Gebiedsvisie Polstraat te Aalburg, april 2016

1. CONCEPTVISIE POLSTRAAT 2030
Ruimtelijke ontwikkelingen hand in hand met landschapsversterking
APRIL 2016
NIET VASTGESTELD, WEL EEN MOOI PLANPROCES EN EEN KANSRIJKE VISIE VOOR DE
TOEKOMST VAN DIT GEBIED.

2. INHOUD
1. Inleiding 1
1.1 Introductie 1
1.2 Doelstelling Visie 2
1.3 Middel om doel te bereiken 3
1.4 Status gebiedsvisie 5
1.5 Beschrijving plangebied 5
1.6 Leeswijzer 6
2. Kansen en bedreigingen 7
2.1 Kansen 7
2.2 Bedreigingen 7
3. Ontwikkelingsrichtingen 8
3.1 Thema woningbouw 9
3.2 Thema bedrijvigheid 10
3.3 Toelichting landschappelijke inpassing 11
3.4 Toelichting duurzaamheidsinvesteringen 11
3.5 Thema zichtlijnen 12
3.6.Thema landschap en beleving 13
3.7 Thema verkeer 14

3. 1.1 Introductie
De Polstraat is volop in beweging. De
laatste jaren breidde de bedrijvigheid
zich uit en zijn er wensen voor verdere
uitbreiding. Daarnaast hebben enkele
bewoners de wens om een tweede
woning te mogen bouwen op eigen
terrein. Middels deze visie, die door
co-creatie tot stand is gekomen, willen
we ervoor zorgen dat de kwaliteiten
van het gebied gewaarborgd en
versterkt worden en dat er tegelijkertijd
ruimte is voor ontwikkeling.
De Polstraat is een belangrijke
toegangsweg naar het dorp Wijk en
Aalburg. Het gebied heeft een sterk
groen karakter met vergezichten over
het polderlandschap. Woningen staan
op ruime percelen. Deze kwaliteiten
maken de Polstraat een aantrekkelijke
plek om te wonen. Dat willen we graag
zo houden en versterken.
Wij zetten in op versterking van
de identiteit van het gebied. We
gaan met deze visie verrommeling
van het gebied tegen en buigen
1. INLEIDING
1
ruimtelijke initiatieven om naar een
kwaliteitsimpuls. Het polderlandschap
houden we open en groen en voegen
belevingswaarde toe. Ruimte voor
nieuwe ontwikkelingen zoeken we
zoveel mogelijk in transformatie
van bestaande bebouwing. In de
gebiedsvisie hebben we een nieuwe
balans gevonden tussen wonen,
bedrijvigheid, water en groen.
De gebiedsvisie Polstraat 2030
beschrijft de ontwikkelingsrichtingen
voor het gebied tot en met 2030 aan
de hand van de thema’s wonen,
bedrijvigheid, zichtlijnen, landschap &
beleving en verkeer.
Plangebied Visie Polstraat 2040

4. 1. INLEIDING
2
1.2 Doelstelling Visie:
De Visie Polstraat 2030 heeft twee doelstellingen:
1. De Polstraat en omgeving een hoge toekomstwaarde geven. Ook in 2030 dient het een gezond en plezierig woongebied te zijn.
2. Ruimte bieden aan ruimtelijke initiatieven.

5. 1. INLEIDING
1.3 Middel om doel te bereiken
De sleutel tot succes is een gedragen
visie, waarin de wensen en ideeën
van alle belanghebbenden zijn
samengebracht.
In 2015 en 2016 zijn een drietal
werksessies georganiseerd, waarbij in
groepen conceptvisies zijn opgesteld.
Tijdens de bijeenkomsten zijn belangrijke
vraagstukken besproken zoals: Staan
we nieuwe woningen in de Polstraat
toe? Mag er uitbreiding van bedrijvigheid
plaatsvinden? Hoe zorgen we ervoor
dat de Polstraat nog aantrekkelijker
wordt als woonstraat? Ook zijn
stellingenformulieren ingevuld.
De resultaten van de werksessies en
de ingevulde stellingenformulieren zijn
hiernaast en op de volgende pagina
weergegeven.
3
verbreden sloten
lichte groei
bedrijvigheid
toestaan
schaats-
vijver
-
rondje achterland
mogelijk maken
woningbouw
toestaan
meer groen
woningbouw
toestaan
Resultaat van de werksessies, conceptvisies gemaakt door de bewoners, ondernemers en gemeente

6. RESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBERRESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBER
31X+ 24X+ 17X+
3X0 7X0 8X0
PAGINA 25 Kennismaking 18 NOVEMBER 2014
3X‐ 6X‐ 12X‐
RESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBERRESULTATEN UIT WORKSHOP 2 NOVEMBER
+ +/0 +
PAGINA 26 Kennismaking 18 NOVEMBER 2014
/
Stellingen die zijn voorgelegd aan de bewoners en ondernemers:
Resultaat ingevulde stellingenformulieren:
Uit de ingevulde stellingenformulieren blijkt dat
bijna iedereen akkoord is met groei van lichte
bedrijvigheid. Daarnaast willen velen dat er
nieuwe woningen gerealiseerd kunnen worden.
Nieuwe woningen concentreren in boerenerven
vindt 46% van de mensen een goed idee.
Geen meerderheid dus.
Bewoners, ondernemers en de bestuurders
waren eenduidig over de landschappelijke
ambities. We zijn allemaal voor meer bomen
en water. Het behouden van de openheid
vond niet iedereen noodzakelijk. Het
realiseren van meer fiets- en wandelroutes
naar het achterland is een wens van iedereen.
4

7. 1. INLEIDING
1.4 Status gebiedsvisie
De gebiedsvisie heeft geen wettelijke
status. Wel vormt het dé basis voor het
nieuwe bestemmingsplan Polstraat. In
het bestemmingsplan worden de in de
gebiedsvisie overeengekomen gebruiks-
en bouwmogelijkheden met de daarbij
horende randvoorwaarden vastgelegd.
Het bestemmingsplan Polstraat is een
juridisch bindend document voor de
overheid, burgers en bedrijven.
1.5 Beschrijving plangebied
De Polstraat is een historisch lint en de
westelijke entreezone van het dorp. De
woonbebouwing bestaat voornamelijk
uit voormalige agrarisch bebouwing van
één bouwlaag met kap. De woningen
staan op riante percelen met rijkelijk
begroeide voor- en achtertuinen. De
straat heeft daardoor een sterk groen
karakter. Het groene karakter wordt
verder geaccentueerd door een brede
haag met een bomenrij tussen het
fietspad en het wegdek.
Naast woningen staan er ook
bedrijfspanden aan de Polstraat. De
bedrijvigheid in het gebied heeft een
belangrijke economische betekenis. De
bedrijfsbebouwing draagt niet bij aan
de beeldkwaliteit van de straat en is
zelfs vaak storend in het straatbeeld. Bij
uitbreiding van lichte bedrijvigheid dient
daarom geïnvesteerd te worden in een
betere landschappelijke inpassing van
de bedrijfsbebouwing en bijbehorende
terreinen.
Achter het bebouwingslint is het
polderlandschap duidelijk herkenbaar.
Het polderlandschap kenmerkt zich
door de regelmatige slagenverkaveling
met mooie vergezichten en kleine
bospercelen. Vroeger was dit
polderlandschap nog rijker begroeid
met houtwallen en bospercelen, zie
afbeelding hiernaast. Er liggen geen
fiets- en voetpaden in het achterland.
Plangebied visie ca. 1830
bospercelen
bomenrij
Bedrijvigheid aan de Polstraat
5
Helaas niet, immers visie
is niet vastgesteld.

