Recommended
Recommended
More Related Content
More from Oleg Nivievskyi
More from Oleg Nivievskyi (20)
Preemptive right on farmland sales
- 1. Переважне право при купівлі-продажу сільгоспземель: яким буде економічний вплив? Олег Нів’євський та Роман Нейтер 26 листопада 2020
- 2. Переважне право купівлі сільгоспземлі в Україні Відповідно до законопроєкту №2194, який визначає механізм та деталі функціонування переважного права: Право першочергового викупу мають виключно поточні орендарі земельних ділянок (за схемою «право першої відмови») Якщо переважне право мають і орендар і особа, що має спеціальний дозвіл: При цьому переважне право може передаватись, але лише один раз Особа зі спеціальним дозволом є суб’єктом переважного права купівлі першої черги А також особи, що мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення* *При умові, що ділянка знаходиться в межах ділянки надр, наданих в користування такому суб’єкту переважного права 2
- 3. Переважне право може використовуватись: 3 На земельних торгах При приватних транзакціях або
- 4. Застосування переважного права на земельних торгах Організатор Повідомляє орендаря про проведення торгів не раніше, ніж за 30 днів до їх проведення Приватні власники також можуть бути організаторами земельних торгів — новація законопроєкту №2194 Учасник з переважним правом Права й обов’язки переможця аукціону переходять до учасника, що скористався переважним правом Повідомляє про рішення скористатись правом ліцитатора відразу після закінчення торгів та купляє ділянку за ціною, що дорівнює пропозиції переможця аукціону Якщо обидва суб’єкти переважного права вирішили їм скористатися: Суб’єкт другої черги (орендар земельної ділянки) може реалізувати своє право у разі відмови суб’єктом першої черги Варто зазначити, що у випадку продажу ділянки сільськогосподарського призначення на земельних торгах, передача переважного права купівлі допускається не пізніше, як за 5 робочих днів до початку торгів 4
- 5. Переважне право при продажі не через земельні торги Землевласник Повинен надати проект договору нотаріусу, що посвідчуватиме договір купівлі-продажу зареєструвати намір продажу ділянки у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно не раніше, ніж за 3 місяці до укладання договору Нотаріус Важливо. У разі зміни власником ділянки ціни чи інших умов договору, вся процедура здійснюється повторно Зобов’язаний повідомити суб’єкта (суб’єктів) переважного права протягом 3-х робочих днів Учасник з переважним правом Має 2 місяці з дня повідомлення, щоб повідомити нотаріуса про намір скористатись своїм правом призначити день і час укладання договору (за узгодженням з продавцем) Якщо протягом цього часу суб’єкт переважного права не повідомив нотаріуса, відмовився від укладання договору або не з’явився для його укладання — вважається, що він відмовився від переважного права купівлі 5 та та
- 6. Механізм захисту орендаря У разі продажу земельної ділянки з порушенням переважного права купівлі орендар може: Пред’явити до суду позов про переведення на нього прав та обов’язків покупця Внести на рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець та одночасно з цим Важливо. Якщо орендар відмовляється від свого переважного права та ділянка буде продана третій особі, умови поточного договору оренди залишаються дійсним, права та обов’язки орендодавця переходять до нового власника 6
- 7. Світовий досвід використання переважного права Ключові цілі політики, задля яких використовується переважне право: захист співвласників та орендарів недопущення фрагментації та сприяння консолідації земельних ділянок зміна структури земельного ринку (преференції місцевим або малим виробникам) збереження цільового призначення земель або створення суспільних благ 7
- 8. Про що свідчить світовий досвід? З опитаних 14 експертів-представників країн, де використовується переважне право — лише для 2-х країн експерти зазначили, що цей інструмент широко використовується В багатьох інших частка транзакцій з використанням переважної купівлі є незначною Попри присутність в значній кількості країн, інструмент переважного права не має широкого використання На скільки нам відомо, в науковій літературі відсутні оцінки дієвості та ефективності цього інструменту в досягненні цілей Висновок #1 Висновок #2 8
