Diklat Real Estate Indonesia

MATERI DIKLAT
DPP REI

Badan Diklat DPP REI
2008

TUJUAN
• MELAKUKAN SHARING DAN DISKUSI
MENGENAI PRAKTEK SEJAK PERSIAPAN
SAMPAI PELAKSANAAN PROYEK
PERUMAHAN SKALA KECIL DENGAN
DUKUNGAN KREDIT BTN
• MENINGKATKAN PEMAHAMAN TERHADAP
PENGEMBANGAN PROYEK PERUMAHAN
SKALA KECIL SEHINGGA SANGAT
MENGURANGI KESALAHAN-KESALAHAN
YANG RUTIN TERJADI DALAM PRAKTEK

1.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
A. PEMILIHAN LOKASI
1.PERUNTUKAN TATARUANG MAKRO
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
3.PELUANG PRODUK DAN PASAR
4.PEDOMAN DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
B. PERIJINAN DAN LEGAL TANAH
1..IJIN LOKASI
2.PENGESAHAN SITE PLAN/ADVISE PLANNING
3. IMB
4.LEGALITAS PERTANAHAN
C. PENYUSUNAN PROPOSAL
1.SASARAN
2.PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
3.ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH PENGEMBANG-BTN
4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI PERUMAHAN
5 PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN

D. PEMBIAYAAN
1. SUMBER PEMBIAYAAN
2. ALOKASI PEMBIAYAAN
3. RATIO KEUANGAN
4. PERPAJAKAN

2.BIDANG PELAKSANAAN
PROYEK
A.MARKETING
1.STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN KAWASAN
2.FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN SKALA KECIL
A. SEGMEN PASAR DAN POSITIONING
B. PENETAPAN HARGA JUAL
C. STRATEGI PROMOSI
D. PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL
B. LEGALITAS PROYEK
1. SERTIFIKAT INDUK
2. PEMECAHAN SERTIFIKAT
3. KELENGKAPAN IJIN/SK IJIN LOKASI,ADVIS PLANNING,IMB
C. PENGEMBANGAN KAWASAN
1.KOMPONEN PENGEMBANGAN KAWASAN
2.PRIORITAS PENGEMBANGAN KAWASAN
D. PEMBANGUNAN FISIK
1.PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
2.PEMILIHAN DAN PENGENDALIAN KONTAKTOR

3.BIDANG PENGELOLAAN
USER DAN REALISASI
A. KELENGKAPAN DATA USER
B. PENILAIAN USER MAMPU KPR
C. PENGELOLAAN DATA USER
D. PERSIAPAN WAWANCARA
E. KESIAPAN REALISASI
F. REALIASI KPR

4. BIDANG MANAJEMEN
ESTATE

A. RUANG LINGKUP MANAJENEN
ESTATE
B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN

A.PEMILIHAN LOKASI

A.PEMILIHAN LOKASI
1. PERUNTUKAN TATARUANG
A. PENELITIAN RENCANA TATARUANG PEMDA SETEMPAT
SEBELUMMELAKUKAN PERENCANAAN DILAKUKAN
PENELITIAN MENGENAI RENCANA TATARUANG DARI
PEMERINTAH DAERAH SETEMPAT,MENYANGKUT
- PERUNTUKAN
- KEPADATAN
- KDB,KLB
- FUNGSI WILAYAH
- RENCANA INFRASTRUKTUR PENDUKUNG,PROSPEK PROXIMITY
- RENCANA JARINGAN DAN SISTIM TRANSPORTASI KE LOKASI

B. MEMPELAJARI FAKTOR-FAKTOR YANG MEMPENGARUHI KEMUNGKINAN
PERLUASAN DAN KETERBATASAN PENGEMBANGAN:
- BATASAN ALAM (SUNGAI,GUNUNG,DANAU,LAUT)
- BATASAN /BARRIER BUATAN ( BANDARA,JALUR KERETA API ,BEBAS HAMBATAN)
- POLA PEMILIKAN LAHAN YANG MENYEBABKAN SULIT MEMPEROLEH PERLUASAN
- KESULITAN JARINGAN UTILITAS (AIR,LISTRIK,PEMBUANGAN SAMPAH DLL)
- PERATURAN DAERAH (PERATURAN ZONING,PEMBANGUNAN,KONTROL ASPEK
LNGKUNGAN DLL)

A.PEMILIHAN LOKASI
2.PENILAIAN POTENSI LOKASI
A.ASPEK YANG MEMPENGARUHI PEMBENTUKAN NILAI
- INTRINSIC LOCATION (kedudukan lahan,kandungan,iklim)
- RELATIVE LOCATION (memiliki hubungan denganproximity pendukung secara kuat
/sekolah /perbelanjaan /public service dll)
- ENVIRONMENT INFLUENCE (lingkungan kumuh,lingkungan dengan tingkat kriminilitas
tinggi)

B.ASPEK YANG DIKAJI
- KONFIGURSI TAPAK (bentuk,ukuran,peruntukan,keutuhan/kesatuan)
- KEMUDAHAN PENCAPAIAN ( akses,sarana transportasi)
- ASPEK KAITAN LOKASI(kedudukan dalam kota,hubungan dengan jaringan utama kota
,tuntutan pengembangan)
- TATA GUNA LAHAN SEKITAR YANG MENDUKUNG
( ruang terbuka,taman,pusat perbelanjaaan,pendidikan dll)
- TATAGUNA LAHAN SEKITAR YANG TIDAK MENDUKUNG
( kegiatan yang menimbulakn polusi,jalur kereta api,industri berat,through traffic ,kegiatan yang
membahayakan keselamatan/penampungan gas,minyak bakar,bahan peledak dll)
- KARAKTERISTIK FISIK
(iklim,gelogi,topogrfi,hidrologi,tanah dan vegetasi)
- UTILITAS
(kemungkinan keberadaan penyediaan air bersih,listrik,gas,telpon,pembuangan,rencana pipa
gas,jaringan listrik tegangan tinggi dll

3.ANALISIS LOKASI MAKRO

ANALISIS SEBUAH LINGKUNGAN DALAM
HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LINGKUNGAN DALAM SATU KAWASAN PADA
WILAYAH PERKOTAAN TERTENTU.
HUBUNGAN YANG DIMAKSUD ADALAH
SEMUA SUPRASTRUKTUR DAN
INFRASTRUKTUR YANG DAPAT DIJADIKAN
MEDIA ANTARA UNTUK MENTRANSFER
PRODUK YANG DITAWARKAN

FAKTOR FAKTOR ANALISIS LINGKUNGAN
MAKRO :
 ANALISIS ARAH PERTUMBUHAN KOTA
-- JALAN LINGKUNGAN
-- JALAN LINGKUNGAN UTAMA
-- JALAN LINGKAR UTAMA
-- JALAN ARTERI UTAMA
-- SIMPUL-SIMPUL BARU
-- COMMERCIAL DISTRICT BARU
 ANALISIS AKSESIBILITAS DAN
TRANSPORTASI
-- LALULINTAS UMUM KE LOKASI
-- ARAH LALULINTAS
-- INTENSITAS PEMAKAIAN

 ANALISIS TREND POLA TATAGUNA TANAH
-- RESIDENTIAL DEVELOPMENT
-- COMMERCIAL DEVELOPMENT
-- MIXED USE DEVELOPMENT
-- INDUSTRUAL DEVELOPMENT
-- RECREATIONAL DEVELOPMENT
 ANALISIS PEMANFAATAN LINGKUNGAN
-- KONDISI LINGKUNGAN PERUMAHAN
-- STATUS LINGKUNGAN
-- POLA JALAN PERUMAHAN
 ANALISIS POTENSI EKONOMI LINGKUNGAN
-- KEPADATAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN BANGUNAN
-- PERTUMBUHAN HARGA TANAH
-- PERMINTAAN TERHADAP RUMAH
-- TINGKAT KEKOSONGAN BANGUNAN

4.ANALISIS LINGKUNGAN MIKRO

ANALISIS SEBUAH LOKASI DALAM
HUBUNGANNYA DENGAN BERBAGAI
LOKASI LAIN DALAM SATU
LINGKUNGAN PADA KAWASAN
TERTENTU

FAKTOR-FAKTOR DALAM ANALISIS
LINGKUNGAN MIKRO :

 ANALISIS PERTUMBUHAN INFRASTRUKTUR(KERETA
API, TOL, BANDARA, MRT DL)
 ANALISIS KEMUDAHAN LINGKUNGAN(KEMUDAHAN
DICAPAI,KE BERGBAGAI FASILITAS/BELANJA, IBADAH,
SEKOLAH,GEDUNG PERTEMUAN DLL)
 ANALISIS SARANA DAN PRASARANA
LINGKUNGAN(LISTRIK,AIR,TELEPON,GAS,LIMBAH,SAMPAH,DRAI
NASE,TAMAN,TROTOAR,LAMPU JALAN
 ANALISIS FAKTOR KEAMANAN
LINGKUNGAN(TERHADAP KEJAHATAN,KEBAKARAN,BENCANA
ALAM)
 ANALISIS FAKTOR NILAI LINGKUNGAN(FAKTOR
PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LINGKUNGAN)
 ANALISIS FAKTOR PENGARUH NILAI LOKASI(FAKTOR
PENAMBAH DAN PENGURANG NILAI LOKASI)

