Este documento resume las principales reformas introducidas por la Ley 5/2015 al régimen de propiedad horizontal en Cataluña. Algunas de las reformas clave incluyen simplificar los procedimientos de toma de decisiones en la junta de propietarios, proteger a la comunidad de propietarios frente a la morosidad, y establecer los créditos de la comunidad contra propietarios morosos como preferentes. La reforma también amplía el objeto de la propiedad horizontal, clarifica conceptos organizativos y facilita la eficiencia energética en los edificios

1. La Propiedad Horizontal tras la
Reforma del código civil catalán
Llei 5/2015, de 13 de maig, de
modificació del llibre cinquè del Codi Civil
de Catalunya, relatiu als drets reals

2. Las reformas de nuestro derecho
civil
 Proceso de armonización, perfeccionamiento y
desarrollo de nuestro Derecho civil, impulsado de forma
significativa al final de esta convulsa legislatura:
-la Llei 6/2015, del 13 de maig, d'harmonització del Codi civil
de Catalunya (que modifica los libros primero, segundo,
cuarto y quinto del Código).
-el Projecte de Llei de la Propietat temporal i la propietat
compartida.
-el Projecte de Llei del Llibre sisè del Codi civil de Catalunya,
relatiu a les obligacions i els contractes

3. Entrada en vigor de la Llei 5/2015
el 20 de junio de 2015
 El 1 de julio de 2006 entró en vigor en Cataluña un régimen
propio sobre propiedad horizontal, dejando de aplicarse la LPH
estatal.
 Su aplicación puso de manifiesto diversos problemas, y ya
desde 2009, el Parlament de Catalunya impulsó los trabajos de
reforma, sobre la base de las observaciones de los operadores
jurídicos. Seis años después se ha promulgado la ley que entra
en vigor al mes de su publicación (DOGC nº 6875-20.5.2015).

4. Las claves de la reforma
 Simplificación del procedimiento de toma de decisiones por parte
de la Junta de Propietarios (convocatoria, asistencia y
participación en la Junta. Cómputo de los votos resultantes).
 Protección de la Comunidad de Propietarios frente a la
morosidad de los vecinos: caracterización jurídica como
preferente, del crédito de la Comunidad frente a los propietarios.
 Establecimiento y clarificación de ciertos conceptos. Solución de
incoherencias legales relacionadas con las obligaciones
formales derivadas de la llevanza de la Comunidad de
Propietarios

5. CCCAT : Régimen voluntario ¿?
Art. 551-2.2º:
 2006: “Las situaciones de comunidad nunca se presumen salvo
que lo establezca una disposición legal expresa”
 2015: “La comunidad en régimen de propiedad horizontal se rige
por el título de constitución, que debe adecuarse a lo
establecido por el capítulo III. Las situaciones de comunidad
que cumplen los requisitos de la propiedad horizontal y no se
hayan configurado de acuerdo con lo establecido por el capítulo
III se rigen por los pactos establecidos entre los copropietarios,
por las normas de la comunidad ordinaria y, si procede, por las
disposiciones del capítulo III que sean adecuadas a las
circunstancias del caso”

6. Se amplía el objeto de la PH
Art. 553-2 :
 “Puede constituirse un régimen de propiedad horizontal en los
casos de coexistencia en suelo, vuelo o subsuelo de
edificaciones o usos privados y dominio público, de puertos
deportivos con relación a los puntos de amarre, de mercados
con relación a las paradas, de cementerios con relación a las
sepulturas y en otros semejantes. Estas situaciones se rigen por
los preceptos del presente capítulo adaptados a la naturaleza
específica de cada caso y por la normativa administrativa que
les es de aplicación”.

7. La organización de la Comunidad
 Clarificación de la postura del legislador en relación a la figura
del vicepresidente: 553-16 CCCat
 “La junta de propietarios puede designar un vicepresidente, que ejerce las
funciones de la presidencia en caso de muerte, imposibilidad, ausencia o
incapacidad de su titular. También puede ejercer las funciones que la
presidencia le haya delegado expresamente”.
 El secretario extiende las actas de las reuniones, realiza las
notificaciones, expide los certificados y custodia, durante cinco
años como mínimo, las convocatorias, las comunicaciones, los
poderes, la documentación contable y los demás documentos
relevantes de las reuniones y de la comunidad.
 553-17: “la custodia durante cinco años como mínimo (…) La custodia de
los libros de actas son reguladas por el artículo 553-28”.

8. Funciones del Secretario-
administrador profesional
 Se fomenta la presencia de profesionales ajenos a la
Comunidad con la calificación legal adecuada, porque:
 Aplican la normativa que tienen obligación de conocer y custodian la
documentación de la Comunidad
 Controlan la morosidad a través del Certificado relativo al estado de
deudas del comunero que desea transmitir su elemento privativo,
certificado en el que deben constar los gastos comunes, ordinarios y
extraordinarios, incluso las aportaciones al fondo de reserva aprobados
pero pendientes de vencimiento.
 Este Certificado no requiere el visto bueno de la presidencia si la
administración de la comunidad la lleva un profesional que ejerce la
secretaría (553-5). Pero sigue siendo renunciable por las partes en la
escritura de transmisión del inmueble.

9. La Junta de Propietarios
 Supresión de la Primera y Segunda Convocatoria y supresión de
un quorum mínimo de asistentes para la válida constitución de la
Junta:
 553-23: “La junta de propietarios se constituye válidamente sea cual sea el
número de propietarios que concurran y las cuotas de las que sean titulares o
representantes”
 Las nuevas tecnologías se utilizarán para la realización de todo
tipo de notificaciones, en primer lugar para enviar la
convocatoria de la Junta,
 553-21: “El envío puede hacerse por correo postal o electrónico, o por otros
medios de comunicación, siempre y cuando se garantice la autenticidad de la
comunicación y de su contenido”
 pero también para la celebración de la misma (553-22-1º) y para
la notificación del Acta (553-27.4º y 5º).

