Le diagnostic territorial approfondi sur les 3 CdC : CdC du canton de Villandraut, CdC de Captieux-Grignols, CdC du Bazadais, les éléments de prospective et la stratégie en matière d'habitat

1. Schéma territorial de l’habitat /
Pays des Landes de Gascogne
Ateliers territoriaux : «Sud Gironde»
Place
1

2. 2
1/ Les éclairages du diagnostic du Schéma Territorial de
l’Habitat sur le Sud Gironde
2/ Quels éléments de prospective prendre en compte et
quelles orientations souhaitables pour guider la stratégie
habitat dans le Sud Gironde ?
3/ Sur quels leviers agir pour mettre en œuvre le Schéma de
l’Habitat ?

3. 3
1/ Les éclairages du diagnostic du
Schéma Territorial de l’Habitat sur
le Sud Gironde

4. 1.1/ Le Sud Gironde
s’inscrit dans une très forte
dynamique d’accueil. Mais
cette mutation s’inscrit
avec des intensités variées
selon les composantes de
ce territoire.
4
source INSEE
Population
2006
répartition de
la population
crois 99-06 solde 99-06
répartition des
gains
CC de Captieux Grignols 4979 8% 0,5% 156 4%
CC du Bazadais 9126 15% 1,3% 808 19%
CC du Canton de Villandraut 4468 7% 1,7% 504 12%
CC du Pays Paroupian 4330 7% 3,0% 804 19%
Sud Gironde 22903 37% 2272 53%
Landes de Gascogne 62446 1,0% 4299

5. 1.2/ Les territoires accusent des déséquilibres croissants entre nombre d’emplois
et nombre d’habitants. Leurs richesses fiscales sont souvent modestes pour faire
face aux enjeux d’accueil.
La dynamique d’accueil est peu indexée sur le développement économique local.
Celui-ci reste modeste.
Bazas reste un pôle d’emplois structurant du territoire.
5
nb d'habitants
pour un
emploi salarié
en 2006
total emplois
salariés 2006
source
INSEE/CLAP
croissance
démographiq
ue annuelle
99-06
TP par
habitant en
2006
CC de Captieux Grignols 7,3 683 0,5% 617
CC du Bazadais 3,6 2 535 1,3% 1 453
CC du Canton de Villandraut 7,4 600 1,7% 449
CC du Pays Paroupian 8,4 513 3,0% 1 068
Landes de Gascogne 5,1 12 248 1,0% 1 166

6. 6
Des territoires (inter) dépendants des pôles d’emplois extérieurs au
Pays, mais selon des modalités différentes.
CdC lieu de travail au sein du PLG
nb de postes 2005
source INSEE-DADS
CCdeCaptieux
Grignols
CCduBazadais
CCduCantonde
Villandraut
CCduPays
Paroupian
partdesactifs
travaillantà
l'extérieurduPays
laCUdeBordeaux
laCCduPaysde
Langon
CdClieuderésidence
CC de Captieux Grignols 54% 17% 1% 0% 27% 11% 8%
CC du Bazadais 2% 60% 2% 0% 37% 16% 18%
CC du Canton de Villandraut 2% 14% 37% 3% 41% 20% 17%
CC du Pays Paroupian 0% 2% 1% 28% 63% 47% 6%
part des actifs
travaillant sur

7. 7
Le pôle d’emplois du Bazadais est aussi attractif auprès d’actifs extérieurs au
Pays, notamment avec le Langonnais.

8. 8
1.3/ L’irruption du
développement
résidentiel, porté par
l’activité de la
construction, constitue
un fait nouveau.
Il a un très fort impact
sur les communes et
l’armature urbaine.
Source : *INSEE / **Sitadel
RP
suppléme
ntaires*
90-99
RP
construite
s** 99-08
rythme
annuel 90-
99
rythme
annuel 99-
08
Impact
habitat
accélération
du rythme
de
construction
CC du Pays Paroupian 239 504 27 56 35% 3,2
CC du Bazadais 527 786 59 87 23% 1,8
CC de Captieux Grignols 240 322 27 36 16% 1,5
CC du Canton de Villandraut 319 355 35 39 21% 1,2
Landes de Gascogne 3451 4388 383 488 18% 1,5