A.PEMILIHAN LOKASI
3.PELUANG PRODUK/PASAR
-- KECOCOKAN LOKASI DENGAN PASAR
-- PERHITUNGAN BALIK NILAI BELI TANAH MAKSIMAL
-- PASAR KOLEKTIP (PNS , TNI , SWASTA )
-- PASAR RETAIL/INDIVIDUAL
- DEMOGRAFI (SOSIAL-EKONOMI,TINGKAT PENGHASILAN)
- MOBILITAS

A.PEMILIHAN LOKASI
4.DESIGN KAWASAN DAN RUMAH
(ACUAN KEPUTUSAN MENTERI PERMUKIMAN DAN PRASARSNA
WILAYAH NO 403/KPTS/M/2002 TENTANG PEDOMAN TEKNIS RUMAH
SEDERHANA SEHAT)
-- PEDOMAN PEMBUATAN SITE PLAN
( ORIENTASI,UTARA-SELATAN,COUNTUR,DRAINASE,SUPPLY INFRA
STRUKTUR PENDUKUNG,KANTOR PEMASARAN,LETAK GARDU dll)
-- PEDOMAN DESIGN BANGUNAN
(UNSUR TROPIS,DENAH,STRUKTUR,BAHAN BANGUNAN,UTILITY)

5, INFORMASI YANG DIBUTUHKAN DALAM
PERENCANAAN TAPAK DAN BANGUNAN
A. PERENCANAAN TAPAK
-- TOPOGRAFI
-- GEOLOGI
-- PRASARANA YANG ADA
-- POLA VEGETASI YANG ADA
-- SISTIM DRAINASE
-- ORIENTASI/VIEW YANG POTENSIAL
-- KENDALA-KENDALA FISIK
-- STANDARD-STANDARD DESIGN LINGKUNGAN (prasarana, pejalan kaki,
parkir,ratio ruang terbuka hijau dll)
-- INFORMASI PASAR,KANTOR PEMASARAN
-- KOMBINASI DAN KOMPOSISI KAVLING SESUAI KAJIAN PASAR
-- ARUS SIRKULASI PRIMER-SEKUNDER-TERTIER-LINGKUNGAN
-- TINGKAT KEPADATAN HUNIAN
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIUPAYAKAN (Orientasi kavling
diusahakan Utara-Selatan atau mendekati)
-- HAL-HAL YANG DIPERHATIKAN UNTUK DIHINDARI (Susunan tusuk
sate,bentuk “kipas”,putaran cul de sac,ketinggian lebih rendah dari jalan dll)
-- PERTIMBANGAN PENETAPAN LAYOUT PLAN (Jenis, size, shape, depth,
frontage,slope,drainase,soil composition,existensi natural growth,penerimaan
matahari dan udara,view,lebar dan kondisi jalan)

A.KAVLING SUDUT
JENIS PILIHAN BENTUK TAPAK Keuntungan :
Umumnya lebih luas dari interior lot
Punya 2 frontage
Akses ke service area lebih baik
Halaman lebih luas
Sirkulasi udara lebih baik
Untuk komersial parkir lebih luas dan
bisa punya 2 akses
Kerugian :
Maintenance halaman lebih luas
Faktor kemanan dg 2 frontage
Kebisingan
B.KAVLING STANDARD
Keuntungan
Lebih aman karenA 1 entrance
Maintenance halaman lebih sedikit
Relatif tak bising
Akses lebih privat
Kerugian
Akses ke service area menyatu dg
Areal utama
Penghawaan adan view relatif kurang

C.T-INTERSECTION LOT/TUSUK SATE
Keuntungan :
View jauh memandang sepanjang
jalan didepannya
Sangat disukai untuk bangunan
komersial
Kerugian :
Lampu kendaraan menyilaukan
Kurang aman dari segi lalulintas
Kurang disukai sebagai hunian
D.CUL DE SAC LOT
Keuntungan
Frontage kecil,faktor keamanan
Halaman belakang relatif besar
Relatif tenang,aman
Disukai untuk hunian
Kerugian
Parkir mobil depan rumah sedikit
Entrance relaitf kecil

E. FLAG LOT
Keuntungan :
Aman karena entrance dapat lebih
terkontrol dan lahan tersembunyi
Bentuk “ngantong” banyak disukai
Kerugian :
Akses tak langsung dari jalan
View tak bebas
Kurang disukai sebagai bangunan
komersial tapi baik untuk tempat
produksi/gudang

B.PERENCANAAN BANGUNAN
 STANDARD-STANDARD RUANG DALAM BANGUNAN RUMAH
 KAJIAN DASAR KOMPOSISI DENAH RUMAH STANDARD
TIPOOGI RUMAH BERDASARKAN KONDISI LOKAL
 INVENTARISASI BAHAN BANGUNAN UNTUK SELURUH
KOMPONEN RUMAH
 PENENTUAN BENTUK BANGUNAN RUMAH DENGAN
MEMPERHATIKAN :
-- SELERA PASAR
-- TREND YANG BERKEMBANG
-- ASPEK TROPIS,AKRAB LINGKUNGAN
-- GAYA/LANGGAM BANGUNAN BERDASARKAN KEINGINAN
PASAR
-- BIAYA.

6.PROSES PERENCANAAN TAPAK DAN
BANGUNAN

• SKEMATIS PERENCANAAN
• KONFIRMASI SKEMATIS PERENCANAAN DENGAN
STRATEGI PENGEMBANGAN,STUDI
KELAYAKAN,PEMASARAN DAN PEMBIAYAAN
• PROSES ITTERASI SSMPAI DIDAPAT HASIL YANG
OPTIMAL

7.OUTPUT PROSES PERENCANAAN TAPAK
DAN BANGUNAN

A. PERENCANAAN TAPAK
-- RENCANA INDUK
-- RENCANA TAPAK(Blok plan,jaringan jalan,taman,fasilitas,kavling dll)
-- RENCANA UTILITAS (Jaringan listrik,air,telpon)
-- RENCANA JARINGAN DRAINASE,LIMBAH,PENGOLAHAN SAMPAH
-- RENCANA DETAIL SARANA,PRASARANA DAN INFRASTRUKTUR
TAPAK
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN
B. PERENCANAAN BANGUNAN
-- RENCANA SKEMATIS (Denah-tampak-potongan)
-- RENCANA DETAIL ARI PONDASI SAMPAI ATAP
-- SPESIFIKASI,RENCANA KERJA DAN SYARAT/RKS
-- RENCANA JADWAL PEMBANGUNAN DAN PEMBIAYAAN

B.PERIJINAN DAN LEGAL TANAH


1.IJIN LOKASI
A.SURAT PERMOHONAN (proposal,data diri,lokasi)
B.RAPAT KOORDINASI INSTANSI TERKAIT
C.PRESENTASI DARI PEMOHON KEPADA INSTANSI TERKAIT
D.PENINJAUAN LAPANGAN
E.ASPEK TATA GUNA TANAH
F.SK IZIN LOKASI DARI BUPATI/WALIKOTA

SURAT PERMOHONAN RAPAT KOORDINASI PRESENTASI
PENGEMBANG INSTANSI TERKAIT PEMOHON KEPADA
INSTANSI TERKAIT

--PROPOSAL PEMOHON
--DATA DIRI PEMOHON
--LOKASI YANG DIMOHON
PENINJAUAN
LAPANGAN

ASPEK TATA
GUNA TANAH

SK IJIN LOKASI
DARI BUPATI/WALIKOTA

2.PENGESAHAN SITE PLAN
A.DOKUMEN PENDUKUNG :
-- GAMBAR SITE PLAN/REVISI
-- PERHITUNGAN TOTAL KAVLING DAN PERUNTUKAN
-- PERHITUNGAN KOMPOSISI EFFEKTIF
-- PENJELASAN RENCANA PENGEMBANGAN DI LOKASI
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN PEMDA KABUPATEN/KOTA

3.IMB
A.DOKUMEN PENDUKUNG:
-- GAMBAR BANGUNAN FORMAT IMB
-- GAMBAR DIMENSI KAVLING
-- SITE PLAN
-- GAMBAR SITUASI
-- PERHITUNGAN VOLUME BANGUNAN
-- SURAT PERMOHONAN IMB
-- BUKTI SURAT TANAH DAN PBB
B. PROSES DILAKUKAN DI DINAS TATARUANG DAN
BANGUNAN KABUPATEN/KOTA

