Georreferenciamento e o Sistema de Gestão Fundiária (SIGEF)

Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO
š Procedimento e Mérito ›

Tudo que está sendo aqui
tratado está em meu livro
Registro de Imóveis,
Retificação de Registro e
Georreferenciamento:
Fundamento e Prática
Muita coisa em meu blog:
eduardoaugusto-irib.blogspot.com
Dúvidas? Meu email:
geo.irib@gmail.com

ü  local de fixação do povo (palestina?)
ü  de onde se extraem recursos para a vida
ü  não expansível e frágil
Registro de Imóveis
(cuida da território)

ü  estado democrático de direito
ü  liberdade = propriedade privada
ü  moradia: dignidade da pessoa humana
ü  gestão pública de interesses privados
(propriedade e dignidade)

ü  tripatição dos poderes
ü  poder político x poder jurídico
ü  atividade naturalmente ligada ao Judiciário
ü  poder judiciário:
v  contencioso: juízes de direito
v  gestão pública de interesses privados: tabeliães e
registradores .
legislativo
executivo
judiciário
...quase100%político
...............± 70% político
..........próx. 0% político
Oficial de Registro de Imóveis
(magistrado da "jusrisdição voluntária")

e a quem compete zelar pelo direito
fundamental de propriedade privada?
Constituição Federal, art. 170, II
um dos princípios gerais da atividade econômica:
Propriedade Privada
(Estado Democrático de Direito)

REGISTRO PÚBLICO IMOBILIÁRIO
É uma instituição de Direito Civil que,
mediante assentos registrais, constitui a
maioria dos direitos reais e alguns direitos
pessoais incidentes sobre a propriedade
imobiliária, publicizando essas informações.
Constituição do Direito Real:
gera o dever estatal de proteção
(gera a proteção estatal)

DIREITO OBRIGACIONAL
E DIREITO REAL

Objeto

Sujeito
A,vo
Sujeito
Passivo

Relação
Jurídica

entregar
a
coisa

(coisa)

Sujeito
A,vo
Sujeito
Passivo

li>gio
inter
pars

Mercadoria

com
defeito

v  negócio jurídico perfeito e
acabado
v  direito potestativo do adquirente
do direito real
v  o direito real somente existirá
quando do registro do título
("quem não registra não é dono")
CASA

DIREITO REAL
Sujeito
Passivo
Universal

Sujeito
A,vo

(,tular)

Objeto

(coisa)

CASA
v  direito erga omnes
v  sujeito passivo: a sociedade e o
Estado!!
v  obrigação de não fazer
(não prejudicar o direito real) e
de proteger (obrigação estatal)
v  depende de uma efetiva
publicidade registral
v  havendo falha
na publicidade registral ou
erro do dado registrado...
v  perda da confiabilidade do
Registro
v  desvalorização das garantias
reais
v  efeito colateral: aumento da taxa
de juros
v  prejuízo generalizado: inflação e
dificuldade de acesso ao crédito

ü atividade estatal (não de governo)
ü cuida do território nacional
ü direito da propriedade privada
ü atua com direitos “erga omnes”
Uma publicidade registral eficiente resulta em
um marco jurídico, garantindo a efetividade
dos direitos reais e, consequentemente, a
segurança jurídica às relações econômicas.
REGISTRO DE IMÓVEIS
Ponto Sensível da DEMOCRACIA
“Registrador é o guardião da liberdade”

Retificação de Registro
Por que tudo isso?

A precária descrição dos
imóveis no Registro Imobiliário
“O medidor enchia seu cachimbo,
acendia-o e montava no cavalo,
deixando que o animal marchasse
ao passo; quando o cachimbo se
apagava, acabado o fumo, marcava
uma légua”
(Um sertanejo e o sertão, p. 167, cit. por José Antonio da Costa
Porto, Sistema Sesmarial no Brasil. Brasília: UnB, 1978, p. 76)

Descrições Precárias do Passado
v cumpriram bem o seu papel na época
ü  não havia dúvidas nem conflitos
ü  delimitavam bem os direitos
ü  deve-se diferenciar a precariedade da falha
v dias atuais
ü  necessidade de efetiva gestão territorial
ü  sanar precariedades e combater as falhas
ü  retificação extrajudicial e georreferenciamento
ESPECIALIDADE OBJETIVA

ü  Uma descrição com dados
numéricos traz mais segurança
jurídica do que as precárias
descrições do passado.
Ä verdade ou mito ?

Transcrição 1.547, de 1953
Um sítio com 100 hectares localizado no Bairro das
Palmeiras, confrontando com a linha férrea, com a
estrada municipal e com o rio de Conchas.
Matrícula 13.008, de 2001
Um sítio com 100 hectares com a seguinte descrição:
•  1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA
•  2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal
•  3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas
•  4 - 5: Az 12º 3.480 m rio de Conchas

Matrícula 13.008, de 2001
Um sítio com 100 hectares :
•  1 - 2: Az 45º 2.500 m RFFSA
•  2 - 3: Az 125º 1.123 m estrada municipal
•  3 - 4: Az 270º 345 m rio de Conchas
1
2
4
1 ???
3
5
Que descrição
absurda é esta?

