1er Guide immobilier commercial lavallois

GUIDE IMMOBILIER
COMMERCIAL LAVALLOIS
2013 – 2014

G u i d e i m m o b i l i e r co m m e rc i a l l ava l lo i s

MOT DU
MAIRE
M A R C D E M E R S, M A I R E D E L AVA L

« Laval est devenue une ville
d’accueil incontournable
pour les entreprises. »

Il nous fait plaisir de vous présenter le tout premier guide immobilier
commercial lavallois.
Grâce à son offre immobilière diversifiée, à ses services dédiés à
la communauté d’affaires, à ses infrastructures de transport et à
son bassin de main-d’œuvre, Laval est devenue une ville d’accueil
incontournable pour les entreprises. C’est dans cette optique que
LAVAL TECHNOPOLE a décidé de concevoir ce guide. Cet outil
pratique servira, entre autres, de référence aux investisseurs, aux
locataires et aux promoteurs immobiliers à la recherche de sites en
cours de réalisation ou existants. Il permettra également de saisir les
différentes opportunités présentes sur le marché.
En 2012, l’entreprise Mine Raglan a choisi Laval comme emplacement
stratégique pour implanter son centre d’affaires. Elle nous livre le
témoignage de son installation dans ce guide.
Je vous invite à lire attentivement ce guide pour connaître l’état du
marché immobilier commercial lavallois. L’administration municipale
et l’équipe de LAVAL TECHNOPOLE demeurent à votre disposition
pour tout renseignement ou pour vous assister dans vos projets et
ainsi faire de votre entreprise un succès lavallois.

M A R C D E M E R S, M A I R E D E L AVA L

G U I D E I M M O B I L I ER CO M M ERC I A L L AVA L LO I S

3

M ot D u m a i r e

TABLE DES MATIÈRES
PRÉSENTATION DU GUIDE�� 5
LAVAL, UNE VILLE UNIQUE !�� 6
SURVOL ÉCONOMIQUE�� 8
S’ÉTABLIR À LAVAL �� 10

Construire, acquérir ou louer ses installations��11

Des sites de qualité disponibles à la Cité de la Biotech��11

Parcs industriels�� 12

CONSTRUIRE SES INSTALLATIONS�� 14

Loyer économique requis pour rentabiliser la construction d’un édifice�� 15

Loyer économique — Édifices industriels�� 16

Loyer économique — Édifices de bureaux�� 16

Développement durable — LEED�� 17

PROJET RÉCENT D’INVESTISSEMENT�� 18
ACHETER UN IMMEUBLE�� 20

Survol des conditions du marché de l’investissement immobilier��21

Transactions récentes — Marché des édifices de bureaux��21

Transactions récentes — Marché des édifices à vocation industrielle�� 23

OPTIONS IMMOBILIÈRES SUR LE MARCHÉ LOCATIF�� 24

Édifices de bureaux�� 25

Inventaire�� 25

Principaux portefeuilles d’édifices de bureaux à Laval�� 25

Disponibilité et inoccupation�� 26

Les grandes superficies contiguës disponibles�� 27

Loyers�� 28

Marché des édifices à vocation industrielle�� 29

Inventaire�� 29

Principaux portefeuilles locatifs industriels de Laval�� 29

Disponibilités et inoccupation sur le marché industriel�� 30

Inoccupation par secteur et type d’édifices�� 30

Loyers�� 32
NOUVEAUX PROJETS�� 34

Nouvelles tours de bureaux en construction�� 35

Nouveaux projets à vocation industrielle et mixte en construction�� 37

MARCHÉ DES CENTRES COMMERCIAUX�� 38

Dépenses à la consommation des ménages lavallois�� 39

CONCLUSION�� 42
GLOSSAIRE�� 42

TABLE DES MAT È RES

4


PRÉSENTATION
DU GUIDE
Ce guide vise à offrir aux gens d’affaires les données essentielles à une prise de
décision éclairée en ce qui a trait au marché immobilier commercial lavallois. Il expose
tant les options sur le marché locatif que les coûts de construction ou d’acquisition de
nouvelles installations. Produit en collaboration avec le Groupe Altus et sa division de
recherche Altus InSite, le portrait du marché immobilier présenté dans les pages qui
suivent permettra également aux investisseurs immobiliers d’identifier les conditions
du marché immobilier commercial de Laval.
Les données des marchés immobiliers industriels et de bureaux fournies par
le Groupe Altus et sa division Altus InSite sont issues d’enquêtes de terrain. Ces
dernières recensent l’inventaire et les locaux disponibles sur le territoire de Laval.
La compilation des données servant aux analyses d’autres paramètres de marché
tels que les loyers économiques et marchands, les prix de vente au pied carré et le
coût des terrains proviennent de sources jugées fiables. Altus Recherche et marketing,
division du Groupe Altus, a fourni les données sur les dépenses à la consommation
de la section sur les centres commerciaux. Plusieurs autres informations provenant de
sources diverses viennent compléter ce portrait du marché immobilier dressé par les
professionnels du Groupe Altus.

Toutes les données sur les conditions du marché immobilier présentées par le Groupe Altus ont été compilées et analysées
avec le plus grand soin. Seules les sources fiables ont été retenues. De par l’amplitude du marché à couvrir, il n’est pas
totalement exclu que les données ne soient pas entièrement exactes ou complètes et le Groupe Altus ne peut être tenu
responsable de toute erreur ou omission. Une fois portée à notre attention, toute donnée erronée ou incomplète sera
corrigée ou complétée dans les meilleurs délais.


5

P R ÉSEN TAT IO N DU G UIDE

Laval est la 3e plus grande ville du Québec et la 15e au Canada, avec une
population qui dépasse 409 000 personnes. C’est une des régions du Québec où
le taux de nouveaux arrivants provenant de diverses communautés culturelles connaît
une importante augmentation.
La population lavalloise est un peu plus jeune que la moyenne québécoise et la
région de Laval est l’une où le poids démographique des jeunes de moins de 20 ans
est le plus élevé au Québec.
AVANTAGES DE VIVRE À LAVAL
Laval est un parfait équilibre entre secteurs commerciaux, espaces verts et quartiers résidentiels. C’est un lieu
de rassemblement où le divertissement, le commerce et l’art de vivre se côtoient parfaitement pour offrir aux
habitants une qualité de vie exceptionnelle.
Laval c’est aussi :
•
•
•
•

415 016 pi2 d’espaces de congrès, d’expositions et de réunions, dont 4 centres de congrès
75 attraits touristiques
450 restaurants
de nombreux développements immobiliers résidentiels

UN SYSTÈME D’INFRASTRUCTURES DE TRANSPORT EFFICACE
Les entreprises lavalloises sont situées à proximité de grands axes routiers
(5 autoroutes et 4 routes majeures) et aériens. Laval offre en plus un système
de transport en commun qui compte notamment 3 stations de métro et qui
permet la mobilité de la main-d’œuvre. Les travailleurs de talent aiment
vivre dans cette ville jeune et dynamique où ils ont également accès à plus
de 325 km de pistes cyclables.

30

MINUTES
DU CENTRE-VILLE
DE MONTRÉAL

LAVAL

Boston

(31 min.)

Toronto

LA COTE DE CRÉDIT DE LA VILLE DE LAVAL

(35 min.)

New York
(36 min.)

La firme d’évaluation Standard Poor’s attribut la cote de crédit de « AA– »
AVEC PERSPECTIVE STABLE pour les titres à long terme de la Ville de Laval.
•
•
•
•
•

Laval : AA– AVEC PERSPECTIVE STABLE
Montréal : A+ AVEC PERSPECTIVE STABLE
Hydro-Québec : A+
Gouvernement du Québec : A+/STABLE/A-1+
Gouvernement du Canada : AAA/STABLE/A-1+

Source : www.standardandpoors.com


7

L ava l , u n e v i l l e u n i q u E!