C. PERIJINAN LAINNYA
(TERGANTUNG KEBUTUHAN PADA SKALA PENGEMBANGAN )
-- TRANSPORTASI  DLLAJR
-- AMDAL  DINAS
LINGKUNGAN HIDUP /BAPPEDAL
-- AIR BERSIH  PDAM /PENGAIRAN /PERTAMBANGAN
-- LISTRIK  PLN
-- TELEPON  PT TELKOM
-- IZIN GANGGUAN  BUPATI/WALIKOTA
-- IZIN PENGOPERASIAN  TERGANTUNG JENIS FASILITAS

4. LEGALITAS PERTANAHAN
A.KARAKTERISTIK TAHAH:
-- SEBAGAI BAHAN BAKU PENGEMBANGAN
-- SEBAGAI ASSET,SEBAGAI PERSEDIAAN,SEBAGAI YANG DITRANSAKSIKAN
-- MEMILIKI NILAI KOMERSIAL DAN SOSIAL
B.TATA CARA PEMBEBASAN YANG AMAN DAN CEPAT:
-- PEMERIKSAAN RIWAYAT TANAH,SURAT,KEABSAHAN,BUKTI PBB
-- KELENGKAPAN BERKAS PENDUKUNG
# TRANSAKSI DENGAN PEMILIK ASLI/PERORANGAN/INSTITUSI SWASTA/PEMR/BUMN/D
# TRANSAKSI DENGA AHLI WARIS
-- PENDEKATAN YANG BAIK,PERAN TOKOH YANG BERPENGARUH
-- PEMBAYARAN LANGSUNG SESUAI KOMITMENT KEPADA YANG TERCANTUM DI
SURAT TANAH DENGAN DISAKSIKAN PEJABAT SETEMPAT DISERTAI
DOKUMENTASI,FILE LENGKAP/DIFOTO
-- MOMEN MOMEN KHUSUS AEPERTI LEBARAN,LEBARAN HAJI,KEBUTUHAN KHUSUS
DLL
C. KEMUNGKINAN SENGKETA:
--SURAT ASPAL
--PENYELESAIAN WARIS TIDAK LENGKAP/SEMPURNA
--TATACARA AMAN TIDAK DIIKUTI (ADA YANG KURANG)
--ITIKAD NEGATIF PIHAK TERTENTU UTK PEMANFAATAN SENDIRI
--PENYELASAIAN SENGKETA (TANPA PENGADILAN CERMAT,BUKTI
DATA,PERSUASIF,BANTUAN TOKOH BILA PERLU;DENGAN PENGADILAN)

STRUKTUR KONVERSI TANAH DAN
PENGEMBANGANNYA
TYPE-TYPE PEMBELI TANAH
PEMBELI SPEKULAN CALON PENGEMBAN END USER
TANAH TANAH PENGEMBAN G
MENTAH G
FUNGSI DIMANFAATK MENGUASAI DIANALISIS PEMATANGA RUMAH
UTAMA AN SESUAI SAMBIL APA YANG N TANAH DIBAYAR/DIJ
KEBUTUHAN MENUNGGU PALING DAN UAL/DISEWA
NYA KENAIKAN MENGUNTUN PENGKAVLIN KAN ATAU
HARGA GKAN GAN DIGUNAKAN
SENDIRI

TYPE DARI UANG SENDIRI DANA DANA SENDIRI ATAU
PEMBIAYAAN SENDIRI BANK/LEMBAGA KEUANGAN
ATAU BANK KHUSUSNYA BERUPA
PINJAMAN JANGKA PANJANG
TYPE DUJUAL KEPADA SPEKULAN DIJUAL DIJUAL
PENJUALAN ATAU PENGEMBANG KEPADA KEPADA
PENGEMBAN INSTANSI/PE
G/INSTANSI/P RORANGAN
ERORANGAN

LAMA MINIMAL 10 MINIMAL 8-10 MINIMAL 2-5 MINIMAL 5 KAPAN SAJA
PENGUASAA TAHUN TAHUN TAHUN TAHUN
N LAHAN

C.PENYUSUNAN PROPOSAL

1. SASARAN
2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-
BTN
3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI
MASALAH
4. PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
5. PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN
PROJECT PROPOSAL YANG SERING
TIMBUL ANTARA PENGEMBANG-BTN

I.BIDANG PERSIAPAN PROYEK
1. SASARAN
MEMBERIKAN PEMAHAMAN
MENGENAI PENYUSUNAN
PROPOSAL UNTUK MEMPEROLEH
PERSETUJUAN KREDIT BTN/BANK
SEJENIS UNTUK PROYEK
PERUMAHAN SKALA KECIL

2. PENYAMAAN PARADIGMA PENGEMBANG-BTN
-- BTN wajib memberi kredit vs BTN adalah Bank teknis yang juga mencari laba dan deviden
untuk mendukung pertumbuhannya.Tetap ada aturan BI,pengawasan,diperiksa KPK dll.
-- Di Bank lain ditolakBTN harus menyetujui?
-- Persyaratan SIUJK di pengajuan KYG dimana format pengajuan debagai Developer

3. ASPEK-ASPEK YANG DOMINANT MENJADI MASALAH
-- Pasar : Gaji PNS aterutama di daerah banyak yang telah dipotong di BPD.Kadang-
kadang data dari bendahara/koperasi tidak sinkron shg cicilan terhambat.
klarifikasi didapat dari BPD
-- Tanah : Ketelitian dan kecermatan thd surat-surat tanah.ntuk tanah Pemda agar
diperhatikan persetujuan DPRD
-- Kaitan dengan lembaga lain : Bapetarum,Jamsostek
-- Data Konsumen lengkap,jelas ,akurat.Tidak disarankan untuk meminjam nama
pegawai di Perusahaan Developer untuk dipakai pada calon pembeli yang kurang
memenuhi syarat
-- Penggunaan dana sesuai rambu-rambu
-- Kesamaan prestasi lapangan
-- Hak yang terkait dengan instansi lain tetapi mempengaruhi penyelasaian fisik
(listrik,air,telpon)

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSIPERUMAHAN

1. DEFINISI KYG/KREDIT YASA GRIYA
ADALAH FASILITAS KREDIT YANG DIBERIKAN
KEPADA DEVELOPER UNTUK MEMBANTU MODAL
KERJA PENDANAAN PEMBANGUNAN PROYEK
PERUMAHAN YANG MELIPUTI RUMAH/BANGUNAN
BERIKUT SARANA DAN PRASARANA
(Proyek Perumahan
:perumahan,apartemen,kondominium/rumah
susun,ruko,rukan,bangunan hunian lainnya)
(Pemohon Pengembang Perumahan-Badan
Usaha(PT/CV/Koperasi),Perorangan)

2. PENGGUNAAN KYG
a. Pembiayaan penuh (dari pematangan tanah sampai finishing)
b. Pembiayaan bridging jangka pendek
3. TATACARA PENGAJUAN KYG
a. Data Perusahaan (legalitas dan management)
-- Akte pendirian sampai perubahan terakhir
-- Pengesahan Badan Usaha dari Instansi berwenang
(Depkumham,Depkop dll)
-- Surat-surat ijin perusahaan
(NPWP,TDP,Keanggotaan REI,SIUP,SIUJK)
-- Manajemen dan performance perusahaan
-- Struktur organisasi,copy KTP,CV Pengurus dan data grup perusahaan
-- Performance nasabah Bank
b. Data Keuangan
-- Laporan Keuangan perusahaan(2 tahun terakhir,utk > Rp 5 M audited)
-- Rencana aliran arus kas (cash flow)
-- ID BI Pemohon,Pengurus,Perusahan,perusahaan satu grup
--Penilaian agunan konsultan utk permohonan >= Rp 5 M
-- FS untuk permohonan >= Rp 10 M

4.PETUNJUK TEKNIS KREDIT KONSTRUKSI
PERUMAHAN
c.Data Proyek
--Kondisi proyek (nama, lokasi, fasilitas
dan keadaan proyek)
--Ijin lokasi dan pembebasan lahan
--Time schedule proyek
-- Manajemen Pembangunan
-- Bestek,gambar rencana proyek dan RAB Proyek
--Biaya proyek(biaya tanah ,bangunan ,sarana/prasrana)
--IMB dan sitepaln yang disetujui Pemda
--Dasar transaksi tanah(NJOP<PBB,daftar harga pemda)
-- Keterangan peil banjir
-- Keterangan test air bersih
-- Keterangan supply listrik PLN
d.Data lannya
-- Aspek pemasaran
-- Bukti pemegang Giro BTN