Estrada das Palmeiras
rio de Conchas
R.F.F.S.A.
rio de Conchas
R.F.F.S.A.
Sítio Mina D’Água
150 hectares
Não há Dúvida

ð Uma descrição com dados
numéricos traz mais segurança
jurídica do que as precárias
descrições do passado.
MITO
Conclusão:

RESPOSTA LEGISLATIVA
1. Legislação do Georreferenciamento
ü maior rigor técnico das descrições
ü evitar multiplicidade de títulos
ü artigos 176 e 225 da LRP
2. Retificação Extrajudicial de Registro
ü maior celeridade do procedimento
ü artigos 212 e 213 da LRP
3. Tudo está previsto apenas na LRP
ü portanto, Geo é retificação de registro!

Especialidade Objetiva
“ A leitura da descrição tabular permite
que qualquer agrimensor ou matemático
consiga efetuar exatamente o mesmo
desenho do imóvel, sem nunca tê-lo
visto em mapas, fotos e sem conhecer
sua real localização.”
(Eduardo Augusto) .

Matrícula 173 (Registro de Imóveis de Conchas):
§ lote urbano, com 15m de frente,
10m nos fundos, 25m do lado
esquerdo e 20m do lado direito
Cumpre o princípio da especialidade?
infinitas formas, portanto não cumpre!
15 m
20m
15 m
25m
20m
15 m
25m
20m
15 m
25m
20m

Descrição Técnica do Imóvel
ü  imóvel rural não beneficiado pelo prazo
carencial: georreferenciamento conforme a 3ª
Edição da NTGIR
ü  demais imóveis (urbanos ou rurais): regras
da Agrimensura
Não cumpre o princípio da especialidade
objetiva a descrição que apenas indica
confrontações e medidas com a utilização
dos pontos cardeais.

O que pode ser retificado?
v  Elementos do Registro Imobiliário:
ü  imóvel (matrícula)
ü  sujeitos do direito registrado
ü  o direito registrado
v  Dados Retificáveis:
ü  especialidade objetiva:
descrição do imóvel ou de suas parcelas
ü  especialidade subjetiva:
qualificação das pessoas
ü  especialidade do fato jurídico:
explicitação dos direitos inscritos
Apenas o dados da "Especialidade"
?

v  Ficha completa do Imóvel: o fólio real
ü carece de dados confiáveis e inteligíveis
ü dados falhos = ineficiência do registro
ü ineficiência do RI = motivo para sua extinção
v  Importância do Princípio da Especialidade:
ü especialidade do fato jurídico - qual direito?
ü especialidade subjetiva - quem tem direito?
ü especialidade objetiva - sobre qual imóvel?
v  Repertório registral:
ü é a matrícula do imóvel, portanto...
ü é ela que deve ser aperfeiçoada!
Matrícula
Uma boa Matrícula depende do
cumprimento dos princípios da
especialidade:
v objetiva;
v subjetiva; e
v do fato jurídico.

Toda matrícula
deve ser:
ü  clara
ü  precisa
ü  concisa
ela existe para o
cidadão entender
texto truncado e de
difícil interpretação
Matrícula

Especialidade Objetiva
a) descrição simplificada
b) descrição técnica
Especialidade
do Fato Jurídico
(títulos registráveis)
Especialidade Subjetiva
(titulares do domínio)
A partir daqui:
registros e averbações
(a vida do imóvel)
Matrícula

Qualquer falha
encontrada na
matrícula:
ü  na descrição do imóvel
ü  na qualificação das
pessoas; ou
ü  na determinação do direito
(desde que se comprove ser erro)
a solução deve ser
efetivada pelo
procedimento de
Retificação de RegistroPortanto, o Procedimento Retificatório não
se limita a corrigir a descrição do imóvel.
Elementos Retificáveis:
1.  especialidade objetiva
v  descrição do imóvel e parcelas
2.  especialidade subjetiva
v  qualificação das pessoas
3.  especialidade do fato jurídico
v  explicitação dos direitos

CADASTRO &
REGISTRO
Atribuições Diversas

v Discurso Padrão:
ü  o Brasil não conhece
suas terras;
ü  inexiste um cadastro
completo;
ü  os existentes são
falhos e conflitantes;
ü  e o cadastro do
Registro de Imóveis...
Cadastro e Registro
“irmãos siameses da regularização fundiária”
existe um cadastro no
Registro de Imóveis?“cadastro é cadastro,
registro é registro,
político é político
e baitola é baitola”
“cadastro é cadastro,
registro é registro,
macaco é macaco
e veado é veado”
“fica difícil um estudo,
uma tese,
uma análise;
à luz da ciência...”

