about anyone with the cash to buy it.
iii. A financial mutual or syndicate. The residual claimants in these types of firms are also
the customers of the firms. Shares in an open-end mutual fund or real estate investment
trust (REIT), for example, represent pro rata claims on the assets in which the fund or
trust invests the proceeds it receives from the share sales. But the only reason the
fund/trust has collected funds from investors in the first place is to reinvest these funds
on behalf of investors in some specific asset class or investment program. This may
seem like circular logic, when in fact it is merely evidence that the residual claims of the
firm are also its users. Shares in some financial mutual are listed for trading in organized
markets, whereas others are available only through private negotiations or auctions.
iv. Nonprofits are organizations that have no residual claimants per se.
Yang menarik bahwa REITs tidak berbeda dalam konteks penerbitan kapital keuangan oleh
suatu organisasi (terlepas ini skema apapun yang digunakan, apakah kontrak investasi kolektif,
atau tidak, suatu organisasi bagaimanapun terbentuknya, tetap merupakan “a nexus of
contracts”19
) adalah suatu upaya untuk organisasi tersebut tidak hanya dalam memperoleh
dana uang, tapi juga untuk mem-pool investasi dalam suatu perusahaan supaya resiko bisnis
perusahaan tersebut dapat tersebar (dispersed) dalam berbagai kelompok investor. Jadi
bagaimanapun ini adalah upaya menyebar resiko bisnis melalui penerbitan efek, yang lalu akan
terkait langsung dengan pemilihan bentuk organisasi yang akan dipilih.
Pada intinya, suatu skema REIT mencakup hal-hal sebagai berikut.
 Memecah kepemilikan dari suatu aset individual properti komersial atau seringkali satu
grup properti komersial (bisa bangunan pusat perbelanjaan, hotel, apartemen sewa,
perkantoran sewa, resort, ruang ritel) menjadi unit-unit penyertaan (UP, participating
units) dimana UP tersebut kemudian dipasarkan dan dijual kepada pihak investor, baik
melalui pasar modal maupun tidak melalui pasar modal. Dengan kata lain, ada terjadi
proses “sekuritisasi” aset properti.
19
Jensen, Michael C; dan W.H. Meckling. Theory of the Firm: Managerial Behavior, Agency Costs and
Ownership Structure. Journal of Financial Economics 3 No. 4. 1976.

Page 12
 Sumber arus kas utama dari skema ini tentunya adalah aliran sewa dari para pihak
penyewa aset komersial tersebut.
 Hampir sebagian besar laba dari pengelolaan aset properti, bisa sekitar 90%-95% akan
didistribusikan langsung kepada pihak investor (pass-through) dalam bentuk dividen
yang dilakukan secara teratur, misalnya dua kali dalam satu tahun.
 Terjadi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pemilik aset real estat
kepada KIK-DIRE atau SPC, sehingga dikategorikan ke kontrak “pindah tangan” (true
sale)20
.
Dari skema REIT di atas dimana sebagian besar laba REIT dibagikan dalam bentuk deviden21
,
dimana secara implisit, laba tersebut hanya “numpang lewat” (pass-through) melalui REIT, ada
kecenderungan di banyak negara, untuk memperbolehkan apa yang disebut sebagai
“transparansi pajak (tax transparency)”, yaitu pengenaan PPh atas laba bersih hanya terjadi
pada tingkatan pihak investor (investor level) dan bukan pada tingkatan perusahaan (corporate
level). Hal ini akan mengakibatkan bahwa skema REIT demikian akan lebih mendekati konsep
kepemilikan aset properti (melalui kepemilikan UP) oleh orang pribadi atau perusahaan
investor.
Dari sudut pandang pihak investor individual, skema REIT jelas lebih menguntungkan, karena
pengenaan PPh hanya dikenakan 1 (satu) kali atas seluruh pendapatan pengelolaan aset
properti komersial, yang berarti, akan lebih banyak arus kas yang mengalir atau tersisa bagi
pihak investor, dibandingkan apabila dikenakan PPh sebanyak 2 (dua) kali sebagaimana
ditunjukkan pada tabel di bawah ini.