PERUMAHAN
4. KETENTUAN/SYARAT KYG
-- Maksimal kredit 80% dari jumlah keperluan pembiayaan dan
tidak lebih dari 60% nilai agunan
-- Sukubunga x%.Bunga dihitung harian dari saldo plafon yang
dipalkai dengan cut off perhitungan bunga setiap tg 25 setiap
bulannya
-- Denda diberlakukan apabila sampai dengan akhir bulan
debitur tidak melaksnakan kewajiban pembayaran
bunga.Besarnya 2% diatas sukubunga yang berlaku dengan
cut off perhitungan denda pada setiap tanggal 1 bulan
berikutnya
-- Jangka waktu kredit max 18 bulan dan dapat diperpanjang
sesuai kebutuhan.Pertimbangan jangka waktu kredit pada
skala proyek,jadwal pembangunan dan penjualan,proyeksi
pengembalian (cash flow)


5.SIFAT KREDIT
-- Kredit non revolving
hanya digunakan untuk membiayai satu kali
transaksi dan hasilnya untuk membayar
kembali kreditnya
-- Kredit revolving
Kredit yang telah dipakai untuk membiayai satu
tahap pembangunan dan sudah dilakukan
pembayaran ,plafon kredit tersebut dapat
digunakan kembali untuk membiayai proyek
selanjutnya

6.JENIS PERSETUJUAN KYG

A.KYG UMUM
--PENCAIRAN BERDASARKAN PRESTASI FISIK LAPANGAN/PENCAIRAN PERTAMA 40% DARI PLAFOND(TANAH TELAH SIAP
DIMATANGKAN DAN DIBANGUN)
--MAKS PEMBIAYAAN 80% DARI KEBUTUHAN DANA
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 135 %
--SUMBER PEMBAYARAN DARI HASILPENJUALAN TIAP UNIT PRODUK ATAU SUMBER LAIN YANG DISEPAKATI

B.KYG ALFOPEND
--PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SEKALIGUS
--MAKS PEMBIAYAAN 70% DARI BIAYA KONSTRUKSI ATAU 60% DARI BIAYA PRASARANA
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL
SEBESAR 150%

--SUMBER PEMBAYARAN SEPERTI KYG UMUM
C. KYG PRK
--PINJAMAN SIAGA (TAMBAHAN KYG UMUM/ALFOPEND)
--PINJAMAN BERDIRI SENDIRI
--PENCAIRAN DAPAT DILAKUKAN SETIAP SAAT DENGAN MENGGUNAKAN CEK ATAU BILYET GIRO
--RASIO AGUNANPADA SAAT PEMBERIAN,PLAFOND KREDIT DIJAMIN AGUNAN RIIL SEBESAR 200% ATAU
150% UNTUK AGUNAN FIXED ASSET YANG NILAINYA TIDAK BERKURANG


7.JAMINAN KREDIT
-- Hipotik atas harta kekayaan tetap debitur
dengan penekanan pada leaglitas lahan dan
bangunan proyek yang dibiayai meliputi :
- obyek,kondisi agunan
- bukti penguasaan agunan
- nilai transaksi agunan
- total nilai agunan
-- Bila diperlukan jenis agunan lainnya


8. PROSES KYG (batas kewenangan cabang)
a. Penerimaan permohonan KYG dan data-data
b. Pengumpulan informasi dan peninjauan lokasi
c. Analisa kredit
d. Penyampaian memorandum kredit disampaikan kepada Pimpinan
cabang untuk diputuskan dalam rakomdit
e. Pengambilan keputusan
f. Surat Persetujuan Pemberian Kredit(SP2K)
g. Penandatangan Perjanjian Kredit disaertai administrasi kredit
- provisi kredit
- pembukaan rekening pinjaman
- pembayaran penyerahan agunan/jaminankredit
h. Penarikan kredit disesuaikan prestasi proyek dan sifat kredit
i. Pembayaran kembali kredit melalui KPR,tunai dsb


9. KALKULASI PEMBERIAN KREDIT
a. Sumber dananetworking capital
,share devepoper
b. Penggunaan dana
c. Permohonan kredit
d. Nilai agunan
e. Prosentase agunan: kredit min 135 %


10.PENARIKAN KREDIT
a. Pengikatan secara legal dan persyaratan
dalam SP2K telah dilaksnakan pencairan 20%
dari plafon yang disetujui
b. Penarikan selanjutnya sesuai bobot prestasi
mengacu paket analisa dan struktur
pembiayaan yang disepakati
c. Seluruh transaksi dan penarikan kredit
dilakukan melalui giro debitur di Bank BTN


11.PENGEMBALIAN KREDIT
a, Setiap kali terjadi penjualan/realisasi
KPR segara dipotong mengurangi plafond
kredit
b. Bila penjualan dilakukan melalui bank
lain maka jumlah yang dipotong adalah
senilai maksimal kredit yang diberikan
bank tersebut


12.FORMAT UMUM PROJECT PROPOSAL
A.Latar belakang dan penjelasan Proyek
- DESKRIPSI PROYEK
- POTENSI LOKASI PROYEK
- PROXIMITY PROYEK
- DUKUNGAN INFRASTRUKTUR DAN FASILITAS PEMERINTAH
- DESKRIPSI PENGEMBANG PELAKSANA PROYEK


B. Kajian pasar dan upaya pemasaran
- SUMBER PASAR POTENSIAL
- DAFTAR CALON PEMINAT
- PENDEKATAN PEROLEHAN PASAR
- UPAYA PROMOSI PROYEK
- URAIAN PRODUK YANG DIPASARKAN (JUMLAH ,BESARAN
,SPESIFIKASI ,HARGA PRODUK)

PERUMAHAN

C.RAB Tanah matang
C.1. RENCANA PENGGUNAAN TANAH
a. LUAS TANAH SELURUHNYA =
b. LUAS TANAH EFFEKTIF =
c. LUAS TANAH PRASARANA DAN SARANA =

C.2 BIAYA PENGEMBANGAN TANAH

No Uraian Satuan Volume Hargasatuan Total biaya

1 Pembebasan Tanah
2 Biaya Izin Prinsip dan izin
lokasi
3 Advis Planning
4 Pengukuran dan gambar
lokasi
Akte jual beli induk
5
Pengukuran dan pematokan
6
kavling
Pematangan tanah
7
Sertifilkat induk
8
Akte jual beli induk
9
Pemecahan sertifikat
10

Jumlah biaya langsung
Biaya overhead dll 15 %
Total Biaya
Harga per m2 tanah matang


C.RAB Prasarana lingkungan
No Uraian Satuan Volume Harga satuan Total biaya

1 Jalan lingkungan
2 Saluran lingkungan
3 Pekerjaan duicker
4 Saluran induk
5 Taman,gerbang
6 Pagar,tiang bendera
7 Tempat sampah

Jumlah biaya langsung
Biaya overhead dll 10%
Total biaya
Biaya per m2 lahan matang


D. RAB Rumah dan Sarana rumah/unit
No Uraian Satuan Volume Hargasatuan Total harga

1 Rumah
2 IMB
3 Daya listrik PLN
4 Jembatan masuk halaman
5 Plat KPR
6 Air PAM/sumur pompa
7 Telepon

Total biaya rumah dan sarana rumah per unit


E. REKAPITULASI HARGA JUAL PER UNIT RUMAH
REKAPITULASI DIBUAT PER TYPE BANGUNAN YANG DIJUAL
No Uraian Harga
1 Tanah matang
2 Prasarana lingkungan
3 Rumah dan sarana rumah

Total harga jual per unit


F. REKAPITULASI PENJUALAN
TYPE JUMLAH UNIT HARGA/UNIT TOTAL PENJUALAN

A

B

C

TOTAL

G. PROYEKSI CASHFLOW


I.PROYEKSI RUGI LABA

5.PERMASALAHAN PADA PENYUSUNAN
PROJECT PROPOSAL YANG SERING TIMBUL
ANTARA PENGEMBANG-BTN
a. ASPEK LEGALITAS
-- LEGALITAS PERUSAHAAN PENGKINIAN
DATA PERUSAHAAN,MASIH TERDAPAT DATA
PERUSAHAAN YANG MASA LAKUNYA SUDAH
HABIS DAN BELUM DIPERPANJANG
--LEGALITAS PROYEK INFORMASI LEGALITAS PROYEK
BELUM SEPENUHNYA DISAMPAIKAN TERKAIT DENGAN
LEGALITAS PROYEK YANG SEDANG DALAM PROSES

b.CURRICULUM VITAE
- Pengalaman Perusahaan dan pengurus dalam pengembangan
industri perumahan tidak disampaikan secara detail menyebutkan
proyek yang telah pernah dibangun dan dipasarkan
- IDI BI akan mempengaruhi penilaian Bank atas proses permohonan
kredit.
c.RAB dan Priyeksi cashflow
- Sering RAB yang disampaikan belum memperhatikan harga-harga
dasar yang berlaku sehingga ada kecenderungan fasilitas kredit
yang diberikan tidak tepat jumlahnya sehingga akan mengakibatkan
kendala dalam proses penyelesaian fisik bangunan di lapangan
- Proyeksi cash flow yang disampaikansering dengan asumsi optimis
tanpa asumsi moderat

d.Maksimal Kredit
- Besarnya kredit yang dimohonkan seringkali dikaitkan dengan
skala proyek tanpa memperhatikan rencana atau tahapan
pembangunan yang akan dilakukan
- Jumlah maksimal kredit yang dimohonkan sebaiknya disesuaikan
dengan rencana pembangunan bertahap.
e.Laporan keuangan,agunan dan feasibility study
Sering terdapat permohonan yang belum dilengkapi laporan
keuangan (audited/un audited) 2 tahun tetrakhir,nilai taxasi agunan
dan hasil feasibility study.

