120223大阪中央郵便局緊急シンポジウム「資産計上から考える大阪中央郵便局 」（作成：あるく総合研究所 納見健悟）
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2012年2月23日に行われた大阪中央郵便局に関する緊急シンポジウムにおいて、「資産計上から考える大阪中央郵便局 」というタイトルでプレゼンテーションをした際のスライドです。 ○主催者のHP及び大阪中央郵便局に関する情報 http://ocpo-1939.blogspot.com/ ○当プレゼンに関するレビュー http://ocpo-1939.blogspot.com/2012/02/blog-post_8518.html 【シンポジウム概要】 会名 緊急シンポジウム第2回 大阪中央郵便局の活用を考える 保存と解体を超えて 日時 2012年2月23日（木）18:00-21:00 会場 大阪・中之島デザインミュージアム de sign de > 主催 大阪中央郵便局を守る会 後援 DOCOMOMO Japan，近畿産業考古学会（KINIAS）（予定） 日本建築学会近畿支部，日本建築家協会（JIA）近畿支部
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120223大阪中央郵便局緊急シンポジウム「資産計上から考える大阪中央郵便局 」（作成：あるく総合研究所 納見健悟）
- 1. 資産計上から考える 大阪中央郵便局 緊急シンポジウム第2回 「大阪中央郵便局の活用を考える 保存と解体を超えて」 2012年2月23日（木）18:00-21:00 納見健悟 ／コンストラクションマネジャー twitter: @knoumi
- 2. 納見健悟／コンストラクションマネジャー @knoumi 1977年、埼玉県生まれ。2003年、神戸大学工学部建設学科卒業。 組織設計事務所、独立系の建築マネジメント会社で、設計・工事監 理・コンストラクションマネジメントを経験後、総合コンサルティン グ事務所 あるく総合研究所を開設。 建築・不動産ビジネスや税務・会計などの実務系の記事・講演・イベ ントの企画なども手掛ける。一級建築士、日本CM協会認定コンスト ラクションマネジャー、米国PMI認定PMP（Project Management Professional）
- 4. 資産から建物を考える
- 5. 本プレゼンのテーマ：２つのアプローチの統合 建築（文化）的 会計的 アプローチ ＋ アプローチ
- 7. 郵政民営化でどうなった？ 持株会社 業務委託 業務委託 業務委託
- 9. 持ち株支配と郵政グループの関係 監視・ 意見 財務大臣 国民 政府保有株に よる支配 日本 郵政 持ち株に よる支配 郵便局 ゆうちょ かんぽ 日本 銀行 生命 郵便
- 11. 企業経営の観点から考える
- 12. ROA（総資本利益率）は経営における重要な指標 利益 ROA＝ ×100 総資産 ROAを高める方法は、2通り ①本業の利益額を高める ②不要な資産の処分を行う
- 13. CRE（企業不動産）戦略
- 16. CRE戦略は企業の性質 によって異なる
- 17. 取るべき選択肢とリスク・リターン評価 点線：リスクリターン直線
- 18. 不動産が本業の会社の場合
- 19. 不動産を活用して ROAを高める
- 20. 不動産が本業でない会社の場合
- 23. まずは、CREサイクル の実践を 現状把握 C シュミレーション （モニタリング） C 計画・実行 カテゴライズ 出典： CRE戦略 企業不動産を活かす経営 p..164 より筆者作成
- 25. そこに意思決定面で問題がある
- 27. さて 建物のお話
- 28. 時間軸に沿って考えよう
- 29. ３つのフェーズ B-1 フェーズ 新築 OR 改修既存利用＋増築 A-1 フェーズ 解体→更地化 OR 定借＋賃料 B-2 フェーズ 新築 OR 新築 解体・存置（3年～） 新築
- 31. A-1 解体→更地化 OR 定借＋賃料 凡例 収入 支出 差額 節減した 固定資産税分 賃料 （固定資産税分） 事業収入 郵政案：解体→更地化 提案：定借＋事業収入 判定基準：固定資産税と利用した場合の賃料の大小
- 33. B-1 新築 OR 改修既存利用＋増築 凡例 収入 支出 差額 建設費 賃料 建設費 賃料 郵政案：（ほぼ）新築 提案：改修＋増築 判定基準：キャッシュフローの大小
- 34. B-2フェーズ 餅は餅屋に
- 35. B-2 新築 OR 新築 開発力の差 総合不動産 日本郵政の 会社の 開発力 開発力 郵政案：（ほぼ）新築 提案：新築 判定基準：郵政案の事業収支と売却価額の大小
- 36. 結論 資産計上的なアプローチからも どの段階においても 提案の余地はある
- 38. 歴史的価値から無形資産へ
- 40. 契約に基づく無形資産一覧 カテゴリ 評価項目 想定される項目 契約に基づく無形資産 ライセンス、ロイヤルティ、スタンドスティル契約 広告、建設、管理、役務・商品納入契約 管理もしくは建設契約 リース契約 賃料の増加 建設許認可 歴史的建造物の改修許可 フランチャイズ契約 営業許可、放映権 特定施設の許可 利用権（採掘、採水） 現住民の居住権など サービサー契約（抵当回収契約等） 雇用契約 「契約に基づく無形資産」のなかでも，リース契約における改修後に上昇が 見込まれる賃貸借契約や歴史的建造物の改築許可，営業許可などが価値を生 みだす源泉と評価可能である．
- 41. 無形資産の計上の源泉となりうるもの 優れた建物に対する「建築許可」 優れた建築物に対する認定 既存の魅力を引き出す優れた提案 優れた価値を会計的にも追認するスキームを考えるのが 無形資産による資産計上
- 43. 大阪モダン建築ポータルによる 歴史的価値の収集と価値への変換 （A-1フェーズ時）
- 44. 収益・投資モデル 収益をポータル構築の 投資用原資 費用に充てる 賃料 大阪 （固定資産税 事業収益 モダン建築 相当分） （賃料相当分） ポータル 支出 収入
- 45. 価値の蓄積と無形資産への変換 情報項目の差 大阪モダン建築 ポータル モダン建築基本情報 モダン建築イベント情報 モダン建築施設利用クーポン REINS モダン建築クルーズ （不動産取引情報 モダン建築活用収益モデル モダン建築活用事例 提供サイト） （改修＋事業計画） モダン建築 不動産仲介 市場の価値へと変換するとき、REINSでは評価できない評価軸を自ら作り出 す必要がある。
- 46. 歴史的に価値あるものを 資産に読み替え 長く引き継いでいきましょう
- 47. Contact 納見健悟 ／コンストラクションマネジャー e-mail: info@a-ri.jp twitter: @knoumi あるく総合研究所HP http://a-ri.jp