20
Memperhatikan bahwa pada prinsipnya, bentuk transaksi dalam melakukan sekuritisasi atas aset keuangan dapat
dibagi dalam 3 (tiga) kelompok, yaitu:
 Agunan (biasa) – perusahaan yang mempunyai aset komersial menerbitkan efek (assets-backed securities)
dengan dasar (agunan) aset komersial tersebut; atau
 Pindah tangan (pass through) – aset komersial suatu perusahaan dijual kepada pihak lain yang kemudian
menerbitkan efek, sehingga kepemilikan atas aset komersial beralih dari kreditur awal kepada para investor
→ true sale → KIK EBA; atau
 Salur bayar (pay through) – kepemilikan aset komersial tetap berada pada kreditur awal, namun setiap
pelunasan atas aset komersial tersebut (misalnya dalam hal ini, akun piutang usaha) langsung disalurkan
kepada para investor.
Perbanas Pascasarjana. Slide Presentasi: Pengantar Sekuritisasi di Indonesia. Jakarta. Januari 2010
21
Dalam manajemen keuangan, disebut sebagai dividend payout ratio perusahaan adalah tinggi. Misalkan 90%,
maka dari total angka laba bersih perusahaan dalam satu tahun, sebesar 90% akan dibagikan sebagai dividen
kepada pihak pemegang saham perusahaan.

Page 13
Investasi pada efek (saham)
perusahaan real estat di
bursa saham
Investasi UP pada REITs
Pajak Penghasilan atas
penghasilan kena pajak
perusahaan
PPh dikenakan 2 (dua) kali,
yaitu (i) pada tingkatan
perusahaan, yaitu PPh Badan,
dan juga (ii) pada saat laba
bersih tersebut dibagikan
sebagai deviden, yaitu PPh
atas deviden.
PPh hanya dikenakan pada
saat pembagian deviden
kepada pihak investor.
Dengan kata lain, pihak
investor hanya membayar
PPh atas deviden dengan tarif
PPh Wajib Pajak Orang
Pribadi.
REITs secara konsep dapat dipasarkan kepada pihak investor karena tentunya karena ia
melibatkan kepemilikan aset properti. Berbicara aset properti, dan perkembangan harganya
properti komersial yang cenderung naik dari tahun ke tahun, maka tidaklah mudah bagi pihak
investor [individual] untuk membeli beberapa unit sekaligus, apalagi 1 (satu) kompleks
bangunan komersial, yang bisa melibatkan jumlah uang sebesar ratusan milyar Rupiah. Di
samping itu, pihak investor juga dihadapkan pada likuiditas aset properti itu sendiri, yang
cenderung relatif tidak selalu mudah dijual setiap saat pada saat pihak investor memerlukan
dana kas. Mengingat bahwa transaksi jual-beli aset properti tidak selalu terjadi setiap saat,
menentukan nilai pasar suatu [kompleks] aset properti dengan sendirinya relatif sulit.
Kehadiran REITs ini akan sangat membantu pihak investor terkait kemungkinan memiliki aset-
aset properti, karena REIT memungkinkan pihak investor memutuskan sendiri berapa jumlah
uang yang akan diinvestasikan untuk membeli UP aset properti, dan terutama, karena UP
tersebut dicatatkan dan diperdagangkan di lantai bursa saham, maka pihak investor:
 dapat mengetahui setiap saat harga pasar nilai investasi propertinya;
 likuiditas UP juga baik, karena pihak investor tidak perlu kuatir untuk tidak dapat menjual
UP tersebut pada saat memerlukan dana tunai; dan
 dapat mengakses informasi dan data-data terkait operasional REITs serta informasi aset
yang dikelola dan informasi pasar properti komersial secara umum.

