Geschäftsbericht 2009, KWG Kommunale Wohnen AG

1. Geschäftsbericht 2009

2. Inhaltsverzeichnis

3. 02 03
Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis Seite 03
KWG im Überblick
KWG Konzernkennzahlen Seite 04
KWG Konzernangaben Seite 05
Vorwort des Vorstands Seite 06
Bericht des Aufsichtsrats Seite 12
KWG-Aktie am Kapitalmarkt Seite 20
Entwicklung der KWG 2009 Seite 24
Konzernlagebericht
Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen Seite 36
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage Seite 41
Nachtragsbericht Seite 43
Risiko- und Chancenbericht Seite 44
Prognosebericht Seite 47
Konzernabschluss
Konzernbilanz Seite 49
Konzern-Gesamtergebnisrechnung Seite 50
Konzern-Kapitalflussrechnung Seite 51
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung Seite 52
Anhang zum Konzernabschluss/Notes Seite 54
Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) Seite 90
Konzernstruktur Seite 91
Bestätigungsvermerk Seite 92
Finanzkalender/Impressum/Quellenverweise Seite 94

4. KWG im Überblick
KWG Konzernkennzahlen
31.12.2009 31.12.2008
Wohneinheiten 4.827 4.937
Gewerbeeinheiten 44 48
Stellplätze und Garagen 1.093 1.091
Gesamtmietfläche in qm 283.862 290.712
Bebaute Grundstücke in qm 473.986 476.663
Unbebaute Grundstücke in qm 74.592 74.592
Umsatzerlöse in Mio. EUR 19,76 13,71
EBIT in Mio. EUR 9,03 5,37
EBITDA in Mio. EUR 9,13 5,42
Konzernjahresüberschuss in Mio. EUR 3,32 0,77
Bilanzsumme in Mio. EUR 187,46 184,28
Bruttoverschuldung in Mio. EUR 116,78 116,77
Flüssige Mittel in Mio. EUR 7,26 7,80
Immobilienvermögen in Mio. EUR 173,58 170,64
Bilanzielles Eigenkapital in Mio. EUR 64,74 56,14
Eigenkapitalquote in % 34,50 30,50
NAV je Aktie in EUR 6,59 6,53
Immobilienvermögen in EUR/qm 611 587

5. 04 05
KWG Konzernangaben
KWG-Aktie
Wertpapierkennnummer 522734
ISIN DE0005227342
Börsenkürzel BIW
Börse Frankfurt, Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Xetra
Grundkapital EUR 9.822.481
Anzahl der Aktien 9.822.481
Rechnerischer Nennwert EUR 1,00
Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten (Aufsichtsratsvorsitzender)
Franz-Josef Gesinn (stv. Aufsichtsratsvorsitzender)
Thies-Martin Brandt
Björn Engholm
Hans-Michael Porwoll
Sy Schlüter (ab April 2009)
Vorstand
Stavros Efremidis
Sy Schlüter (bis Ende März 2009)

6. Vorwort des Vorstands
Wir haben die werthaltigen Potentiale
gesichert und vor allem nachhaltig
und ökonomisch sinnvoll den Wert
des Immobilienstandes gesteigert.
Stavros Efremidis, Vorstand

7. 06 07
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,
das Geschäftsjahr 2009 war für die KWG Kommunale Wohnen AG das Jahr der Kon-
solidierung. Als langfristiger Bestandshalter haben wir uns auf die Arbeit mit dem
Portfolio konzentriert. Im Einzelnen haben wir unseren Bestand nach technischen
und wirtschaftlichen Parametern strukturiert, bauliche Maßnahmen geplant,
durchgeführt und weitere Maßnahmen bereits für 2010 konzeptioniert sowie unsere
Finanzierungen optimiert. Wir haben damit die werthaltigen Potentiale gesichert
und vor allem auch nachhaltig und ökonomisch sinnvoll den Wert des Immobilien-
bestandes gesteigert, wie Sie, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre, im
Folgenden lesen können.
Ankäufe erfolgten aufgrund der Marktbedingungen im vergangenen Jahr keine;
das Transaktionsvolumen am Markt war insgesamt gering, da die Preisvor-
stellungen zwischen Käufern und Verkäufern differierten. Es ist schließlich
erklärte Strategie unseres Unternehmens, Objekte zu günstigen Preisen und
mit entsprechend hohen Anfangsrenditen zu erwerben. Unsere 2007 und 2008
strategiekonform erworbenen Objekte haben wir in 2009 für eine zielgerich-
tete Entwicklung in Kernbestand und Investitionsbestand unterteilt. Das Gros
unseres Bestandes – unser Kernbestand – entspricht den Anforderungen des
Vermietungsmarktes. Um hier weitere Vermietungserfolge zu erzielen sind
lediglich kleinteilige Maßnahmen erforderlich.
Hier konnten wir den Leerstand von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent verringern.
Gleichzeitig konnten wir die durchschnittliche Miete pro Quadratmeter von
4,59 Euro auf 4,66 Euro erhöhen. Dabei ist zu berücksichtigen, dass Mietstei-
gerungen vor allem über Neuvermietungen erzielt werden. Hier konnten Mie-
ten generiert werden, die auf oder über dem Niveau des jeweiligen regionalen
Marktes liegen.
Umfassende Sanierungsmaßnahmen sind hingegen erforderlich, um das
Potential in unserem Investitionsportfolio zu heben, d.h. bei den Beständen,
die derzeit nicht dem Marktniveau entsprechen. Bei diesen Beständen lag die
Leerstandsquote zum Jahresende 2009 – sanierungsbedingt – bei rund 32 Pro-
zent, der durchschnittliche Mietpreis pro Quadratmeter lag noch bei 4,32 Euro.

8. Vorwort des Vorstands
Unser Ziel ist es, diese Objekte dem Markt und damit auch unserem Kernbe-
stand zuzuführen. Dass wir dieses anspruchsvolle Vorhaben erfolgreich um-
setzen können, haben wir in 2009 unter anderem mit der Sanierung unserer
Wohnanlage in Wolfsburg gezeigt. Dabei kommt es der KWG zugute, dass
durch das im Konzern angesiedelte Baumanagement Maßnahmen deutlich
effektiver und kostensenkender umgesetzt werden können als bei externer
Vergabe der Planung und Bauleitung.
Für das Geschäftsjahr 2010 haben wir im vergangenen Jahr die Sanierung von
zwei weiteren Wohnanlagen mit in Summe mehr als 300 Einheiten an den
Standorten Gelsenkirchen und Celle geplant und vorbereitet. Dafür besteht ein
Gesamtfinanzierungsbedarf von rund 6,7 Mio. Euro. Die Fremdmittel konnten
zu attraktiven Konditionen im Frühjahr 2010 gesichert werden.
Das notwendige Eigenkapital, um unsere Projekte planmäßig umzusetzen,
haben wir im Rahmen einer Kapitalerhöhung im Dezember 2009 eingeworben.
Positiv gibt es zu berichten, dass die KWG dabei für den Bezug neuer Aktien
nicht den sonst am Markt vielfach üblichen Abschlag auf den aktuellen Akti-
enkurs gewähren musste. Vielmehr konnten wir die bestehenden, aber auch
zahlreiche neue Aktionäre, durch unsere fokussierte Strategie als deutscher
Bestandshalter, die erfolgreiche Arbeit mit dem Portfolio und nicht zuletzt
durch gute Kennzahlen überzeugen.
Auf der Finanzierungsseite haben wir 2009 mittel- und langfristig weiter Sta-
bilität geschaffen. Es ist uns gelungen, sämtliche in 2009 fälligen Kredite zu
guten Konditionen zu prolongieren, so dass bis in die zweite Jahreshälfte 2011
nun keine Darlehen mehr fällig werden. Lediglich ein Betrag von ca. 2 Mio.
Euro steht zur Verlängerung an. Insgesamt haben unsere Verbindlichkeiten
eine durchschnittliche Laufzeit von rund 5 Jahren.

9. 08 09
Berlin
Bismarckstraße 62
Im Sommer 2008 erwarb die KWG ein
umfangreiches Portfolio in Berlin.
Dazu gehört auch der Bestand in der
Bismarckstraße 62 im Stadtteil Span-
dau. Der Vermietungsstand in diesem
Objekt lag im Geschäftsverlauf 2009
bei nahezu 100 %.

10. Vorwort des Vorstands
Die erfolgreiche Portfolioarbeit zeigt sich in den Gesamtzahlen der KWG: Die
(Brutto) Mieteinnahmen (Umsatzerlöse) stiegen von 13,7 Mio. Euro im Jahr
2008 auf 19,8 Mio. Euro im Jahr 2009. Dies bedeutet einen Zuwachs von 44,5
Prozent, zum Teil bedingt durch den Portfolioaufbau in 2008. Das Ergebnis
der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit kletterte von knapp 1,0 Mio. Euro auf 3,2
Mio. Euro und das Konzernergebnis lag bei 3,3 Mio. Euro verglichen mit 0,8
Mio. Euro ein Jahr zuvor. Gleichzeitig erhöhte sich das Eigenkapital im Konzern
von 56,1 Mio. Euro zum 31.12.2008 auf 64,7 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009.
Die Eigenkapitalquote verbesserte sich entsprechend weiter auf 34,5 Prozent
nach zuvor 30,5 Prozent. Der Wert des Immobilienbestands der KWG bezifferte
sich zum 31.12.2009 auf 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro ein Jahr zuvor.
Der NAV, Net Asset Value, je Aktie stieg von 6,53 Euro auf 6,59 Euro.
Im Geschäftsjahr 2010 steht neben der bereits skizzierten Fortsetzung der In-
vestitionen in das bestehende Portfolio die weitere Optimierung der Struktur
von Serviceleistungen und die Fortschreibung des Wachstums für die KWG
im Vordergrund. Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer
Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene Hausverwaltungs-
gesellschaft, der KWG Wohnwert GmbH, verwaltet. An dieser Tochtergesell-
schaft hält die KWG 90 Prozent der Anteile. Durch die Internalisierung der
Hausverwaltung wollen wir eine merkliche Effizienzsteigerung und darüber
hinaus eine Kosten- und Steuersenkung erreichen. In einem zweiten Schritt
soll dieses Modell ab dem Geschäftsjahr 2011 auch auf die KWG-Bestände in
den westlichen Bundesländern übertragen werden. Grundsätzlich wird die
konzerninterne Hausverwaltung auch Serviceleistungen für Dritte anbieten.
Für 2010 sind wir vorsichtig optimistisch. Wir sehen – ebenso wie beispielswei-
se die Experten von BulwienGesa – eine überwiegend stabile Marktverfassung
bei deutschen Wohnimmobilien und erwarten in verschiedenen Regionen
sogar ein leicht steigendes Mietniveau. Deutlich überproportional wollen wir
aufgrund der erfolgten und begonnenen Sanierungsmaßnahmen die Mietein-
nahmen der KWG erhöhen. Auch die Rahmenbedingungen für eine Ausweitung

11. 10 11
des KWG-Wohnungsbestands mit Augenmaß sehen wir 2010 wieder positiver.
Wir gehen davon aus, dass die Transaktionstätigkeit am Markt zunehmen wird
und sich dabei für die KWG attraktive Opportunitäten ergeben werden. Insge-
samt gehen wir für das Geschäftsjahr 2010 von steigenden Umsätzen bei einer
weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen aus.
Nach einem arbeitsreichen und erfolgreichen Jahr 2009 dürfen wir uns bei
unseren Mitarbeitern für ihr Engagement und den Einsatz bedanken. Auch bei
unseren Mietern möchten wir uns bedanken und zu guter Letzt natürlich bei
Ihnen, sehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre. Der Kursverlauf der Aktie
hat unsere operative Arbeit belohnt und wir wollen in diesem Sinne auch im
Jahr 2010 für Sie als unsere Anteilseigner arbeiten.
Hamburg, im April 2010
Herzlichst, Ihr
Stavros Efremidis
Vorstand

