Ronde 1 Presentatie van Ronald Bausch en Selina Roskam over Leidraad Green Lease

1. Green Lease
Green Lease Toelichting
Greendesk
Ronald Bausch,
Sustainability Consultant
16 februari 2012

2. Agenda
• Introductie
• Aanleiding
• Waarom een Green Lease?
• Wat is een Green Lease?
• De aanpak c.q. het proces
• Conclusies en aanbevelingen
• Praktijkvoorbeelden
• Discussie / Stellingen
• Vragen mogen ook tussendoor!
2

3. Introductie
Jones Lang LaSalle Strategic Advisory:
o Research
o Consultancy:
Sustainability Services:
o BREEAM en LEED
o Scenario Analyses
o Green Lease

4. Aanleiding
De samenwerking tussen Agentschap NL / Platform Duurzame Huisvesting en
Jones Lang LaSalle
• Agentschap NL / Platform Duurzame Huisvesting wil de markt
handvatten geven om duurzame huurcontracten af te sluiten.
• Deze huurcontracten vormen een oplossing voor de split incentive.
• Door het wegenemen van de split incentive kan er duurzamer
worden gerenoveerd of gebouwd.
• Hiermee neemt de CO2 uitstoot van de bebouwde omgeving af:
• Het uiteindelijke doel van Agentschap NL en PDH.
• Agentschap NL / PDH heeft JLL gevraagd mee te werken om:
• Internationale kennis
• Ervaring met Green Lease in Nederland
4

5. Waarom Green Lease?
• Oplossing voor split incentive issue bij verduurzamen van
bestaande bouw of realiseren van nieuwbouw.
• Een duurzaam gebouw is pas écht duurzaam als het ook
duurzaam wordt beheerd én gebruikt.
• (Financiële) voordelen voor zowel de gebruiker als de
belegger.
• (Financieel) mogelijk maken van duurzaamheidsambitie.
5

6. Green Lease theorie
Wat is een Green Lease?
• Een prestatiecontract dat afspraken vastlegt over duurzaam
gebruik en duurzame exploitatie van het gebouw.
• Afspraken met een wederzijdse verantwoordelijkheid, gericht op
het behalen van energiebesparende en milieutechnische
doelstellingen.
• Afspraken over het naar rato verdelen van kosten, baten en
risico’s voor het waarborgen van duurzaam gebruik en duurzame
exploitatie.
• Er moet sprake zijn van een wederzijdse prikkel. Zowel huurder
als verhuurder wordt verantwoordelijk gesteld voor efficiënt
gebruik van materialen en resources, met als gevolg lagere
kosten voor beide partijen.
6

7. Green Lease theorie
Wat is een Green Lease? Het verschil met andere typen contracten
Traditionele huurcontracten Green Lease
Huur Huur
Gebruiksverplichtingen Gebruiksverplichtingen
Verhuurder
Verhuurder
Huurder
Huurder
Servicekosten Gedeelde
milieu-/ethische/
maatschappelijke
Verhuurdersverplichtingen doelstellingen
Kwaliteit en
Gedeelde kosten
klanttevredenheid
& opbrensten
Gedeelde
MVO- MVO- gebouwspecifieke
doelstellingen doelstellingen MVO-
verhuurder huurder doelstellingen
Bron: Greening the Commercial Property Sector. Good Practice Guide 2009
7

8. Gezamenlijke aanpak
Een andere “mind-set”
Het succes van een Green Lease staat of valt met een gezamenlijke
aanpak:
• Structureel nadenken over duurzaamheidsmaatregelen door
huurders en verhuurders samen en dit vastleggen is nieuw.
• Dit vraagt een andere -meer open- instelling van beide partijen en
brengt risico’s met zich mee.
• Duurzaamheid is relatief nieuw in haar (technische) toepassingen,
niet alle resultaten zijn vooraf bekend.
• Een traditionele huurovereenkomst is opgesteld vanuit een
juridisch oogpunt van ‘hoor en wederhoor’. Dit is bij Green Lease
niet het juiste vertrekpunt.
8

9. Karakteristieke onderdelen van een Green Lease
Wat is een Green Lease?
Karakteristieke en aan te raden onderdelen van een Green Lease:
• Huurdersoverleg en te bespreken onderwerpen
• Certificering en reductiedoelstellingen
• Gebruik van het gebouw
• Energieverbruik en monitoring
• Voldoen aan wet- en regelgeving
• Rapportage
• Geschillenregeling
9

10. Wat moet een Green Lease omvatten?
De aanpak c.q. het proces
De elementen die overwogen moeten worden zijn:
• Doelstellingen van partijen, een gezamenlijk ambitieniveau
• Ontwerpmiddelen en certificeringsmethoden
• Werkpleknormen en huurdersinrichting
• Beperkingen multi-tenant gebouw / bestaande bouw
• Gebruikershandleiding
• Communicatie en training
• Tijdens dit proces wordt de huurovereenkomst afgesloten, waar?
10

11. Vormen van Green Lease en aanvullende overeenkomsten
De praktijk
• ‘Realisatieovereenkomst’ (SOK): afspraken over het proces.
• Green Lease Huurovereenkomst (HOK): afspraken over gebruik en
exploitatie.
Praktijkvoorbeelden
• Duurzaam Programma van Eisen
• Vaste afspraken over rendementen en (opslag op de) huurprijzen
• Allonges op HOK
• Betrokken derde, bijvoorbeeld Esco
• SOK: Samenwerkingsovereenkomst
• HOK: Huurovereenkomst
• ESCO: Energy Service Companies
11