Page 14
Dari Sisi Perdagangan UP REITs
Investasi pada REITs secara umum dipandang sebagai “separuh mirip investasi pada efek
saham” dan “separuh lagi mirip investasi pada efek obligasi atau surat utang”.
Mengapa demikian?
Seperti efek obligasi atau surat utang, dimana pihak debitur diwajibkan untuk melakukan
pembayaran berupa beban bunga kepada pihak investor/kreditur secara periodik. Dapat
dikatakan, adanya aliran dana tunai secara teratur ini mengimplikasikan investasi pada REITs
akan mendatangkan pendapatan deviden yang teratur dan relatif aman22
.
Investasi REIT yang dilakukan pada aset properti komersial, dengan sendirinya dipandang
merupakan investasi yang relatif aman, dibandingkan pada investasi pada bisnis atau saham
perusahaan, karena yang dipegang adalah aset riil. Bahkan dalam kondisi perekonomian yang
kurang kondusif atau prospek perekonomian yang kurang menjanjikan, pihak investor pada efek
saham perusahaan dapat memindahkan dana investasinya ke efek investasi yang dipandang
mendatangkan arus kas yang lebih stabil, misalnya unit REIT. Adanya kenaikan permintaan
akan unit REIT dengan sendirinya akan mendorong kenaikan harga unit REIT yang
diperdagangkan. Harga unit REIT yang naik akan mengakibatkan yield (atau tingkat imbal hasil
yang diminta pelaku pasar) akan turun.
Namun perilaku perubahan harga unit REIT di pasar modal justru lebih mengikuti perilaku harga
seperti investasi pada efek saham perusahaan, dibandingkan pada investasi pada efek obligasi
22
Sama seperti bahasa investasi di pasar modal, biasanya tidak digunakan kata-kata “pendapatan deviden”, namun
yield deviden, yaitu rasio perbandingan (dinyatakan dalam persentase) antara angka deviden per lembar unit REIT
dibagi dengan harga pasar per unit REIT. Katakan per unit REIT diperdagangkan pada harga pasar sebesar US$
100, dan ada pengumuman distribusi deviden tahunan sebesar US$ 9 per lembar, maka yield deviden adalah
sebesar 9.0% (= US$ 9/US$ 100).
Karena unit REITs diperdagangkan di lantai bursa saham, maka harga per unit REITs akan bisa berubah-ubah.
Dalam kondisi harga unit REITs naik, maka dengan jumlah distribusi deviden yang sama, dapat dilihat bahwa yield
deviden akan turun. Katakan, harga unit REITs naik dari US$ 100 menjadi US$ 110, maka dengan deviden US$ 9
per unit REIT akan menurunkan yield deviden dari semula 9% menjadi 8,18%. Kalau seorang investor, pada saat
membeli unit REIT dilakukan pada harga US$ 100, maka kenaikan harga unit REIT akan mendatangkan: (i)
keuntungan dari kenaikan harga unit REIT (capital gain) sebesar 10% (= (US$ 110 – US$ 100)/US$ 100), dan
dividend payout sebesar 9% (= US$ 9/ US$ 100), atau jumlah keseluruhan sebesar 10% + 9% = 19%, suatu tingkat
imbal hasil yang relatif tinggi di pasar modal.

Page 15
atau surat utang perusahaan pada umumnya. Hal ini terjadi karena reaksi pihak investor REIT
atas perubahan ekspektasi kondisi ekonomi mendekati reaksi pihak investor efek saham,
sesuatu yang tentunya bisa dipahami mengingat ada keterkaitan yang relatif tinggi antara siklus
ekonomi dengan siklus bisnis properti23
.
Penting diperhatikan bahwa walaupun aset properti komersial mendatangkan arus kas yang
relatif tetap karena hampir sebagian besar hasil pengelolaan aset properti (yang mayoritas
adalah uang sewa) dibagikan dalam bentuk deviden secara teratur kepada pihak investor unit
REIT, namun jumlah laba tersebut tidak tetap angkanya dari satu periode ke periode lainnya,
sehingga dapat dikategorikan sebagai efek arus kas tidak tetap. Dengan kata lain, yield deviden
unit REIT tidak tetap.