FAITS SAILLANTS DE L’ÉCONOMIE LAVALLOISE
3e trimestre 2013 en bref
•
•
•

Légère amélioration du taux d’emploi depuis le dernier trimestre 2012
Taux de chômage à 6,9 %, bien en deçà de la moyenne provinciale
Diminution de la construction dans les secteurs résidentiel, industriel, commercial et institutionnel

Dévoilement des résultats de l’année 2012
•
•
•

Des investissements totaux qui atteignent près de 1,5 G $ en dollars courants. L’année 2012 représente
la 6e meilleure année en matière d’investissements
Avec 77,8 % des investissements globaux, ce sont les secteurs industriel et résidentiel qui dominent
les résultats de cette année
Création de plus de 2 254 nouveaux emplois

L’EMPLOI À LAVAL
Une moyenne de 36 nouvelles entreprises industrielles s’implantent à Laval à chaque année depuis les
10 dernières années.
Nombre d’entreprises : 9 948 (BDRE – Juin 2012)
Nombre d’emplois sur le territoire : 147 300
(Estimation du Consortium de la CMM – 2011)

Progression du nombre d’emplois sur le territoire (2001 à 2011)
•
•

Laval : 24,4 %
RMR de Montréal : 12,8 %

Lieu de travail des Lavallois (2006):
Le nombre de travailleurs qui résident et qui travaillent à Laval est passé de 39,7 % en 2001 à 42,9 %
en 2006.
•
•

Laval : 42,9 % (en augmentation)
Montréal : 49,5 % (en diminution)

LE REVENU
Revenu disponible des ménages par habitant (2011)
•
•

Laval : 26 196 $
Ensemble du Québec : 25 646 $

Revenu total médian par famille (2009)
•
•
•

Laval : 69 030 $
Ensemble du Québec : 64 420 $
Canada : 68 410 $


9

S u rvo l é co n o m i q u e

CONSTRUIRE, ACQUÉRIR OU LOUER SES INSTALLATIONS
Laval offre diverses options d’implantation pour les entreprises. Plusieurs terrains y sont disponibles pour
celles qui souhaitent emménager dans un immeuble construit sur mesure pour leurs besoins. Le marché
locatif offre également plusieurs choix d’emplacement de qualité pour les locataires de bureaux, industriels
ou commerciaux. Il est également possible d’acquérir un édifice existant, comme en témoigne l’activité de
transaction cette année.
Un répertoire des édifices à vendre et à louer est disponible sur le site de www.lavaltechnopole.com
dans la section Offre immobilière. Le répertoire compte plus de 180 édifices à vocation industrielle
ou commerciale actuellement sur le marché de la vente ou de la location. L’accès au répertoire est gratuit
et il est possible d’y inscrire sans frais un local à louer ou un immeuble à vendre en communiquant avec
Laval Technopole.

DES SITES DE QUALITÉ DISPONIBLES À LA CITÉ DE LA BIOTECH
Créée en 2001, la Cité de la Biotech est la grappe des entreprises des sciences de la vie à Laval, où il est possible
d’exécuter toutes les phases de développement des médicaments et d’autres produits, depuis la recherche,
la preuve de concept, les essais précliniques et cliniques jusqu’à la production et la commercialisation. C’est
un centre exceptionnel de la collaboration entre universités et entreprises, notamment grâce à la présence
de l’INRS-Institut Armand-Frappier, du Centre de biologie expérimentale et d’un incubateur de compagnies.
La Cité de la Biotech regroupe près de 90 entreprises et instituts qui emploient quelque 5
000 personnes.
C’est aussi des terrains stratégiquement localisés et destinés aux entreprises désirant s’y implanter.
On y retrouve une importante communauté d’affaires scientifiques avec plusieurs chefs de file mondiaux
notamment : Sanofi-Aventis, GlaxoSmithKline (GSK), Servier Canada, Roche Diagnostics et Valeant.
La Cité de la Biotech est située à proximité de Montréal et des aéroports internationaux Pierre-Elliott-Trudeau
et Mirabel et profite d’un réseau de transport intégré, métro, gares modales, etc.

POUR PLUS D’INFORMATIONS
Veuillez contacter
Jean-Marc Juteau, Ph.D.
Directeur, Cité de la Biotech


11

S’ éta b l i r à L ava l

PARCS INDUSTRIELS
Superficie totale (pi2)

Superficie disponible

% d’occupation

78 562 000

3 542 315

95,5 %

8 500 000

—

100 %

Parc industriel autoroute 25 (A)

12 009 498

269 347

97,8 %

Parc industriel autoroute 25 (B)

10 440 457

8 940 457

14,4 %

Cité de la Biotech

13 277 289

1 699 558

87,2 %

Centre corporatif Laval 2 (Groupe Montoni)

3 203 892

2 953 892

7,8 %


1 324 926

60 000

95,5 %


2 253 716

1 638 698

27,3 %


2 328 467

2 078 467

10,7 %

PARCS PUBLICS
Parc industriel Centre
Parc industriel Est

PARCS PRIVÉS
Autoroute 13

Autoroute 15


1 852 500

—

100 %


1 058 438

199 982

81,1 %


2 537 774

2 537 774

0 %


705 139

70 333

90 %

Autoroute 440

357 785

357 785

0 %

Impact-440


6 572 548

—

100 %

Monit A-440

1 105 112

1 105 112

0 %

700 000

700 000

0 %

Autres sites disponibles (Loracon — Cosoltec)
Autoroute 25

Impact 25

4 500 000

634 065

85,9 %

Gimmelin

2 580 078

1 864 547

27,7 %

1 877 770

1 242 506

33,8 %

Zone industrielle Sainte-Rose

1 000 000

—

100 %

Zone industrielle Fabreville

5 000 000

—

100 %

Zone industrielle Vimont

2 000 000

—

100 %

Zone industrielle Laval-des-Rapides

2 173 465

373 465

82,8 %

Zone industrielle Masson

2 000 000

—

100 %

167 920 854

30 268 303

82 %

PARC INDUSTRIEL CENTRE
ZONES PRIVÉES

TOTAL
Source : LAVAL TECHNOPOLE — Dernière mise à jour : 2012-12-31

ZONE AGRICOLE PERMANENTE

6 967 hectares, soit 28,2 % de la superficie en terre ferme de Laval (246 km2 en 2011).


12


SECTEUR EST :
•
•
•
•

Parc industriel Autoroute 25
Impact 25
Parc industriel Est
Monit

SECTEUR CENTRE :
•
•
•
•

SECTEUR OUEST :
•
•
•
•

Parc industriel Centre
Centre corporatif Laval I
Centre corporatif Laval III
Cité de la Biotech

Centre corporatif Laval II
Centre corporatif Laval IV
Impact 440
Mégapole


13


Pour l’entreprise qui souhaite construire des installations sur mesure, il est possible d’acquérir un terrain
disponible ou de confier la tâche à un promoteur déjà propriétaire du site. Plusieurs terrains à vendre à Laval
sont actuellement détenus par des intérêts privés.
Des données sur des transactions récentes permettent de dégager des fourchettes de prix pour l’acquisition
d’un terrain sur le marché privé dans le but de construire un édifice à vocation industrielle ou commerciale
(incluant à vocation de bureaux).
VILLE DE LAVAL VALEURS DES TERRAINS — 2013 (SELON LE SECTEUR)
Échelle de valeur ($/pi2)
Marché privé

Superficie moyenne
du terrain (pi2)

Tendance
du marché

100 000

Stabilité

150 000

Autoroute

Stabilité

100 000

Stabilité

INDUSTRIEL
Centre

5 $ à 7 $

Est

4 $ à 6 $

Ouest

4 $ à 6 $

7 $ à 8 $
7 $ à 8 $

COMMERCIAL (INCLUANT BUREAUX)
Centre

25 $ à 40 $

50 000

Stabilité

Est

15 $ à 25 $

50 000

Stabilité

Ouest

15 $ à 25 $

50 000

Stabilité

Compilation et analyse des transactions, Groupe Altus, juillet 2013

LOYER ÉCONOMIQUE REQUIS POUR RENTABILISER
LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE
Le loyer économique est le loyer qui permet à un propriétaire de rentabiliser son investissement dans le
développement d’une propriété et d’attirer les différents facteurs de production dans cette entreprise.
Ce loyer permet non seulement à un investisseur de mesurer le potentiel de rentabilité d’un édifice construit
dans le but d’être loué, mais il permet aussi aux occupants de comparer les coûts d’être propriétaire ou
locataire d’un immeuble neuf ou existant. Ces décisions dépendent de la stratégie de chaque entreprise et
de ses besoins spécifiques.