12. Bericht des Aufsichtsrats
Prof. Dr. Peer Witten,
Aufsichtsratsvorsitzender

13. 12 13
Bericht des
Aufsichtsrats
Der Aufsichtsrat informiert mit dem nachfolgenden Bericht über seine Tätigkeit
im Geschäftsjahr 2009.
Beratung und Überwachung des Vorstands in vertrauensvoller Zusammen-
arbeit
Der Aufsichtsrat der Gesellschaft nahm während des Geschäftsjahres 2009 die
ihm nach Gesetz und Satzung übertragenen Aufgaben wahr und hat an allen
wichtigen Entscheidungen beratend mitgewirkt. In diesem Zusammenhang hat
er den Vorstand bei der Leitung des Unternehmens regelmäßig beraten und
die Geschäftsführung der Gesellschaft überwacht. In allen Entscheidungen,
die für die Gesellschaft und den Konzern von wesentlicher Bedeutung waren,
wurde der Aufsichtsrat frühzeitig und unmittelbar eingebunden. Er erörterte
mit dem Vorstand im Rahmen von vier ordentlichen Sitzungen am 19. Januar,
4. Mai, 8. Juli und 16. Oktober 2009 sowie in der außerordentlichen Sitzung am
14. Dezember 2009 und der Telefonkonferenz am 18. Dezember 2009 sowie
in verschiedenen Einzelgesprächen die Geschäftspolitik der Gesellschaft und
ließ sich über die Entwicklung der Gesellschaft, insbesondere über deren
Vermögens-, Finanz- und Ertragslage, umfassend unterrichten. Insgesamt war
die Zusammenarbeit mit dem Vorstand durch einen intensiven und offenen
Austausch gekennzeichnet.
Der Aufsichtsrat hat die nach Gesetz und Satzung erforderlichen Beschlüsse
gefasst. Soweit Geschäftsvorgänge der Zustimmung des Aufsichtsrats be-
durften, wurden diese dem Aufsichtsrat durch den Vorstand ordnungsgemäß
vorgelegt und vor Beschlussfassung im Aufsichtsrat eingehend beraten.
Bei sämtlichen ordentlichen und außerordentlichen Sitzungen des Aufsichts-
rates waren alle Mitglieder des Gremiums vertreten, lediglich an der Sitzung
am 19. Januar 2009 konnte der stellvertretende Vorsitzende krankheitsbedingt
nicht teilnehmen. Zusätzlich zu den Beschlüssen, die in den ordentlichen und
außerordentlichen Sitzungen gefasst worden sind, wurden weitere Beschlüsse
im Umlaufverfahren herbeigeführt. Über besondere Geschäftsvorfälle, die für
die Beurteilung der Lage und Entwicklung sowie für die Leitung der Gesell-

14. Bericht des Aufsichtsrats
schaft von wesentlicher Bedeutung waren, hat der Vorstand den Aufsichtsrat
auch zwischen den Aufsichtsratssitzungen unterrichtet. Darüber hinaus stand
der Aufsichtsratsvorsitzende auch außerhalb der Sitzungen mit dem Vorstand
in regelmäßigem Kontakt und hat sich über aktuelle Entwicklungen der Gesell-
schaft und des Konzerns informiert.
Der Aufsichtsrat wurde vom Vorstand regelmäßig über die Entwicklung der
Geschäfts-, Liquiditäts-, Ertrags- und Vermögenslage sowie über die damit
verbundenen Risiken und das Risikomanagement unterrichtet. Neben den
laufenden Beratungen und Überwachungen bezüglich der Liquiditäts-, Ertrags-
und Vermögenslage der Gesellschaft bzw. des Konzerns bildeten Beratungen
und Entscheidungen insbesondere zur Aufnahme und Reorganisation von
Darlehen, zur Gründung einer konzerninternen Verwaltungsgesellschaft,
namentlich der KWG Wohnwert GmbH mit Sitz in Glauchau, sowie zur Beset-
zung des Vorstandes und des Aufsichtsrats Schwerpunkte der Tätigkeit des
Aufsichtsrats.
Ferner wurde im Geschäftsjahr 2009 eine Kapitalerhöhung mit Bezugsrecht
aus dem genehmigten Kapital durchgeführt. Die Ausnutzung des genehmigten
Kapitals für die Kapitalmaßnahme erfolgte mit Zustimmung des Aufsichts-
rates. Gegenstand seiner Beratungen waren dabei unter anderem die Höhe
der Ausnutzung und der Bezugspreis. Die Bar-Kapitalerhöhung mit Bezugs-
recht wurde mit einem Brutto-Mittelzufluss von 5.501.164,50 Euro abgeschlos-
sen. Insgesamt wurden im Rahmen des Bezugsangebots und bei einer
anschließenden Privatplatzierung 1.222.481 Stückaktien mit einem
rechnerischen Anteil am Grundkapital von je 1,00 Euro zu einem Preis von je
4,50 Euro platziert. Die Transaktion wurde von der Silvia Quandt & Cie. AG
begleitet. Die Kapitalerhöhung wurde am 23. Dezember 2009 in das Handels-
register eingetragen.

15. 14 15
Metropolregion Rhein-Ruhr
21 Prozent des KWG Portfolios verteilen
sich auf verschiedene Städte in der Me-
tropolregion Rhein-Ruhr. Der Großteil
wurde Ende 2007 von Evonik Wohnen
GmbH (ehemals RAG Immobilien GmbH)
erworben. Seitdem hat die KWG mit ge-
zielten Käufen das regionale Portfolio
weiter ausgebaut.

16. Bericht des Aufsichtsrats
Zusätzliches Thema der Beratungen des Gremiums waren Beraterverträge, die
zwischen der Gesellschaft und den Aufsichtsratsmitgliedern Herren Schlü-
ter (in diesem Fall über die CAI Analyse- und Beratungs GmbH), Brandt und
Porwoll in der Vergangenheit geschlossen, aber vom Aufsichtsrat entgegen
§ 114 AktG zunächst nicht genehmigt wurden. Der Aufsichtsrat hat geprüft,
inwieweit die Verträge genehmigungsfähig sind. Der Vertrag mit der CAI Ana-
lyse- und Beratungs GmbH wurde nachträglich genehmigt, nicht dagegen die
übrigen Verträge. Den betroffenen Aufsichtsratsmitgliedern wurde an Stelle
der vertraglich vereinbarten Vergütung für die von ihnen bis zu diesem Zeit-
punkt tatsächlich erbrachten Leistungen, jeweils ein bereicherungsrechtlicher
Wertersatzanspruch genehmigt, dessen Höhe jeweils nach den Feststellungen
eines Wirtschaftsprüfers den Marktverhältnissen entspricht.
Ausschüsse des Aufsichtsrats
Zur effizienten Wahrnehmung seiner Aufgaben unterhält der Aufsichtsrat
einen Personalausschuss, welcher sich im Wesentlichen mit den Vorstandsan-
gelegenheiten befasst. Diesem ausschließlich beratend tätigen Ausschuss
gehören der Aufsichtsratsvorsitzende und sein Stellvertreter an. Schwerpunkt
war im vierten Quartal die Gewinnung eines zweiten Vorstands.
Prüfung von Jahres- und Konzernabschluss
Der vom Vorstand vorgelegte Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009
sowie der Konzernabschluss nach International Financial Reporting Stan-
dards (IFRS) und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 wurden
einschließlich der Buchführung von der auf der Hauptversammlung zum
Abschlussprüfer bestellten FIDES Treuhandgesellschaft Unterweser, Zweig-
niederlassung der FIDES Treuhandgesellschaft KG Wirtschaftsprüfungsge-
sellschaft Steuerberatungsgesellschaft, Bremerhaven, geprüft und mit einem
uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen.

17. 16 17
Der Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009, der Konzernabschluss
nach IFRS und der Konzernlagebericht für das Geschäftsjahr 2009 sowie die
Prüfungsberichte des Abschlussprüfers haben sämtlichen Mitgliedern des Auf-
sichtsrats vorgelegen. Der Abschlussprüfer hat die Prüfungsergebnisse dem
Aufsichtsrat in dessen Sitzung zur Bilanzfeststellung am 11. Mai 2010 näher
erläutert und die Fragen des Aufsichtsrates beantwortet. Er hat dem Aufsichts-
rat dabei über die wesentlichen Ergebnisse seiner Prüfung berichtet, insbe-
sondere über die Frage, ob wesentliche Schwächen des internen Kontroll- und
des Risikomanagementsystems bezogen auf den Rechnungslegungsprozess
vorliegen.
Er hat den Aufsichtsrat darüber informiert, dass keine Umstände vorliegen,
die seine Befangenheit besorgen lassen, und dass er - mit Ausnahme der
Ermittlung des Marktwerts für die vorbenannten Wertersatzansprüche - keine
weiteren Leistungen zusätzlich zu den Abschlussprüfungsleistungen erbracht
hat. Der Bilanzsitzung wohnte darüber hinaus der Gutachter zur Immobilien-
bewertung nach IFRS von Jones Lang LaSalle GmbH, Frankfurt am Main, bei,
welcher seine Bewertungsmethoden zur Wertermittlung vorstellte. Gegen
die Prüfungsberichte bestanden keine Einwendungen des Aufsichtsrats. Der
Aufsichtsrat hat die Prüfungsberichte des Abschlussprüfers daher zustimmend
zur Kenntnis genommen.
Der Aufsichtsrat hat den Jahresabschluss für das Geschäftsjahr 2009 sowie
den Konzernabschluss nach IFRS und den Konzernlagebericht für das Ge-
schäftsjahr 2009 einer eigenen eingehenden Prüfung unterzogen. Nach dem
abschließenden Ergebnis seiner Prüfung hat der Aufsichtsrat den Jahres-
abschluss für das Geschäftsjahr 2009 gebilligt und damit gem. § 172 AktG fest-
gestellt. Der Konzernabschluss nach IFRS und der Konzernlagebericht für das
Geschäftsjahr 2009 wurden vom Aufsichtsrat ebenfalls gebilligt.

18. Bericht des Aufsichtsrats
Gelsenkirchen
Vittinghoff-Siedlung
Die in den 1920er Jahren in Gelsen-
kirchen Schalke erbaute Sieldung
steht seit 1989 unter Denkmalschutz.
Die besondere Architektur mit ihren
kubischen Formen und horizontalen
Galerien lässt sich dem Stil der „Neuen
Sachlichkeit“ zuordnen.