Apa yang menyebabkan yield deviden ini tidak tetap?
Sebagaimana disebutkan di atas bahwa sebagian besar aliran dana pendapatan REIT adalah
dalam bentuk uang sewa yang berasal dari pihak penyewa24
, dan tarif sewa (dan juga nilai
pasar aset properti komersial) tentunya dapat naik, namun dapat juga stagnan dan bahkan
turun, yang cenderung dipengaruhi beberapa kondisi menyangkut kondisi ekonomi dan kondisi
pasar properti secara umum, misalnya sebagai berikut.
 Siklus ekonomis yang ekspansif, kontraktif, atau bahkan stagnan.
 Kondisi (over-/short-)supply bangunan komersial baru di area atau lokasi tertentu.
 Perpindahan kantor pelaku usaha ke wilayah-wilayah tertentu.
 Pembangunan akses jalan tol yang akomodatif.
 Pembangunan jalur kereta api di bawah tanah yang justru dapat mengganggu nilai
komersial aset properti komersial.
 Kondisi aset properti komersial itu sendiri yang kurang cepat mengikuti perkembangan
selera pasar terkait tampilan dan kurang direnovasi.
 Arus kunjungan (traffic) [calon] konsumen yang bergeser sehingga pusat perbelanjaan
di lokasi tertentu tidak menjadi tujuan destinasi belanja lagi.
23
Perubahan angka statistik atau angka indeks pembelian properti termasuk salah satu indikator ekonomi yang
menunjukkan adanya perubahan siklus bisnis (leading economic indicators).
24
Di samping itu, terdapat juga uang pendapatan kamar, makanan dan minuman, dan lain-lain dari unit Hotel.

Page 16
 Perginya penyewa utama (anchor tenant) dari pusat perbelanjaan tertentu yang dapat
memberikan pengaruh signifikan terhadap arus kunjungan konsumen.
Peran pengelola REITs semakin tinggi saat ini dimana karena ini menyangkut pengelolaan
dana pihak investor yang tentunya mengharapkan nilai unit REIT bisa meningkat dari tahun ke
tahun, diimbangi dengan kenaikan yield deviden, maka pengelola REITs diberikan insentif25
guna memaksimalkan usaha untuk menaikkan nilai komersial dan yield deviden dari unit REITs
yang bersangkutan. Berbagai usaha bisa dilakukan oleh pihak pengelola REITs baik melalui
misalnya:
 efisiensi penggunaan energy gedung guna menekan biaya operasional;
 meningkatkan luas lantai atau jumlah unit yang dapat disewakan (tenantable/leasable
area);
 merubah target segmen penyewa, remodeling ruang sewa guna menarik lebih banyak
penyewa; atau
 menjalankan berbagai program promosi dan event guna menarik arus kunjungan (traffic)
[calon] konsumen.
Namun ujung-ujungnya, diusahakan tingkat sewa/okupansi dan tarif sewa bisa dipertahankan
dan dinaikkan, sehingga bahkan basis pihak investor bisa semakin luas dan meningkatkan
jumlah pembelian unit REITs. Dengan tambahan dana investasi, maka pihak pengelola REITs
bisa mencari (atau bahkan membangun dan mengembangkan) aset-aset properti komersial
yang bisa memberikan pendapatan dan laba yang lebih tinggi daripada yield deviden saat ini26
.
Istilah REIT sebetulnya bukan sesuatu benar-benar baru terkait kepemilikan dan pengelolaan
aset real estat komersial di Indonesia, karena sebelumnya sudah dikenal Lippo Malls Indonesia
Retail Trust (LMIR Trust) yang sudah tercatat dan diperdagangkan unit-nya di bursa efek di
Singapore (SGX-ST) sejak tanggal 19 November 200727
.