15

Co n s t ru i r e s es i n s ta l l at i o n s

LOYER ÉCONOMIQUE — ÉDIFICES INDUSTRIELS
Les estimations de loyers économiques présentées dans les tableaux suivants le sont à titre indicatif seulement
et ce, pour la construction d’un édifice type. Le coût peut varier selon chaque projet. Dans le cas d’un édifice
à vocation industrielle, le coût peut varier notamment selon le pourcentage de la superficie allouée aux
espaces de bureaux, la présence de systèmes de réfrigération, les niveaux de sécurité requis et la hauteur
libre. Le tableau suivant peut cependant servir de repère pour estimer le coût de construction d’un entrepôt
type construit pour un locataire unique.
MODÈLE DE CONSTRUCTION

— ÉDIFICE À LOCATAIRE UNIQUE

Terrain : parcelle peu stratégique; 5,00$ le pi2 x 2,5

12,50 $

Bâtiment pour entreposage de 28’ libre, à locataire unique; 75,00 $ le pi x 100 %

75,00 $

2

FRAIS INDIRECTS
Commission (aucune)

0,00 $

Absorption (espace préloué)

0,00 $

TOTAL

0,00 $

Sommes des coûts avant profit, risques et contingences

0,00 $
87,50 $

Taux global d’actualisation

6,30 %

Rendement requis (revenu net)

6,21 $

DÉPENSES DU PROPRIÉTAIRE
Inoccupation : (6,75$ + 3,47$) x 3,00 %

0,31 $

Gestion d’actif : (6,75$ + 3,47$) x 1,50 %

0,15 $

Réserve pour réparations majeures : (6,75$ +3,47$) x 0,00 %

0,00 $

TOTAL

0,46 $

Loyer économique requis (net, par pied carré)

0,46 $

6,67 $ arrondi à 6,75 $

Calcul et analyse : Groupe Altus, juillet 2013

LOYER ÉCONOMIQUE — ÉDIFICES DE BUREAUX
Afin de rentabiliser la construction d’un édifice de bureaux de classe A à Laval, le loyer net généré par
l’immeuble doit atteindre près de 20 $ le pied carré par année. À titre de comparaison, ce loyer est estimé à
24,50 $ pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal. En ajoutant au loyer net les autres coûts
(taxes foncières, frais d’exploitation et coûts énergétiques), le loyer brut total requis est de près de 55 $ pour
le centre-ville comparativement à environ 30 $ brut le pied carré pour Laval.
Un édifice de bureaux de classe A est un édifice comportant une très bonne qualité de conception, matériaux,
mixité de locataires, âge, taille, emplacement et services. Un édifice de bureaux de classe B est un édifice
de qualité raisonnable en termes de conception, matériaux, mixité de locataires, âge, taille, emplacement
et services. Un édifice de bureaux de classe AA compte parmi les meilleurs de la classe A et se trouve
essentiellement au centre-ville des grandes métropoles.


16


ESTIMATION DU LOYER REQUIS POUR JUSTIFIER LA CONSTRUCTION D’UN ÉDIFICE DE CATÉGORIE A
ÉDIFICE À 80 % PRÉLOUÉ
Coût du terrain

25 $ par pi2 ratio 1:1

Construction

Stationnement extérieur, ratio de 0,8:1

25,00 $
4,06 $

Superstructure
Mise en marché

141,75 $

Publicité, promotion et commissions (4 %)

5,67 $

Incitations diverses

15,00 $

Loyer brut gratuit (0 mois de loyer gratuit)

0,00 $

Intérêt

25,00 $ + 166,48 $/2 à 8,00 % interêt financement sur période de 10 mois

7,22 $

Frais du promoteur

3% des coûts de construction (à 145,81 $)

4,37 $

Capitalisation des
pertes de revenu

Capitalisation des ½ de 20 % de l’espace –
7,50 % de vacance pour un an à 32,75 $ par pi2

2,05 $

MISE EN MARCHÉ

APRÈS

AVANT

Total, excluant prime de 5 à 10 % pour certification « édifice vert »

205,11 $

184,44 $

Total réparti sur l’espace louable brut de bureaux (97 %)

211,46 $

194,15 $

8,75 %

8,75 %

Loyer requis

18,50 $

16,99 $

Plus inoccupation de 7,50 %

19,89 $

18,26 $

0,00 $

0,00 $

Facteur de rendement constant sur développement

Moins revenus de stationnement
Loyer requis typique

Net net 19,89 $ Net effectif 18,26 $

Calcul et analyse : Groupe Altus, juillet 2013

DÉVELOPPEMENT DURABLE — LEED
Depuis 2002, LEED Canada a redéfini les façons de concevoir les espaces de vie au travail. LEED, qui signifie
Leadersip in Energy and Environmental Design, est un programme de certification de tiers ainsi qu’une norme
de comparaison acceptée à l’échelle internationale pour le conception, la construction et l’exploitation de
bâtiments écologiques à haut rendement.
LEED encourage une approche holistique envers la durabilité en reconnaissant le rendement dans cinq secteurs
clés de la santé humaine et environnementale comprenant notamment l’aménagement écologique des sites,
la gestion efficace de l’eau, l’efficacité énergétique, le choix des matériaux et la qualité des environnements
intérieurs. La certification LEED est basée sur le nombre total de points obtenus dans ces cinq catégories après
un examen indépendant. Il y a quatre niveaux de certification (Certifié, Argent, Or et Platine).
LES AVANTAGES POUR LE LOCATAIRE

1. Créer un environnement plus sain et plus propre, ce qui accroît la satisfaction des employés.
2. Améliorer l’image en tant qu’entreprise soucieuse de l’environnement.
3. Diminuer les coûts d’exploitation puisqu’il y aura des économies d’énergie, d’eau et d’autres ressources,
en plus de réduire votre empreinte de carbone.
LES AVANTAGES POUR LE PROPRIÉTAIRE DU BÂTIMENT OU L’EXPLOITANT

1. Assurer une meilleure gestion sur le rendement du bâtiment.
2. Vous démarquer de vos concurrents et posséder un avantage concurrentiel — les bâtiments écologiques
sont très attirants pour un nombre croissant d’acheteurs corporatifs soucieux de leur image et de leur
empreinte environnementale.
Source : Conseil du bâtiment durable du Canada, www.cagbc.org


17


PROJET RÉCENT
D’INVESTISSEMENT

MINE RAGLAN

LAVAL, UN CHOIX STRATÉGIQUE
Mine Raglan, dont les activités se déroulent à la limite du nord du Québec, opère quelques-unes des mines
de métaux de base parmi les plus riches au monde. Le minerai extrait de ces mines est concassé, broyé
puis transformé sur place en concentré de nickel-cuivre. Le site comprend également une centrale électrique,
des immeubles administratifs et résidentiels, une source d’approvisionnement en eau douce ainsi que des
installations portuaires et aéroportuaires. En mars 2013, Mine Raglan a établi son centre des affaires à Laval.

ENTREPRISE MINIÈRE : UNE PREMIÈRE À LAVAL
Laval est apparue comme la localisation idéale pour répondre à la forte croissance de Mine Raglan et
pour soutenir efficacement son développement. En effet, il était nécessaire d’optimiser l’organisation des
équipes en fusionnant les deux bureaux, déjà présents à Laval, en un seul. Mine Raglan a également offert
la possibilité à son personnel travaillant à Rouyn-Noranda d’être relocalisé à Laval sur une base volontaire.
Le bâtiment, certifié LEED et construit par le Groupe Montoni, respecte les valeurs de développement durable
de Mine Raglan et permet à la compagnie de louer trois étages de plus de 15
995 pi2 chacun, pour une
capacité totale de plus de 200 personnes. Laval possède également un bassin de main-d’œuvre non
négligeable pour l’entreprise. Cette ville d’avenir est proche des axes autoroutiers, mais aussi de l’aéroport.
C’est là un point important, sachant que Mine Raglan dispose de deux Boeing 737 pour le transport de ses
employés et d’une partie de son matériel vers son site minier.
Mine Raglan a tout à sa disposition pour maintenir sa croissance et s’assurer de rester parmi les meilleures
entreprises minières au monde. Mener ses activités dans un respect total des communautés inuites et de
l’environnement est aussi un gage de réussite.