Cadastro e Registro
Cadastro:
ð  inventário, rol de informações
ð  objetivo político-administrativo (discricionário)
econômico, social, segurança nacional, etc.
ð  sem informação, iremos à falência!!!
estamos na Era da Informação
Atividade Cadastral
ü  competência do Governo (poder político)
ü  gerenciamento territorial

Cadastro e Registro
Registro:
ð  não tem por objetivo inventariar os imóveis
ð  cuida tão-somente de garantir o direito
fundamental da propriedade privada
ð  propriedade privada é o pressuposto do
Estado Democrático de Direito
Registro Público
ü  competência do Registrador (poder jurídico)
ü  guardião do direito de propriedade
Cadastro:
ü  inventário público de bens
ü  orientar as políticas públicas (poder político)
ü  ligado naturalmente ao Poder Executivo
Registro Imobiliário:
ü  constituição de direitos
ü  garantia da propriedade privada (poder jurídico)
ü  ligado naturalmente ao Poder Judiciário

Para o Direito Agrário (Incra):
ü  unidade econômica rural, englobando
áreas registradas e áreas de posse; e
Para o Direito Civil (Registro de Imóveis):
ü  a matrícula, ou seja, a “propriedade
imobiliária” juridicamente constituída.
Há 2 conceitos de Imóvel Rural:
CONSEQUÊNCIA...

Mat. 1
150 ha
Mat. 2
120 ha
Mat. 3
110 ha
Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2
LEVANTAMENTO GEORREFERENCIADO
Trabalho apresentado pelo agrimensor ao Incra

Imóvel Rural código INCRA 503.045.067.001-2
Mat. 1
150 ha
Mat. 2
120 ha
Mat. 3
110 ha
Código INCRA
503.045.067.001-2
380 ha
Certificação n° 201009000002-25 (380 ha)
Resultado da atuação do Incra antes da 3ª NTGIR

Certificação n° 201009000002-25 (380 ha)
Mat. 1
150 ha
Mat. 2
120 ha
Mat. 3
110 ha
Código INCRA
503.045.067.001-2
380 ha
DIVERGÊNCIA CADASTRAL INACEITÁVEL

A 3ª edição da NTGIR mudou tudo:
ü  Sigef: automação do geo (a demora que
era de anos passou para segundos)
ü  análise jurídica do imóvel: competência
privativa do registrador imobiliário
ü  base de tudo:
ü  imóvel rural: imóvel-matrícula
Portanto, o CNIR passou a ser um
Cadastro Territorial Multifinalitário!
SITUAÇÃO ATUAL

ü  SNCR (CCIR) e ITR (RBF): estudos
finais para aderir ao novo enfoque
(CTM: conceito de parcela)
ü  CAR (ambiental): desvinculou-se do
jurídico; completo equívoco
legislativo...
ü  GT de Governança Fundiária
(2013-2014): criar um verdadeiro
CTM
SITUAÇÃO ATUAL

CADASTRO
TERRITORIAL
MULTIFINALITÁRIO
B

CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIO

CADASTRO TERRITORIAL MULTIFINALITÁRIOParcela para o CTM:
ü  imóvel rural do Incra; ou
ü  imóvel-matrícula?

Incra n° 1 – matrículas 1 e 3
Incra n° 2 – matrícula 2
Incra n° 3 – matrícula 4 e 5 + área de posse
Incra n° 4 – matrícula 6
ParcelaIncranãosupreRegistro;
masMatrículasupreIncra!
Ok!
Ok!
ParcelaMatrículanãosupreIncra!
COMO
RESOLVER O
IMPASSE???

O objeto de levantamento é a PARCELA, que é
a menor unidade territorial cujo levantamento é
de interesse jurídico.
Portanto, uma parcela pode representar:
ü  um imóvel matriculado
(conforme o registro imobiliário)
ü  um conjunto de matrículas
(o imóvel rural do Incra)
ü  ou apenas uma parte dela
(a reserva legal em um imóvel matriculado)
Cadastro Territorial
Multifinalitário
ü Base Jurídica: Parcela
ü Complemento: Objeto Territorial Legal

Reserva
Legal
1
Reserva
Legal 2
Reserva
Legal 3
Res.
Legal 4
PARCELA: Propriedade OTL: RL, servidões

PARCELA e OBJETO TERRITORIAL LEGAL
Reserva
Legal
1
Reserva
Legal 3
Cadastro Territorial
Multifinalitário
ü O imóvel jurídico é a PARCELA
ü Complemento: Objeto Territorial Legal