25
Ada fee yang dibayarkan ke manajer REITs, manajer properti, dan juga ke pihak trustee.
26
Umum dikenal sebagai akuisisi “yield-accretive”.
27
Diambil dari situs http://www.lmir-trust.com/ pada tanggal 16 Desember 2015.

Page 17
Struktur LMIR Trust sendiri ditunjukkan di bawah ini28
.
Dari struktur LMIR Trust di atas tampak ada SPC yang dibentuk di Singapore dan di Indonesia
juga guna menangani portofolio aset properti mall dan ritel di beberapa mall di Indonesia.
PMK 200
Namun demikian, terlepas apapun istilah yang dipergunakan, baiknya dilihat struktur
Kepemilikan Investasi Kolektif Dana Investasi Real Estate (KIK-DIRE) dapat ditunjukkan di
bawah ini.
28
Lippo Malls Indonesia Retail Trust. Investor Presentation. June 2015. Slide halaman v. Diunduh dari situs
http://lmir.listedcompany.com/misc/LMIRT_Investor_Presentation.pdf pada tanggal 16 Desember 2015.

Page 18
Sedangkan perbandingan pengenaan pajak antara ketentuan di Indonesia (sebelum PMK 200
diterbitkan) dengan perpajakan di luar negeri secara umum adalah sebagai berikut29
.
29
Bagi pembaca yang tertarik membandingkan lebih detil untuk setiap negara, bisa membaca:
 KPMG International Cooperative. Taxation of Real Estate Investment Trusts : An Overview of the REIT
Regimes in Europe, Asia and the Americas. December 2013.
(https://www.kpmg.com/Global/en/IssuesAndInsights/ArticlesPublications/Documents/taxation-real-estate-
investment-trusts-v2.pdf)
 Asia Pacific Real Estate Association (APREA). Asia Pacific REITs : A Comparative Regulatory & Tax
Study. June 2014.
(http://www.aprea.asia/file/Asia%20Pacific%20REITs%20-
%20a%20comparative%20regulatory%20&%20tax%20study.pdf)
 PwC. Compare and Contrast: Worldwide Real Estate Investment Trust (REIT) Regimes. June 2013.
(https://www.pwc.com/sg/en/real-estate/assets/pwc-compare-and-contrast-complete-worldwide-reit-regimes-
2013.pdf)
/
Jasa management
KIK DIRE
(REIT versi Indonesia) ---------->
Jasa Pengelolaan
(99,99%)
/
Transaksi Jual Beli Assets
<------------------------------------> (Special Purpose Company)
/
- - - - - - - - - - - - - - - - >Assets Property
Pemilik Lama
Manager Property
Manager Investasi
Pemegang Unit Penyertaan DIRE ( Investor REIT)
PT. DIRE
Assets Property
(Mal, Office, Hotel, Horpital dll)

Page 19
*) Menurut UU PPh30
, dividen merupakan objek pajak PPh. Namun, tidak semua dividen
termasuk objek pajak, ada beberapa dividen yang dikecualikan sebagai objek pajak dan ada
juga yang dikenakan bersifat final31
.
Sebelum ketentuan PMK 200 ini diterbitkan, KIK-DIRE ini diperlakukan sebagai subjek pajak
Badan, yang disamakan dengan perkumpulan modal yang tidak terbagi atau tidak terdiri atas
saham, dan dikenakan PPh Badan apabila memiliki penghasilan kena pajak32
.
Pembagian dividen dari PT DIRE ke KIK-DIRE merupakan objek PPh dan distribusi [sebagian
besar] laba dari KIK-DIRE ke Pemegang UP KIK-DIRE tidak merupakan objek PPh mengingat
PPh hanya dikenakan satu kali di level KIK.