POUR EN SAVOIR DAVANTAGE
Veuillez communiquer avec
Mine Raglan au 450 668-2112
ou par courriel à inforaglan@glencore-ca.com
www.mineraglan.ca


19

P roj e t r é c ent d ’i n v es t i s s e m ent

SURVOL DES CONDITIONS DU MARCHÉ DE L’INVESTISSEMENT IMMOBILIER
Les conditions du marché de l’investissement sont favorables depuis quelques années, car les taux d’intérêt
sont bas et le financement est facilement disponible pour l’immobilier. Par ailleurs, les valeurs des propriétés
à revenus ont augmenté considérablement au cours des cinq dernières années. Pour certaines entreprises, la
décision d’acquérir un immeuble au lieu de louer ses locaux peut s’avérer une option avantageuse.
L’analyse de transactions récentes a permis de dégager des fourchettes de prix de vente au pied carré
d’édifices de bureaux et de bâtisses à vocation industrielle.

TRANSACTIONS RÉCENTES — MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX
PLACE VAL-DES-ARBRES
Prix de vente

7,1 M$ (83 $/pi2)

Date de vente

février 2013

Superficie approximative

86 000 pi2

Édifice de bureaux multi-locataires de catégorie A sis au
1600, boulevard Saint-Martin Est.

600, BOULEVARD ARMAND-FRAPPIER
Prix de vente

2,85 M$ (141 $/pi2)

Date de vente

janvier 2013


20 250 pi2

Édifice de bureaux à locataire unique situé
dans la Cité de la Biotech.


21

Ac h e t e r u n i m m eu b l e

500, BOULEVARD CARTIER OUEST
11,5 M$ (104 $/pi2)

Prix de vente
Date de vente

mai 2013


110 000 pi2

Situé dans la Cité de la Biotech, l’édifice abritant le Centre
de développement des biotechnologies de Laval a été
acquis en mai par l’INRS.

POLYCLINIQUE DE LA SANTÉ
1,12 M$ (149 $/pi2)

Prix de vente
Date de vente

avril 2013


7 500 pi2

Édifice à vocation médicale situé au 1688, boulevard
des Laurentides.


22


TRANSACTIONS RÉCENTES —
MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE
2185, FRANCIS-HUGHES
Prix de vente
Date de vente

6,9 M$ (69 $/pi2)
avril 2013
100 000 pi2

Édifice à locataire unique construit en 1965, avec hauteur
libre entre 19 et 38 pieds. Zonage IB-50.

3695, AUTOROUTE DES LAURENTIDES
Prix de vente
Date de vente

11 M$ (83 $/pi2)
mars 2013
133 000 pi2

Édifice à locataire unique construit en 1972, avec hauteur
libre de 24 à 30 pieds. L’édifice comprend environ
15 000 pi2 d’espace pour bureaux, entrepôts, laboratoires
et fabrication.

2345-2377, RUE MICHELIN
Prix de vente
Date de vente

3 M$ (50 $/pi2)
janvier 2013
59 500 pi2

Édifice à plusieurs locataires construit en 1990,
comprenant 38 % de superficie de bureaux. L’espace
d’entreposage offre 22 pieds de hauteur libre.


23


OPTIONS
IMMOBILIÈRES SUR
LE MARCHÉ LOCATIF

CRÉDIT PHOTO : CBRE

Le marché locatif de Laval offre plusieurs options de location à des coûts comparables aux autres marchés
immobiliers de banlieue. La forte activité de construction sur le territoire au cours des cinq dernières années
a bonifié l’offre de locaux disponibles, tant sur le marché des édifices de bureaux que sur le marché des
édifices à vocation industrielle.

ÉDIFICES DE BUREAUX
Le marché des édifices de bureaux de Laval compte un peu plus de 3,8 millions de pieds carrés composés
d’une forte proportion d’espaces de catégorie A. L’inventaire des édifices de bureaux de Laval est relativement
récent si l’on compare à l’inventaire du marché sur l’île de Montréal. D’une part, la ville s’est développée
beaucoup plus tard que les quartiers centraux de Montréal et d’autre part, la disponibilité et le coût moindre
des terrains facilitent la construction d’édifices.

INVENTAIRE
MARCHÉ DES ÉDIFICES DE BUREAUX
Inventaire total
bureaux (pi2)

Édifices
en construction

Superficie totale des
édifices en construction (pi2)

LAVAL

3 862 651

3

440 595

Classe A

2 159 191

3

440 595

Classe B

1 679 460

0

0

Classe C

24 000

0

0

Source : Altus InSite, 3 e trimestre 2013

INVENTAIRE PAR ANNÉE DE CONSTRUCTION
11 %
12 %

20 %

21 %

59 %

20 %

AVANT 1960
1960 À 1989
1990 À 1999
DEPUIS 2000

57 %

LAVAL

ÎLE DE MONTRÉAL

PRINCIPAUX PORTEFEUILLES D’ÉDIFICES DE BUREAUX À LAVAL
Gestionnaire

Cominar

Superficie
(et nombre d’édifices)

1 498 777 (14)

Responsable de la location

514 337-8151 www.cominar.com

Groupe Petra

362 644 (2)

514 321-7515 www.groupepetra.com

Groupe Montoni

298 054 (4)

450 978-7500 www.groupemontoni.com

Ivanhoé Cambridge

235 304 (5)

514 861-4264 www.ivanhoecambridge.com

Landmark Properties

192 433 (3)

514 845-9113 www.landmarkproperties.ca

INVENTAIRE M ERC I A L L
G U I D E I M M O B I L I ER CO MPAR ANNÉE AVA L LO I S
DE CONSTRUCTION

25

Opt i o n s i m m o b i l i è r es s u r l e m a rc hé lo c at i f

Un répertoire complet des édifices de bureaux à vendre ou avec locaux à louer est disponible sur
le site web de Laval Technopole dans la section Offre immobilière/Édifices de bureaux ou en cliquant sur :
http://lavaltechnopole.altusinsite.com

DISPONIBILITÉ ET INOCCUPATION
Le taux d’inoccupation des espaces de bureaux, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée
par l’inventaire total, a augmenté au cours des cinq dernières années à Laval. Cette augmentation n’est pas
attribuable à une demande négative ou une baisse de la demande, mais plutôt le résultat de cinq années
d’activité de construction continue.
En effet, entre le 3e trimestre 2008 et le 3e trimestre 2013, six nouveaux projets de bureaux ont été achevés à
Laval, ajoutant 360 000 pi2 à l’offre globale, ou presque 10 % de l’inventaire. Au cours de la même période,
le marché a enregistré une croissance de 207
000 pi2 d’absorption nette. L’offre a donc augmenté plus
rapidement que la demande.
Le taux d’inoccupation est passé de de 6,6 % au 3e trimestre 2008 pour remonter graduellement et atteindre
13,8 % au 3e trimestre 2013. Le taux de vacance des édifices de catégorie A a atteint 11,2 % ce trimestre, mais
est en baisse depuis le début de l’année. Le taux de vacance sur le marché des édifices de classe B a grimpé
en flèche entre le 2e et le 3e trimestre 2013 suite à la mise en marché d’une vaste superficie de 80 000 pi2 au
705, chemin du Trait-Carré.
ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR CATÉGORIE D’ÉDIFICES
%
20 %