CTM REGISTRO
CADASTROS TEMÁTICOS
SNCR
INCRA
SIT
FUNAI
SIAPA
SPU
ADA
IBAMA
CAFIR
RFB
CNEF
IBGE
CNPF
ICMendes
CADASTROS TEMÁTICOS
interconexão
ü  CTM
viabiliza
os
temá,cos

ü  temá,cos
geram
feedback

ao
CTM
(inserção
de
OTL)

ü  interconexão
permanente

“Cad-‐Reg”
(base
jurídica)

Pilares
de
um
cadastro
bem
estruturado:

ü  situação
jurídica
do
imóvel

(legal)

ü  situação
Psica
do
imóvel

(descrição
geométrica
e
localização)

ü  valor
do
imóvel

(ﬁscal)

ü  u,lização
efe,va
e
potencial
do
imóvel

(socioeconômico)

CADASTRO TERRITORIAL

INTERCONEXÃO
INCRA-REGISTRO
C

ü  para a certificação, compete ao Incra
analisar a matrícula do imóvel?
ü  compete ao Incra analisar a veracidade dos
dados, como confrontantes e exata
localização do imóvel?
ü  poderá haver certificação de imóvel
matriculado em Natal-RN com localização
geodésica (errada) em Conchas-SP?

O Sigef permite:
ü  Certificação de "Fração Ideal"
ü  Certificação de Posse
ü  Certificação de Parcelamento (extinção de
condomínio) com definição dos novos titulares
sem base em título de divisão
ü  Certificação de "imóvel inventado"
Por que ocorrem esses erros?
De quem é a culpa e o que fazer?

Como Atuar com o Geo?
v Retificação como outra qualquer
ü  único adendo: exigir prévia certificação do Incra
ü  planta, memorial, ART, anuências, notificações
(não muda nada! a planta do Sigef não supre!)
ü  qualificação registral: competência privativa
v Novas Regras (23/11)
ü  Sigef: automação da certificação
ü  imóvel: matrícula
ü  CNIR: CTM (cadastro territorial multifinalitário)
Retificação com geo é bem mais simples
do que a "retificação comum sem geo"

Sigef - Plataforma Amigável
v Completa Automação do Geo
ü  análise manual substituída pela eletrônica
v  exceto em casos especiais (ex.: cancelar certificação)
ü  qualificação jurídica: competência privativa do
registrador imobiliário
v  Incra não fará mais análise do título de propriedade
ü  interconexão cadastro e registro "on line"
v  não haverá mais envio de papel
ü  a certificação, que demorava de 6 meses a 3
anos, passou a ser efetivada em...
poucos segundos!!

Sigef - Plataforma Amigável
v Para acessar o Sigef:
ü  prévio cadastramento pelo Irib
v  muitas unidades registrais sem endereço!!!
ü  acesso ao site via certificado digital
v  conectar e-token antes de abrir o navegador
ü  primeiro acesso
v  preencher a ficha de cadastro no sistema
ü  após isso, Sigef funcional para o RI
v  mas, muitas ferramentas ainda não foram implementadas

Planta do Imóvel gerada pelo Sigef
Seguir o rito completo do artigo
213 da LRP; portanto, deve-se
exigir requerimento, planta e
memorial descritivo assinados.

RETIFICAÇÃO E
GEORREFERENCIAMENTO
Casos Práticos
x

Artigo 213 da LRP
§ 2º Se a planta não contiver a assinatura de algum
confrontante, este será notificado para se manifestar em
15 dias.
ü  pessoa não confronta com imóvel
ü  imóvel confronta com imóvel
(ideal: referência pela matrícula)
ü  como identificar essas matrículas?
(proprietário - agrimensor - ...etc... - cartório)
ü  para anuir, quem é confrontante?
LRP, artigo 213, § 10
§ 10. Entendem-se como confrontantes não só
os proprietários dos imóveis contíguos, mas
também seus eventuais ocupantes;
o condomínio geral será representado por
qualquer dos condôminos; e
o condomínio edilício será representado
pelo síndico ou comissão de representantes.

Confrontantes
v Artigo 213, §10:
" regra geral: titular do imóvel lindeiro
" alternativa legal: “eventuais ocupantes”
" condomínio simples: qquer condômino
Atenção: regra diversa para o imóvel retificando
" casal confrontante
(ambos? um só? regime de bens?)