Berikut ini tabel ketentuan mengenai Laporan keuangan

No KETERANGAN PERMOHONAN

>= RP 10 M >=RP 5 M >=RP 5M

1. LAPORAN AUDITED AUDITED UN
KEU 2 TAHUN AUDITED
TERAKHIR
2 TAKSASI APPRAISAL APPRAISAL KANTOR
AGUNAN INDEPENDEN INDEPANDEN CABANG
3. FEASIBILITY KONSULTANT -- --
STUDY INDEPENDEN

d.Calon Konsumen
- Seringkali informasi Konsumen belum secara detail disampaikan
sehingga Bank mengalami kendala saat melakukan klarifikasi
kepada Instansi masingh-masing calon Konsumen
- Seringkali tidak disebutkan informasi tahapan apa calon Konsumen
sedang berlangsung :bookong fee /wawancara/SP3K /atau lainnya
- Seringkali informasi calon Konsumen Cuma dianggap sebagai
pelengkap berkas permohonan
e.Pemasaran
Sebaiknya diinformasikan proyek-proyek pretumshsn pesaing di
sekitar lokasi perumahan dan faktor pendukung dari proyek
perumahan yang akan dibiayai

5.POLA UMUM STUDI KELAYAKAN

SEBUAH KAJIAN KOMPREHENSIF
MELIPUTI ASPEK EKONOMI,
LINGKUNGAN, PROYEK, MARKETING,
TEKNIS,LEGAL.PEMASARAN,FINANSIAL
,YANG AKAN DIGUNAKAN OLEH SEMUA
PIHAK (PEMILIK,PENDANA,MANAGEMENT)
SEBAGAI LANDASAN OPERASIONAL
PROYEK

• KANDUNGAN STUDI KELAYAKAN
-- ASPEK PASAR
-- EKONOMI,SOSIAL,HUKUM
-- TEKNIS LAYAK
-- PERIJINAN
-- ANALISIS FINANSIAL
• MERUPAKAN ACUAN DARI PROSES
PENGEMBANGAN/SEMACAM MASTER BUDGET
• KOMPONEN STUDI KELAYAKAN :
-- ANALISIS KONDISI MAKRO (EKONOMI, LEGAL,
PASAR,REGULASI,PERSAINGAN)
-- RENCANA PENGEMBANGAN (BESARAN FISIK,JADWAL
PENGEMBANGAN ,ANGGARAN BIAYA,RENCANA PENJUALAN
,UPAYA PROMOSI,JADWAL DAN CARA PEMBAYARAN)
-- KAJIAN KELAYAKAN/ANALISIS FINANSIAL

• KAJIAN KELAYAKAN/FINANSIAL ANALYSIS
 PENDEKATAN : METODA DISCOUNTED
CASH FKOW ANALYSIS(MENGHITUNG KESELURUHAN
PEMASUKAN DAN PENGELUARAN YANG DIPERKIRAKAN TERJADI
SELAMA UMUR PROYEK DENGAN MENGGUNAKAN FAKTOR
WAKTU/TIME VALUE OF MONEY)
 LANGKAH-LANGKAH
-- MEMPERKIRAKAN ARUS KAS PROYEK
-- MENILAI ARUS KAS YANG DIPERKIRAKAN DENGAN METODA
DISKONTO ARUS KAS (DISCOUNTED CASHFLOW)
-- MENGAMBIL KEPUTUSAN INVESTASI BERDASARKAN
KRITERIA INVESTASI TERTENTU
-- MELAKUKAN PERHITUNGAN PENYESUAIAN (ANALYSIS
SENSITIFITAS) YANG DIPERLUKAN BILA TERJADI
PERUBAHAN DARI PERKIRAAN SEMULA)

 KRITERIA PENILAIAN KELAYAKAN
1. NET PRESENT VALUE(NILAI SEKARANG BERSIH)
PERBEDAAN ANTARA NILAI PASAR SUATU INVESTASI
DENGAN BIAYANYA.NPV POSITIF BERATI LAYAK.
2. PAY BACK PERIOD (MASA PENGEMBALIAN
INVESTASI)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK
MENGHASILKAN ARUS KAS YANG CUKUP UNTUK
MENUTUP BIAYA AWAL .PAY BACK PERIOD YANG LEBIH
KECIL DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK.
3. DISCOUNTED PAYBACK (MASA PENGEMBALIAN
INVESTASI DENGAN DISCONTO)
JUMLAH WAKTU YANG DIPERLUKAN UNTUK MENGHASILKAN
ARUS KAS YANG DIDISCONTO ATAS SUATU INVESTASI UNTUK
MENUTUP INVESTASI AWALNYA.DISCONTED PAYBACK PERIOD
LEBIH SINGKAT DARI UMUR EKONOMIS PROYEK BERARTI LAYAK
.

4. INTERNAL RATE OF RETURN/IRR (TINGKAT
PENGEMBALIAN INTERNAL)
DISCOUNT RATE YANG MENGHASILKAN NPV INVESTASI SAMA
DENGAN NOL.TINGKAT KEUNTUNGAN YANG DIPERLUKAN
(REQURED RETURN) DIATAS BIAYA MODAL (COST OF CAPITAL)
YANG DIGUNAKAN BERARTI LAYAK.
5. PROFITABILITY INDEX/BENEFIT-COST RATIO
(INDEX KEUNTUNGAN ATAU MANFAAT DENGAN
BIAYA)
NILAI SEKARANG ATAS ARUS KAS MASA DATANG DIBAGI INVESTASI
AWAL
6. THE AVARAGE ACCOUNTING RETURN(RATA-RATA
KEUNTUNGAN AKUNTING)
LABA BERSIH RATA-RATA DIBAGI DENGAN RATA-RATA NILAI
BUKU.KEUNTUNGAN RATA-RATA INVESTASI MELEBIHI
KEUNTUNGAN RATA-RATA YANG DITARGETKAN BERARTI LAYAK

ANALISIS SENSITIFITAS
UNTUK MELIHAT KELAYAKAN PROYEK BILAMANA
KONDISI BERUBAH DARI NORMAL/MODERAT
MENJADI LEBIH BAIK (BEST CASE) ATAU LEBIH
BURUK (WORST CASE).
AKAN DILIHAT DAMPAK TERHADAP NPV,IRR DAN
BCR PADA SIMULASI ATAS 3 KEADAAN TERSEBUT.

CONTOH KASUS HIPOTESIS 

CONTOH KASUS HIPOTESIS
PT ALAM SEGAR REALESTAT MERENCANAKAN
MEMBANGUN PROYEK PERUMAHAN SEBANYAK
200 UNIT PERKIRAAN BIAYA SEBAGAI BERIKUT
No Uraian Volume Biaya satuan Total
(Rp.000) (Rp.000)
1. Biaya studi kelayakan 2 25.000 50.000
2. Pembelian tanah 20.000 m2 20 400.000
3. Pematangan tanah 20.000 m2 5 100.000
4. Pembangunan rumah 200 20.000 4.000.000
5. Fasilitas pendukung 200 1.500 300.000
6. Perijinan dan lainnya 150.000

Jumlah 5.000.000

DARI PERKIRAAN HASIL PENJUALAN RUMAH

Tahun Unit Harga/unit Total Pajak 20% Hasil
(Rp.000) (Rp.000) penjualan
1 60 50.000 3.000.000 600.000 2.400.000

2 50 55.000 2.750.000 550.000 2.200.000

3 30 55.000 1.650.000 330.000 1.320.000

4 30 60.000 1.800.000 360.000 1.440.000

5 30 50.000 1.500.000 300.000 1.200.000

200 10.700.000 2.140.000 8.560.000

BIAYA PERUSAHAAN DENGAN MENGHITUNG RATA-
RATA TERTIMBANG ANTARA MODAL SENDIRI DAN
PINJAMAN BANK DIPERKIRAKAN 20%
DIHITUNG KAJIAN KELAYAKAN PROYEK
A.PAYBACK UN DISCOUNTED
Tahun Capital outlay Netcash flow Kumulatif Keterangan

