Le contentieux du non respect du permis de construire

Le management des risques : Une organisation préparée en vaut deux
Le contentieux du non-respect du permis de construire
Selarl Garnier Roucoux et Associés
http://beauvais.gesica.org/fr/
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Le contentieux
du non respect du permis de construire

Quels sont les droits et obligations du maire pour vérifier la conformité
des travaux effectués au permis de construire ?
Que faire en cas de construction non conforme au permis ?
Quelles voies de recours en cas de construction non conforme au
permis ?
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Introduction
q I – Avant la construction : Les pouvoirs d’instruction du maire
A – Le pouvoir de vérification sur pièce
B – Le pouvoir de vérification sur place
q II – Pendant la construction : La non-conformité de la construction à l’autorisation
A – Le procès-verbal d’infraction
B – L’arrêté interruptif de travaux
q III – Après la construction : Les voies de recours en cas de construction non conforme au
permis
A – La régularisation des travaux sur initiative du maire
B – La régularisation des travaux sur décision judiciaire
C – Les sanctions en cas d’impossibilité de régulariser
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Introduction
Partie 1 :
Avant la construction :
Les pouvoirs d’instruction du maire
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Avant la construction : les pouvoirs d’instruction du maire
A – Le pouvoir de vérification sur pièce
La demande de pièces complémentaires :
- Ne peut concerner que la liste des pièces obligatoires lors d’un dépôt de
PC, Art. R. 431-5 à R. 431-12 ;
- Fait courir le délai d’instruction, qui court à compter du dossier complet,
Art. R. 423-22 ;
- La demande de pièces est donc obligatoire, Art. R. 423-38 ;
- En cas de dossier complet ou en l’absence de demande de pièces au-
delà du délai d’un mois, le délai d’instruction court automatiquement, R. 423-22 ;
- En cas de pièces manquantes malgré un envoi, une seconde demande
de pièces doit donc être effectuée ;
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Les modalités de la demande de pièces complémentaires :
- Doit être notifié au pétitionnaire, par courrier recommandé mais aussi par voie
électronique, si le pétitionnaire a coché la case sur le formulaire (R. 423-38) ;
- Doit comporter 3 infos :
- Point de départ du délai d’instruction ;
- Endroit où les pièces doivent être adressées ;
- La formation d’une décision tacite de rejet à défaut de réception des
pièces (R. 423-39) ;
- Une demande exercée un mois après le délai d’instruction ne modifie pas le
délai d’instruction ;
- La lettre de demande de docs supplémentaires peut faire l’objet d’un REP (CE,
n°12522 du 22 octobre 1982) ;