- 9. Переважне право та аукціони З теоретичної точки зору було доведено, що на аукціонах, подібних до земельних торгів в Україні надання переважного права одному з учасників призводить до: Зниження очікуваної ціни за товар для продавця Неоптималь- ного розподілу ресурсу в окремих випадках Зниження очікуваних доходів інших учасників аукціону Частішого виграшу учасника з переважним правом Джерело. Bikhchandani et al.,2005 9
- 10. Емпіричні свідчення використання переважного права на земельних торгах Ключові результати дослідження Тайвань 2007-2010 роки Відповідно до результатів аукціонів з продажу державних земель в Тайвані, переважне право оренди землі: Країна Період знижує очікуваний дохід від продажу ділянки знижує ймовірність продажу землі на аукціоні знижує кількість учасників аукціону зменшує приріст ціни під час аукціону 10
- 11. Моделювання економічного впливу на основі теорії ігор 11 Важливо. Для спрощення, переважне право суб’єктів «першої черги», що мають спеціальний дозвіл на видобування корисних копалин загальнодержавного значення, не враховується при моделюванні через невелику оціночну площу таких земель, ~200-300 га Гравці в моделі: Землевласник (продавець землі) Орендар, котрий у разі запровадження переважного права може їм скористатись Зовнішній покупець (не має переважного права в будь- якому випадку) S - seller T - tenant B - bidder Відповідно, їх оцінки вартості землі: VS VT VB
- 12. min{VT,VB} 12 Пропонує відповісти на цей офер орендарю Приймає офер Продавець землі (S) Орендар не відповідає на пропозицію (якщо VT > OB) Орендар відповідає зустрічним офером (якщо VT > OB) Дерево прийняття рішень продавця та орендаря OB OB Фінальна ціна Важливо. Неоптимальна для продавця стратегія позначена блакитним хрестиком Модель переговорів без переважного права OB - запропонована ціна стороннього покупця VT - оцінка орендаря VB - оцінка стороннього покупця
- 13. 13 Модель переговорів з переважним правом Функція максимізації прибутку стороннього покупця: Сторонній покупець Орендар Робить пропозицію, яку продавець готовий прийняти О*B Може використати переважне право та придбати ділянку за ціною О*B Відмовляється від цієї пропозиції, тоді ділянку купує сторонній покупець за ціною О*B Ймовірність того, що оцінка орендарем ділянки буде менше за обрану ставку OpB — орендар не скористається переважним правом Вигода потенційного покупця при офері OpB у випадку, якщо його ставка буде вища за VT або Важливо, При цьому ціна О*B істотно відрізняється від ціни у моделі без переважного права — OB Тобто потенційний покупець зважує виграш, котрий він отримує при кожній ставці, ймовірністю того, що ця ставка зіграє
- 14. Очікувані ефекти від переважного права 14 Збільшення ймовірності купівлі ділянки орендарем Очікувана вигода орендаря буде більшою за умов наявності переважного права Очікувана вигода стороннього покупця буде меншим за умов наявності переважного права в орендаря Можливий неоптимальний розподіл землі, тобто – в частині землею буде володіти не той, в кого більша оцінка вартості землі Ефект переважного права купівлі землі на ціну землі невизначений Ефект переважного права купівлі землі на сукупний виграш орендаря та власника є позитивним
- 15. Опис симуляції/сценарного аналізу 15 Ключові припущення • Суб’єктами переважного права є агровиробники - поточні орендарі • Оцінка вартості землі у стороннього покупця і поточного орендаря нормально розподілена із очікуваною вартістю на рівні 2,000 дол/га та стандартним відхиленням у розмірі 100 дол/га • Всі розрахунки проводяться у вимірі на один гектар • Транзакційні витрати відсутні як для стороннього покупця, так і для орендаря, незалежно від використання переважного права оренди землі Дані згенерованих незалежних спостережень для оцінок вартості гектару землі орендарем та стороннім покупцем 100000 Етапи моделювання 1 Модель без переважного права купівлі землі Моделювання приватних земельних транзакцій у випадку, коли орендар має переважне право викупу землі 2 3 Екстраполяція результатів та розрахунок можливих наслідків Важливо. Враховуючи теперішню вартість оренди на рівні 100 доларів США за га, оціночна вартість земельної ділянки складатиме мінімум 2000 доларів (див.https://agroportal.ua/ua/views/blogs/skolko-budut-stoit-selkhozzemli-v-ukraine/)