10. El régimen de mayorías
 Siempre doble mayoría, de propietarios y de cuotas:
 553-25.2º: “Se adoptan por mayoría simple de los propietarios que han
participado en cada votación, que debe representar, a la vez, la mayoría
simple del total de sus cuotas de participación…”
 El régimen general es el de la mayoría simple (51%), y una serie
de supuestos restringidos precisan de mayoría cualificada de
cuatro quintas partes de los propietarios y de sus cuotas o, en su
caso la unanimidad de todos los propietarios (553-26).
 Los votos de los ausentes: posibilidad de oponerse en un mes
desde la notificación, o en caso contrario, posibilidad de
computar su voto como favorable ¿siempre?: desde el 553-26
de 2006 al 553-24.3 de 2015 y la norma especial para el caso de
las mayorías reforzadas.

11. La protección a las personas con
discapacidad . La eficiencia
energética de los edificios
 Convención Internacional sobre los derechos de las personas
con discapacidad (quedan incluidos los mayores de 70). 553-
25.2º ay b) Basta la mayoría simple para adoptar los acuerdos
relativos a:
a) La ejecución de obras o el establecimiento de servicios que tienen la finalidad de suprimir
barreras arquitectónicas o la instalación de ascensores, aunque el acuerdo suponga la
modificación del título de constitución y de los estatutos o aunque las obras o los servicios
afecten a la estructura o a la configuración exterior.
b) Las innovaciones exigibles para la habitabilidad, accesibilidad o seguridad del inmueble,
aunque el acuerdo suponga la modificación del título de constitución y de los estatutos o
afecten a la estructura o a la configuración exterior.
 Reformas LPH ( sobre todo la Ley 8/2013 de rehabilitación, y
renovación urbana), ahora también presentes en el 553-25.2º c)
CCCat.

12. Contribución a los gastos
ordinarios y extraordinarios
 Se consolida la idea de que la contribución puede determinarse
por criterios diferentes al de la cuota determinada en función de
la superficie del elemento privativo.
553-4-2º “El importe de la contribución de cada propietario a
los gastos comunes, ordinarios y extraordinarios, y al fondo
de reserva es el que resulta del acuerdo de la junta y de la
liquidación de la deuda según la cuota que corresponda”.
 La cuestión de la exención del pago de escalera, portales y
ascensor a los locales determinada en estatutos. Doctrina de la
STSJCAT 2-2-2012.
 La responsabilidad por el pago de las cuotas en casos de crisis
matrimonial o de pareja.

13. Los créditos de la Comunidad
contra los propietarios son
preferentes
 553-4.3º y 4º: “Los créditos de la comunidad contra los
propietarios por los gastos comunes, ordinarios y
extraordinarios, y por el fondo de reserva correspondientes a la
parte vencida del año en curso y a los cuatro años
inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31 de
diciembre, tienen preferencia de cobro sobre el elemento
privativo con la prelación que determine la ley. Los créditos
devengan intereses desde el momento en que debe efectuarse
el pago correspondiente y este no se hace efectivo”.

14. Afección real del elemento
privativo
 553-5
 2006: “Los elementos privativos están afectados con carácter
real y responden del pago de los importes que deben los
titulares, así como los anteriores titulares, por razón de los
gastos comunes, ordinarios o extraordinarios, y por el fondo de
reserva, que correspondan a la parte vencida del año en que se
transmiten y del año natural inmediatamente anterior sin
perjuicio de la responsabilidad de quien transmite”
 2015: “(….) a la parte vencida del año en curso y a los cuatro
años inmediatamente anteriores, contados del 1 de enero al 31
de diciembre, sin perjuicio, si procede, de la responsabilidad de
quien transmite”.

15. Información al adquirente del
inmueble
 553-5.2º :”Los transmitentes de un elemento privativo deben
declarar que están al corriente de los pagos que les
corresponden o, si procede, deben especificar los que tienen
pendientes y deben aportar un certificado relativo al estado de
sus deudas con la comunidad”
 Ya no se limita la obligación de certificar el estado de deudas a
las transmisiones onerosas, también afecta a las lucrativas,
porque este dato también puede influir en la aceptación o no, del
inmueble por el donatario.

16. Fondo de Reserva
 Debe figurar en contabilidad separada y debe depositarse en
una cuenta bancaria especial a nombre de la comunidad.
 Se amplían sus finalidades ( con el objetivo de evitar derramas
demasiado elevadas)
con la autorización del presidente, para cubrir gastos
imprevistos y urgentes y,
con la autorización de la junta de propietarios, para hacer
frente a las obras extraordinarias de conservación,
reparación, rehabilitación, nuevos servicios comunes y
seguridad, o los que sean exigibles por normativas
especiales (en 2006 sólo para contratar un seguro).

17. Propiedad horizontal compleja y
por parcelas
 Se rectifica el redactado de alguno de los artículos de la sección
II y III, para evitar incoherencias y disfunciones.
 553-50 y 58 –Regulación de la inscripción registral de la
Comunidad de Propietarios compleja
un folio para la Comunidad general y otro para cada subcomunidad
 y la de la Propiedad Horizontal por parcelas
Se inscribe por una parte el conjunto, y por otra cada una de las fincas
privativas
 siempre con respeto a la legislación hipotecaria.
 553-59. Extinción voluntaria de la PH por parcelas: basta con
mayoría de cuatro quintos, no unanimidad.

18. Muchas gracias por la atención
Paloma de Barrón Arniches
Profesora Agregada de Derecho civil UdL
Colaboradora de Colell Assessors