12. Conclusies en aanbevelingen
Conclusies
• Vooraf concreet formuleren van te behalen duurzaamheidsdoelstellingen is van
belang voor een optimaal resultaat.
• Creëren en concreet benoemen van een gezamenlijk belang is belangrijk voor
de relatie tussen huurder en verhuurder en voor het uiteindelijke resultaat.
• Green Leases worden in verschillende vormen afgesloten; de vorm doet in
principe geen afbreuk aan de inhoud.
• Vooralsnog heeft de verhuurder (ROZ model) vaak de beste uitgangspositie, dit
is niet ideaal.
• Het is zeker mogelijk om directe en indirecte besparingen te bewerkstelligen
met het verduurzamen van (bestaand) vastgoed en het overeenkomen van een
Green Lease.
12

13. Conclusies en aanbevelingen
Aanbevelingen
• Begin ‘eenvoudig’ bij het afsluiten van een eerste Green Lease.
• Voorkom dat het onoverzichtelijk wordt en dat het eindresultaat niet
optimaal is of de doelstelling zelfs niet wordt gehaald.
• Een gezamenlijke aanpak van eigenaar en gebruiker is essentieel.
• Streef naar een herhaalbaar en flexibel opgezet huurcontract.
• Het gebruik van bijvoorbeeld een certificeringsmethode als BREEAM-
NL BBG of LEED is een bruikbaar vertrekpunt en het vereenvoudigt
concrete invulling van duurzaamheidsbepalingen.
13

14. Green Lease
Green Lease Praktijkvoorbeelden

15. Green Lease Deutsche Bank - DekaBank
Huurders- vs. Verhuurdersvriendelijke contracten
• Hoofdkantoor Deutsche Bank in Amsterdam, verhuurder DekaBank.
• Zeer ambitieus MVO-beleid.
• Deutsche Bank heeft standaard een uitgebreide lijst met eisen en
wensen ten aanzien van duurzaamheid.
• In een samenwerkingsovereenkomst is vastgelegd dat beide partijen
zich committeren aan een LEED Silver label.
• Er zijn in het huurcontract geen (financiële) afspraken gemaakt over
het al dan niet behalen van de voorgenomen LEED-labels.
• Zowel huurder als verhuurder hebben een duurzaamheidsconvenant.
Deutsche Bank is voor DekaBank daarom een zeer welkome huurder.
15

16. Voorbeelden in Nederland
Huurders- vs. Verhuurdersvriendelijke contracten
• TransPort-gebouw, Martinair en Transavia.com Schiphol, verhuurder Schiphol RE.
• Amsterdam Airport Schiphol heeft de ambitie dat in 2012 al haar activiteiten CO2-neutraal
zijn. De grootste bijdrage aan dit klimaatplan is afkomstig uit de vastgoedportefeuille.
• Het ontwerp is BREEAM-gecertificeerd en het uiteindelijke gebouw heeft een LEED
Platinum certificaat.
• In eerste instantie is er een standaard ROZ-contract afgesloten. Daarna is er voor iedere
duurzaamheidsmaatregel die afweek van het PvE, een aanvullende afspraak gemaakt en
als allonge toegevoegd aan de overeenkomst.
• In de huurovereenkomst zijn naast prestatie-indicatoren
over duurzaamheid, huurprijzen opgenomen, inclusief
levering van duurzame energie en beheer door de
verhuurder.
16

17. Voorbeelden in Nederland
“Green Lease” contracten
• Hoofdkantoor GasTerra, Groningen verhuurder Triodos.
• GasTerra vindt verduurzamen van bestaande bouw een écht duurzame oplossing.
• In het contract zijn vergaande bepalingen opgenomen over het gebruik van het
gebouw. Dit omvat:
- Onderscheid tussen gebouwgebonden energieverbruik en energie nodig voor de
bedrijfsvoering, het gebruik.
- Afspraken over welk type apparaten de huurder in het gebouw mag gebruiken.
- Afspraken over relatief energiegebruik, waarin het eerste jaar van ingebruikname geldt als
basisjaar.
• Duurzaamheidsafspraken in het contract hebben betrekking op:
- Zo efficiënt en spaarzaam mogelijk energie- en waterverbruik.
- Stimuleren van gebruik van milieuvriendelijke en duurzame materialen.
- Zo veel mogelijk scheiden van afval.
17

18. Discussie / Stellingen
Leuk om u even kort voor te stellen.
Welke bril heeft u op?
Ieder perspectief is anders.
Dan kunnen we daar allemaal van leren!

19. Discussie / Stellingen
Iedere huurovereenkomst (voor kantoren) moet Groen zijn.

20. Discussie / Stellingen
Een Green Lease is zeer bruikbaar voor de woningmarkt.

21. Discussie / Stellingen
Een bonus / malus regeling is een goed idee.

22. Discussie / Stellingen
Wat is een wederzijdse prikkel precies?

23. Discussie / Stellingen
De gebruiker is pas bereid een vaste opslag op de huur te betalen voor
verduurzaming als de besparing (in servicekosten) is gegarandeerd.

24. Contact: Ronald Bausch
Sustainability Consultant
Strategic Advisory NL
Tel. + 31 (0) 20 5 405 405
Email: ronald.bausch@eu.jll.com
COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2011 24