9. 9
La dynamique de construction se diffuse dans tous les territoires du
sud gironde. Elle est indexée sur un produit « unique » .
Résidences principales construites
entre 1999 et 2008
Collectif
Individuel
groupé
Individuel pur
de Captieux-Grignols 6% 18% 76%
duBazadais 15% 12% 73%
duCantonde Villandraut 2% 14% 84%
duPays Paroupian 5% 24% 71%
Landes de Gascogne 7% 14% 79%

10. Le développement de la construction est porté
par l’attractivité foncière du territoire…
Les zones de bas prix offrent des opportunités pour les ménages les moins solvables, dans un
contexte d’élargissement inédit des mobilités.
Face aux tensions croissantes dans les zones de « contact », la concurrence sur le marché foncier
est de plus en plus difficile pour les ménages locaux.
10
Prix du foncier à bâtir

11. 1.4/ le développement de l’habitat sur le territoire procède de plusieurs facteurs : il
n’a pas les mêmes impacts selon les territoires :
- accueil de navetteurs (ménages qui travaillent dans les pôles d’emplois extérieurs)
: Pays de Paroupian et de Villandraut,
- accueil de ménages travaillant dans les pôles d’emplois extérieurs (navetteurs) ou
proches ET desserrement local de ménages qui se réinstallent sur le territoire
(Bazadais, Captieux-Grignols).
11
Source : *INSEE / **Sitadel
Population
2006*
gains de
population
99-06*
RP construites
99-06**
nb habitants
supplémentaires
pour une RP
construite
CC de Captieux Grignols 4979 156 220 0,7
CC du Bazadais 9126 808 593 1,4
CC du Canton de Villandraut 4468 504 263 1,9
CC du Pays Paroupian 4330 804 379 2,1
Landes de Gascogne 62446 4299 3358 1,3
Résidences principales de
particuliers pour usage
personnel
interne à
la CdC
interne
au PLG
externe
au PLG
CU de
Bordeaux
franges agglo Bx
(CC
Montesquieu,
Podensac, Cestas-
Canéjan)
CC du
Pays de
Langon
de Captieux-Grignols 41% 52% 48% 9% 4% 5%
du Canton de Villandraut 24% 29% 71% 17% 18% 11%
du Bazadais 49% 54% 46% 10% 3% 11%
du Pays Paroupian 16% 28% 72% 29% 20% 2%
Origine du Maître d'ouvrage Origine du Maître d'ouvrage

12. La diffusion et l’accélération de la dynamique d’accueil organise des formes de
développement différentes:
- Un développement résidentiel, pour partie associé à un bassin traditionnel d’emplois (Bazas)
et qui prend appui sur des pôles de services de proximité. Articulé au couloir de l’A62 et de
l’A65, ce territoire s’inscrit dans un processus d’ouverture et de désenclavement qui demande
à être organisé.
-Un développement seulement résidentiel dans les communes de l’espace forestier en recul
des pôles d’emplois et du maillage du réseau de transports collectifs. Vulnérables face à
l’accélération de l’accueil, ils sont confrontés à l’organisation, la montée en charge et la
pérénnité de leur offre de services et de déplacements.
12

13. 13
2/Quels éléments de prospective
prendre en compte et quelles
orientations souhaitables pour guider la
stratégie habitat dans le Sud Gironde ?

14. 14
Les communes portent des
objectifs d’accueil ambitieux.
gains
prévus
taux
croissance
projeté
gains
prévus
taux
croissance
projeté
gains
prévus
taux
croissance
projeté
CC du Bazadais 1047 1,5% 1784 2,5% 7074 8,4%
CC de Captieux-Grignols 222 0,6% 779 2,1% 1139 3,0%
CC du Canton de Villandraut 678 2,0% 927 2,6% 1077 3,0%
CC du Pays Paroupian 1183 3,3% 1224 3,4% 1744 4,7%
Sud Gironde 3130 1,6% 4713 2,3% 11033 4,9%
Scénario du fil de
l'eau
" à atteindre" " à ne pas dépasser"

15. Les communes
s’inscrivent dans
l’élaboration de
documents
d’urbanisme.
15
Face à ce processus, les questions de maîtrise des rythmes d’ouverture à
l’urbanisation et de qualification des produits habitat sont prioritaires.