0 5.000.000 -5.000.000

1 2.400.000 -2.600.000

2 2.200.000 -400.000 PAYBACK
2,3 TAHUN
3 1.320.000 +920.000

4 1.440.000

5 1.200.000

B.PAYBACK DISCOUNTED

Tahun Capital outlay Discounted net Kumulatil Keterangan
cashflow at DF 20%

0 5.000.000 -5.000.000

1 2.000.000 -3.000.000

2 1.527.778 -1.472.222

3 763.889 -708.333

4 694.444 -13.889 Payback
4,17 tahun
5 482.253 +468.364

c.NPV AT DF 20%
Tahun Capital Net cashflow DF 20% PV Outlay PV Net
outlay at DF 20% cashflow at
DF 20%
0 5.000.000 1,000 5,000.000

1 2.400.000 0,833 2.000.000

2 2.200.000 0,694 1.526.778

3 1.320.000 0,579 763.889

4 1.440.000 0,482 694.444

5 1.200.000 0,402 482.253

Total 5.000.000 5.468.364
NPV

NPV AT DF 20% =468.354POSITIFLAYAK

D. NPV AT DF 25%
Tahun Capital Net cash flow DF 25% PV Outlay PV
outlay at DF 25% netcash
flow at DF
25%
0 5.000.000 1,000 5.000.000

1 2.400.000 0,800 1.920.000

2 2.200.000 0.640 1.408.000

3 1.320.000 0,512 675.840

4 1.440.000 0,410 589.824

5 1.200.000 0,328 393.216

Tota 5.000.000 4.986.880
NPV

NPV at df 25% =- 13.120 negatiftidak layak

E. INTERNAL RATE OF RETURN
468.364
IRR = 0,20+ -------------------(0.25-0,20) = 24,86%
468.364-(13,120)
F. PROFITABILITY INDEX OR BENEFIT COST RATIO
PADA DF 20% = 5.468.364/5.000.000 = 1,09
G. ACCOUNTING RATE OF RETURN
RATARATA KEUNTUNGAN= 8.560.000/5=1,720.000
RATA-RATA INVESTASI = 5.000.000
AAR = 34,24 %

D.PEMBIAYAAN DAN PAJAK

1.SUMBER PEMBIAYAAN
A.BAGI PERUSAHAAN
A.DANA SENDIRI (EQUITAS) ATAU GABUNGAN DANA SENDIRI
B.DANA PINJAMAN (PINJAMAN BANK(Modal kerja, Investasi,
Konsrtuksi, OBLIGASI)
C.DANA MASYARAKAT (GO PUBLIC)

B.BAGI KONSUMEN
A. KREDIT PEMILIKAN RUMAH
B. PAYMENT TERM PENGEMBANG
C. KREDIT PEMILIKAN TANAH /KPT
D. BANTUAN UANG MUKA

2.ALOKASI PEMBIAYAAN
A.SUMBERDANA BRJANGKA PANJANG (EQUITY,DANA GO PUBLIC)
 DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN YANG BERSIFAT JANGKA
PANJANG( Pembebasan Tanah,Investasi pendukung)
B.SUMBER DANA JANGKA PENDEK (PINJAMAN MODAL KERJA)
 DIGUNAKAN UNTUK PENGGUNAAN JANGKA PENDEK < 1
TAHUN
C.SUMBER DANA JANGKA MENENGAH (PINJAMAN INVESTASI
,OBLIGASI)
 DIGUNAKAN UNTUK PEMBIAYAAN PENGEMBANGAN > 1TAHUN

3.RASIO KEUANGAN
A.LAPORAN KEUANGAN
-- NERACA
-- LABA RUGI
-- PERUBAHAN EQUITAS
-- ARUS DANA/CASH FLOW
B.TUJUAN LAPORAN KEUANGAN :
-- MENGUKUR TINGKAT PENDAPATAN DAN BIAYA DARI BERBAGAI
KEGIATAN PERUSAHAN
-- MENGUKUR EFISIENSI DAN DERAJAT KEUNTUNGAN
-- MENGUKUR HASIL KERJA PIHAK YANG BERTANGGUNGJAWAB
-- MEMENTUKAN PERLU TIDAKNYA DIBUAT KEBIJAKAN,PROSEDUR
BARU UNTUK HASIL LEBIH BAIK

C.PEMAKAI LAPORAN KEUANGAN
-- PEMILIK/PEMEGANG SAHAM KINERJA MANAJEMEN
-- INVESTOR/CALON INVESTOR PROSPEK PERUSAHAAN
-- KREDITUR/SUPPLIER PERUSAHAAN DAPAT/TIDAK MEMENUHI
KEWAJIBANNYA DALAM JANGKA PENDEK ATAUPUN JANGKA
PANJANG
-- KARYAWAN PROSPEK PERUSAHAAN DIMASAYANG AKAN
DATANG

D.RATIO KEUANGAN
1.LIKWIDITAS KEMAMPUANPERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI
KEWAJIBAN KEUANGANNYA YANG HARUS SEGERA DIPENUHI (<1
TAHUN)-BAIK KEWAJIBAN DG PIHAK LUAR ATAUPUN DALAM KAITAN
PROSES PRODUKSI
2.SOLVABILITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK MEMENUHI
KEWAJIBAN KEUANGAN APABILA PERUSAHAAN TERSEBUT
DILIKWIDASI BAIKKEWAJIBAN KEUANGAN JANGKA PENDEK
ATAUPUN JANGKA PANJANG
3.AKTIVITASKEMAMPUAN PERUSAHAAN UNTUK
MENDAYAGUNAKAN ASSETNYA
4.RENTABILITAS /PROFITABILITAS KEMAMPUAN PERUSAHAAN
UNTUK MENGHASILKAN LABA SELAMA PERIODE
TERTENTU.MENGGAMBARKAN JUGA KEMAMPUAN PERUSAHAAN
UNTUK MENGGUNAKAN AKTIVANYA SECARA PRODUKTIF
5.PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE

LIKWIDITAS
RATIO LANCAR,RATIO CEPAT,RATIO KAS

SOLVABILITAS
UTANG THD MODAL,UTANG THD EQUITY,TIMES INTEREST EARNED

AKTIVITAS
PERPUTARAN PERSEDIAAN,PERPUTARAN PIUTANG USAHA,PERPUTARAN
UTANG USAHA,PERPUTARAN MODAL KERJA,PERPUTARAN AKTIVA TETAP,
PERPUTARAN TOTAL AKTIVA

RENTABILITAS/PROFITABILITAS
MARGIN KOTOR,MARGIN OPERASI,MARGIN SEBELUM BUNGA DAN PAJAK,
MARGIN SEBELUM PAJAK,MARGIN LABA BERSIH,RETURN ON ASSET,
RETURN ON EQUITY

PENGUKURAN PASAR/MARKET MEASURE
HARGA/SAHAM,LABA/SAHAM,PRICE EARNING RATIO,PRICE TO BOOK RATIO,
DEVIDEN PAYOUT RATIO

Neraca Laba-Rugi
Per 31 Desember 2004 Untuk th. Berakhir 31 Desember 2004
(dalam juta Rp.) (dalam juta Rp.)

2004 2004 2004
Aktiva lancar Kewajiban lancar Penjualan bersih 8.123.625
Kas dan setara kas 1.140.500 Utang usaha Beban pokok penjualan (4.806.550)
Piutang usaha Pihak ketiga 700.550 Laba kotor 3.317.075
Pihak ketiga 423.750 Hubungan istimewa 16.195 Beban usaha (2.467.955)
Hubungan Istimewa 42.270 Utang pajak 122.730 Pemasaran dan penjualan (1.940.860)
Piutang lain-lain 20.450 Biaya masih harus Beban umum & adm. (527.095)
Persediaan 518.460 dibayar 395.275 Laba usaha
Pajak dibayar dimuka 11.325 Utang lain-lain 13.530 Penghasilan (beban) lain-2 849.120
Biaya dibayar dimuka 45.120 1.248.280 Beban bunga 68.495
2.201.875 Kewajiban tidak lancar Laba penjualan aktiva (3.450)
Aktiva tidak lancar Utang hubungan 32.850 tetap 72.235
Piutang hubungan istimewa Lain-lain
istimewa 29.870 Penyisihan untuk komp. 33.380 Laba sebelum pph (290)
Aktiva pajak tangguhan 40.385 kyw Beban pajak penghasilan 917.615
Aktiva tetap bersih 876.480 66.230 Laba bersih (334.500)
Aktiva tidak berwujud 188.435 Equitas 583.115
Aktiva lain-lain 35.360 Modal disetor 1.000.300
Biaya pensiun dibayar Agio saham 183.400
dimuka 50.665 Saldo laba (defisit) 924.860
1.221.195 2.108.560