19. 18 19
Personelle Veränderungen im Vorstand und Aufsichtsrat
Herr Sy Schlüter, der mit Beschluss des Aufsichtsrats vom 26. März 2008 ab
dem 31. März 2008 in den Vorstand entsandt war, wechselte im Berichtsjahr
zum 1. April 2009 vom Vorstand als einfaches Mitglied zurück in den Aufsichts-
rat. Im Übrigen gab es weder im Aufsichtsrat noch im Vorstand der Gesell-
schaft personelle Änderungen, im Vergleich zum Vorjahr.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand und den Mitarbeitern der KWG für ihre
Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Hamburg, im Mai 2010
Der Aufsichtsrat
Prof. Dr. Peer Witten
Aufsichtsratsvorsitzender

20. KWG-Aktie am Kapitalmarkt
KWG-Aktie am Kapitalmarkt
Aktienmärkte
Nach dem Einbruch im Vorjahr kam es 2009 weltweit zu einer Erholung an den
Aktienmärkten. Die angesichts der schweren wirtschaftlichen Krise ergriffenen
massiven geldpolitischen Lockerungsmaßnahmen sowie die staatlichen Kon-
junkturprogramme begannen sukzessive zu wirken. Vor diesem Hintergrund
hielt der Ausverkauf an den Aktienmärkten zwar bis März 2009 an, dann drehte
jedoch der Trend und es ging an den Börsen wieder deutlich nach oben. Der
Deutsche Aktienindex DAX, in dem die 30 größten heimischen Titel vertreten
sind, gewann im Jahr 2009 insgesamt 23,8 Prozent an Wert. Kleinere Werte
konnten sich ebenfalls verbessern: Der SDAX legte 26,7 Prozent zu.
Auch das Segment der Immobilienaktien konnte sich im Jahr 2009 zumindest
teilweise von den Verlusten des Vorjahres erholen. Der Deutsche Immobilien-
index (DIMAX) verbesserte sich 2009 um 20,2 Prozent. Dieser Index, der seit
dem Jahreswechsel 2007 / 2008 auch die KWG-Aktie beinhaltet, umfasst
deutsche Immobilienwerte aller Bereiche. Ein spezieller Index für Unterneh-
men, die im deutschen Wohnungsmarkt tätig sind, existiert nicht. Doch kam
es auch bei den Aktien der am deutschen Wohnungsmarkt tätigen Firmen in
der Mehrzahl zu einer Erholung der Kurse.

21. 20 21
KWG
Prozent DIMAX
140
120
100
80
60
40
20
0
Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov. Jan. Mrz. Mai Jul. Sep. Nov.
08 08 08 08 08 08 09 09 09 09 09 09
Kursentwicklung der KWG-Aktie im Vergleich zum Deutschen Immobilienaktienindex (DIMAX)
Die KWG-Aktie
Die Aktie der KWG gewann im Jahresverlauf 16,1 Prozent an Wert. Der Kurs legte
von 4,11 Euro zum Jahresultimo 2008 auf 4,77 zum Jahresultimo 2009 zu. Dabei
konnte die KWG-Aktie sich insbesondere im zweiten Halbjahr verbessern: Ende
Juni 2009 hatte der Kurs noch bei 3,85 Euro gelegen. Im elektronischen Han-
delssystem Xetra erreichte die Aktie am 9. Februar sowie am 14. Dezember 2009
ihren Höchstkurs von 5,00 Euro. Das Kurstief ist datiert auf März 2009; nach
einem Xetra-Schlusskurs von 3,25 Euro je Aktie am 9. März 2009 fiel die Aktie
„intraday“ am 10. März 2009 bis auf 2,95 Euro zurück. Der durchschnittliche
Tagesumsatz betrug 3.029 Aktien an allen deutschen Börsen. Mit einem Tages-
durchschnitt von 2.642 Aktien entfiel der Großteil davon auf das elektronische
Handelssystem Xetra. Als Designated Sponsor sorgt die Close Brothers Seydler
Bank AG für die notwendige Liquidität in der Aktie.
Auf der Hauptversammlung am 13. Juli 2009 stimmten die Aktionäre der KWG
sämtlichen Punkten der Tagesordnung mit mehr als 99 Prozent zu. Dabei wurde
unter anderem die Verlegung des Firmensitzes von Bremerhaven in die Freie
und Hansestadt Hamburg beschlossen.
Kapitalerhöhung mit Erfolg
Trotz eines nach wie vor schwierigen Umfelds für Kapitalmaßnahmen im Im-
mobiliensektor, gelang es der KWG im Dezember 2009, eine Kapitalerhöhung
durchzuführen. Die Kapitalmaßnahme fand breite Akzeptanz und konnte
ohne Kursabschlag platziert werden. Bei der Bar-Kapitalerhöhung wurden im
Rahmen des Bezugsangebots und anschließender Privatplatzierung insgesamt
1,2 Millionen Aktien zu einem Preis von 4,50 Euro je Aktie platziert. Die da-
durch zugeflossenen Mittel von brutto 5,5 Millionen Euro dienen dem weiteren
Ausbau und der Entwicklung des Immobilienbestands der KWG. Zum Jahres-
ende 2009 standen damit 9,8 Millionen Aktien aus. Die Marktkapitalisierung
erhöhte sich um gut 30 Prozent auf 46,9 Millionen Euro.

22. KWG-Aktie am Kapitalmarkt
Aktive Finanzkommunikation
Im Geschäftsjahr 2009 setzte die KWG ihre aktive Finanzkommunikation mit
Journalisten, Analysten und Investoren fort. In mehreren Roadshows erläuterte
die KWG der Presse ihr Geschäftsmodell und die Perspektiven der Gesellschaft.
Mehrfach wurde in der Finanzpresse positiv über die KWG berichtet. Zugleich
präsentierte sich die KWG auf Konferenzen wie der Small & Mid Cap Conference
von Close Brothers Seydler Bank AG den Analysten und Investoren. Darüber
hinaus sind die Analysten von GBC AG Investment Research, SES Research,
Silvia Quandt Research und Close Brothers Seydler Research vom Geschäfts-
modell der KWG überzeugt und empfahlen die Aktie mehrfach zum Kauf.
Wechsel in den Entry Standard
Zum 8. März 2010 wechselte die KWG vom Open Market in den Entry Standard
der Frankfurter Wertpapierbörse. Der entsprechende Zulassungsantrag wurde
von der Deutschen Börse AG genehmigt. Mit dem Entry Standard sind er-
weiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen verbunden. Durch den
Wechsel dürfte die KWG erhöhte Aufmerksamkeit bei den Anlegern erhalten.

23. 22 23
Chemnitz
Erich-Schmidt-Straße
Die Wohnanlage mit 150 Einheiten am
Chemnitzer Schlossteich, gebaut in den
30er Jahren, liegt idyllisch und zentral
in der Stadt. Sie gehört in den Bestand
unserer Tochtergesellschaft SWG und
erfreut sich bester Beliebtheit bei un-
seren Mietern.

24. Entwicklung der KWG 2009
Entwicklung der KWG 2009
Geschäftsmodell
Die KWG Kommunale Wohnen AG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter
von Wohnimmobilien. Diese Assetklasse zeichnet sich durch stabile Renditen,
hohe Cashflows und eine robuste, inflationssichere Marktverfassung aus.
Die KWG ist dabei auf den Erwerb von Objekten spezialisiert, die bislang nicht
optimal entwickelt wurden und sich durch überdurchschnittliches Wertstei-
gerungspotential auszeichnen. Bevorzugt werden dabei Lagen in Ballungs-
räumen und Mittelzentren in Nord- und Westdeutschland sowie in den neuen
Bundesländern und Berlin.
Die KWG akquiriert überwiegend Portfolios, die der Verkäufer bereits über
einen längeren Zeitraum im Bestand hielt, so dass aussagekräftige Bestands-
daten vorliegen – dies sind vielfach Immobilien von Kommunen und deren
Wohnungsgesellschaften sowie Genossenschaften. Nach dem Erwerb arbeitet
die KWG intensiv mit den Beständen, um ihren Wert zu steigern. Mechanismen
sind dabei neben der Aufwertung von Bausubstanz und Ausstattung die
Reduzierung von Leerstand und Fluktuation sowie die Steigerung der durch-
schnittlichen Quadratmetermiete durch ein aktives Asset Management.
Der KWG-Konzern ist so aufgestellt, dass alle wichtigen Kompetenzen intern
vorgehalten werden. Neben dem Einkauf sind dies das Bau- und Asset Ma-
nagement und ab 2010 schrittweise auch die Hausverwaltung. In der ersten
Stufe werden die Bestände in Berlin sowie in Sachsen und Thüringen durch
die KWG Wohnwert GmbH verwaltet, ab 2011 soll das Modell auf den Gesamt-
bestand ausgeweitet werden. Damit sollen neben einer Effizienzerhöhung
positive Steuereffekte und Ergebnisbeiträge erzielt werden. Während die
KWG AG als Muttergesellschaft und administrative Steuerungseinheit fungiert,
sind die einzelnen regionalen Bestände in Tochtergesellschaften angesiedelt.
Auch die neu internalisierte Hausverwaltung, die KWG Wohnwert GmbH, ist
eine Tochtergesellschaft der KWG AG.
Finanzierung
Das Jahr 2009 war – besonders im 1. Halbjahr – durch die anhaltende Wirt-
schaftskrise geprägt. Erst im 2. Halbjahr trat eine merkliche Besserung ein.
Insgesamt verschlechterte sich das deutsche Bruttoinlandsprodukt um 5 Pro-
zent gegenüber dem Vorjahreswert. Auch die Kreditvergabe der Banken und
Sparkassen blieb zurückhaltend, eine Entspannung war auch hier erst in den
letzten beiden Quartalen des Jahres festzustellen. Die Banken legten weiter-
hin bei der Ausleihung von Krediten großen Wert auf einen sehr signifikanten
Eigenkapitalanteil bei der Projektfinanzierung, eine langfristig solide Kalkula-

25. 24 25
tionsbasis und eine gute Bonität des Kreditnehmers. Damit waren weiterhin
Faktoren bestimmend, bei denen die KWG gut aufgestellt ist.
Prolongation von Darlehen führt zu verbesserten Kennzahlen
Entsprechend gelang es in großem Umfang, Kredite neu zu arrangieren. Insge-
samt wurden im Geschäftsjahr Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro strukturiert
bzw. prolongiert. Dies sind rund 15 Prozent der gesamten langfristigen Finanz-
schulden der KWG in Höhe von 116,4 Mio. Euro. Dabei konnte ein durchschnitt-
licher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch diese günstigen
Konditionen reduzierte sich der Zins im Gesamtportfolio der KWG auf 5,02
Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum Jahresbeginn. Die durchschnittliche
Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG erhöhte sich auf rund 5 Jahre.
Refinanzierungsstruktur zeitlich verbessert
Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf
mehr. Dann belaufen sich die zur Verlängerung anstehenden Kredite lediglich
auf rund 2 Mio. Euro. Im Jahr 2012 besteht für die KWG ein Optionsrecht, je
nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 35 Mio. Euro neu zu finanzieren
oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits fixierten Margen bis ins Jahr
2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und 2014 stehen dann jeweils 11,02
Euro und 9,25 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus 2012) zur Refinanzierung
an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten der KWG beläuft sich auf
1,8 Prozent pro Jahr.
Abb. - Langfristige Finanzierung zu günstigen Bedingungen sichert
langfristige Bilanzstabilität
EUR
35.000.000
30.000.000
25.000.000
20.000.000
15.000.000
10.000.000
5.000.0000
0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Jahr

26. Entwicklung der KWG 2009
Portfolio-Kennzahlen
Das Portfolio der KWG umfasste zum 31. Dezember 2009 in Summe 4.871 Ein-
heiten (4.827 Wohn- sowie 44 Gewerbeeinheiten) gegenüber 4.975 Einheiten
ein Jahr zuvor. Der leichte Rückgang resultiert aus einer Portfoliobereinigung;
insbesondere in Hainichen wurden kleinere Objekte veräußert. Die Gesamt-
mietfläche belief sich auf 283.862 Quadratmeter verglichen mit 290.712
Quadratmetern Ende 2008.
Das Portfolio verteilt sich auf folgende Bundesländer:
Abb. - Wohn- und Gewerbeeinheiten nach Bundesländern
Berlin
Thüringen
8%
14% Bremen
3%
Schleswig-Holstein
2%
Niedersachsen
14%
Sachsen
38% Nordrhein-Westfalen
21%
Der bilanzielle Wertansatz des Immobilienportfolios der KWG lag zum
31. Dezember 2009 bei 173,6 Mio. Euro und pro Quadratmeter entsprechend
bei 611 Euro. Der durchschnittliche (Netto-Kalt-) Mieterlös des Portfolios lag im
Dezember 2009 in der vermieteten Fläche des Gesamtbestandes bei 4,57 Euro
je Quadratmeter.
Insgesamt erwirtschaftete das KWG-Portfolio im Jahr 2009 eine Netto-Kaltmie-
te (Net Rental Income, NRI) von 13,2 Mio. Euro. Bezogen auf den Bilanzansatz
der Immobilien stellten die Mieteinnahmen 2009 eine Rendite von 7,6 Prozent
dar. Der Jahresüberschuss stieg von 0,8 Mio. Euro auf 3,3 Mio. Euro.
Die KWG weist ihren Gesamtbestand seit dem Jahr 2009 in zwei Segmenten
aus: den Kernbestand und den Investitionsbestand. Unter Kernbestand sind
die Objekte ohne nennenswerte Sanierungspläne zusammengefasst. Diese
Objekte sind zum großen Teil bereits (u.a. auch durch die KWG) saniert. Zum