16. Des aménagements susceptibles de modifier
l’attractivité résidentielle du territoire
La mise en service de l’A65 : elle offre une opportunité de
consolidation du pôle Langon-Bazas au sein de l’espace régional. A
lui seul, le renforcement de l’accessibilité n’est pas générateur de
richesse. Il demande à être accompagné pour le devenir.
La LGV : elle va inscrire le territoire dans le maillage des mobilités
inter-urbaines davantage que dans l’organisation de son armature
de déplacements. Avec l’arrivée de la LGV, c’est l’ensemble du
réseau ferré qui pourra être modernisé et optimisé. Le possible
cadencement des TER de la Ligne Bordeaux-Langon-Marmande
renforcera l’attractivité résidentielle du territoire.

17. Tendances, signaux et ruptures aptes à modifier l’attractivité
du territoire et de son habitat
La crise de la mobilité : liée à la flambée du coût de l’énergie et aux nouvelles fiscalités, elle
pourrait remettre en question les dynamiques d’accueil observées et changer la donne
s’agissant de l’attractivité et des modes de vie au sein des territoires (rapprochement des
villes et des bourgs structurants, freins à l’habitat isolé ou diffus, évolution de l’armature des
services…),
La crise environnementale et la lutte contre la dépendance énergétique : elles commandent
la réduction des émissions de gaz à effet de serre et le développement de nouvelles formes
d’habitat (économies de charges, qualité environnementale…),
La crise économique : le délitement du salariat s’accompagne d’une instabilité accrue des
parcours professionnels et d’une vulnérabilité accrue de nombre de ménages ; il accroît les
contraintes face au logement et l’offre d’habitat ne peut plus reposer sur un seul modèle,
Les évolutions sociétales : familles recomposées, séparations/divorce, vieillissement,
diminution de la taille des ménages commandent la mise en œuvre d’une offre d’habitat
apte à répondre aux différentes situations.
La tempête Klaus : elle est venue secouer durement la forêt, matrice du territoire et vecteur
de son identité. Selon les orientations stratégiques qui seront données quant à devenir du
massif forestier (nouvelle vocation, gestion et organisation des espaces), les activités
économiques associées, sa qualité paysagère et ses modes d’habitat seront plus ou moins
affectés.

18. 2.1/ La consolidation de l’habitat dans le Bazadais.
Le développement de l’offre de logement vise à consolider l’armature de services et à s’inscrire à proximité des pôles
d’emplois, comme à réduire l’empreinte environnementale du modèle de développement du territoire. L’habitat soutient
l’offre de services et d’emplois des territoires et optimise les déplacements. Il se décline à travers une diversité de
produits et de fonctions pour prendre en compte la multitude des parcours résidentiels. Les pôles de services de
proximité associés (Grignols, Captieux, Villandraut) tirent parti de cette polarisation.
2.2/ La maîtrise du développement de l’habitat au sein du massif forestier au bénéfice des
bourgs de services actuels ou émergents (Saint Symphorien, Hostens).
L’organisation de l’habitat vise à structurer les polarités, pérenniser l’offre de services, préserver et valoriser l’identité du
territoire. L’accueil s’inscrit dans une démarche de développement maîtrisée, à la mesure des capacités du territoire. La
diversification de l’habitat vient soutenir le fonctionnement du territoire.

19. 19
3/ Sur quels leviers agir pour mettre
en œuvre le Schéma de l’Habitat ?