3.423.070 3.423.070

Inventory tumover Cost of good sold Harga pokok penjualan 4.806.550 = 9.27 X
Perputaran persediaan Inventory Persediaan 518.460

4.PERPAJAKAN
A. PPN (PAJAK PERTAMBAHAN NILAI)-RSH PPN ditanggung Negara
B. BPHTB (BIAYA PENGALIHAN TANAH DAN BANGUNAN)
-- Saat transaksi pembelian tanah (5% dr NPOP-NPOPTKP)
-- Saat AJB ke Konsumen
C. PBB (PAJAK BUMI DAN BANGUNAN)
0,5X0,2X40%XNJOP (nilai persediaan diatas Rp ! Miliard)
D.Pph ( PAJAK PERUSAHAAN)
-- Normatif
-- Final
E. STRUKTUR BIAYA PAJAK TERHADAP HARGA JUAL TANAH DAN
BANGUNAN

No Deskripsi Luas Sat Hrgst/ Harga %thd
NJOP harga
1 Pembebasan tanah
2 Tanah mentah 200.000 M2 50.000 10.000.000.000
PPh 200.000 M2 50.000 500.000.000 1,7%
BPHTB 200.000 M2 50.000 500.000.000 1,7%
3 Biaya Pengemb lahan 120.000 M2 70.000 8.400.000.000
PBB persediaan (2 th) 120.000 M2 150.000 720.000.000 2,4%
4 Total biaya pgb 20.120.000.000
5 Salable area 60% 120.000 M2
6 HPP 167.667
7 Mkt & overhead
(12%Sales) 3.600.000.000
8 Bunga (10% sales) 3.000.000.000
9 Profit before tax 3.280.000.000
10 PPh (30% PBT) 984.000.000 3,28%
11 Harga jual tanah 120.000 M2 250.000 30.000.000.000
12 BPHTB & AJB 120.000 M2 250.000 1.500.000.000 5%

TOTAL PAJAK THD 14,08%
HARGA JUAL

2.BIDANG PELAKSANAAN PROYEK
A.MARKETING

A.MARKETING
1. STRATEGI PEMASARAN DALAM PENGEMBANGAN
KAWASAN
--SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING  untuk meraih MIND SHARE
-- MARKETING MIX-PENJUALAN-DIFFERNSIASI
untuk meraih MARKET SHARE
--BRAND-SERVICE-PROCESS  untuk meraih HEARTH SHARE
2. FOKUS MARKETING PADA PENGEMBANGAN PERUMAHAN
SKALA KECIL
-- SEGMENTASI PASAR DAN POSITIONING
-- PENETAPAN HARGA JUAL
-- STRATEGI PROMOSI
-- PASAR KOLEKTIF DAN PASAR RETAIL

PEMASARAN HENDAKNYA MENJADI DASAR DAN JIWA
SETIAP KEPUTUSAN,STRATEGI PENGEMBANGAN
SAMPAI PERENCANAAN,PELAKSANAAN PADA
LINGKUP EXTERNAL DAN INTERNAL MARKETING.

A. MERAIH MIND SHARE KONSUMEN DENGAN 
STP/SEGMENTASI-TARGET-POSITIONING

SEGMENTASI  TARGET
 GEOGRAFIS PILIHAN PRIORITAS PILIHAN TARGET
DEMOGRAFIS PASAR UNTUK SINGLE TARGET
PSIKOGRAFIS DIKEMBANGKAN
BEHAVIOUR -- SIZE GROWTH
INDIVIDUAL -- OBJECTIVE SELECTIVE
-- RESOURCES SPECIALIZATION
-- STRUCTURAL
ATTRACTIVENESS
(SUBSTITUSI,POSISI MARKET
PEMBELI,SUPPY) SPECIALIZATION

POSITIONING PRODUCT
SPECIALIZATION
PERSEPSI YANG INGIN DITANAMKAN
DI BENAK KONSUMEN
 PENUHI KEINGINAN KONSUMEN
 PERHATIKAN PESAING,LEGAL ALL MARKET
 PENUHI JANJI SESUAI DENGAN COVERAGE
SITUASI PERUSAHAAN
 TIDAK UNDER/OVER/DOUBT,CONFUSED STATEMENT
 CLEAR MKT DEFINITION,MATCH TO MARKET,
DOING BETTER THAN COMPETITOR

B.MERAIH MARKET SHARE MELALUI PENERAPAN
TAKTIK PEMASARAN : MARKETING MIX-
DIFFERENSIASI-SELLING

MARKETING MIX
 PRODUCT – PRODUK/RUMAH PRICE= STATEMENT OF
YANG DIBANGUN SESUAI DENGAN VALUE
PENETAPAN SEGMEN,TARGET -- mark up pricing
DAN POSITIONING -- target return pricing
-- perceive value pricing
-- going rate pricing
-- sealed pricing
 PLACE PROMOTION/MARKETING
COMMUNICATION
-- Advertising
-- Sales Promotions
-- Public Relations
-- Personal selling
-- Direct Marketing

DIFFERENTIATION
-- Penampilan perbedaan yang dimiliki,memiliki dayatarik paling kuat
bagi sasaran pasar
-- Mengandung content,context,infrastructure

SELLING
-- Pemahaman Product,Konsumen,Pesaing,Perusahaan
-- Penjabaran target,pencapaian,evaluasi,re target dst
-- Perluasan jaringan terus menerus
-- Peningkatan selling skill terus menerus
-- Process Customer services

C.MERAIH HEARTH SHARE KONSUMEN MELALUI
PENERAPAN VALUE TO CUSTOMERBRAND-
SERVICES-PROCESS

BRAND  HAL YANG MEMPUNYAI RASIONAL DAN EMOSIONAL BENEFIT
PADA KONSUMEN  LAKU DAN HARGA BAIK
 SEJALAN ANTARA AWARENESS DAN ASOSIASI
Contoh : -- Air AQUA  Air kemasan
-- Teh Botol Teh Sosro
-- Sanyo merk Nasional

SERVICE  KAWASAN PERUMAHAN MEMBUTUHKAN JASA PELAYANAN
YANG BAIK PEMBELI LEBIH INDIVIDUAL,PERSAINGAN,
KEBUTUHAN,ALAT BERSAING

PROCESS PERBAIKAN DAN PENINGKATAN TERHADAP INTERNAL
PROCESS SECARA BERKESINAMBUNGAN DENGAN SASARAN
KEPADA TERCAPAINYA KEPUASAN KONSUMEN

PROGRAM PEMASARAN DALAM
PENGEMBANGAN KAWASAN PERUMAHAN
 STP  RISET PASAR
 PRODUCT DEVELOPMENT
 PRICE-PLACE STPRISET PASAR
 DIFFERENTIATION MARKETING COMM
BRAND
STRENGTHENING
PRODUK PRIMA

CUSTOMER
RELATION AND
PROMOSI
AFTER SALES
TEPAT SASARAN

SERVICE SALES EFFORT
PROCESS

SELLING ,PROCESS

B.LEGALITAS PROYEK

B.LEGALITAS PROYEK
1.SERTIFIKAT INDUK
--PROSES YANG DILAKUKAN SETELAH AJB/SPH
DARI PEMILIK ASAL
--PROSES :
- DATA PEMBEBASAN TANAH LENGKAP
- PENGUKURAN
- PEMBAYARAN BIAYA SERTIFIKAT
- PROSES SERTIFIKAT INDUK

B.LEGALITAS PROYEK
2.PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK
-- PENGUKURAN LAPANGAN
-- GAMBAR UKUR DARI BPN
-- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN
-- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA PEMBELI
3.KELENGKAPAN PERIZINAN
-- SK IJIN LOKASI
-- ADVIS PLANNING
-- IMB

B.PEMECAHAN SERTIFIKAT
-- SERTIFIKAT INDUK
-- PENGUKURAN LAPANGAN
-- GAMBAR UKUR DARI BPN
-- AKTA JUAL BELI DAN PENDAFTARAN
-- SERTIFIKAT PECAHAN NAMA
PEMBELI
PENTINGNYA PREMECAHAN SERTIFIKAT DALAM KAITAN DENGAN
PROSES AKAD KREDIT ATAS TRANSAKSI RUMAH YANH DIDUKUNG
KPR AGAR MENGHINDARI SYARAT BUY BACK GUARANTEE YANG
UMUMNYA DISYARATKAN BILA TERJADI WANPRESTASI/GAGAL
BAYAR DARI KONSUMEN RUMAH KEPADA BANK
C.JENIS HAK DALAM SERTIFIKAT
-- HAK MILIK
-- HAK GUNA BANGUNAN
-- HAK PAKAI
-- HAK GUNA USAHA
-- HAK GUNA BANGUNAN DIATAS HAK PAKAI/HGB MILIK
INSTITUSI TERTENTU