Código Civil:
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro,
exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;
Mat. 15.009: 30 ha
os 2 devem anuir?
vizinhos

Mat. 15.009: 30 ha
LRP:
Art. 213 - § 10. Entendem-se como confrontantes não só os
proprietários dos imóveis contíguos, mas, também, seus
eventuais ocupantes; o condomínio geral será representado
por qualquer dos condôminos; e o condomínio edilício será
representado, conforme o caso, pelo síndico ou pela Comissão
de Representantes.
Eu assino!
vizinhos condômino
Código Civil:
Art. 1.647. ...nenhum dos cônjuges pode,
sem autorização do outro,
exceto no regime da separação absoluta:
I - alienar ou gravar de ônus real os bens imóveis;

Anuência de Confrontante
" não se trata de alienar ou gravar imóvel
" retificação não altera direitos
" se modificar, o ato é nulo!!!
" regra atual
" simplificação instrumental
" objetivo: segurança jurídica
x

ü alegação de ser uma
servidão
•  não existe lei municipal sobre tal área
•  não há controle de estradas municipais
•  mapa da cidade? só a carta do IBGE
•  Prefeito concorda que é servidão
•  isso basta???
Imóvel Público:
Bem Indisponível

Imóvel Dominante
Imóvel Serviente
HIPÓTESE 1
ATENÇÃO:
O registro da Servidão em imóvel rural encravado é opcional
Havendo a opção e
o título hábil...

Servidão de Passagem (“caminho”)
R. 1 – 16.870 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL SERVIENTE – Pelo imóvel objeto desta matrícula existe
uma servidão de passagem em favor do imóvel de Matrícula 16.869, com a
área total de 5.000 m2, cuja descrição técnica é a seguinte:
Substituta do Oficial.....................................................(Vilma Donizeti de Lima).
de para azimute distância
1 2 150º 34’ 12” 123,32 m
2 3 98º 12’ 08” 43,98 m
3 4 165º 45’ 37” 53,98 m
etc etc etc etc
etc etc etc etc

Servidão de Passagem (“caminho”)
Av. 1 – 16.869 – Em 26 de junho de 2007. (prenotação nº 47.458, de 20/6/2007)
SERVIDÃO: IMÓVEL DOMINANTE – Em favor do imóvel objeto desta
matrícula existe uma servidão de passagem que passa pelo imóvel de
Matrícula 16.870, descrita e caracterizada no Registro nº 1 daquela matrícula.
Substituta do Oficial.....................................................(Vilma Donizeti de Lima).
1. Imóvel Serviente:
ü Registro do Ônus
ü descrição técnica completa
ü mat: especialidade objetiva
ü a servidão está no interior
desta Matrícula
2. Imóvel Dominante:
ü Averbação do Direito
ü mera menção ao R.1/16870
ü mat: desde que “desbloqueada”
ü a servidão está no interior de
outra Matrícula

HIPÓTESE 2
Bairro das Abóboras
Vários Imóveis Dominantes
Imóvel Serviente
servindo à comunidade
estrada pública
bem de uso comum do povo

Estrada ou Servidão de Passagem?
1. Servidão:
ü  ônus integrante da propriedade particular
ü  serve a um ou mais imóveis determinados
ü  conservada pelos interessados
ü  geralmente unidirecional
2. Estrada:
ü  bem público de uso comum do povo
ü  serve à comunidade em geral
ü  conservada pelo poder público
ü  independe de desapropriação ou reconhecimento
ü  quase sempre bidirecional
Regra Essencial:
separação do
bem público
do bem privado
Casos Especiais:
ü  Urbano (Burla à LPS)
ü  Rural (Burla à LPS)
ü  Desapropriações Ativas
ü  Desapropriações Antigas

RIOS E CURSOS D’ÁGUA
NA RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
x

Matrícula
16.870
Matrícula
16.869
ATENÇÃO:
Pertence ao Poder Público o “Terreno Reservado” (15m da LMEO)
canal do rio
margem 15m RIO PÚBLICO
(navegável)

Matrícula
16.870
Matrícula
16.869
Matrícula
16.870
Gleba A
Matrícula
16.870
Gleba B
Matrícula
16.869
Gleba A
Matrícula
16.869
Gleba B
Rio Público
imóvel público: não pode
ser incluído na matrícula
RIO PÚBLICO
(navegável)

Matrícula
16.870
Matrícula
16.869
CORRENTE PRIVADA

CORRENTE PRIVADA
Matrícula
16.870
Matrícula
16.869
corrente privada:
mero acidente natural
que existe no imóvel

Código de Águas (Decreto nº 24.643/34)
Art. 2º - São águas públicas de uso comum:
a) os mares territoriais...
b) as correntes, lagos e lagoas navegáveis e flutuáveis
f) os afluentes das correntes públicas que influam na navegabilidade
Art. 11 - São públicos dominicais, se não estiverem destinados ao uso
comum, ou por algum título legítimo não pertencerem ao domínio particular:
1 - os terrenos de marinha
2 - os terrenos reservados ...
Art. 13 - Constituem terrenos de marinha todos os que, banhados pelas
águas do mar ou dos rio navegáveis, vão até 33 metros para a parte da
terra, contados desde o ponto a que chega o preamar médio (de 1831).
Art. 14 - Os terrenos reservados são os que, banhados pelas correntes
navegáveis, fora do alcance das marés, vão até à distância de 15 metros para
a parte da terra, contados desde o ponto médio das enchentes ordinárias.