B – Le pouvoir de vérification sur place :
v Article L. 461-1 du code de l’urbanisme :
v « Le préfet et l'autorité compétente mentionnée aux articles L. 422-1
à L. 422-3 ou ses délégués, ainsi que les fonctionnaires et les
agents commissionnés à cet effet par le ministre chargé de
l'urbanisme et assermentés, peuvent visiter les constructions en
cours, procéder aux vérifications qu'ils jugent utiles et se faire
communiquer tous documents techniques se rapportant à la
réalisation des bâtiments, en particulier ceux relatifs à l'accessibilité
aux personnes handicapées quel que soit le type de handicap. Ce
droit de visite et de communication peut aussi être exercé après
l'achèvement des travaux pendant trois ans. »
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B – Le pouvoir de vérification sur place :
v Les conséquences en cas de refus, Art. L. 480 – 12 du code de
l’urbanisme :
q Une amende de 3 750€ ;
q De façon plus accessoire et exceptionnelle, la qualification de rébellion devant
l’autorité publique, soit une peine d’amende de 15 000€ et un an
d’emprisonnement ;
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v Les modalités du contrôle sur place :
q Aucune lettre nécessitant l’accord du propriétaire n’est obligatoire (Ch. Crim, n°08-
5661 du 12 juin 2001)
q Mais elle apparait fortement recommandée (QE n°74381, JOAN du 31 janvier 2006);
q Cette lettre ne fait pas grief, n’est donc pas susceptible de REP ;
q Le refus du propriétaire doit, dans tous les cas, être notifié dans le PV ;
q La constatation des éléments de l’extérieur ne nécessite pas le recueil du
consentement du propriétaire ;
q Il peut être exercé durant trois ans à compter de l’achèvement des travaux ;
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Que faire en cas de refus du propriétaire ?
Rédiger un procès-verbal d’infraction :
- Ce PV doit mentionner le refus du propriétaire de vous faire entrer dans les
lieux ;
- Ce PV est transmis sans délai au Procureur de la République ;
- Il n’a pas à être notifié au pétitionnaire, mais constitue un document
communicable selon la CADA (Avis n°20100554 du 11 février 2010) ;
- Aucun formalise imposé, mais certaines informations obligatoires : date, heure,
lieu, personnes présentes et descriptif complet de l’infraction ;
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v Quels risques en cas de non respect de cette procédure ?
La responsabilité de la commune peut être engagée si :
- Elle a connaissance du non respect des règles d’urbanisme mais n’a pas
mis en place cette procédure ; une exception, la prescription ;
- Le refus du propriétaire n’est pas respecté et que le maire et/ou ses agents
sont entrés dans les lieux ;
- Le PV d’infraction est intervenu trop tardivement ;
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La non-conformité de la construction à l’autorisation
Partie 2 :
Pendant la construction :
La non-conformité de la construction à
l’autorisation
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A – Le procès-verbal d’infraction
- Est identique à celui mentionné précédemment, et peut donc mentionner le
comportement du pétitionnaire ainsi que les infractions au code de l’urbanisme ;
- Seul un agent habilité peut rédiger ce PV : Agents de police ou de gendarmerie,
agents assermentés, etc., ainsi que le maire ;
- Il précède l’Arrêté Interruptif de Travaux ;
- Voir modèle de PV d’infraction.
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B – L’arrêté interruptif de travaux
3 conditions cumulatives :
- Les travaux ne sont pas achevés ;
- Les travaux constituent une infraction pénale qui sera visée par l’AIT ;
- Le juge pénal n’est pas encore saisi de l’infraction.
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Quelques exemples d’infraction pénale au code de l’urbanisme :
- Péremption du PC, qui est assimilée par la jp à un défaut de PC ;
- Retrait de l’autorisation d’urbanisme ;
- Absence d’autorisation d’urbanisme ;
- Travaux exécutés avant l’octroi de l’autorisation d’urbanisme ;
- Infraction au POS ou PLU ;
- Travaux non autorisés dans un périmètre ou site classé ;
- Coupe ou abattage d’arbres ;
- Infraction au plan de prévention des risques naturels;
- Etc.
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L’autorité compétente de principe pour prendre l’AIT : Le Maire
- Par principe, c’est une faculté pour lui et non une obligation ;
- Par exception, le maire est en situation de compétence liée dans
deux hypothèses :
- en cas de construction sans autorisation (CE, 6 février 2004,
Masier) ;
- en cas de construction malgré une décision du juge
administratif ordonnant la suspension de l’exécution du PC ;
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La procédure de l’AIT :
- Par principe, elle doit respecter le principe du contradictoire, soit
l’envoi d’un courrier informant le pétitionnaire de l’intention du maire de prendre
un AIT ;
- Par exception et en cas d’urgence, tel n’a pas à être le cas.
Exemples : présence d’un risque pour les riverains, ou atteinte à la sécurité ou
à la salubrité publique ;
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Le contenu de l’AIT :
L’AIT doit être motivé et comporter les mentions suivantes :
- Viser le PV d’infraction et rependre en détail les infractions
commises ;
- Rappeler les dispositions législatives ou règlementaires violées ;
- Expliquer les préjudices qui résulteraient de la poursuite des
travaux ;
- Indiquer les voies et délais de recours (R. 421-5 du CJA) ;
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Notification et transmission de l’AIT :
- L’AIT doit être notifié au contrevenant, que ce soit en LRAR ou
par remise en main propre ;
- Il doit ensuite être transmis au Procureur de la République ;
- Il n’a pas à être transmis au Préfet ;
- Il peut être accompagné de toutes pièces utiles à la compréhension
du dossier ;
- Voir modèle d’AIT.
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Les suites de l’AIT :
Le maire peut alors, par l’intermédiaire d’OPJ, pendre « toutes mesures de
coercition nécessaires » (Art. L. 480-2 ) :
- L’apposition de scellés ;
- La saisie des matériaux.
En revanche, il ne peut :
- Ordonner le démontage des installations irrégulières ;
- Interdire une activité commerciale ;
- Apposer des scellés alors que la construction est achevée.
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La fin de l’AIT :
- Il devient caduc lorsque les travaux ont fait l’objet d’une autorisation de
régularisation (CE, 1er décembre 1976, Garnier) ;
- Le préfet peut en solliciter le retrait ;
- Il peut être levé par le juge judiciaire ;
- Il peut devenir sans objet suite au classement de l’affaire par le Procureur de la
République ; Le Maire doit alors retirer son AIT ;
- Le juge judiciaire peut relaxer le prévenu ; L’AIT est alors sans objet ;
- L’AIT peut être annulé par le juge administratif ;
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Les voies de recours judiciaires
Partie 3 :
Après la construction :
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A – La régularisation des travaux sur initiative du Maire :
Articles L. 462-1 et L. 462-2 du code de l’urbanisme :
- Le pétitionnaire doit envoyer une déclaration d’achèvement des travaux à la
mairie ;
- L’Administration a alors 3 mois pour mettre en demeure le pétitionnaire de se
conformer au PC ;
- Le récolement peut être obligatoire dans certains cas, Art. R. 462-7 ;
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B – La régularisation des travaux sur initiative judiciaire :
q Le juge pénal peut être saisi par le Maire ;
q Il peut aussi intervenir d’office ;
q Le juge peut alors ordonner l’interruption des travaux ;
q Il peut ordonner le dépôt d’un PC modificatif, afin de mettre en adéquation la
construction avec l’autorisation administrative ;
q Le délai de prescription est de trois ans à compter du dernier jour des travaux ;
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C – Les sanctions en cas d’impossibilité de régulariser :
q Amendes, en fonction du nombre de mètres carrés illicites ;
q Peines d’emprisonnement éventuellement en cas de récidive ;
q Démolition, en dernier ressort ;
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Le contentieux du non respect du permis de construire

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