27. 26 27
Investitionsbestand wurden die Objekte zugeordnet, bei denen eine umfas-
sende bzw. komplette Sanierung kurz- bis mittelfristig geplant ist, um hier
signifikante Potentiale zu heben.
Abb. - Verhältnis Kernbestand zu Investitionsbestand nach Einheiten
Investitionsbestand
37%
Kernbestand
63%
Abb. - Baujahre der KWG-Objekte (WE und GE)‚ unterteilt nach Kern- und
Investitionsbestand
Einheiten
Einheiten Kernbestand
1.400
Einheiten Investbestand
1.200
1.000
800
600
400
200
0
17.-19. 1900- 20er 30er 50er 60er 70er 80er 90er Baujahre
JH. 1910
Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg
Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten
mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-

28. Entwicklung der KWG 2009
Kernbestand: Mietniveau bei Neuvermietungen dokumentiert Erfolg
Der Kernbestand umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 3.074 Einheiten
mit einer Fläche von 182.123 Quadratmetern. Der Leerstand konnte im Jahres-
verlauf von 7,4 Prozent auf 7,0 Prozent reduziert werden.
Abb. - Entwicklung Leerstand im Kernbestand
Leerstand
7,5%
Quote
7,4%
Mittelwert
7,3%
7,2%
7,1%
7,0%
6,9%
6,8%
6,7%
Dezember Dezember
2008 2009
Die durchschnittliche Quadratmetermiete im Kernbestand lag zum 31. De-
zember 2009 bei 4,66 Euro und damit 0,07 Euro höher als ein Jahr zuvor.
Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Kernbestand nach Bundesländern
EUR/qm
6
5
4
3
2
1
0
Berlin Bremen Nieder- NRW Sachsen Schleswig- Thüringen Gesamt
sachsen Holstein
Ist-Miete p.a. Marktpotential

29. 28 29
Sanierung und Modernisierung
KWG-Wohnungsbestand
Die KWG sanierte in 2008 und 2009
knapp 540 Wohnungen. Sanierungen
umfassen in der Regel das Bad, Fuss-
boden, Türen sowie Malerarbeiten.
Die KWG achtet dabei auf zeitgemäße
und hochwertige Ausstattung.

30. Entwicklung der KWG 2009
Die Steigerung der Ist-Miete erfolgt vor allem über Neuvermietungen, die
üblicherweise auf oder über dem jeweiligen Marktniveau liegen. Zudem kön-
nen durch Mietpreisanpassungen die Ist-Mieten gesteigert werden. Die KWG
führte dies im Jahr 2009 unter anderem in Chemnitz durch und konnte dort die
Mehreinnahmen am Standort Erich-Schmidt-Straße um 2,3 Prozent steigern.
Für das Jahr 2010 sind weitere Mietpreisanpassungen im Gesamtbestand
vorgesehen.
Abb. - Entwicklung Ist-Miete p.a. im Kernbestand
EUR/qm
5,40
5,20
Ist-Miete
5,00 Mittelwert
Marktpotenzial p.a.
4,80
4,60
4,40
4,20
Januar 2008 Januar 2009
Investitionsbestand: Potential durch Sanierung und Asset Management
Zum Investitionsbestand gehören Objekte, die einen erhöhten Leerstand und
eine geringe Ist-Miete ausweisen. Ursächlich hierfür sind ausgebliebene Mo-
dernisierungs- und/ oder Sanierungsmaßnahmen durch den Voreigentümer.
Durch ihre Lage, ihre Bausubstanz und ihre Grundrisse verfügen diese Objekte
jedoch über ein hohes Potential. Dieses kann durch entsprechende bau-
liche Maßnahmen verbunden mit einer Steigerung der Ist-Miete sowie eines
Abbaus des Leerstandes gehoben werden. Der Investitionsbestand der KWG
umfasste zum 31. Dezember 2009 insgesamt 1.778 Wohn- und 19 Gewerbeein-
heiten mit einer Fläche von 101.740 Quadratmetern. Die Investitionsobjekte
verteilen sich auf 7 Standorte.
Der Leerstand lag im Schnitt bei 34,2 Prozent und ist damit gegenüber dem
Vorjahr um 3,1 Prozentpunkte gestiegen. Die Ursache für diese Steigerung
liegt an den bewusst ausgebliebenen Vermietungen an zwei Standorten, für
die umfassende Gesamtmaßnahmen vorbereitet wurden.

31. 30 31
Der durchschnittliche Quadratmeterpreis in der vermieteten Fläche lag Ende
2009 bei 4,35 Euro, allerdings betrug der Marktmietpreis für marktfähige
Wohnungen Ende Dezember 2009 bei 5,16 Euro pro Quadratmeter. Das
bedeutet, im Investitionsbestand steckt ein Potential von über 0,80 Euro pro
Quadratmeter.
Abb. - Ist-Miete in EUR/qm und Marktpotential im Investitionsbestand nach
Bundesländern
EUR/qm
7
6
5
4
3
2
1
0
Niedersachsen Nordrhein-Westfalen Sachsen Gesamt
Ist-Miete p.a. Marktpotential
Dieses Potential kann durch die Umsetzung von Sanierungsmaßnahmen an
und in den Gebäuden gehoben werden. Die Wohnungen werden dadurch wett-
bewerbsfähig und können wieder dem Markt zugeführt werden. Der Leerstand
wird sukzessive abgebaut, die Fluktuation eingedämmt und ein dem Markt
und dem Objekt angemessener Mietpreis pro Quadratmeter realisiert. Der er-
höhte Leerstand erweist sich hier als Vorteil, denn das Marktmietenpotential
des Gesamtobjektes kann schneller erreicht und ausgeschöpft werden.
Die Modernisierungen stellen Maßnahmen zur Verbesserung der Mietsache
sowie zur Einsparung von Heizenergie dar und dürfen anteilig der Miete zuge-
rechnet werden. Dies ist im § 559 BGB geregelt. Für den Mieter ergeben sich
hinsichtlich seiner Gesamtmiete in der Regel keine großen Veränderungen.
Die KWG saniert unter Verwendung von nachhaltigen Baustoffen im Hinblick
auf die Optimierung der Verbrauchskennziffern. Dazu gehören meist eine
Wärmedämmung und ein Austausch der Fenster.

32. Entwicklung der KWG 2009
Das Gros der KWG-Bestände, insbesondere die Immobilien in den neuen
Bundesländern, wurde in den 90er Jahren umfassenden Sanierungen und Mo-
dernisierungen im Hinblick auf Energieeffizienz und Schonung der Ressourcen
unterzogen. Über den gesamten KWG-Bestand betrachtet liegt der durch-
schnittliche Energieverbrauchskennwert entsprechend bei soliden 125 kWh.
Die KWG hat bereits in der Vergangenheit gezeigt, dass sie anspruchsvolle
Baumaßnahmen unter Berücksichtigung der objektspezifischen Anforde-
rungen umsetzen kann. So konnte in unseren Beständen in Wolfsburg der
Primär-Energieverbrauch durch ein ganzheitliches Sanierungskonzept, das wir
Ihnen in unserem Halbjahresbericht 2009 bereits geschildert haben, um rund
25 % gesenkt werden.
Mit Abschluss solcher Maßnahmen werden die sanierten Objekte dem Kernbe-
stand zugeführt.
Arbeit am Portfolio: Umfangreiche Sanierungen werden fortgesetzt
Neben umfassenden Sanierungs- und Modernisierungsarbeiten an den
Gebäuden fanden vereinzelt u.a. auch im Kernbestand Sanierungen innerhalb
der Wohnungen statt. Diese sind erforderlich, wenn Wohnungen nicht mehr
dem Vermietungsmarkt zugeführt werden können. Mittels dieser Sanierungen
werden zum einen Leerstände abgebaut und zum anderen wirtschaftliche
Ressourcen wie Anpassung der Miete auf Marktniveau, Verringerung der
Fluktuation sowie Abbau der Leerstandskosten zur Hebung des Marktwertes
der Immobilien genutzt.
Abb. - Wohnungssanierungen durch die KWG in 2008/2009 nach Bundesländern
Berlin; 9
Bremen; 35
Thüringen; 174
Niedersachsen; 106
Schleswig-Holstein; 6
Nordrhein-Westfalen; 96
Sachsen; 151
Insgesamt hat die KWG in den Jahren 2008 und 2009 insgesamt 538 Wohn-
einheiten saniert.

33. 32 33
Abb. - WE-Sanierungen durch die KWG nach Quartalen
Wohnungs-
einheiten
300
200
100
0
III. IV. Summe I. II. III. IV. Summe
Quartal Quartal 2008 Quartal Quartal Quartal Quartal 2009
2008 2008 2009 2009 2009 2009
Ausblick 2010
Im Jahr 2009 wurden bereits umfangreiche Sanierungs- und Modernisierungs-
arbeiten im Bestand Celle-Vorwerk mit 172 Wohneinheiten und Gelsenkirchen-
Schalke mit 143 Wohneinheiten zur Hebung des Wertsteigerungspotentials
vorbereitend für 2010 geplant. Die Maßnahmen beinhalten im Wesentlichen
eine energetische Sanierung zur Erhöhung der Energieeffizienz mit Ziel des
Abbaus der Mietnebenkosten als auch eine Kernsanierung der leerstehenden
Wohnungseinheiten sowie die Neugestaltung von Treppenhäusern und
Eingangsbereichen. Das Investitionsvolumen beläuft sich auf 6,7 Mio. Euro,
finanziert in sinnvoller Relation aus Eigen- und Fremdkapital. Im Rahmen der
Fremdfinanzierung kann u.a. auf KfW-Mittel mit einem Zinssatz zwischen 2,1
Prozent und knapp 3,6 Prozent für jeweils 10 Jahre Laufzeit zurückgegriffen
werden.
Durch die Maßnahmen sollen die Mieteinnahmen bis Ende 2011 an beiden
Standorten zusammen annualisiert um mehr als 0,5 Mio. Euro bzw. 52 Prozent
gegenüber dem Kaufzeitpunkt (Gelsenkirchen 2007; Celle 2008) erhöht wer-
den. Der jährliche Return on Equity, ROE, liegt vor Tilgung bei etwa 15 Prozent.
Dies verdeutlicht die Rentabilität von Sanierungsmaßnahmen im Portfolio der
KWG.
Insgesamt strebt die KWG für die Jahre 2010 und 2011 ein Sanierungsvolumen
von mehr als 10 Mio. Euro an.