Mat. 452 Mat. 1349
rio Mensalão
3 imóveis
sítio + rio público (com as margens de 15m) + sítio
terreno reservado
15 metros
terreno reservado
15 metros
Não confundir com APP !!
APPlargura mínima
APPlargura mínima
largura do rio APP
de 0 a 10 m 30 m
de 10 a 50 m 50 m
de 50 a 200 m 100 m
de 200 a 600 m 200 m
mais de 600 m 500 m

Mat. 452 Mat. 1349
rio Tietê
Mat. 452 Mat. 1349rio de Conchas
3 imóveis
sítio + rio público (navegável) + sítio
rio (calha + margens) = imóvel confrontante
2 imóveis
sítio + sítio
riacho (rio privado) = “mero indicador da divisa”

? Matrícula de imóvel
georreferenciado e certificado
pelo Incra está liberado para
desmembramentos?
Questão:

Resposta:
? Matrícula de imóvel
georreferenciado e certificado
pelo Incra está liberado para
desmembramentos?
MITO
MATRÍCULA “GEOCERTIFICADA”
v  libera o imóvel para alienações
v  mas não libera o imóvel para alterações descritivas
v  portanto...
ü  parcelamentos: nova certificação
ü  retificação da descrição: nova certificação
v  geo voluntário (imóvel abaixo de 250 ha)
ü  mesmas restrições:
“uma vez no sistema, sempre no sistema”

?. Trabalho georreferenciado com
certificação do Incra não pode
ser objeto de qualificação
registral?
Questão:

?. Trabalho georreferenciado com
certificação do Incra não pode
ser objeto de qualificação
registral?
ABSURDO
Resposta:
QUALIFICAÇÃO REGISTRAL
v  função inafastável do registrador imobiliário
v  negar-se a ela configura o crime de prevarição
v  a certificação não garante titularidade sobre a área
v  missão do registrador: garantir a segurança jurídica

a polêmica do
aumento de área
x

Atenção:
v  retificar: corrigir erros e omissões
v  retificar não é “adequar” o registro ao imóvel
v  pode-se aumentar a área do imóvel?
" poderia aumentar até 1/20 (5%) ?
" não poderia aumentar nunca ?
" sem limite, se a posse for mansa e pacífica ?
" qual, afinal, é a regra ?????

Art. 500 - Se, na venda de um imóvel, se estipular o
preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer
dos casos, às dimensões dadas, o comprador terá o
direito: reposição da área; resolução do contrato; ou
abatimento do preço.
§1º - Presume-se que a referência às dimensões
foi simplesmente enunciativa, quando a diferença
encontrada não exceder de 1/20 da área total enunciada,
ressalvado ao comprador o direito de provar que, em
tais circunstâncias, não teria realizado o negócio.
§1º - Essa regra somente valerá se a diferença
encontrada for superior a 1/20 (5%).
Código Civil
Escopo do Artigo 500:
direito privado - indenização entre partes -
direito contratual - direito disponível
Escopo do Artigo 500:
direito privado - indenização entre partes -
direito contratual - direito disponível
Escopo da Retificação:
registro imobiliário - registro público -
direito indisponível - segurança jurídica

Levantamento Topográfico Atual
estrada municipal das Palmeiras e com o rio de Conchas,
com os seguintes rumos e distâncias abaixo
discriminados: ...etc...
É possível tal retificação ou
trata-se de usucapião?
Caso 1 – “Aumento” de Área

rio de Conchas
R.F.F.S.A.
150 hectares
medição visual
100 hectares
Qualificação Registral:
"   confrontações idênticas
"   confrontações permanentes
"   conferência por cartas oficiais
"   diligências se necessário...
rio de Conchas
SÍTIO DA MINA
GRANJA
SÍTIO TOMAZELLA
a l a g a d o

R.F.F.S.A.
150 hectares
rio de Conchas
medição visual
100 hectares
Qualificação Registral:
"   confrontações idênticas
"   confrontações permanentes
"   conferência por cartas oficiais
"   diligências se necessário
"   anuência dos confrontantes
"   responsabilização de todos
"   provável erro: a não-medição
das curvas do rio
" não houve aumento, mas ERRO