Terdapat 2 (dua) kemudahan (baca: transparansi) perpajakan terkait PPh yang difasilitasi
dalam PMK 200 ini yaitu bahwa:
30
Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan, sebagaimana telah beberapa kali diubah
terakhir dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008.
31
Tulisan berjudul Pajak atas Dividen tertanggal 26 Januari 2015 yang dibaca dari situs
http://www.ortax.org/ortax/?mod=studi&page=show&id=57.
32
Kemungkinan alur berpikir bahwa KIK-DIRE dikenakan PPh Badan tersendiri, adalah [walaupun tidak ada
ketentuan yang eksplisit demikian], namun apapun bentuk hukum yang dipergunakan untuk melakukan investasi,
sepanjang aktivitas investasi tersebut dikelola dan dimanajemen seperti layaknya suatu perusahaan (corporation),
maka aktivitas bentuk hukum tersebut akan dikenakan pajak penghasilan seperti suatu perusahaan (corporation).
Catatan
Perpajakan Indonesia Perpajakan di Luar Negeri
1 Transfer Aset ke Special Purpose Company
-- Melalui Transaksi Jual Beli Aset Properti PPN 10% Tidak Dikenakan PPh
PPh Final 5%
Bea Balik Nama 5%
-- Melalui Transaksi Jual Beli Saham PT PPh capital gain 25% Tidak Dikenakan PPh
(dari selisih nilai buku vs nilai transaksi)
2 Pendapatan PT DIRE
-- Dari Penyewaan Mal & Office PPh Final 10% Dikenakan PPh Badan
-- Dari Pendapatan Hotel & Hospital PPh Badan 25% Dikenakan PPh Badan
3 Distribusi Dividen dari PT. DIRE kepada KIK DIRE PPh Badan 25% Tidak Dikenakan PPh
4 Dividen hasil investasi dari KIK DIRE kepada Investor Dikenakan PPh dengan pengecualian* Tidak Dikenakan PPh

Page 20
 Dividen yang diterima oleh KIK-DIRE dari SPC dalam skema KIK-DIRE tertentu tidak
diperhitungkan dalam penghitungan penghasilan kena pajak KIK-DIRE. Dengan kata
lain, distribusi deviden dari SPC ke KIK-DIRE bukan merupakan objek PPh bagi KIK-
DIRE yang bersangkutan, dan dengan demikian, tidak dilakukan pemotongan PPh Pasal
23 UU PPh.
 Pengalihan real estat33
dari pihak yang mengalihkan real estat kepada SPC atau KIK-
DIRE dalam skema KIK-DIRE tertentu tidak termasuk dalam cakupan pengalihan hak
atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat (2) PP 48
Tahun 199434
yang dikenai PPh Pasal 4 ayat (2) angka d UU PPh. Karena ia bukan
merupakan objek PPh yang dikenal tariff bersifat final yaitu 5% dari jumlah bruto
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, maka penghasilan yang berasal dari
pengalihan real estat yang bersangkutan merupakan objek PPh berupa keuntungan atas
pengalihan harta bagi pihak yang mengalihkan real estat. Pengalihan real estat itu
(terlepas apakah dibukukan sebagai persediaan, tanah investasi untuk pengembangan,
atau aset tetap) diperlakukan seperti pengalihan (pelepasan, penjualan) aset tetap,
dimana selisih antara jumlah bruto pengalihan dengan nilai buku aset yang
bersangkutan, yang diakui sebagai keuntungan atau kerugian pengalihan (atau bisa
disebut sebagai capital gain atau capital loss) dan digabungkan dengan penghasilan
kena pajak lainnya dari pihak perusahaan yang mengalihkan real estat tersebut. Di sini,
karena digabungkan dengan penghasilan kena pajak lainnya, maka belum tentu
perusahaan yang mengalihkan real estat akan membayar PPh dalam tahun pajak
bersangkutan35
.