ÉVOLUTION DU TAUX D’I
PAR CATÉGORIE D’ÉDIFIC
ÉVOLUTION DU TAUX D

20
15

PAR CATÉGORIE D’ÉDIF

15
10
10
5

LAVAL
LAVAL

CLASSE A

2013 -T3
2013 -T3

2013 -T1
2013 -T1

2012 -T3
2012 -T3

2012 -T1
2012 -T1

2011 -T3
2011 -T3

2011 -T1
2011 -T1

2010 -T3
2010 -T3

2010 -T1
2010 -T1

2008 -T3
2008 -T3

0

2009 -T3
2009 -T3

5
2009 -T1
2009 -T1

0

CLASSE B

CLASSE A

CLASSE B

ÉVOLUTION DU TAUX D’INOCCUPATION PAR SECTEUR
%
%
16
14
16
12
14
10
12
8
10
68
46
24
02

LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST

2013 -T3
2013 -T3

2013 -T1
2013 -T1

2012 -T3
2012 -T3

2012 -T1
2012 -T1

LAVAL EST

2011 -T3
2011 -T3

2011 -T1
2011 -T1

LAVAL CENTRE-VILLE ET OUEST

2010 -T3
2010 -T3

2010 -T1
2010 -T1

2009 -T3
2009 -T3

2009 -T1
2009 -T1

PAR SECTEUR

2008 -T3
2008 -T3

0

ÉVOLUTION DU TAUX D’I
PAR SECTEUR DU TAUX D
ÉVOLUTION

LAVAL EST
26


LES GRANDES SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES
Les grandes superficies contiguës disponibles (qu’elles soient actuellement vacantes ou prochainement
libres) sont nombreuses dans la catégorie « 000 pi2 et plus mais on ne compte que quatre édifices
10
»,
pouvant accommoder un locataire nécessitant 50
000 pi2 contigus. Deux de ces quatre édifices, soit le
3055, boulevard Saint-Martin et la phase 5 de Place Laval, sont en construction. En considérant ces deux
nouvelles tours en construction qui devraient être livrées au printemps 2014, les locataires auront beaucoup
d’options sur le marché de la location de Laval.
Superficies disponibles

Adresse

Espace contigu maximal (pi2)

2100, CUNARD

2100, rue Cunard

3055, SAINT-MARTIN*

3055, boulevard Saint-Martin Ouest

99 690

705, DU TRAIT-CARRÉ

705, chemin du Trait-Carré

80 324

PLACE LAVAL 5*

5, Place Laval

60 000

ÉDIFICE DESJARDINS*

Saint-Martin/Daniel-Johnson

35 294

1699, LE CORBUSIER

1699, boulevard Le Corbusier

27 557

1428-1432, SAINT-MARTIN

1428-1432, boulevard Saint-Martin Ouest

22 023

L’ESPACE A

3131, boulevard Saint-Martin Ouest

16 707

2955, JULES-BRILLANT

2955, rue Jules-Brillant

15 346

COMPLEXE TECHNOVAL – 400AF

400, boulevard Armand-Frappier

15 000

TOUR DESSAU II

1700, boulevard Laval

14 583

COMPLEXE DANIEL JOHNSON – II

3224, avenue Jean-Béraud

13 992

2905, LOUIS-R.-RENAUD

2905, place Louis-R.-Renaud

13 791

PLACE LAVAL II

2, Place Laval

12 788

ÉDIFICE TORONTO DOMINION

3080, boulevard Le Carrefour

12 781

1600B, SAINT-MARTIN

1600, boulevard Saint-Martin Est

12 153

191 157

* Nouveaux projets
(Plus de détails sur chaque édifice dans la section « Offre immobilière » du site www.lavaltechnopole.com)


27


LOYERS
Les loyers marchands des édifices de bureaux de Laval sont comparables à ceux des autres banlieues et plus
abordables que les loyers du centre-ville. Les loyers nets demandés et les frais additionnels sont demeurés
stables sur le marché des édifices de bureaux de Laval entre 2008 et 2013. Ils varient le plus souvent entre
22 $ et 25 $ brut le pied carré.
Comme l’indique le tableau suivant, le coût des taxes foncières est pratiquement moitié moins que le coût
moyen équivalent pour un édifice de catégorie A au centre-ville de Montréal 1.
ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS LAVAL — TOUTES LES CLASSES D’IMMEUBLES

$
30
25
20
15
10
5

LOYER NET DEMANDÉ

2013 -T4

2013 -T3

2013 -T2

2013 -T1

2012 -T4

2012 -T3

2012 -T2

2012 -T1

2011 -T4

2011 -T3

2011 -T2

2011 -T1

2010 -T4

2010 -T3

2010 -T2

2010 -T1

2009 -T4

2009 -T3

2009 -T2

2009 -T1

2008 -T4

0

LOYER ADDITIONNEL

COMPARAISON DES COÛTS D’OCCUPATION — ÉDIFICES DE BUREAU DE CATÉGORIE A

RIVE-SUD

5,12 $

WEST ISLAND

5,70 $

LAVAL

4,78 $

MONTRÉAL
CENTRE-VILLE

8,80 $

ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS
0 LES
10 $
LAVAL – TOUTES $ CLASSES D’IMMEUBLES

LOYER NET

20 $

FRAIS D’EXPLOITATION

30 $
TAXES FONCIÈRES

40 $
ÉNERGIE

Selon les données compilées pour un échantillon de 28 édifices de catégorie A au centre-ville de Montréal et de 9 édifices de catégorie A situés à Laval.

1

Source : Altus InSite, 2e trimestre 2013

DÉFINITIONS DU LOYER DEMANDÉ
Loyer net demandé loyer net (et non négocié) pour un local à louer, excluant les frais d’exploitation et les taxes foncières demandés.
:
Loyer brut demandé loyer net demandé auquel on ajoute le loyer additionnel.
:
Loyer additionnel tous les frais qui ne sont pas inclus dans le loyer net tels que les frais d’exploitation (entretien des espaces communs, frais de
:
gestion, etc.), coûts d’énergie et taxes foncières.


ÉDIFICES DE BUREAU

28


MARCHÉ DES ÉDIFICES À VOCATION INDUSTRIELLE
La région métropolitaine de recensement de Montréal (RMR) possède le 2e plus grand parc industriel au Canada. Il
compte plus de 6 700 immeubles industriels légers comprenant près de 349 millions de pieds carrés. C’est un parc
dynamique qui effectue présentement la transition des secteurs traditionnels vers les industries de pointe. Montréal est un
pivot en termes de transport et de distribution. Au fil des années, l’activité industrielle de Montréal a pris de l’expansion
vers les banlieues, le long des axes routiers majeurs.
Stratégiquement situés le long des autoroutes, les parcs industriels de Laval se sont développés dans le créneau de
la biotechnologie, de la distribution et de la fabrication. La disponibilité et l’abordabilité des terrains ont favorisé la
construction d’édifices souvent de type « flex » pouvant accommoder plusieurs usages. Selon la plus récente compilation
de l’inventaire effectuée par Altus InSite au 3e trimestre 2013, le marché industriel de Laval comptait un peu plus de
16 millions de pieds carrés et un peu plus de 300 édifices1. La moitié de cet inventaire est composée d’édifices multilocataires. Sur les 305 édifices recensés, un peu plus de 80 sont de construction récente, c’est-à-dire de 15 ans ou moins.

INVENTAIRE
Inventaire total
industriel (pi2)

Taux de
disponibilité (%)

16 361 499

12,2

100

Condominium

441 757

0,4

3

Mini-entrepôt

127 446

0

1

Édifices multi-locataires

8 210 370

13,6

50

Édifice à locataire unique

7 581 926

11,5

46

LAVAL

16 361 499

12,2

100

Laval Centre

11 725 505

10,7

72

Laval Ouest

3 306 974

11,7

20

Laval Est

1 297 450

26,4

8

LAVAL INDUSTRIEL LOCATIF
(INDUSTRIEL LÉGER)

% de
l’inventaire total


PRINCIPAUX PORTEFEUILLES LOCATIFS INDUSTRIELS DE LAVAL
Gestionnaire

Cominar
FPI Dundee IMLP
Proulx, Vadnais et associés

Superficie
(et le nombre d’édifices)

1 487 683 (19)
991 106 (5)
843 001 (40)

Responsable de la location

514 337-8151 www.cominar.com
514 392-4602 www.dundeerealtyleasing.com
450 975-2710 www.proulxvadnais.ca

Groupe Montoni

450 978-7500 www.groupemontoni.com

Conseillers immobiliers Triovest

1

727 740 (9)
694 171 (9)

514 905-4166 www.triovest.com

Tous les édifices occupés par leurs propriétaires ne sont pas inclus dans l’inventaire de marché locatif compilé par Altus InSite.