34. Die KWG Kommunale Wohnen AG mit Sitz in Hamburg ist
Mutterunternehmen des KWG-Konzerns.

35. 34 35
Die Hainichener Wohnungsgesellschaft mbH gehört seit
Herbst 2008 zum KWG-Konzern. Der Bestand umfasst rund
990 Wohn- und Gewerbeeinheiten.
Die Siedlungs- und Wohnhausgesellschaft GmbH mit Sitz in
Glauchau gehört seit Ende 2007 zum KWG-Konzern. Die rund
600 Wohn- und Gewerbeeinheiten verteilen sich auf die Städte
Chemnitz und Glauchau.
Seit Anfang Januar 2010 wird der wesentliche Teil unserer
Bestände in den neuen Bundesländern durch die eigene
Hausverwaltungsgesellschaft betreut.

36. Konzernlagebericht
Konzernlagebericht der KWG Kommunale
Wohnen AG für das Geschäftsjahr 2009
1. Geschäftsverlauf und Rahmenbedingungen
Gesamtwirtschaftliche Lage
Das vergangene Jahr stand ganz im Zeichen der globalen Finanz- und
Wirtschaftskrise. Vor allem im Winterhalbjahr 2008/2009 ist es zu einem
regelrechten Einbruch der Wirtschaftsleistung gekommen. So lag das Brutto-
inlandsprodukt (BIP) im 1. Quartal 2009 mit 6,4 Prozent unter dem Vorjahres-
quartal und im 2. Quartal 2009 sogar um 7,0 Prozent. Im Jahresverlauf konnte
sich die Wirtschaft dann auf niedrigem Niveau stabilisieren. Im 3. Quartal 2009
belief sich der Rückgang gegenüber dem Vorjahresquartal auf 4,7 Prozent, im
4. Quartal 2009 erhöhte sich das BIP im Vergleich zum entsprechenden Vor-
jahreszeitraum um 1,7 Prozent. Unter dem Strich steht für 2009 ein Rückgang
des BIP um 5 Prozent gegenüber dem Vorjahr und damit der stärkste Einbruch
der Nachkriegszeit. Im Vorjahr hatte die deutsche Wirtschaft noch leicht um
1,3 Prozent zulegen können.
Sehr verhalten war die Entwicklung bei den Verbraucherpreisen. Mit 0,4 Pro-
zent lag die Teuerungsrate auf dem niedrigsten Stand seit der Wiedervereini-
gung. Gegenüber 2008, als die Preise vor allem in Folge gestiegener Energie-
kosten um 2,6 Prozent anzogen, war eine deutliche Beruhigung festzustellen.
Die rückläufigen Energiepreise sowie günstigere Nahrungsmittelpreise haben
zu dieser Entwicklung geführt. Zum Jahresende hat sich der Preisauftrieb dann
wieder verstärkt. So lagen die Preise im Dezember 2009 rund 0,8 Prozent über
dem Vorjahresmonat.
Die wichtigsten Notenbanken haben weltweit auf die globale Finanz- und
Wirtschaftskrise mit massiven Liquiditätsspritzen und weiteren Senkungen
der Leitzinsen reagiert. So hat die Europäische Zentralbank, EZB, den bereits
in den Vorjahren zurückgenommenen Leitzins bis Mai 2009 auf 1 Prozent
gesenkt. Dies ist der niedrigste Stand seit Gründung der EZB.

37. 36 37
Lage der Immobilienbranche
Der Finanz- und Wirtschaftskrise ging ein deutlicher Rückgang der Preise
für Eigentumswohnungen und Wohnhäuser in zahlreichen Industrieländern
voraus. In Deutschland allerdings blieben die prophezeiten Preisabstürze
aus. Dies zeigt sich auch bei den Mieten. Nach Angaben des ifs-Instituts für
Städtebau sind die Nettokaltmieten 2009 im Bundesdurchschnitt um 1,1 Pro-
zent gestiegen, wobei die Mieten für Altbauten mit 1,2 Prozent etwas stärker
zulegten. In Ballungsräumen dürfte die Rate noch ein wenig höher liegen.
Gegenüber dem Vorjahr, für das ein Anstieg der Mieten bei Altbauten um 1,5
Prozent ermittelt wurde, hat sich der Trend aber etwas verlangsamt.
Die Entwicklung in Deutschland ist damit als stabil anzusehen. Der Immo-
bilienverband Deutschland (IVD) erwartet für 2010 einen weiteren Anstieg um
1,0 bis 1,5 Prozent.
Die Krise hat sich vor allem bei den Transaktionen bemerkbar gemacht. Der
IVD hat bereits für 2008 einen Rückgang bei den Volumina im Wohnimmo-
bilienbereich um 44 Prozent ermittelt. 2009 sind die Umsätze im Immobilien-
bereich um rund 15,8 Prozent zurückgegangen, wobei der stärkste Rückgang
bei gewerblichen Investments zu verzeichnen war.
Geschäftsmodell der KWG
Die KWG ist ein langfristig orientierter Bestandshalter von deutschen Wohn-
immobilien. Die Gesellschaft erwirbt vor allem Immobilien in B-Lagen, da
bei diesen aufgrund der günstigeren Einkaufskonditionen bessere Renditen
erwartet werden. Vor dem Erwerb eines Objektes prüft die KWG detailliert die
Miet- und Instandsetzungshistorie und legt hierbei besonderen Wert auf das
Vorliegen auch von weit zurückreichenden Datensätzen. Die Ankaufkriterien
werden vor allem in mittelgroßen Städten in Nord- und Ostdeutschland erfüllt,
wobei sich die Gesellschaft auf Objekte in Ballungsregionen bzw. Regionen
mit einer positiven Zukunftsprognose konzentriert. Entsprechend findet sich
der überwiegende Teil des Immobilienbestandes in diesen Gebieten. Durch ein
aktives Asset Management des Immobilienportfolios zielt die KWG auf eine
Senkung der Leerstände bei gleichzeitiger Entwicklung des Mietniveaus. Für
die Verwaltung der Bestände in Berlin, Sachsen und Thüringen hat die KWG in
2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet, eine Hausverwaltungsgesellschaft,
die Anfang 2010 ihre Tätigkeit aufgenommen hat. Damit wird die gesamte
Wertschöpfungskette innerhalb des Konzerns abgedeckt. Ab 2011 ist geplant,
auch in den westlichen Bundesländern die Hausverwaltung selbst zu über-
nehmen. Dabei stehen die Leistungen nicht nur der KWG zur Verfügung. Auch
Dritte können auf die Serviceangebote der Hausverwaltung zurückgreifen.

38. Konzernlagebericht
Überblick über den Geschäftsverlauf
Im Jahr 2009 war der Immobilienmarkt durch ein geringes Transaktionsvolu-
men und unterschiedliche Auffassungen von Käufern und Verkäufern über die
Preise geprägt. Entsprechend hat die KWG im vergangenen Jahr keine Port-
foliotransaktion vorgenommen und sich auf ein aktives Management und eine
solide Finanzierung des vorhandenen Immobilienbestandes konzentriert.
Insgesamt wurden im Geschäftsjahr 2009 Darlehen im Wert von 17,3 Mio. Euro
umstrukturiert bzw. prolongiert. Dies sind rd. 15 Prozent der gesamten lang-
fristigen Finanzschulden der KWG in Höhe von 114,4 Mio. Euro. Dabei konnte
ein durchschnittlicher Darlehenszins von 4,05 Prozent realisiert werden. Durch
diese günstigen Konditionen reduzierte sich der durchschnittliche Zins im
Gesamtportfolio der KWG auf 5,02 Prozent verglichen mit 5,15 Prozent zum
Jahresbeginn. Die durchschnittliche Laufzeit der Verbindlichkeiten der KWG
erhöhte sich auf rund 5 Jahre.
Bis in die zweite Jahreshälfte 2011 besteht somit kein Refinanzierungsbedarf
mehr. Zu diesem Zeitpunkt werden sich dann die zur Verlängerung anstehen-
den Kredite lediglich auf rund 2 Mio. Euro belaufen. Im Jahr 2012 besteht für
die KWG ein Wahlrecht, je nach Markt- und Zinssituation, entweder rund 25
Mio. Euro neu zu finanzieren oder rund 80 Prozent dieses Volumens zu bereits
fixierten Konditionen bis ins Jahr 2014 zu prolongieren. In den Jahren 2013 und
2014 stehen dann 11,0 Mio. Euro bzw. 9,2 Mio. Euro (ohne Prolongationen aus
2012) zur Refinanzierung an. Die jährliche Tilgung der Finanzverbindlichkeiten
der KWG beläuft sich auf 1,8 Prozent pro Jahr.
Zum Jahresende 2009 verfügte die KWG über 4.827 Wohneinheiten und 44
Gewerbeeinheiten sowie 1.093 Garagen und Stellplätze und über 74.000
Quadratmeter unbebaute Grundstücke. Gegenüber den Vergleichszahlen des
Vorjahres haben sich damit nur geringfügige Veränderungen ergeben. Der
Konzernumsatz nach IFRS (International Financial Reporting Standards) be-
trägt 19,8 Mio. Euro nach 13,7 Mio. Euro im Vorjahr. In dieser Position werden
die Mieterlöse ausgewiesen. Das Ergebnis vor Steuern (EBT) lag im Geschäfts-
jahr 2009 bei 2,7 Mio. Euro nach 0,7 Mio. Euro 2008. Der Konzernjahresüber-
schuss 2009 betrug 3,3 Mio. Euro nach 0,8 Mio. Euro im Vorjahr.
Erheblichen Einfluss auf die Ergebnissituation haben dabei die Ergebnisse aus
der Bewertung zum beizulegenden Zeitwert der als Finanzinvestitionen gehal-
tenen Immobilien sowie die Aktivierung latenter Steuern auf bestehende und
voraussichtlich nutzbare körperschaftsteuerliche Verlustvorträge.

39. 38 39
Der Vorstand der KWG ist mit der Geschäftsentwicklung auch angesichts des
wirtschaftlichen Umfeldes des Jahres 2009 zufrieden. Für 2010 ist er vorsichtig
optimistisch. Das Umfeld für Transaktionen scheint sich zu bessern, so dass
sich auch wieder Möglichkeiten einer Ausweitung des Immobilienbestandes
ergeben sollten. Insgesamt wird für 2010 von steigenden Umsätzen bei einer
weiteren Verbesserung sämtlicher Gewinnkennzahlen ausgegangen.
Unternehmensstruktur
Die KWG Kommunale Wohnen AG fungiert als Mutterunternehmen des KWG-
Konzerns. Zum 31. Dezember 2009 gehören zum Konzern insgesamt 16 Toch-
tergesellschaften. Eine Aufstellung der einzelnen Beteiligungen findet sich im
Anhang.
Der Sitz des Konzerns war bis zum 16. August 2009 Bremerhaven. Nach
Beschluss der Hauptversammlung der Gesellschaft am 13. Juli 2009 wurde
der Firmensitz nach Hamburg und damit an den Standort, an dem die KWG
Kommunale Wohnen AG bereits ihre Geschäftsräume hatte, verlegt. Daneben
waren Mitarbeiter des KWG-Konzerns operativ an den Standorten Glauchau
und Hainichen tätig.
Finanzstruktur
Die KWG verfügt per 31. Dezember 2009 über ein Grundkapital von
9.822.481,00 Euro, eingeteilt in 9.822.481 nennwertlose Stückaktien. Die Er-
höhung gegenüber dem Jahresende 2008 resultiert aus der im Dezember 2009
vorgenommenen Kapitalerhöhung. Hierbei wurden 1.222.481 Aktien zu einem
Preis von 4,50 Euro pro Aktie im Rahmen eines Bezugsangebots und bei einer
anschließenden Privatplatzierung emittiert.
Mitarbeiter
Zum 31. Dezember 2009 hat die KWG im Konzern insgesamt 23 Mitarbeiter
(Vorjahresstichtag: 23 Mitarbeiter) und einen Vorstand (Vorjahresstichtag:
zwei Vorstände) beschäftigt.
Vorstand
Planmäßig wechselte Sy Schlüter Anfang April 2009 wieder zurück in den
Aufsichtsrat. Er war in 2008 für ein Jahr vom Aufsichtsrat in den Vorstand als
CFO entsandt worden. Seitdem fungiert Stavros Efremidis, seit Februar 2007
im Vorstand der Gesellschaft, als Alleinvorstand.