SERTIFIKAT PENGUKURAN
INDUK LAPANGAN
(DENGAN KONDISI
BADAN JALAN DAN
BATAS KAVLING
JELAS DAN TIDAK
BERUBAH)

GAMBAR UKUR BPN
BATAS TANAH SAJA
ATAU TANAH DAN
BANGUNAN
PENDAFTARAN
TANAH

AKTA JUAL BELI

SERTIFIKAT PECAHAN
ATAS NAMA

C.PEMBANGUNAN FISIK

D.PEMBANGUNAN FISIK
1. PENETAPAN POLA PEMBANGUNAN
a. Prioritas Kawasan Pembangunan
b. Prinsip Tidak Boleh Membangun Sendiri

2. PENGENDALIAN KONTRAKTOR
a. Sub Kontraktor Bonafit / Cash Flow Kuat
b. Kontraktor Dibayar Kredit Kontruksi
c. Kaitkan Kontraktor dengan Kredit Kontruksi

3.PROSES PEMBANGUNAN KAWASAN
PERUMAHAN
PERMINTAAN PASAR

PROSES PERENCANAAN
PERIJINAN

ESTIMASI BIAYA

TENDER KONTRAKTOR
DAN SUPPLIER
VALIDASI DESIGN

PELAKSANAAN
PEMBANGUNAN
PENYERAHAN KE KONSUMEN

4.METODA KONTROL KUANTITAS,KUALITAS
DAN WAKTU PEMBANGUNAN
A. TENDER PEMBANGUNAN (KONTRAKTOR,
SUPPLIER)MENGHASILKAN KONTRAKTOR DAN SUPPLIER
YANG MEMENUHI SYARAT DAN MEMPERKECIL SUBJEKTIFITAS
DALAM PEMILIHAN
B. METODA QUANTITY SURVEY
-- MENGEFISIENKAN DESIGN,PROSES VALIDASI
-- MEMANTAU BAHAN BANGUNAN BARU DAN PERKEMBANGAN
HARGA
-- BAHAN TERTENTU DG OWNER SUPPLY ATAU REKOMENDASI
OWNER
C. METODA QUALITY SCHEDULE CONTROL
-- KEJELASAN RENCANA,SPESIFIKASI DAN RKS
-- REQUEST SYSTEM MELALUI PROSES INSPECTION CHEK LIST
SEBELUM MAJU KE SETIAP SUB TAHAPAN PEKERJAAN
SELANJUTNYA  MENGUPAYAKAN ELIMINASI KERUSAKAN
SECARA DINI DI TAHAPAN AWAL PEKERJAAN

3.BIDANG PENGELOLAAN
USER DAN REALISASI

A. KELENGKAPAN DATA USER

1. KTP, KARTU KELUARGA
2. SURAT KAWIN
3. SLIP GAJI / SURAT KETERANGAN
PENGHASILAN
4. SURAT KETERANGAN BELUM PUNYA
RUMAH
5. SKEP PENGANGKATAN

B. PENILAIAN USER MAMPU

1. BESAR GAJI HARUS 3X BESAR
CICILAN
2. PUNYA PENGHASILAN TAMBAHAN
3. PERTIMBANGAN ISTRI / SUAMI
BERKERJA
4. ADANYA SURAT KETERANGAN
PEMOTONGAN GAJI DARI KASIR
INSTANSI / ATASAN

C. PENGELOLAAN DATA USER.

1. PEMBERKASAN LENGKAP
2. FORM STATUS BERKAS
3. REKAP DATA USER
4. EXPEDISI DATA USER

D. PERSIAPAN WAWANCARA

1. DATA USER SIAP WAWANCARA
2. CEK DATA STATUS FINASIAL USER
3. PENGATURAN JADWAL WAWANCARA
DENGAN BANK DAN USER
4. EVALUSI BERKAS DAN PENGARAHAN
PSIKOLOGIS USER
5. PELAKSANAAN WAWANCARA

D. PERSIAPAN REALISASI

1. SERTIFIKAT HAK GUNA BANGUNAN
2. CEK DATA FINANSIAL USER
3. KELENGKAPAN COPY PEMBAYARAN PBB,
BPHTB, PPH, IMB DSB
4. DATA LAPORAN PEMERIKSAAN AKHIR /
LPA BANK PEMBERI KPR
5. PENGATURAN JADWAL DAN TEMPAT
REALISASI ANTARA BANK, USER, NOTARIS
6. KESIAPAN AKTA NOTARIIL DAN

4. BIDANG MANAJEMEN
ESATE

A. RUANG LINGKUP MANAJENEN
ESTATE
B. UNSUR-UNSUR MANAJEMAN ESTATE
C. PENGELOLAAN KAWASAN

A.RUANG LINGKUP MANAJEMEN ESTATE

1.PERAWATAN LINGKUNGAN AGAR
INDAH,BERSIH,TERTATA,TIDAK
BANJIR,TERAWAT SEHINGGA NILAI
KAWASAN TERJAGA
2.PENGELOLAAN KAWASAN MENYANGKUT
PELAYANAN JASA-JASA YANG DITERIMA
KONSUMEN SEPERTI
AIR,LISTRIK,TELEPON,HUBUNGAN ANTAR
WARGA,MAINTENANCE dll
3.PENCIPTAAN RASA AMAN PADA PEMBELI

4. KONTEKS WAKTU PERAN ESTATE MANAGEMENT

SERAH TERIMA

PERSIAPAN  PEMBANGUNAN  PENJUALAN  PENGELOLAAN

Cash out period cash in period sumber dana??

UMUMNYA PADA TAHAP PENGELOLAAN DIMANA
ESTATE MANAGEMENT BERPERAN BELUM MEMILIKI
LANDASAN PEMBIAYAAN YANG MEMADAI

B.UNSUR-UNSUR MANAJEMEN ESTATE

PIMPINAN
ESTATE MGT

SEKRETARIAT ANGGARAN

BIDANG
BIDANG KEAMANAN
BIDANG PENGENDALIAN
PERAWATAN DAN
PERAWATAN HUBUNGAN
SARANA/ PERLINDUNGAN
LINGKUNGAN MASYARAKAT &
PRASARANA MASYARAKAT
PEMDA

GARIS BESAR LINGKUP KERJA
PERAWATAN PERAWATAN PENGENDALIA KEAMANAN
SARANAPRAS LINGKUNGAN N HUBUNGAN DAN
ARANA MASYARAKAT PERLINDUNGA
DAN PEMDA N
MASYARAKAT
PEMELIHARAA PERAWATAN CUSTOMER PROGRAM
N DAN TAMAN DAN SERVICE KEAMANAN
PERAWATAN LANDSCAPE JASA BERSAMA
JALAN,SALURAN KEBERSIHAN PEMBAYARAN APARAT DAN
KOORDINASI LINGKUNGAN RUTIN DAN MASYARAKAT
PENANGANAN PENANGANAN LAYANAN KOMUNIKASI
UTILITAS LINGK. PERSAMPAHAN JASA DAN INFORMASI
PENGELOLAAN KESEHATAN PENGEMBANGAN KEAMANAN
DAN RUMAH DAN LINGKUNGAN
LINGKUNGAN
PERAWATAN AIR TAMAN KOORDINASI
BERSIH PENGENDALIAN PEMADAM
PENGELOLAAN PEMBANGUNAN KEBAKARAN DAN
DAN HUBUNGAN EMERGENCY
PERAWATAN AIR DENGAN PEMDA
LIMBAH DAN INS TERKAIT

C.PENGELOLAAN KAWASAN

1. PEMBENTUKAN UNIT KERJA ESTATE
MANAJEMEN (setelah min 50% kawasan
terhuni)
2. PEMBUATAN PERATURAN UNTUK
KEPENTINGAN BERSAMA DAN
PENGELOLAAN ‘PUBLIC GOODS’
3. PENGANGGARAN (BIAYA DAN
PEMASUKAN)
4. MENGATASI MASALAH YANG TIMBUL
DENGAN KEWENANGAN,PENDEKATAN
DAN KORDINASI INSTANSI TERKAIT

Thank You

While every reasonable care has been taken while preparing this material, the developer and its agent cannot be held responsible for any inaccuracies. All statement are believed to be
correct but are not to regarded as statements or representations of fact. All information and specifications are current at time of print and are subject to change as may required and
cannot form part of an offer or contract. All plans are subject to any amendments approved by relevant authority. Rendering and illustrations are artist impressions only and cannot be
regarded as representation of fact. Floor areas are approximate measurements and subject to final survey.

Diklat Real Estate Indonesia

Recommended

Recommended

More Related Content

What's hot

What's hot (20)

Similar to Diklat Real Estate Indonesia

Similar to Diklat Real Estate Indonesia (20)

Diklat Real Estate Indonesia