29


DISPONIBILITÉS ET INOCCUPATION SUR LE MARCHÉ INDUSTRIEL
Le taux d’inoccupation, soit le pourcentage de la superficie totale vacante divisée par l’inventaire total,
a augmenté depuis un an sur le marché de Laval. Cette augmentation est attribuable à la croissance de l’offre,
qui est passée de 16 millions de pieds carrés à 16,4 millions de pieds carrés en un an seulement. L’absorption
positive enregistrée au cours des trois premiers trimestres de 2012 a fait chuter le taux d’inoccupation à 4,1 %
au 3e trimestre 2012, créant une pénurie d’espace sur le marché. Le marché s’est ajusté en lançant de nouveaux
projets. L’ajout des nouveaux projets a toutefois été précédé d’une baisse importante de l’absorption au
1er trimestre 2013, faisant grimper l’inoccupation à près de 14 %. Le taux d’inoccupation a depuis baissé à 12,0 %.
HISTORIQUE ET PROJECTION DE L’ABSORPTION DE 2011-2013

900

15%

700

13%
10%

MILLIERS DE PIEDS CARRÉS

500

8%

300

5%

100

5%

-100

0%

-300

-3%
-5%

-500

-8%

-700

-10%

ABSORPTION

NOUVELLE OFFRE

2013-Q3

2013 -Q2

2013-Q1

2012-Q4

2012-Q3

2012-Q2

2012-Q1

2011-Q4

2011-Q3

-15%

2011-Q2

-13%

-1 100

2011-Q1

-900

INNOCUPATION

INOCCUPATION PAR SECTEUR ET TYPE D’ÉDIFICES
Si le taux d’inoccupation général est relativement élevé, certains types de locaux demeurent rares sur le
marché locatif lavallois. En effet, nos recherches indiquent que seulement quatre locaux offrant plus de
100 000 pi2 contigus sont disponibles actuellement sur le marché locatif. D’autres options seront disponibles
sous peu puisque des projets sont en cours ou sur le point d’être lancés. De plus, les entreprises à vocation
industrielle recherchant de vastes superficies peuvent toujours considérer l’option d’une construction sur-mesure
pour leurs opérations. Par contre, le marché de Laval, dont l’inventaire est relativement récent, offre plusieurs
options de location pour des espaces avec hauteur libre de 18 à 24 pieds et de 24 à 28 pieds, mais très peu
d’options avec hauteur de moins de 18 pieds. Comme ailleurs sur le marché de Montréal, les locaux offrant
des hauteurs libres de 32 pieds et plus sont plus rares.


30


Nombre
d’édifices

Superficie
totale (pi2)

Superficie
vacante
à louer (pi2)

Superficie
vacante en souslocation (pi2)

Superficie
vacante
totale (pi2)

Taux
d’inoccupation
(%)

305

16 361 499

1 436 047

522 624

1 958 671

12

Condominium

16

441 757

1 800

0

1 800

0,4

Mini-entrepôt

2

127 446

0

0

0

0

Édifices à locataires multiples

151

8 210 370

819 414

269 562

1 088 976

13,3

Édifices à locataire unique

136

7 581 926

614 833

253 062

867 895

11,4

LAVAL CENTRE

222

11 725 505

788 719

439 014

1 227 733

10,5

Condominium

5

125 364

1 800

0

1 800

1,4

Mini-entrepôt

1

107 462

0

0

0

0


113

5 912 536

356 006

244 952

600 958

10,2


103

5 580 143

430 913

194 062

624 975

11,2

45

3 306 974

304 906

83 610

388 516

11,7

Condominium

4

199 842

0

0

0

0

Mini-entrepôt

0

0

0

0

0

0


22

1 445 309

120 986

24 610

145 596

10,1


19

1 661 823

183 920

59 000

242 920

14,6

LAVAL EST

36

1 297 450

342 422

0

342 422

26,4

Condominium

7

116 551

0

0

0

0

Mini-entrepôt

1

19 984

0

0

0

0


16

852 525

342 422

0

342 422

40,2


12

308 390

0

0

0

0

LAVAL

LAVAL OUEST


Nombre d’options pour un local
de 100 000 pi2 ou plus

Nombre d’options pour un local
de 50 000 pi2 ou plus

Laval Centre

2

10

Laval Ouest

1

4

Laval Est

1

3

Adresse

Type

Locaux de 100 000 pi2
minimum contigus

875, MONTÉE SAINT-FRANÇOIS

Multi-locataires

135 000

2025, CUNARD

Multi-locataires

130 000

3399, FRANCIS-HUGHES

Locataire unique

119 062

1155, CHOMEDEY

Locataire unique

115 360


31


NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX SELON LA HAUTEUR LIBRE

18 PIEDS ET MOINS
18 À 24 PIEDS
24 À 28 PIEDS
28 À 32 PIEDS
PLUS DE 32 PIEDS
0

5
LOCATAIRE UNIQUE

10

15

20

25

MULTI-LOCATAIRES

ESPACE DISPONIBLE SELON LA HAUTEUR LIBRE

3%

31 %

5% 4 % 4 %

4%

16 %
36 %

51 %
46 %
NOMBRE D’OPTIONS DE LOCAUX
SELON LA HAUTEURGRAND MONTRÉAL
LIBRE

PLUS DE 32 PIEDS
28 À 32 PIEDS
24 À 28 PIEDS
18 À 24 PIEDS
18 PIEDS ET MOINS

LAVAL

LOYERS
Les loyers demandés sont demeurés relativement stables au cours des trois dernières années. Notons
cependant que les loyers peuvent varier énormément sur le marché industriel en fonction de la hauteur libre,
de l’année de construction, de la proportion réservée pour usage de bureaux, de la visibilité, de l’accès à une
autoroute et bien d’autres facteurs.
Selon nos observations de 19 édifices à locataires multiples offrant des locaux à louer et pour lesquels des
taux de location sont affichés, les loyers nets pour les édifices de moins de 18 à 24 pieds de hauteur libre sur
le marché de Laval varient le plus souvent entre 3,75 $ et 6,50 $ le pied carré (les frais additionnels oscillent
entre 2,00 $ et 5,25 $/pi2). Pour les édifices avec hauteur libre de plus de 24 pieds, les loyers nets demandés
varient entre 4,50 $ et 6,50 $/pi2 (avec des frais oscillant entre 2,50 $ et 5,00 $/pi2) 1.
ESPACE DISPONIBLE SELON
1

N
ous disposons LA HAUTEUR LIBRE d’observations sur les loyers demandés dans les édifices à locataire unique pour permettre une généralisation des
d’un nombre insuffisant
caractéristiques de ce marché.


32


ÉVOLUTION DES LOYERS DEMANDÉS LAVAL — ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS

$
12
10
8
6
4
2

LOYER ADDITIONNEL

2013-T4

2013-T3

2013-T2

2013-T1

2012-T4

2012-T3

2012-T2

2012-T1

2011-T4

2011-T3

2011-T2

2011-T1

2010-T4

0

LOYER NET DEMANDÉ

COMPARAISON LOYERS DEMANDÉS — IMMEUBLES MULTI-LOCATAIRES

LAVAL
LONGUEUIL
SAINT-LAURENT
LACHINE
MONTRÉAL DES
ÉVOLUTION EST LOYERS DEMANDÉS
LAVAL – ÉDIFICES LOCATIFS INDUSTRIELS
0$
2$
LOYER NET

COMPARAISON LOYERS DEMANDÉS –
IMMEUBLES MULTI-LOCATAIRES

4$

6$

8$

10 $

12 $

LOYER ADDITIONNEL


33


NOUVELLES TOURS DE BUREAUX EN CONSTRUCTION
3055, BOULEVARD ST-MARTIN
Un immense complexe à ciel ouvert dans un environnement de style urbain abritera bientôt le 3055, ST-MARTIN.
Une adresse de prestige dès 2014 dans le développement du Centropolis. Un bâtiment de 6 étages hors-sol
occupant 117 500 pi2 locatifs pour espaces de bureaux et commerciaux en plein cœur du centre-ville de Laval.
Ce magnifique édifice est conceptualisé et développé de façon à viser le niveau de certification LEED-NE Or.
Il est muni d’une marquise verte dont l’eau de ruissellement s’écoule dans un bassin aménagé qui assure la
gestion des eaux pluviales et présente une coulée verte dans un paysage exceptionnel. Un édifice haut de
gamme à l’architecture contemporaine rivalisera avec les meilleurs édifices de la grande région de Montréal.
3055, BOULEVARD SAINT-MARTIN OUEST
Promoteur