8. 1.6 Leeswijzer
In hoofdstuk 2 wordt ingegaan op de kansen en bedreigingen van het gebied, die ook tijdens de werksessies zijn gepresenteerd. Hoofdstuk 3 beschrijft de Visie
Polstraat 2030. De visie is opgesteld aan de hand van de resultaten van de werksessies, de ingevulde stellingenformulieren en de analyse van de kansen en
bedreigingen. De visie beschrijft de ontwikkelingsrichtingen aan de hand van de thema’s wonen, bedrijvigheid, zichtlijnen, landschap & beleving en verkeer.
De Polstraat met een sterk groen karakter. De bebouwing langs het lint bestaat uit vrijstaande woningen van één bouwlaag met kap op riante kavels.
Vergezichten geven de Polstraat een unieke uitstraling
6

9. 2. KANSEN EN BEDREIGINGEN
7
2.1 Kansen
Op basis van de analyse & inventarisatie van het
gebied onderscheiden we de volgende kansen:
1. De strokenverkaveling met houtsingels, sloten en
kleine bospercelen zijn belangrijke kwaliteitsdragers.
Door het toestaan van rode ontwikkelingen ontstaat
er financiële en planologische ruimte om deze
kwaliteitsdragers te versterken.
2. Met de ‘groenbijdrage’ van rode ontwikkelingen
kan het achterland beter ontsloten worden voor
langzaamverkeer, waardoor de belevingswaarde
Kansenkaart Polstraat
interessant gebied
ook voor jongeren
meer landschapsbeleving
landschapsversterking
economische impulsen door groei
lichte bedrijvigheid en horeca
Polstraat als
woonstraat
van het landschap verbeterd wordt.
3. Aanwezige bedrijvigheid kan landschappelijk
worden ingepast bij het toestaan van
kleine uitbreidingen. Dit is mogelijk door als
randvoorwaarde te stellen dat uitbreiding alleen
mag plaatsvinden als het gehele bedrijfsterrein
landschappelijk wordt ingepast. Hier zal streng op
moeten worden getoetst.
4.Door de gebiedsontwikkelingen kan de
waterstructuur versterkt worden en kan er zelf een
vis- en schaatsvijver ontstaan.
4. Tevens komt bij ontwikkelingsinitiatieven
financiële en planologische ruimte om een tweede
verkeerslus aan de dorpszijde aan te leggen,
wat ervoor zorgt dat de verkeersdrukte in het
dichtsbebouwde deel van de Polstraat afneemt.
5. Door herontwikkeling van het perceel Polstraat 94
kan er een voornamere dorpsentree ontstaan.
6. Betaalbare nieuwbouw maakt de Polstraat
aantrekkelijk voor starters.
2.2 Bedreigingen
De bedreigingen voor de Polstraat zijn:
1. Het niet toestaan van nieuwbouw kan ervoor
zorgen dat de Polstraat vergrijsd.
2. Het niet toestaan van uitbreiding van lichte
bedrijvigheid kan ervoor zorgen dat bestaande
bedrijvigheid uit de Polstraat verdwijnt, daarmee
verdwijnt ook werkgelegenheid.
3. Het niet toestaan van rode ontwikkelingen
maakt de ontwikkeling van een aantrekkelijker en
gevarieerder gebiedseigen landschap niet mogelijk.
4. Wanneer ontwikkelingen worden toegestaan
zonder dat er een totaalvisie is waaraan getoetst
wordt, gaan kansen verloren en kan het landelijke
karakter van de Polstraat worden aangetast.