40. Konzernlagebericht
Wolfsburg
Hochring 22-28
Im Wolfsburger Hochring wurden in
2008 und 2009 vier Gebäude mit
160 Wohnungen einer energetischen
Sanierung unterzogen. Dadurch
konnte der Primär-Energieverbrauch
um rund 25 % gesenkt werden.

41. 40 41
2. Vermögens-, Finanz- und Ertragslage
Vermögenslage
Im Geschäftsjahr 2009 hat die KWG die Eigenkapitalquote nach den interna-
tionalen Rechnungslegungsvorschriften IFRS von 30,5 Prozent im Vorjahr auf
34,5 Prozent zum 31. Dezember 2009 gesteigert. Damit verfügt die KWG über
eine für eine Immobiliengesellschaft sehr komfortable Eigenkapitalausstat-
tung, die den Ankauf weiterer Bestände erlaubt.
Die Bilanzsumme erhöhte sich von 184,3 Mio. Euro im Vorjahr leicht auf 187,5
Mio. Euro Ende 2009.
Auf der Aktivseite der Bilanz dominieren mit 177,4 Mio. Euro (im Vorjahr: 173,8
Mio. Euro) weiterhin die langfristigen Vermögenswerte. Dabei stellen unver-
ändert die als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien das Schwergewicht
mit 173,6 Mio. Euro nach 170,6 Mio. Euro im Jahr zuvor.
Die kurzfristigen Vermögenswerte reduzierten sich leicht von 10,5 Mio. Euro
im Vorjahr auf 10,0 Mio. Euro zum Ultimo 2009. Dabei liegen die liquiden
Mittel mit 7,3 Mio. Euro nach 7,8 Mio. Euro im Vorjahr nach wie vor auf sehr
auskömmlichem Niveau.
Auf der Passivseite der Bilanz erhöhte sich das Konzerneigenkapital nach IFRS
deutlich auf 64,7 Mio. Euro nach 56,1 Mio. Euro im Vorjahr. Der Eigenkapital-
zuwachs ist im Wesentlichen auf den Konzernjahresüberschuss von 3,3 Mio.
Euro sowie die 2009 durchgeführte Kapitalerhöhung zurückzuführen.
Das langfristige Fremdkapital stieg infolge der fristenkongruenten Umschich-
tung von kurzfristigen Finanzschulden von 109,4 Mio. Euro im Vorjahr auf 116,8
Mio. Euro zum Jahresultimo 2009. Dabei handelt es sich vor allem um langfri-
stige Finanzschulden. Diese betragen zum Bilanzstichtag 114,4 Mio. Euro.
Das kurzfristige Fremdkapital ermäßigte sich deutlich von 18,7 Mio. Euro im
Vorjahr auf 6,0 Mio. Euro. Dabei baute die KWG die kurzfristigen Finanzschul-
den von 9,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 2,4 Mio. Euro ab. Auch die Verbindlich-
keiten aus Lieferungen und Leistungen gingen deutlich von 4,5 Mio. Euro im
Vorjahr auf 1,2 Mio. Euro zum Jahresultimo 2009 zurück.
Sowohl die hohe Eigenkapitalquote als auch der hohe Anteil an langfristigem
Fremdkapital und die hohe Liquidität tragen zu der im Branchenvergleich
äußerst soliden Finanzierung der KWG bei.

42. Konzernlagebericht
Finanzlage
Während des Geschäftsjahres 2009 und zum Bilanzstichtag war die Zahlungs-
fähigkeit der Gesellschaft zu jeder Zeit uneingeschränkt gegeben. Zum 31.
Dezember 2009 betrugen die flüssigen Mittel der KWG solide 7,3 Mio. Euro.
Wie im Überblick über den Geschäftsverlauf dargestellt und erläutert, hat die
KWG im Geschäftsjahr 2009 keine Portfoliotransaktionen vorgenommen. In-
soweit beläuft sich der Cashflow aus der Investitionstätigkeit nach -43,4 Mio.
Euro im Vorjahr nur auf -2,1 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Dabei stehen im
Wesentlichen Zahlungen für Investitionen aus 2008 (2,9 Mio. Euro) und aus
2009 (1,1 Mio. Euro) Einzahlungen aus dem Verkauf von als Finanzanlagen
gehaltene Immobilien (1,9 Mio. Euro) gegenüber.
Auch der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit ist unverändert negativ,
nach -6,7 Mio. Euro in 2007 und -2,7 Mio. Euro in 2008 nunmehr -5,1 Mio.
Euro. Die Unternehmenserfolge resultieren bei der KWG als Bestandshalter in
nicht zahlungswirksamen Wertzuwächsen im Immobilienbesitz. Dem stehen
geplante Sanierungsausgaben in erworbenen Einheiten gegenüber. Hinzu
kommt im Geschäftsjahr der beschriebene Abbau kurzfristiger Verbindlich-
keiten. Der Vorstand geht davon aus, nach Abschluss größerer Sanierungsar-
beiten an Projekten positive Cashflows aus der laufenden Geschäftstätigkeit
zu erzielen.
Ertragslage
Die Umsatzerlöse stiegen weiter von 13,7 Mio. Euro im Vorjahr auf 19,8 Mio.
Euro im Geschäftsjahr 2009. In dieser Größe sind ausschließlich die Mietein-
nahmen der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien enthalten. Der
Zuwachs resultiert aus im Jahr 2008 getätigten Immobilienzukäufen, die 2009
ganzjährig zu Mieteinnahmen führten. Das Ergebnis aus der Bewertung zum
Zeitwert beläuft sich auf 4,0 Mio. Euro in 2009 nach 3,0 Mio. Euro im Vorjahr.
Die sonstigen betrieblichen Erträge reduzierten sich von 4,2 Mio. Euro im Vor-
jahr auf 0,2 Mio. Euro, da im Vorjahr unter diesem Posten die Auflösung der
aus einer Kapitalkonsolidierung resultierende passivische Unterschiedsbetrag
ausgewiesen wurde.
Insgesamt bildeten damit im Geschäftsjahr 2009 Mieteinnahmen den Großteil
der Erlöse. Dies unterstreicht die sehr nachhaltige Ertragsbasis der KWG.
Der Materialaufwand, in dem sich vor allem die umlagefähigen Betriebskosten
widerspiegeln, erhöhte sich ebenfalls infolge des Bestandsausbaus von 5,0
Mio. Euro im Vorjahr auf 7,3 Mio. Euro. Der Personalaufwand lag mit 1,5 Mio.
Euro nur leicht über dem Vorjahresniveau von 1,4 Mio. Euro.

43. 42 43
Die Aufwendungen aus Investment Properties ermäßigten sich von 3,9 Mio.
Euro im Vorjahr auf 3,7 Mio. Euro. Diese Größe spiegelt die den Objekten direkt
zurechenbaren nicht umlagefähigen Kosten wie Instandhaltungsaufwendun-
gen, Sanierungsmaßnahmen und eigene Verwaltungskosten wider. Die
sonstigen betrieblichen Aufwendungen gingen deutlich von 5,3 Mio. Euro im
Vorjahr auf 2,3 Mio. Euro zurück.
Die Zinsaufwendungen erhöhten sich aufgrund des auf das Jahr gerechneten
weiteren Ausbaus des Wohnungsbestands von 4,9 Mio. Euro im Vorjahr auf
5,9 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009. Die Zinserträge ermäßigten sich von
0,4 Mio. Euro in 2008 auf 0,1 Mio. Euro.
Insgesamt stieg das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit im Kon-
zern (nach IFRS) deutlich von 1,0 Mio. Euro im Vorjahr auf 3,2 Mio. Euro im
Geschäftsjahr 2009. Hinzu kommen Steuerguthaben in Form von latenten
Steuern in Höhe von 0,7 Mio. Euro (Vorjahr: 0,1 Mio. Euro). Nach Abzug von
sonstigen Steuern und vor Abzug der Ergebnisanteile von Minderheitsgesell-
schaftern kletterte der Konzernjahresüberschuss nach IFRS von 0,8 Mio. Euro
im Vorjahr auf insgesamt 3,3 Mio. Euro im Geschäftsjahr 2009.
3. Nachtragsbericht
Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Internalisierungsbemühungen des Asset und
Property Managements für die Bestände in den neuen Bundesländern umge-
setzt. Hierfür wurde im November 2009 die KWG Wohnwert GmbH gegründet,
an der die KWG Kommunale Wohnen AG zu 90 Prozent beteiligt ist. Die Gesell-
schaft übernimmt nicht nur das Asset Management für die eigenen Wohnungs-
bestände, sondern bietet die Dienstleistungen auch Dritten an.
Zum 1. Januar 2010 hat die KWG Kommunale Wohnen AG ihren Kommandit-
anteil an der KWG Grundbesitz I GmbH & Co. KG, Hamburg, durch Erwerb von
10,9 Prozent auf 99,9 Prozent erhöht. Der Kommanditanteil der Minderheits-
gesellschafterin Cobalt Handels AG, Kükels, an der KWG Grundbesitz I GmbH
& Co. KG, Hamburg, beträgt nach der Übertragung noch 0,1 Prozent.
Seit dem 8. März 2010 notiert die Aktie der KWG Kommunale Wohnen AG
im Entry Standard. Gegenüber dem reinen Open Market-Listing bringt dies
erweiterte Transparenz- und Publizitätsanforderungen mit sich.
Im März 2010 hat die KWG mit der Modernisierung von 172 Wohneinheiten in
Celle begonnen. Im März 2010 startete ebenfalls die Modernisierung von 143
Wohneinheiten in Gelsenkirchen. Insgesamt beträgt das Investitionsvolumen
für diese zwei Projekte rund 6,7 Mio. Euro.