Caso 2 – Aumento de Área
ü  retificação judicial com aumento de área
ü  matrícula 4884: 200,4014 ha
ü  retificação judicial: 463,50 ha (131% >)
ü  laudo do perito judicial:
A retificação é intra-muros não existindo avanço
das divisas sobre propriedades vizinhas; a
diferença entre as áreas registrada e física se
deve à imprecisão da descrição contida no título
retificando, aliada à falta de recursos à época e
ao relevo montanhoso do imóvel.
ü a manifestação do registrador
(perito jurídico-registral) deve
ser positiva ou negativa?
Imóvel: é o “Gigante Adormecido” (Bofete)
x

v  o relevo acidentado do "gigante adormecido" é
indício suficiente para justificar grande
divergência entre a medida apurada no
passado sem recursos tecnológicos (que era
muito comum) e a dimensão apurada hoje com
as modernas técnicas da agrimensura.
v  no entanto, mesmo que se retirasse por inteiro
essa área de difícil acesso e medição, deixando
apenas a parcela do imóvel com relevo
relativamente plano, ainda assim a divergência
entre essa "área plana" (337 ha) e a do "direito
registrado" (200 ha) continuaria muito alta
(aumento de 118%!):

ü  a retificação não se presta a alterar a dimensão do imóvel, quer para mais ou para
menos, exceto em situações muito especialíssimas permitidas pelo ordenamento
jurídico (aluvião, abertura de estradas, alagamento de parcela do imóvel por represa,
dentre outras poucas hipóteses). Não se retifica o imóvel, mas a sua descrição.
ü  a nova descrição deverá abranger tão somente a área protegida pelo direito real
devidamente inscrito, ou seja, não estando toda a extensão do imóvel abrangido pelo
direito registrado, a ação de usucapião é a única medida que tem o condão de
regularizar essa situação.
ü  o laudo pericial (fls. 369-436) é perfeito para demonstrar a posse dos autores sobre a
área delimitada pelo levantamento apresentado, ou seja, é mais do que suficiente
para comprovar a longeva posse "ad usucapionem" e, consequentemente, a patente
titularidade dos autores que, para se formalizar no registro, requer apenas o
provimento judicial.
ü  no entanto, a via escolhida pelos autores não foi a de usucapião (perfeita para o
caso), mas optou-se pela via da ação de retificação de registro, de escopo totalmente
diverso, pois não serve como título aquisitivo de bem imóvel, não produz coisa
julgada e não subsistirá diante de qualquer falha que eventualmente seja comprovada
no futuro.
ü  devido ao exposto, a conclusão que apresento a V. Exa. é que a área demonstrada
nos trabalhos técnicos não encontrada guarida no título registrado (matrícula 4884),
ou seja, há inclusão de área não titulada na descrição apresentada, fato este que
inviabiliza por completo o pedido retificatório.

Caso 3: Estação Ferroviária
ü  antiga estação vendida a particular em 1930
ü  matrícula 5430: 3 ha
ü  projeto de retificação: 6 ha (o dobro)
ü  justificativa do autor:
Erro da antiga descrição (da década de 30) apenas no
tocante à dimensão do imóvel, mas a descrição do
perímetro comprova a realidade.
ü  descrição do imóvel na matrícula:
confronta com as estradas estadual e municipal, com
o antigo leito da fepasa e com as famílias Moreira e
dos Peres.
x

DER foi notificado e
anuiu expressamente
confronta com as estradas estadual e
municipal, com o antigo leito da fepasa
e com as famílias Moreira e dos Peres.

qualificação registral
positiva ou negativa?

Decisão Interlocutória
Analisado não apenas a descrição tabular do imóvel
como também a de seus confrontantes, registros
anteriores e cartas topográficas antigas, chegou-se
às seguintes conclusões:
v  a planta apresenta, num mesmo desenho, áreas
titulada (M 5.430) e não titulada (posse);
v  o imóvel está localizado entre o antigo leito da
estrada de ferro e o antigo leito da rodovia que
ligava Anhembi à SP-300 e não entre a antiga
ferrovia e o novo trecho da rodovia estadual;

Caso 5: Estação Ferroviária
NOVA DECISÃO INTERLOCUTÓRIA
ü Notificar DER: quanto à existência ou
não do imóvel público da antiga rodovia
ü Notificar SPU: quanto ao antigo leito da
linha férrea

ð Casos mais complexos
(matrículas com descrição
precária) somente poderão ser
alvo de retificação judicial.

Conclusão:
7. Casos mais complexos
(matrículas com descrição
precária) somente poderão ser
alvo de retificação judicial.
MITO
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO
v  trata-se de competência concorrente entre RI e PJ;
v  mesmos poderes, mesmos deveres, mesmas limitações;
v  se o registrador não pode fazer, o juiz também não poderá;
v  se o juiz alterar sua decisão em recurso, significa que o ato
poderia ter sido praticado pelo registrador na origem;
v  utilização do livre convencimento motivado.
x

DESCARACTERIZAÇÃO DA
PROPRIEDADE IMOBILIÁRIA
1.  inclusão de área não titulada à área registrada
(ex.: parcela de área do vizinho com a sua anuência);
2.  levantamento de parcela do imóvel de posse
exclusiva do condômino
(inexiste “fração ideal localizada” - salvo para usucapião);
3.  várias matrículas numa única poligonal sem
que seja possível a sua fusão
(ex.: titulares diferentes);
4.  inclusão de área pública no levantamento
(ruas, estradas, rios públicos, ferrovias, escolas).
Qualquer dessas quatro
hipóteses inviabiliza a
Retificação de Registro
(com ou sem geo)