- 16. Результат симуляції 16 Модель без переважного права Модель з переважним правом У 50,2% випадків ділянку купує орендар, у решті 49,8% — сторонній покупець Орендар та сторонній покупець мають однакову ймовірність стати переможцем Орендар опиняється власником ділянки втричі частіше, ніж сторонній покупець У 74,8% випадків ділянку купує орендар, і лише в 25,1% — сторонній покупець Переможець торгів Очікуваний виграш Однаковий для орендаря та стороннього покупця і сягає $56/га (або 3,7% від вартості ділянки) У стороннього покупця падає до $26,4/ га, натомість орендаря — зростає до $99,8/га, або до 5% від вартості ділянки
- 17. Результат симуляції 17 Модель без переважного права Модель з переважним правом Становить $1 944 Становить $1 918 (знижується на $26 за гектар) У 74.9% випадків ціна при наявності переважного права була нижче Вартість ділянки У 24,7% випадків розподіл був неефективний і земельна ділянка опинялася у власності орендаря, у той час, як у стороннього покупця оцінка вартості землі була вище
- 18. 18 Інші можливі ефекти Переважне право є додатковою гарантією права власності/ використання ділянки З огляду на це ми припускаємо, що вигода власника переважного права ($43,3/га) повною мірою буде інвестуватися в розвиток підприємства та виробництва За умов 24% рентабельності активів/інвестицій в аграрному секторі це, в свою чергу, призведе до додаткової чистої вигоди сільгоспвиробників на рівні $10,4/га, а також згенерує ~$26/га додаткової доданої вартості в аграрному секторі це потенційно може підвищувати готовність інвестувати в земельну ділянку, котра не перебуває у власності забезпечує неперервність та послідовність сільськогосподарськог о використання ділянки +
- 19. 19 Ключові висновки Попередній спрощений аналіз вигод та втрат дає підстави говорити про в цілому позитивний очікуваний економічний ефект від застосування переважного права на купівлю- продаж земель сільгосппризначення в Україні Попередні результати моделювання показали, що: Наявність переважного права збільшує вигоди існуючих орендарів та зменшує вигоди власників земельних ділянок Вартість переважного права (або вигода орендарів) становитиме ~$43,3/га, проте ці вигоди є меншими від втрат власників земельних ділянок та сторонніх/потенційних покупців земельних ділянок Втрати для економіки становитимуть $12,4 на гектар Якщо вся величина вартості переважного права ($43,3/га) буде проінвестована в виробництво, то це в середньому згенерує додатково ~$26/га додаткової доданої вартості в аграрному секторі, що більш ніж в 2 рази більше від вищенаведених економічних втрат
- 20. Додатки
- 21. Світовий досвід. Ціль використання переважного права — захист співвласників та орендарів Країни, у яких практикується такий підхід: Албанія Болгарія Грузія Литва Португалія 21 Додаткова гарантія права власності/ використання ділянки потенційно може підвищувати готовність інвестувати в земельну ділянку, котра не перебуває у власності, а також забезпечує неперервність та послідовність сільсько- господарського використання ділянки. Найпоширеніша ціль використання переважного права Результат Переважне право надається співвласникам та (або) орендарям В такому випадку право зазвичай розповсюджується на всі сільськогосподарські землі в країні
- 22. Країни, у яких практикується такий підхід: 22 Македонія Сербія Литва Португалія Для недопущення фрагментації Для сприяння консолідації Переважне право надають: • співвласникам ділянки Переважне право надають: • власникам сусідніх ділянок • державі або муніципалітету (в окремих країнах) Переважне право може не розповсюджуватись на всю територію країни, обмежуючись певними зонами, що визначені як пріоритетні для консолідації Світовий досвід. Ціль використання переважного права — недопущення фрагментації та сприяння консолідації
- 23. 23 У разі попередньо узгодженого контракту між землевласником та забудовником — держава може викупити ділянку за визначеною в договорі ціною Країни, у яких практикується такий підхід: Естонія Румунія Нідерланди Переважне право надається державі або муніципалітету Окрема перевага — можливість чіткого географічного таргетування та продати іншому власнику на відкритому аукціоні з умовою збереження цільового використання земель Світовий досвід. Ціль використання переважного права — збереження цільового призначення або створення суспільних благ
- 24. Механізм впливу Через надання пріоритетного права купівлі землі у якості привілеїв певній групі фермерів Шляхом застосування переважного права державою або муніципалітетом та подальшому перепродажу визначеній групі агровиробників Країна, що застосовує: Країна, що застосовує: Угорщина Франція 24 Світовий досвід. Ціль використання переважного права — зміна структури земельного ринку