44. Konzernlagebericht
Mit Wirkung vom 31. März 2010 ist Sy Schlüter aus dem Aufsichtsrat der Ge-
sellschaft ausgeschieden. Durch die Wahl eines neuen Aufsichtsratsmitglieds
auf der Hauptversammlung soll der Aufsichtsrat wieder auf 6 Personen
aufgestockt werden.
4. Risiko- und Chancenbericht
Das Geschäftsmodell des KWG-Konzerns basiert auf der langfristigen Bestands-
haltung von deutschen Wohnimmobilien. Die Investitionen in Bestandsobjekte
sind Basis für das Wachstum und die Wertsteigerung des Konzerns. Die Risiken
eines Investors, der langfristige Investitionen in Form von Sachwerten im
Fokus hat, sind im Vergleich zu anderen Investitionsformen deutlich geringer.
Dennoch ist jegliches unternehmerisches Handeln mit Risiken verbunden. Die
Risikopolitik der KWG Kommunale Wohnen AG und des Konzerns zielt des-
wegen zum einen darauf ab, Risiken bereits im Vorfeld abzuschätzen, um sie
– wenn möglich – zu vermeiden. Zum anderen zielt die Risikopolitik der KWG
darauf ab, Risiken möglichst früh zu erkennen, um rechtzeitig gegensteuernde
Maßnahmen einzuleiten.
a) Das Risikomanagementsystem des KWG-Konzerns
Mittels ihres Risikomanagementsystems kann die KWG Risiken systematisch
identifizieren, beurteilen, kontrollieren und dokumentieren. Es ist Bestandteil
aller Unternehmensbereiche und Grundlage aller Aktionen.
Vorgegeben wird die Risikopolitik durch den Vorstand der KWG Kommunale
Wohnen AG, der mögliche Risiken im Bereich der Planung und Umsetzung
von Geschäftsstrategien fortlaufend definiert. Umfassende Information der
Geschäftsleitung durch die einzelnen Unternehmensbereiche in regelmäßig
stattfindenden Controlling-Gesprächen, Projektbesprechungen und Bereichs-
meetings sind Basis zur Risikoidentifizierung und Steuerung.
b) Bericht über die Risiken
Im Risikomanagementprozess werden insbesondere die folgenden Einzel-
risiken intensiv verfolgt:
Gesamtwirtschaftliche Risiken, Branchen- und Betriebsrisiken
Der Konzern ist zwar ausschließlich am deutschen Immobilienmarkt tätig,
gleichwohl wird das Marktumfeld von der Entwicklung der internationalen
Konjunktur beeinflusst. Nach dem Krisenjahr 2009 mit einem Rückgang des
deutschen Bruttoinlandsprodukts um rund 5 Prozent prognostizierten die
Wirtschaftsforschungsinstitute in ihrem Herbstgutachten im Oktober 2009 für

45. 44 45
2010 ein Wirtschaftswachstum von 1,2 Prozent. Gleichwohl ist eine schwächer
als erwartete Entwicklung möglich. Es ist nicht auszuschließen, dass die
erzielbaren Mieten und das Zinsniveau hierdurch, wie auch von der Preisent-
wicklung, beeinflusst werden.
Bei Ankäufen von Wohnportfolios könnte ein zunehmender Wettbewerb
durch neue nationale oder internationale Nachfrager zu einer Veränderung
der derzeitigen Ankaufbedingungen führen.
Der wirtschaftliche Erfolg des Unternehmens ist maßgeblich abhängig von
qualifizierten Führungskräften sowie von qualifizierten Mitarbeitern.
Sinken der Immobilienwerte
Die KWG prüft intensiv vor jedem Erwerb die angebotenen Wohnimmobilien
genau und stellt Käufen eine Due Diligence voran. Es kann trotzdem vorkom-
men, dass durch externe nicht durch die Gesellschaft beeinflussbare Ereignisse
die beizulegenden Zeitwerte der Bestandsimmobilien sinken.
Liquiditätsrisiken
Die KWG benötigt zur Umsetzung ihrer Wachstumsstrategie neben Eigenkapital
auch umfangreiches weiteres Fremdkapital zum Erwerb weiterer Wohnportfo-
lios. Dabei besteht das Risiko, das notwendige Fremdkapital nicht jederzeit in
der erforderlichen Höhe und zu günstigen Konditionen beschaffen zu können.
Währungs- und Zinsänderungsrisiken
Die Gesellschaft vermeidet Währungsrisiken, indem sie in Euro investiert und
sich in Euro refinanziert; auch die Mieteinnahmen fließen in Euro. Es bestehen
aber Zinsänderungsrisiken, insbesondere bei der Prolongation bestehender
Darlehen. Diese Risiken werden durch aktives Darlehensmanagement be-
gleitet.
IT-Risiken
Die Geschäftsprozesse der KWG sind zum Großteil IT-gestützt, so dass IT-
Risiken bestehen. Um unberechtigte Zugriffe und Datenverluste zu vermeiden,
schützt sie ihr IT-System durch umfangreiche technische Maßnahmen.
Zudem erfolgt ständig eine Überprüfung und Anpassung des IT-Systems an die
neueste technische Entwicklung.

46. Konzernlagebericht
Rechtliche Risiken
Rechtliche Risiken können sich aus den vielfältigen gesetzlichen Regelungen
ergeben, die die Gesellschaften des KWG-Konzerns betreffen.
Nach Überprüfung der Risikolage zum Bilanzstichtag 31. Dezember 2009 lagen
keine Risiken vor, die den Fortbestand des Unternehmens und des Konzerns
gefährden oder die Entwicklung wesentlich beeinträchtigen. Auch für die
Zukunft sind zum jetzigen Zeitpunkt keine bestandsgefährdenden Risiken zu
erkennen.
c) Bericht über die Chancen
Chancen werden insbesondere in dem Erwerb von Immobilienbeständen von
Kommunen gesehen. Als Gesellschafter von Wohnungsgesellschaften haben
die Kommunen in der Vergangenheit ihre Wohnungsbestände kaum reduziert
und sind daher eine wesentliche Zielgruppe von privaten Immobilieninvestiti-
onen. Für die Kommunen ist der Verkauf der Immobilienbestände politisch und
wirtschaftlich sinnvoll, um mit den erzielten Erlösen u.a. vorhandene Schulden
zu tilgen, die Infrastruktur zu verbessern sowie Ausbildungsinvestitionen
durchzuführen. Durch Investitionen in Infrastruktur und Ausbildung wird die
jeweilige Kommune im Standortwettbewerb attraktiver für Unternehmen und
zuziehende Arbeitnehmer.
Weitere Akquisitionsmöglichkeiten werden in dem Erwerb von Immobilien aus
notleidenden Krediten gesehen. Hierbei handelt es sich vor allem um in den
letzten fünf Jahren gehandelte und hoch finanzierte Objekte. Die Gläubiger
dürften in Zukunft vermehrt solvente Eigentümer für die Immobilien aus ihren
notleidenden Krediten suchen. Die KWG sieht sich als potenzieller Partner für
solche Gläubiger.
Aufgrund guter Kontakte zu potentiellen Verkäufern gehört die KWG mit zu
den ersten Ansprechpartnern beim Verkauf von Immobilienbeständen. Mit
dem vorhandenen Know-how der Experten der KWG werden lohnende Investi-
tionen schnell bestimmt. Durch zielgerichtete Modernisierungsmaßnahmen
einzelner Objekte kann die Zufriedenheit der Mieter gesteigert und zugleich
die Leerstandsquote in den Immobilien verringert werden.

47. 46 47
5. Prognosebericht
Die KWG ist für das Jahr 2010 optimistisch. Erwartet wird eine weitere Stabili-
sierung der gesamtwirtschaftlichen Lage und damit einhergehend eine
Belebung der Transaktionstätigkeit auf dem Immobilienmarkt. Dieses Szenario
will die KWG nutzen, um den eigenen Wohnungsbestand weiter behutsam und
strategiekonform auszubauen. Der Einsatz von Eigenkapital soll bei Zukäufen
so gestaltet werden, dass Verwässerungen des Net asset value (NAV) weitest-
gehend vermieden werden.
Die KWG wird das Jahr 2010 nutzen, um weiter werterhöhend mit dem aktu-
ellen Immobilienbestand zu arbeiten. Rund 300 Einheiten an den Standorten
Gelsenkirchen und Celle sollen mit einem Gesamtaufwand von ca. 6,7 Mio.
Euro saniert werden. Der Abschluss der Sanierungen ist für das Jahr 2011
geplant. Die jährlichen Netto-Mieteinnahmen durch die Maßnahmen sollen
an den beiden Standorten ab Ende 2011 insgesamt um rund 0,7 Mio. Euro p.a.
steigen. Die für die Sanierungen benötigten Eigenmittel wurden Ende 2009
durch die erfolgreiche Kapitalerhöhung eingeworben; die Fremdfinanzierung
des Projekts konnte sich die KWG Anfang 2010 zu attraktiven Konditionen
sichern. Durch die Maßnahmen wird die Zahl der sanierten Wohnungen im
bisherigen Portfolio der KWG weiterhin steigen. Die KWG geht davon aus, dass
durch die aktive Arbeit mit dem Bestand im Jahr 2010 der Leerstand insgesamt
weiter gesenkt werden kann, die durchschnittliche Quadratmetermiete steigen
wird und somit auch die Gesamtmieteinnahmen des Portfolios erhöht werden
können.
Die Internalisierung der Hausverwaltung für die KWG-Bestände in den neuen
Bundesländern wird durch die 90-prozentige Beteiligung an der KWG Wohn-
wert GmbH seit Januar 2010 operativ umgesetzt und soll schon in diesem Jahr
zu einer signifikanten Effizienzsteigerung mit zusätzlicher Steuerentlastung
führen. Ab 2011 soll auch die Verwaltung der westdeutschen Wohnungsbe-
stände der KWG in den Konzern integriert werden.
Durch die geschilderten Maßnahmen und ergänzend durch geplante Zukäufe
sollen die Mieteinnahmen und damit die Umsätze der KWG im Jahr 2010 weiter
erhöht werden. Der Vorstand geht zudem davon aus, dass auch alle relevanten
Gewinnkennzahlen weiter merklich verbessert werden können.
Insgesamt werden für die Geschäftsjahre 2010 und 2011 somit Ergebnisse vor
Ertragsteuern (EBT) erwartet, die das Ergebnis des aktuellen Geschäftsjahres
2009 übertreffen. Nach erfolgswirksamer Berücksichtigung voraussichtlich
nutzbarer steuerlicher Verlustvorträge werden sich die Ertragsteuerbelastun-
gen künftig gegenläufig entsprechend der Steuerquote zum EBT entwickeln.

48. Konzernabschluss
Bad Langensalza
Käthe-Kollwitz-Straße, Am Langen
Rasen, Friedrich-Hahn-Straße
Die Bestände in Bad Langensalza ge-
hören seit dem Frühjahr 2007 zur KWG.
Sie befinden sich in bevorzugter Wohn-
lage des kleinen aufstrebenden Kurortes
im Thüringer Becken. Die Infrastruktur
ist mit einem Supermarkt inmitten der
Anlage sowie Kindergarten und Schule
in der Nachbarschaft sehr gut.

49. 48 49
Konzernbilanz der KWG Kommunale Wohnen AG
zum 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Aktiva Notes 31.12.2009 31.12.2008
EUR EUR
Langfristige Vermögenswerte
Immaterielle Vermögenswerte 5.1, 7.1, 15 189.982,63 178.639,00
Sachanlagen 5.2, 7.2, 15 177.069,99 193.984,82
Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien 5.3, 7.3, 15 173.579.000,00 170.641.761,03
Latente Steuerforderungen 5.4, 7.4 3.503.202,03 2.807.759,80
Langfristige Vermögenswerte, gesamt 177.449.254,65 173.822.144,65
Kurzfristige Vermögenswerte
Vorräte 5.5, 7.5 16.250,69 22.616,81
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 5.6, 7.6 428.064,44 297.251,43
Steuererstattungsansprüche 5.6, 5.12, 7.6 159.337,45 149.885,74
Sonstige Forderungen und Vermögenswerte 5.6, 5.12, 7.6 2.144.849,46 2.188.978,72
Flüssige Mittel 5.7, 7.7 7.261.151,69 7.800.048,42
Kurzfristige Vermögenswerte, gesamt 10.009.653,73 10.458.781,12
Aktiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77
Passiva 31.12.2009 31.12.2008
EUR EUR
Eigenkapital
Gezeichnetes Kapital 7.8 9.822.481,00 8.600.000,00
Kapitalrücklage 7.8 40.500.379,90 37.970.422,74
Gewinnrücklagen 7.8 1.855,13 1.855,13
Rücklage für Marktbewertung 7.8 -411.654,09 -333.960,95
Konzernbilanzgewinn 7.8 14.821.827,41 9.904.722,81
Eigenkapital vor Minderheiten 64.734.889,35 56.143.039,73
Anteile anderer Gesellschafter am Eigenkapital 2.271,44 0,00
Eigenkapital, gesamt 64.737.160,79 56.143.039,73
Langfristiges Fremdkapital
Langfristige Finanzschulden 5.8, 7.9 114.385.964,56 107.028.280,99
Latente Steuerschulden 5.8, 7.10 2.288.502,77 2.293.559,91
Langfristiges Fremdkapital
(Fremdanteile bei Personenhandelsgesellschaften) 88.248,59 84.989,19
Langfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 7.11 116.762.715,92 109.406.830,09
Kurzfristiges Fremdkapital
Kurzfristige Finanzschulden 2.396.956,65 9.745.235,16
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 5.8, 7.12 1.184.353,52 4.484.922,87
Kurzfristige Steuerschulden 5.8, 7.12 39.403,66 141.504,49
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten 5.8, 7.12 2.338.317,84 4.359.393,43
Kurzfristiges Fremdkapital, gesamt 5.8, 5.10, 7.12 5.959.031,67 18.731.055,95
Passiva gesamt 187.458.908,38 184.280.925,77