Ivanhoé Cambridge

Superficie

99 400 pi2

Nombre d’étages
Catégorie
Cases de stationnement
Espaces disponibles
Date de livraison

6, incluant RC commercial
A
301
1000 à 99 400 pi2 contigus
printemps 2014

Source : Ivanhoé Cambridge

PLACE LAVAL 5
A l’angle des boulevards des Laurentides et Saint-Martin, facilement accessible de l’autoroute 440, Place
Laval est le plus important complexe de bureaux de Laval qui comprendra cinq tours de bureaux reliées par
un corridor commun. Le complexe est doté de fibre optique et offre une multitude de services tels que banques,
garderie, nettoyeur, restaurant, café-bistro, clinique médicale, bureau de change et de passeport et station
de métro De la Concorde à proximité. La tour 5 de Place Laval, un immeuble de prestige de 310,128 pi2 sur
14 étages, sera disponible pour location dès septembre 2014.
PLACE LAVAL 5
Promoteur

FPI Cominar

Superficie

310 128 pi2

Nombre d’étages
Catégorie
Espaces disponibles
Date de livraison

14, incluant RC commercial
A
356 (intérieur), 1450 (extérieur)
printemps 2014

Source : FPI Cominar


35

N o u v e au x p roj e t s

NOUVEAU BÂTIMENT DESJARDINS
Nouvel immeuble en construction. Facilement accessible par les autoroutes Laval (A-440) et des Laurentides
(A-15), cet immeuble est stratégiquement situé au coin du boulevard Daniel-Johnson, au cœur du nouveau
centre de Laval. Immeuble de 5 étages situé à distance de marche de tous les services. Un environnement de
travail hors du commun et agréable. Stationnement spacieux et facile. Cet immeuble offre une fenestration
exceptionnelle et une hauteur libre de 9 pieds. Certification LEED ARGENT avec un système de chauffage,
de ventilation et d’air climatisé haute performance pour des économies d’énergie. La construction garantit un
confort supérieur aux immeubles conventionnels.
BOULEVARD SAINT-MARTIN
Promoteur

SunLife/Bentall Kennedy

Superficie

54 905 pi2

Nombre d’étages

5

Catégorie

A

Espaces disponibles
Date de livraison

23 (intérieur), 153 (extérieur)
automne 2014

Source : Bentall Kennedy

PROJET COMMERCIAL ET BUREAUX CITÉ URBAINE
Stratégiquement situé à l’angle de la rue Louis-B.-Mayer et du boulevard Curé-Labelle au nord de l’autoroute 440,
ce projet est une construction en 3 phases dont 2 sont complétées et occupées à plus de 80 %. La phase 3 du
projet sera lancée au printemps 2014. Projet locatif avec possibilités d’achat en copropriété. Centre médical
pour professionnels et bureaux d’affaires : un projet unique en son genre.
PROJET COMMERCIAL ET BUREAUX CITÉ URBAINE
Promoteur

NAI Commercial

Superficie

33 350 pi2

Nombre d’étages

3

Catégorie

Mixte

Espaces disponibles
Date de livraison

N.D.
33 350 pi2
printemps 2014

Source : NAI Commercial


36


NOUVEAUX PROJETS À VOCATION INDUSTRIELLE ET MIXTE
EN CONSTRUCTION
PROJETS EN CONSTRUCTION
Le parc industriel de Laval est en expansion, favorisé par la disponibilité des terrains. Divers projets sont en
cours de réalisation. On remarque que plusieurs de ces projets offrent des espaces de type « flex », c’est-à-dire
pouvant convenir à divers usages et usagers entreposage, bureaux de soutien administratif, commerce de
:
gros et salles d’exposition.
PLACE DE LA GARE — 800, BOULEVARD ST-MARTIN OUEST
Place de la Gare est un projet mixte composé d’espaces
pour bureaux et commerces ainsi que de locaux à vocation
industrielle. La voie ferrée longe le site. La superficie totale
du projet est de 85 000 pi2. Les locaux, disponibles en vente
et en location, sont divisibles. Le projet devrait être achevé
au printemps 2014.
Promoteur : JLL CORPS

CITÉ DES AFFAIRES — BOISÉ DE L’ÉQUERRE
Situé sur le boulevard Dagenais, entre les boulevards Industriel
et Le Corbusier, la Cité des affaires est un développement de
condos commerciaux, industriels et de bureaux. Développé
en 4 phases, le projet offrira, en vente et en location, plus
d’une trentaine d’unités dont les superficies varient entre
2 900 pi2 et 14 000 pi2, en incluant la mezzanine.
Promoteur : Guimond Construction

PROJET MARGIAC
Situé sur la rue Louis-B.-Mayer, cet édifice offre des locaux
industriels et commerciaux d’une hauteur libre de 28 pieds.
Jusqu’à 90 000 pi2 contigus seront disponibles. Le bâtiment
offrira une performance énergétique supérieure par rapport
à un bâtiment conventionnel.
Promoteur : Groupe Montoni


37


MARCHÉ
DES CENTRES
COMMERCIAUX

La ville de Laval compte plusieurs centres commerciaux de toutes catégories : des super régionaux comme le
Carrefour Laval, des méga centres, des centres de quartier, des centres linéaires et des édifices à locataire
unique. Les loyers et les services communs varient énormément selon le type de centre.
Plus grands centres commerciaux

Superficie totale (pi2)

Gestionnaire

CARREFOUR LAVAL

1 360 821

Cadillac Fairview

SMARTCENTRES VAL-DES-BRISES

792 716

SmartCentres

SMARTCENTRES AUTOROUTE CHOMEDEY O.

682 035

SmartCentres

CENTRE LAVAL

638 797

Cominar

GALERIES LAVAL

623 000

Fonds de solidarité FTQ

SMARTCENTRES 2075, CHOMEDEY

585 623

Smartcentres

CENTROPOLIS

550 873

Ivanhoé Cambridge

MEGA CENTRE NOTRE-DAME

425 173

Riocan

CENTRE ST-MARTIN

241 457

Riocan

CENTRE DUVERNAY

226 717

Gestion immobilière Edgecombe

Source : Site Web des gestionnaires des centres commerciaux

DÉPENSES À LA CONSOMMATION DES MÉNAGES LAVALLOIS
Le profil des ménages lavallois est similaire à celui de la RMR de Montréal en terme de taille des ménages
(2,5 personnes par ménage à Laval contre 2,4 pour la RMR) et de mode d’occupation (environ 70 % des
ménages sont propriétaires de leur logement). Il se distingue toutefois par la forte proportion de ménages
dont la langue maternelle est autre que le français ou l’anglais (32 % des ménages lavallois par rapport à
11 % pour la RMR). Laval compte également une plus forte proportion de personnes âgées de 65 ans ou plus
(16 % contre 11 % pour la RMR).
Le profil sociodémographique de la zone se distingue aussi par le niveau d’éducation on compte à Laval
:
près de deux fois plus de diplômés de niveau collégial (cégep) que pour la RMR alors que la proportion de
diplômés universitaires est semblable à celui de la RMR. Le revenu annuel moyen par ménage est un peu en
deçà de la moyenne de la RMR, soit 66 555 $ par année.
PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE
Variables

Zone commerciale Laval

RMR de Montréal

Primaire

22 %

24 %

Secondaire

24 %

35 %

Collégiale (Cégep)

32 %

17 %

Universitaire

22 %

24 %

Moins de 20 000$

12 %

13 %

20 000$ à 39 999$

22 %

19 %

40 000$ à 59 999$

21 %

19 %

60 000$ à 79 999$

16 %

16 %

80 000$ à 99 999$

11 %

12 %

100 000$ et plus

18 %

21 %

66 555 $

68 797 $

96,7

100,0

NIVEAU DE SCOLARITÉ (2006)

REVENU DU MÉNAGE (2005)

Revenu moyen du ménage
RMR = 100
Source : Statistiques Canada, Recensements de 2006 et 2011.