33
Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan menurut Pasal 1 ayat (2) PP 48 Tahun 1994 adalah sebagai
berikut.
a. penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau
cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah;
b. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain yang disepakati dengan
pemerintah guna pelaksanaan pembangunan, termasuk pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak
memerlukan persyaratan khusus;
c. penjualan, tukar-menukar, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna
pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus.
34
Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari
Pengalihan Hak atas Tanah dan/ atau Bangunan, sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan
Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008.
35
Seumpama perusahaan tersebut memiliki rugi fiskal yang dapat dikompensasi atau ada rugi usaha dari kegiatan
usaha lainnya, yang dapat mengakibatkan posisi perpajakan perusahaan menjadi rugi dalam tahun pajak tersebut.

Page 21
PMK 200 ini sendiri secara tidak langsung menyatakan bahwa real estat yang menjadi objek
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah tetap merupakan objek Pajak
Pertambahan Nilai (PPN), sehingga tetap terutang 10% dari jumlah bruto pengalihan, dan baik
pihak yang mengalihkan dan yang menerima pengalihan aset real estat (dalam hal ini, SPC
atau KIK-DIRE) merupakan wajib pajak PPN. Faktur pajak yang diterbitkan oleh pihak yang
mengalihkan dan memenuhi syarat ketentuan yang ada, dapat dikreditkan oleh pihak KIK-DIRE
atau SPC. Namun demikian, pihak KIK-DIRE atau SPC, apabila memenuhi syarat sebagai
pengusaha kena pajak dengan kategori resiko rendah, dapat mengajukan permohonan kepada
Direktur Jenderal Pajak terkait pengembalian pendahuluan kelebihan pajak atas PPN.
Mengingat tidak ada struktur yang secara spesifik yang diberikan dalam PMK ini, namun
adanya klausul terkait pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pihak pemilik aset
real estat kepada pihak KIK-DIRE atau SPC, tampaknya ini merupakan KIK-DIRE yang
dimaksudkan dalam PMK ini adalah equity Trusts, dan bukan mortgage trusts atau hybrid
trusts. Jadi dapat kita samakan dengan bentuk EBA bersifat ekuitas yang menerbitkan pass-
through securities, yang diterbitkan oleh suatu trusts. Pass-through securities ini berbentuk
surat partisipasi atau serupa dengan UP. Jadi pada pokoknya, KIK-DIRE (atau melalui SPC)
sebagai suatu persekutuan khusus yang memiliki kegiatan usaha sekuritisasi aset tertentu
(dalam hal ini mengakuisisi aset-aset real estat atau properti komersial). Aset real estat yang
diperoleh oleh KIK-DIRE tersebut menjadi dan merupakan harta milik bersama dari seluruh
pemegang KIK-DIRE sehingga KIK-DIRE menunjukkan bagian pemilikan bersama dari seluruh
pemegang KIK-DIRE yang merupakan surat-surat partisipasi atau unit penyertaan (dalam
konsepsi Reksa Dana KIK). Konsepsi kepemilikan bersama yang diambil dari konsepsi Reksa
Dana KIK dapat terjadi karena Manajer Investasi, yang mewakili investor sebagai trustee
pengurus melakukan pembelian aset-aset real estat dari pihak originator/sponsor, atas nama
KIK-DIRE untuk kepentingan pihak investor. Manajer Investasi kemudian menerbitkan bagian-
bagian pemilikan atas seluruh aset-aset real estate asal terebut dalam bentuk surat-surat
partisipasi atau UP. Dalam konteks yang demikianlah berarti KIK-DIRE yang dihasilkan adalah
DIRE bersifat ekuitas36
.
36
Widjaja, DR. Gunawan. Transplantasi Trusts dalam KUH Perdata, KUHD, dan Undang-undang Pasar Modal
Indonesia. Seri Aspek Hukum dalam Pasar Modal. Jakarta: PT RajaGrafindo Persada. 2008. Bab 5: Analisis
Transplantasi. Halaman 535-536. Dengan modifikasi dari penulis.