10. In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingsrichtingen van de Polstraat beschreven
aan de hand van de thema’s wonen, bedrijvigheid, zichtlijnen, landschap &
beleving en verkeer. Uitgangspunten voor deze ontwikkelingsrichtingen zijn:
1. De input van de verschillende werksessies met bewoners, ondernemers en
B&W en de ingevulde stellingenformulieren;
2. Inventarisatie en analyse plangebied, kansen en bedreigingen.
3. ONTWIKKELINGSRICHTINGEN
Voor de ontwikkelingsrichtingen woningbouw en groei lichte bedrijvigheid
gelden randvoorwaarden om landschapsversterking mogelijk te maken.
Deze randvoorwaarden worden juridisch vastgelegd in het Bestemmingsplan
Polstraat.
8
Ontwikkelingsrichtingen

11. 3.1 THEMA WONINGBOUW
Uit de werksessies is naar voren gekomen
dat enkele bewoners op eigen erf een tweede
woning willen bouwen. De toevoeging van enkele
woningen in de Polstraat is toegestaan, indien
wordt voldaan aan de volgende randvoorwaarden:
1. Nieuwbouw is toegestaan tot 70 meter vanaf
de Polstraat en in het gebied grenzend aan de
dorpskern. Het betreft de gele zone. De zichtassen
blijven vrij van bebouwing;
2. Het recht op een woning betreft transformatie
van bestaande bebouwing, een herontwikkeling of
splitsing van een bestaande woning;
3. In het gebied grenzend aan de dorpskern is
ook zonder sloop of herontwikkeling de bouw van
enkele nieuwe woningen toegestaan. Woningbouw
op deze plek maakt het financieel haalbaar om
een tweede ontsluitingsweg aan te leggen, wat de
Polstraat deels zal ontlasten van autoverkeer.
4. Een woning toevoegen is alleen toegestaan
wanneer de afstand tot naastgelegen bestaande
woningen minimaal 10 meter is en parkeren op
eigen terrein wordt opgelost.
5. De woning dient landschappelijk ingepast te
worden, zie ook de toelichting op pagina 3.3;
6. Om de nieuwbouw te realiseren dient
geïnvesteerd te worden in duurzaamheid.
Bijvoorbeeld door het bouwen met duurzame
materialen, het integreren van zonnepanelen in
het dakvlak en/of het opvangen en het gebruik van
regenwater i.p.v. leidingwater, zie 3.4;
7. Iedere toegevoegde woning dient een financiële
bijdrage te leveren aan het versterken van het
landschapskader, zie 3.6.
Opmerking: De gemeente behoudt het recht om in
afwijking van bovengenoemde randvoorwaarden
een woning wel of niet toe te staan.
9
Indicatief

12. 3.2 THEMA BEDRIJVIGHEID
Enkele ondernemers hebben de wens hun
bedrijvigheid kleinschalig te mogen uitbreiden. De
groei van lichte bedrijvigheid aan de Polstraat is
toegestaan, indien wordt voldaan aan de volgende
stedenbouwkundige randvoorwaarden:
1. De bestaande woningen mogen door de
bedrijfsuitbreiding niet meer hinder ondervinden
dan in de bestaande situatie.
2. De eventuele toenemende parkeerbehoefte
dient op eigen terrein te worden opgelost;
3. De bedrijfsuitbreiding en de bestaande
bedrijfsbebouwing dienen landschappelijk te
worden ingepast. Zie 3.3.
4. Om de uitbreiding te realiseren dient
geïnvesteerd te worden in duurzaamheid. Zie 3.4.
5. Iedere bedrijfsuitbreiding dient een financiële
bijdrage te leveren aan de waardetoevoeging van
het gebied. Zie 3.6.
Opmerking: De gemeente behoudt het recht om in
afwijking van bovengenoemde randvoorwaarden
een woning wel of niet toe te staan.
Groei bedrijvigheid wordt
landschappelijk ingepast
Locaties waar groei lichte bedrijvigheid mag plaatsvinden.
Landschappelijke inpassing is bij uitbreiding vereist.
10
Indicatief