50. Konzernabschluss
Konzern-Gesamtergebnisrechnung der
KWG Kommunale Wohnen AG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
Notes 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008
EUR EUR
Umsatzerlöse 6.1 19.759.185,85 13.706.725,63
Ergebnis aus der Bewertung zum beizulegenden Zeit-
wert der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien 6.2 3.960.815,33 3.014.865,06
Sonstige betriebliche Erträge 6.3 224.110,49 4.211.492,38
Materialaufwand 6.4 -7.335.791,44 -4.994.758,27
Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter 6.5 -1.322.268,59 -1.229.585,65
b) Soziale Abgaben u. Aufwendungen für Altersversorgung 6.5 -166.016,69 -147.372,36
Abschreibungen auf immaterielle
Vermögenswerte und Sachanlagen 6.6 -103.275,93 -48.534,93
Aufwendungen aus Investment Properties 6.7 -3.653.015,00 -3.856.057,95
Sonstige betriebliche Aufwendungen 6.8 -2.334.156,96 -5.283.805,85
Erträge aus Wertpapieren des Finanzanlagevermögens 6.9 0,00 67.683,20
Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge 6.10 72.406,63 432.191,79
Zinsen und ähnliche Aufwendungen 6.11 -5.864.857,34 -4.897.228,65
Ergebnisanteil anderer Gesellschafter 6.12 -3.259,40 -5.939,98
Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit 3.233.876,95 969.674,42
Steuern vom Einkommen und vom Ertrag 6.13 656.711,13 77.755,53
Sonstige Steuern 6.14 -570.424,44 -274.521,09
Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis 3.320.163,64 772.908,86
Wertänderungen von Sicherungsinstrumenten 6.15 -92.299,54 -396.746,00
Ertragsteuern auf die direkt im Eigenkapital
erfassten Aufwendungen 6.16 14.606,40 62.785,05
Summe der direkt im Eigenkapital erfassten
Erträge und Aufwendungen -77.693,14 -333.960,95
Gesamtergebnis 3.242.470,50 438.947,91
Konzernjahresüberschuss = Periodenergebnis entfällt auf:
Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00
Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.320.892,20 772.908,86
Gesamtergebnis entfällt auf:
Minderheitenanteile 6.17 -728,56 0,00
Anteilseigner des Mutterunternehmens 3.243.199,06 438.947,91
Ergebnis je Aktie (verwässert und unverwässert) 9. 0,39 0,10

51. 50 51
Konzern-Kapitalflussrechnung der
KWG Kommunale Wohnen AG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
in EUR Notes 7.7, 14. 1.1. - 31.12.2009 1.1. - 31.12.2008
1. Konzernergebnis (einschließlich Ergebnisanteilen von
Minderheitsgesellschaftern) vor Ertragsteuern 2.663.452,51 695.153,33
2. Abschreibungen auf langfristige Vermögenswerte 103.275,93 48.534,93
3. Sonstige zahlungsunwirksame Erträge 0,00 -2.667.184,50
4. Gewinn (-)/Verlust (+) aus dem Abgang von Gegenständen
des Anlagevermögens 204.471,76 -33.081,97
5. Zinsen und ähnliche Erträge -72.406,63 -432.191,79
6. Zinsaufwendungen 5.864.857,34 4.897.228,65
7. Verlust (+)/Gewinn (-) aus der Bewertung von als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien zum beizulegenden Zeitwert -3.960.815,33 -3.014.865,06
8. Zunahme (-)/Abnahme (+) der Vorräte, der Forderungen aus Lieferungen
und Leistungen sowie anderer Aktiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -89.769,34 -1.717.546,19
9. Zunahme (+)/Abnahme (-) der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen sowie anderer Passiva, die nicht der Investitions- oder
Finanzierungstätigkeit zuzuordnen sind -4.032.375,29 3.950.790,85
10. Einzahlungen aus Zinsen 72.406,63 432.191,79
11. Gezahlte Zinsen -5.874.615,58 -4.815.189,86
12. Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit -5.121.518,00 -2.656.159,82
13. Erwerb des Tochterunternehmens „HWG“ abzüglich erworbener
Nettozahlungsmittel 0,00 -4.270.220,95
14. Auszahlungen für Investitionen in immaterielle Vermögenswerte -64.524,37 -184.211,04
15. Einzahlungen aus dem Verkauf von Sachanlagevermögen
inklusive der als Finanzinvestitionen gehaltenen Immobilien 1.914.476,12 205.123,29
16. Auszahlungen für Investitionen in die als Finanzinvestitionen
gehaltenen Immobilien -3.955.371,52 -39.072.613,89
17. Auszahlungen für Investitionen in das übrige Sachanlagevermögen -33.180,36 -95.113,77
18. Cashflow aus der Investitionstätigkeit -2.138.600,13 -43.417.036,36
19. Einzahlungen aus der Ausgabe von gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 2.500.000,00
20. Einzahlungen aus der Aufnahme langfristiger Darlehen 12.564.517,29 34.353.672,45
21. Auszahlungen aus der Tilgung von Finanzkrediten -11.166.273,65 -9.841.936,86
22. Einzahlungen aus Kapitalerhöhungen abzüglich Auszahlungen
aus direkt zurechenbaren Kosten der Kapitalerhöhung 4.097.496,76 13.734.800,37
23. Einzahlungen aus Eigenkapitalzuführungen von Minderheitsgesellschaftern 3.000,00 0,00
24. Cashflow aus der Finanzierungstätigkeit 6.721.221,40 40.746.535,96
25. Zahlungswirksame Veränderungen des Finanzmittelfonds -538.896,73 -5.326.660,22
26. Finanzmittelfonds am Anfang der Periode 7.800.048,42 13.126.708,64
27. Finanzmittelfonds am Ende der Periode 7.261.151,69 7.800.048,42
nachrichtlich:
Erhaltene (Vorjahr: Gezahlte) Ertragsteuern 1.188,39 -3.025,88

52. Konzernabschluss
Konzern-Eigenkapitalveränderungsrechnung der
KWG Kommunale Wohnen AG
für die Zeit vom 1. Januar bis 31. Dezember 2009 nach International Financial Reporting Standards (IFRS)
in EUR Notes Gezeichnetes Kapitalrücklage Gewinn-
7.8 Kapital rücklagen
Stand vom 31.12.2007 nach IFRS 6.100.000,00 28.010.604,40 1.855,13
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital 2.500.000,00 13.750.000,00 0,00
Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00
Direkt im Eigenkapital erfasste
Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00
Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -15.199,63 0,00
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -3.774.982,03 0,00
Sonstige Änderungen des
Konzernbilanzgewinns 0,00 0,00 0,00
Stand zum 31.12.2008 nach IFRS 8.600.000,00 37.970.422,74 1.855,13
Erlöse aus der Ausgabe von
gezeichnetem Kapital 1.222.481,00 4.278.683,50 0,00
Konzernjahresüberschuss 0,00 0,00 0,00
Direkt im Eigenkapital erfasste
Erträge und Aufwendungen 0,00 0,00 0,00
Gesamtergebnis 0,00 0,00 0,00
Entnahmen für Transaktionskosten 0,00 -152.513,94 0,00
Einzahlungen von Minderheiten 0,00 0,00 0,00
Entnahmen aus Rücklagen 0,00 -1.596.212,40 0,00
Stand zum 31.12.2009 nach IFRS 9.822.481,00 40.500.379,90 1.855,13

53. 52 53
Rücklage für Konzern- Eigenkapital Minderheiten- Konzern-
Marktbewertung bilanzgewinn vor Minderheiten anteile eigenkapital
0,00 5.361.336,76 39.473.796,29 0,00 39.473.796,29
0,00 0,00 16.250.000,00 0,00 16.250.000,00
0,00 772.908,86 772.908,86 0,00 772.908,86
-333.960,95 0,00 -333.960,95 0,00 -333.960,95
-333.960,95 772.908,86 438.947,91 0,00 438.947,91
0,00 0,00 -15.199,63 0,00 -15.199,63
0,00 3.774.982,03 0,00 0,00 0,00
0,00 -4.504,84 -4.504,84 0,00 -4.504,84
-333.960,95 9.904.722,81 56.143.039,73 0,00 56.143.039,73
0,00 0,00 5.501.164,50 0,00 5.501.164,50
0,00 3.320.892,20 3.320.892,20 -728,56 3.320.163,64
-77.693,14 0,00 -77.693,14 0,00 -77.693,14
-77.693,14 3.320.892,20 3.243.199,06 -728,56 3.242.470,50
0,00 0,00 -152.513,94 0,00 -152.513,94
0,00 0,00 0,00 3.000,00 3.000,00
0,00 1.596.212,40 0,00 0,00 0,00
-411.654,09 14.821.827,41 64.734.889,35 2.271,44 64.737.160,79

54. Konzernabschluss
Notes zum Konzernabschluss nach
International Financial Reporting Standards (IRFS)
zum 31. Dezember 2009
(1.) Allgemeine Erläuterungen
Die KWG Kommunale Wohnen AG (folgend KWG AG) mit Sitz in Hamburg/
Deutschland, Alstertor 9 (bis 16. August 2009 in Bremerhaven/Deutschland,
Bussestraße 16c), ist Mutterunternehmen des KWG-Konzerns und eine im
Freiverkehr notierte Aktiengesellschaft deutschen Rechts. Die Gesellschaft
wurde am 28. Juni 2000 beim Amtsgericht Bremen im Handelsregister unter
HRB 19416 eingetragen. Seit dem 17. August 2009 wird die Gesellschaft beim
Amtsgericht Hamburg im Handelsregister unter HRB 110567 geführt.
Die Geschäftstätigkeit des KWG-Konzerns umfasst den Erwerb, die Errichtung
und die Veräußerung von Wohnimmobilien sowie die Beteiligung an Immo-
bilienunternehmen, insbesondere an gemeinnützigen, kommunalen und
genossenschaftlichen Wohnungsbaugesellschaften, sowie die Vermietung und
Verwaltung der eigenen Immobilien. Das operative Geschäft erfolgt durch die
Tochtergesellschaften der KWG AG.
Das Geschäftsjahr der KWG AG und aller einbezogenen Tochterunternehmen
ist das Kalenderjahr.
(2.) Grundlagen der Rechnungslegung
Die KWG AG stellt für das Geschäftsjahr 1. Januar bis 31. Dezember 2009 frei-
willig nach den International Financial Reporting Standards (IFRS) des Interna-
tional Accounting Standards Board (IASB) einen Konzernabschluss, bestehend
aus Konzernbilanz, Konzern-Gesamtergebnisrechnung, Konzern-Eigenkapital-
veränderungsrechnung, Konzern-Kapitalflussrechnung und ergänzenden
Anhangsangaben sowie einer Konzernbilanz nach IAS 1.10 (f ) zum 1. Januar
2008, auf. Er steht einschließlich der Vorjahresangaben in Übereinstimmung
mit den IFRS.
Im Konzernabschluss werden alle bis zum 31. Dezember 2009 verpflichtend
anzuwendenden Standards und Interpretationen des International Accounting
Standards Board (IASB) bzw. seiner Gremien angewendet.