Page 22
Perbedaan antara aset yang dipegang oleh equity trust dengan yang dipegang oleh mortgage
trust jelas dapat dibedakan37
.
 Equity trust (dalam hal ini KIK-DIRE) memperoleh atau mengakuisisi atau menerima
pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dari pihak originator/sponsor. Jadi yang
dipegang adalah aset properti itu sendiri.
 Mortgage trust membeli surat-surat utang dengan agunan hak hipotik atas aset
(mortgage obligations), sehingga perannya menjadi pihak kreditor, dimana bisa dengan
hak diutamakan di atas pemegang saham.
Di samping itu, pemegang aset real estat awal (originator) bisa juga ikut sebagai pemegang UP
yang diterbitkan oleh KIK-DIRE (atau SPC), jadi di sini kepemilikan atas aset real estat yang
semula kepemilikan atas hak atas tanah dan/atau bangunan menjadi kepemilikan atas UP KIK-
DIRE.
Apakah ini berarti ketentuan PMK 200 sudah tepat dimana transaksi pengalihan hak atas tanah
dan/atau bangunan properti tersebut dari pemilik awal kepada KIK-DIRE (atau SPC)
diperlakukan layaknya transaksi penjualan atau pelepasan aset tetap (yang akan dikenakan
PPh jika ada capital gain, atau tidak ada PPh terhutang kalau penggabungan capital gain
dengan penghasilan bruto lainnya mengakibatkan posisi penghasilan kena pajak menjadi
minus), dan bukan penjualan atau pelepasan aset real estat kepada pihak konsumen (yang
dikenakan tarif pajak 5% bersifat final)?. Hal ini menjadi pertanyaan tersendiri, mengingat aset
real estat yang dialihkan dari pihak originator/sponsor kepada KIK-DIRE (atau SPC), memang
bukan merupakan persediaan (inventory), karena ia adalah aset sewa atau aset hotel atau aset
properti, yang pada umumnya dibukukan sebagai pos Aset Tetap dalam pembukuan pihak
originator/sponsor.
Tapi tidak ada pembatasan juga, bagaimana kalau yang dialihkan adalah aset persediaan?
Yang memang akan menjadi cadangan tanah (land bank), yang bisa kemudian dikembangkan
menjadi aset komersial untuk disewakan atau dikomersialkan di kemudian hari.
~~~~~~ ####### ~~~~~~
37
Brueggeman, William B; dan Jeffrey D. Fisher. Real Estate Finance and Investments. New York (USA): McGraw-
Hill/Irwin, a business unit of The McGraw-Hill Companies, Inc. 2011. Bab 21: Real Estate Investment Trusts
(REITs). Halaman 682.

Page 23
Sumber Bacaan
Whiting, Dominic. Playing the REITs Game: Asia’s New Real Estate Investment Trusts.
Singapore: John Wiley & Sons (Asia) Pte. Ltd. 2007.
Imperiale, Richard. Getting Started in Real Estate Investment Trusts. New Jersey (USA):
John Wiley & Sons, Inc. 2006.

Page 24
Disclaimer
This material was produced by and the opinions expressed are those of FUTURUM as of the
date of writing and are subject to change. The information and analysis contained in this
publication have been compiled or arrived at from sources believed to be reliable but
FUTURUM does not make any representation as to their accuracy or completeness and does
not accept liability for any loss arising from the use hereof. This material has been prepared for
general informational purposes only and is not intended to be relied upon as accounting, tax, or
other professional advice. Please refer to your advisors for specific advice.
This document may not be reproduced either in whole, or in part, without the written permission
of the authors and FUTURUM. For any questions or comments, please post it at
www.futurumcorfinan.com.
© FUTURUM. All Rights Reserved

REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat

Similar to REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat (20)

More from Futurum2

More from Futurum2 (20)

Recently uploaded

Recently uploaded (16)

REIT “rasa indonesia” kontrak investasi kolektif dana investasi real estat