13. Bouwstenen voor landschappelijke inpassing
Richtlijnen landschappelijke inpassing bij realisatie
van een extra woning of uitbreiding van lichte
bedrijvigheid:
1. Erven als groene eilanden in openheid;
2. Accentuering slagenstructuur door
gebiedseigen houtsingels of houtwallen;
3.3 TOELICHTING LANDSCHAPPELIJKE INPASSING
3.4 TOELICHTING DUURZAAMHEIDSINVESTERINGEN
Voorbeelden van duurzaamheidsmaatregelen bij
nieuwbouw:
• Het toepassen van duurzame materialen zoals
hout en metselwerk;
• Het opvangen van regenwater voor gebruik;
• het op eigen terrein infiltreren van hemelwa-
ter;
• Het toepassen van halfverharding;
• Het integreren van zonnepanelen in het dak-
vlak;
• hergebruik van energie (bijvoorbeeld de warm-
teproductie bij bedrijven).
3. Plant solitaire bomen en/of boomgroepen op
het erf;
4. Natuurvriendelijke oevers langs sloten.
Houtwal met onderbegroeiing Solitaire boomHoutsingel
VOOR NA Bedrijfsbebouwing heeft
plaatsgemaakt voor een tweede
woning. Tevens is geïnvesteerd in
versterking van het landschap.
11

14. 3.5 THEMA ZICHTLIJNEN
De vergezichten vanaf De Polstraat naar het
open landschap geven de entreezone een hoge
ruimtelijke kwaliteit.
De vijf hiernaast weergegeven zichtlijnen zijn
prominent aanwezig en worden behouden.
De dikten van de zichtlijnen geven de breedtes aan
die minimaal vrij van bebouwing en opgaand groen
dienen te blijven.
1
4
5
2
3
12
Indicatief

15. 3.6 THEMA LANDSCHAP & BELEVING
De nieuwe woningen en de kleine
bedrijfsuitbreidingen maken het mogelijk de
gebiedseigen landschappelijke kwaliteiten te
versterken. Gebiedseigen landschapselementen
zijn onder andere houtsingels, bospercelen
en de lange rechtlijnige sloten. De toevoeging
van landschapselementen levert een hogere
belevingswaarde op. Daarnaast worden door de
aanplant van nieuwe bomen en de aanleg van
natuurlijke oevers de biodiversiteit en ecologische
waarden van het gebied vergroot.
Er is gekozen voor de volgende
waardetoevoegingen in het landschap:
1. Verbreden van een tweetal bestaande
watergangen;
2. Het maken van een brede natuurlijke oever langs
de watergang parallel aan de Maasdijk;
3. De aanplant van houtwallen;
4. Het maken van een langzaamverkeersroute
tussen de Polstraat en Maasdijk;
5. De aanleg van een nieuwe voetgangersroute
parallel aan de Maasdijk, zodat een rondwandeling
in het gebied mogelijk is.
1
1
2
3
3
3
4
5
13
Indicatief

16. 3.7 THEMA VERKEER
Voetgangers in de Polstraat
Voetgangers in de Polstraat moeten over het
fietspad lopen. Dit levert soms gevaarlijke
situaties op. Het straatprofiel is helaas te krap
om een trottoir aan te leggen. Wel komt er een
voetgangerssuggestiestrook van 70 cm breed. De
suggestiestrook maakt fietsers duidelijk dat de
route ook bestemd is voor voetgangers en wanneer
voetgangers aanwezig zijn, moeten de fietsers de
suggestiestrook vrij houden.
Autoverkeer
De Polstraat is een drukke verkeersader voor
autoverkeer, wat een negatief effect heeft op het
woonklimaat. Er wordt daarom gestreefd naar
de realisatie van een verkeerslus zodat het meest
dichtbewoonde deel van de Polstraat autoluwer
wordt. Het verkeer wordt op deze wijze verdeeld
over de oude en nieuwe route. Om de verkeerslus
financieel haalbaar te maken en om het onderdeel
te laten zijn van Wijk en Aalburg, is nieuwbouw
langs de nieuwe route toegestaan.
Optioneel: nieuwe ontsluitingsroute die
zorgt voor een verminderde verkeersdrukte
in Polstraat-oost
Veilige Polstraat
14
Indicatief