39

M a rc hé d es c e nt r es co m m e rc i au x

PROFIL SOCIODÉMOGRAPHIQUE DE LA POPULATION DE LA ZONE
Variables

Zone commerciale Laval

RMR de Montréal

0 à 9 ans

11 %

12 %

10 à 19 ans

13 %

13 %

20 à 34 ans

18 %

20 %

35 à 54 ans

30 %

31 %

55 à 64 ans

12 %

13 %

65 ans et plus

16 %

11 %

Âge moyen

40,2

38,4

61 %

76 %

Anglais

7 %

13 %

Espagnol

3 %

1 %

Grec

4 %

2 %

Italien

4 %

0 %

Autres

17 %

5 %

4 %

3 %

Une personne

26 %

29 %

Deux personnes

32 %

34 %

Trois personnes

16 %

17 %

Quatre personnes ou plus

26 %

20 %

2,5

2,4

Propriétaire

69 %

68 %

Locataire

31 %

32 %

TRANCHES D’ÂGE (2011)

LANGUE MATERNELLE (2011)
Français

Réponses multiples
TAILLE DES MÉNAGES (2011)

Personnes par ménage
MODE D’OCCUPATION (2006)

Source : Compilation de Groupe Altus Recherche Marketing à partir de données de Statistiques Canada

En terme de dépenses à la consommation, celles des ménages lavallois sont légèrement supérieures à la
moyenne provinciale et ce, pour pratiquement toutes les catégories de produits. Selon l’analyse d’Altus
Recherche et marketing, le potentiel de la zone commerciale de Laval atteindra 4,35 milliards de dollars en
2014 et atteindra 4,47 milliards de dollars en 2016.


40


DÉPENSES ANNUELLES PAR MÉNAGE AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALE
SERVICES PERSONNELS ET RESTAURATION
Types de services

Au Québec en 20141

Zone commerciale Laval 20142

SERVICES PERSONNELS
Services vestimentaires (nettoyeurs, buanderies, couture)

99 $
525 $

Total — Services personnels

50 $

673 $

Locations de films, DVD et jeux

556 $

49 $

Coiffure et esthétique

104 $

710 $

RESTAURATION
Avec service restreint

1 095 $

1 214 $

Avec service complet — Familial

780 $

865 $

Avec service complet — Ambiance

555 $

615 $

Avec service complet — Gastronomique

165 $

183 $

2 595 $

2 877 $

Total — Restaurants
1
2

Estimé à partir de Statistiques Canada. Enquête sur les dépenses des ménages, 2001 à 2009 et ventes dans les restaurants de la zone.
Estimation du groupe Altus

DÉPENSES ANNUELLES PER CAPITA AU QUÉBEC ET DANS LA ZONE COMMERCIALE
BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES ET COURANTS
Types de magasins

Au Québec en 20143

Zone commerciale Laval 20144

BIENS DURABLES, SEMI-DURABLES
Meubles

302 $

318 $

Accessoires pour la maison

140 $

147 $

Électronique, électroménagers et ordinateurs

267 $

281 $

Rénovation, quincaillerie, matériaux et jardinage

693 $

729 $

Vêtements et accessoires vestimentaires

622 $

638 $

Chaussures

101 $

106 $

57 $

60 $

288 $

303 $

1 572 $

1 654 $

Bijouteries et maroquineries
Articles de sport, passe-temps, musique et librairies
Magasins de marchandises diverses
Magasins de détail divers

291 $

302 $

4 333 $

4 538 $

2 605 $

2 639 $

457 $

463 $

1 320 $

1 337 $

4 382 $

Total — Biens durables et semi-durables

4 439 $

BIENS COURANTS
Supermarchés
Dépanneurs et spécialistes
Pharmacies, produits de santé et soins personnels
Total — Biens courants
3
4

Statistiques Canada, 63-005 au catalogue. Estimation basée sur les données de 2007 à 2012.
Estimation du Groupe Altus (basée sur le profil socioéconomique de la population de la zone d’étude)


41

M a rc hé d es c ent r es co m m e rc i au x

POTENTIEL DE LA ZONE COMMERCIALE EN 2014 ET 2016 (TABLEAU DE SYNTHÈSE)
Catégories

2014

20161

Biens durables et semi durables

1 902 874 200 $

1 955 197 500 $

Biens courants

1 861 361 500 $

1 912 543 300 $

115 843 600 $

119 961 600 $

Services personnels
Restaurants

469 411 300 $

486 097 900 $

4 349 490 600 $

TOTAL

4 473 800 300 $

Source: Groupe Altus
1
T
enant compte des niveaux de dépenses de 2014

CONCLUSION
LAVAL TECHNOPOLE espère que ce guide vous sera utile dans votre prise de décision
et souhaite vous accompagner dans toutes les étapes de votre implantation ou dans
vos projets d’expansion. Les commentaires et suggestions sont les bienvenus pour
améliorer cet outil.
Communiquez avec :
Gilbert LeBlanc, gilbert.leblanc@lavaltechnopole.com au 450 978-5957 ou avec
.
Chantal Joyal, chantal.joyal@lavaltechnopole.com au 450 978-0547

GLOSSAIRE
ABSORPTION :
Croissance nette de la superficie totale
occupée sur un marché donné.
ÉDIFICE DE BUREAUX
DE CLASSE A :
Édifice comportant une très bonne
qualité de conception, matériaux, mixité
de locataires, âge, taille, emplacement
et services.
ÉDIFICE DE BUREAUX
DE CLASSE B :
Édifice de bonne qualité en termes
de conception, matériaux, mixité de
locataires, âge, taille, emplacement
et services.
ÉDIFICE DE TYPE « FLEX » :
Édifice pouvant convenir à divers
usages et usagers sous un même toit tels
que entreposage, bureaux de soutien
administratif, commerce de gros, salles
d’exposition.


LOYER ÉCONOMIQUE :
Le loyer qui permet à un propriétaire
de rentabiliser son investissement dans
le développement d’une propriété
et d’attirer les différents facteurs de
production dans cette entreprise.
LOYER NET DEMANDÉ :
Loyer net (et non négocié) pour un local
à louer, excluant les frais d’exploitation
et les taxes foncières
LOYER BRUT DEMANDÉ :
Loyer net demandé auquel on ajoute le
loyer additionnel.
LOYER ADDITIONNEL :
Tous les frais qui ne sont pas inclus
dans le loyer net tels que les frais
d’exploitation (entretien des espaces
communs, frais de gestion, etc.), coûts
d’énergie et taxes foncières.

42

SUPERFICIES CONTIGUËS DISPONIBLES :
Locaux contigus pouvant
accommoder un même locataire.
TAUX D’INOCCUPATION :
Pourcentage de la superficie
totale vacante divisée par
l’inventaire total.

1 pied carré =
0,093 mètre carré
1 mètre carré =
10,760 pieds carrés


LAVAL TECHNOPOLE
Organisme de développement
économique de la Ville de Laval
1555, boulevard Chomedey
Bureau 100
Laval (Québec) H7V 3Z1
lavaltechnopole.com
450 978-5959
PÔLE INDUSTRIEL
Gilbert LeBlanc, Ec. D.
Vice-président, Développement
des investissements et immobilier
gilbert.leblanc@lavaltechnopole.com
450 978-5957
PÔLE ENTREPRISES DE
SERVICES ET SIÈGES SOCIAUX
Chantal Joyal
Directrice
chantal.joyal@lavaltechnopole.com
450 978-0547
CITÉ DE LA BIOTECH
Jean-Marc Juteau
Directeur
jmjuteau@citebiotech.com
450 978-5066
PÔLE RÉCRÉOTOURISME
Martine-Andrée Racine
Directrice
ma.racine@lavaltechnopole.com
450 978-5955
e-PÔLE
Jean-Marie Pressé
Directeur
jm.presse@lavaltechnopole.com
450 978-5776
AGROPÔLE
Nancy Guay
Directrice
nancy.guay@lavaltechnopole.com
450 978-5965

ISB N : 2- 9 214 48 - 89 - 0
30

S

PO

1er Guide immobilier commercial lavallois

Recommended

Recommended

More Related Content

Viewers also liked

Viewers also liked (20)

Similar to 1er Guide immobilier commercial lavallois

Similar to 1er Guide immobilier commercial lavallois (20)

More from Laval Technopole

More from Laval Technopole (20)

1er Guide immobilier commercial lavallois