Delimitação Espacial do
Direito de Propriedade
Comarca de Conchas, SP

DELIMITAÇÃO ESPACIAL DO
DIREITO DE PROPRIEDADE
FUNÇÃO INERENTE AO
REGISTRO DE IMÓVEIS
agrimensor: é o perito do RI
cadastro: é cliente do RI

deﬁnição
de
direitos
(a,vidade
jurídica)

delimitação
espacial
do
direito
de
propriedade

x

delimitação
espacial
da
posse

Registro

Registro

Adm
Pública

COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP

(URBANO)

Muitos desses levantamentos foram
corrigidos conforme o direito real de
propriedade constante do Registro

COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP

(RURAL)

COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP

(MAIS
DETALHES)

COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP

(OBSERVAÇÕES
ESPECÍFICAS)

COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP

(MUNICÍPIOS
DE
ANHEMBI
E
CONCHAS)

Situação
em
Julho
de
2013

COMARCA
DE
CONCHAS-‐SP

(IMÓVEIS
A
SEREM
DELIMITADOS
JÁ
IDENTIFICADOS)

Situação
em
Julho
de
2013

MUNICÍPIO
DE
CONCHAS-‐SP

(situação
em
19
de
março
de
2014)

Úl,ma
Esta>s,ca:
Março
de
2014

v  de interpretações
v  de posicionamentos
v  de propostas
v  de soluções
por que isso?
INCRA & CREA X IRIB
Histórico de Divergêngias

Os Cegos e o Elefante de Ghor
Impressões
1.  tronco
2.  lança
3.  serpente
4.  tapete
5.  corda

O Progresso e o Elefante de Ghor
Conclusões:
n  todos têm a sua parcela
de razão
n  mas estamos equivocados
quanto ao todo
n  o homem sozinho não
consegue saber toda a
verdade
n  somente com o trabalho
conjunto, obteremos
sabedoria para encontrar
soluções eficazes para o
Progresso do PAÍS !

Convite a todos os Profissionais
v  Vamos todos trabalhar em conjunto
v  Poder Público, Juízes, Registradores Imobiliários,
Tabeliães, Agrimensores, Advogados, Associações
e a Comunidade - Estamos todos do mesmo lado;
v  ...do lado da paz social, do desenvolvimento
nacional, da erradicação da pobreza, enfim, da
justiça social;
v  esses são objetivos de toda uma Nação, portanto
vamos buscá-los juntos,
EM PROL DO NOSSO BRASIL !!!!
Diante disso, peço-lhes uma REFLEXÃO

Por um Brasil Melhor !
Preste atenção nas imagens, no que
aparece escrito em cada tela e na letra da
música;
Mentalize o significado de cada item
separadamente e do todo em conjunto;
Por fim, analise que Brasil você deseja a
seus filhos e conclua se você está ou
não fazendo a sua parte para isso.
veja as
imagens
leia o
texto escrito
perceba a
letra da música
Vc se orgulha de ser Brasileiro?

*
vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso grandioso
BRASIL
vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso
grandioso .BRASI
L

vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso grandioso
BRASIL
vamos todos juntos
trabalhar em prol
de nosso
grandioso .BRASI
L

BRASIL
País de Extensão Continental

Brasil: Copa 2014 e Olimpíadas 2016
apesar do enorme vexame...

Há também o Brasil Violência !!!

Há, ainda, o Brasil Miséria!!!

Nós não queremos isto !!!!
terrorismo mata crianças no Oriente Médio

Muito menos chegar a isto...
fome mata crianças
na África

Gigante pela própria Natureza

Santos Dumont
Inventor do Avião
Ao Futuro com Grandeza
O Brasil
pode Decolar
O Brasil
pode Decolar

PARABÉNS A TODOS OS
PROFISSIONAIS AQUI PRESENTES
pelo interesse na busca do
desenvolvimento nacional,
erradicação da pobreza e
diminuição das desigualdes
sociais ainda existentes no País.

Dr. Francisco Rezende
Ex-Presidente do IRIB
Bah, tchê !
O Alegrete é
trilegal. Bem
melhor que lá
em Minas !

Eduardo Augusto
Diretor de Assuntos Agrários do Irib
Registrador Imobiliário em Conchas-SP
http://eduardoaugusto-irib.blogspot.com/
geo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.comgeo.irib@gmail.com
41º ENCONTRO NACIONAL DO IRIB
Porto Alegre, 10 de setembro de 2014.
RETIFICAÇÃO DE REGISTRO E GEO
š Procedimento e Mérito ›

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