20. 20
3.1/L’action foncière et
l’aménagement au service
de l’habitat
Constats :
• La plupart des communes
se sont engagées dans
l’élaboration ou la révision
de documents d’urbanisme,
avec comme stratégie
d’ouvrir l’offre de terrains à
bâtir,
• mais la maîtrise foncière
est incertaine
Source : Sitadel
hors
document
d'urbanisme
hors zone
opérationnell
e
lotissement
du Pays Paroupian 86% 73% 26%
du Canton de Villandraut 83% 85% 14%
de Captieux-Grignols 93% 90% 8%
du Bazadais 48% 69% 29%
L’offre nouvelle de logements se
développe principalement dans le
cadre d’une urbanisation en diffus,
et les pratiques d’urbanisme et
d’aménagement (recours aux
lotissements) restent encore peu
répandues.

21. 21
Les freins
•Peu de communes disposent de réserves foncières à même de maîtriser le développement
urbain.
•Peu de communes ont installé une fiscalité de l’urbanisme à même de créer des ressources
permettant de lisser les charges d’équipements,
• Une ouverture foncière diffuse sur l’ensemble du territoire qui privilégie la stratégie des
ménages à celles d’un développement maîtrisé
Les enjeux
• L’action foncière ne permet-elle pas de maîtriser les sites de développement de l’habitat,
alors que l’urbanisation demande à être orientée dans le cadre ou en continuité des limites
urbaines et que le développement en secteur diffus s’avère couteux ou compromis?
• La maîtrise foncière ne permet-elle pas de maîtriser les rythmes d‘urbanisation, autrement
dit d’adapter l’offre en fonction des évolutions du marché, de l’intensité des demandes et des
capacités d’accueil des communes ?
•L’action foncière ne permet-elle pas d’orienter les types de produits habitat, soit de
diversifier les offres de logement, permettant alors de mieux prendre en compte les différents
besoins ?
•L’action foncière doit-elle être ciblée sur des sites prioritaires ? Peut-elle se décliner selon
les problématiques des territoires ?
3.1/L’action foncière et l’aménagement
au service de l’habitat

22. 22
3.2/ L’amélioration de
l’habitat existant : une cible
pertinente ?
Constats :
Les éclairages des enquêtes
auprès des communes :
des gisements vacants qui se
réduisent même s’ils sont
significatifs à Bazas.
CANTON DE PISSOS CANTON DE VILLANDRAUT
BAZADAIS
PAYS MORCENAIS
GABARDAN
PAYS DE ROQUEFORT
CAPTIEUX-GRIGNOLS
PAYS PAROUPIAN
VILLENEUVE-DE-MARSAN
EN ARMAGNAC LANDAIS
PAYS D'ALBRET
HAUTE LANDE
source DGI/enquête pays
Logements
vacants vérifiés
par communes
Logements
vacants
vérifiés et non
renseignés
nb logts
2006
taux de
vacance
de Captieux-Grignols 145 167 2680 6,2%
du Bazadais 107 437 4466 9,8%
du Canton de Villandraut 107 115 2415 4,8%
du Pays Paroupian 59 71 2169 3,3%
Pays Landes de Gascogne 1388 2049 32577 6,3%
Taux de vacance
(enquête Pays - juillet 2009)
< à 7 (74)
7 à 10 (14)
10 à 15 (21)
15 à 20 (7)
> à 20 (2)
Logements vacants
(enquête Pays - juillet 2009)
10
50
100

23. 23
3.2/ L’amélioration de
l’habitat existant :
une cible pertinente ?
CAPTIEUX-GRIGNOLS
CANTON DE VILLANDRAUT
PAYS PAROUPIAN
GABARDAN
PAYS MORCENAIS
PAYS DE ROQUEFORT
BAZADAIS
VILLENEUVE-DE-MARSAN
EN ARMAGNAC LANDAIS
PAYS D'ALBRET
CANTON DE PISSOS
HAUTE LANDE
Constats :
• Les éclairages des
enquêtes auprès des
communes : des situations
de mal-logement
récurrentes.
Taux d'insalubrité potentielle - en %
(enquête Pays - juillet 2009)
< à 7 (40)
7 à 10 (23)
10 à 15 (24)
15 à 20 (10)
> à 20 (21)
Logements potentiellement insalubres
(enquête Pays - juillet 2009)
10
50
100
source : DGI/enquête Pays
Potentiellement
insalubre
Nb RP en 2006
Taux
insalubrité
de Captieux-Grignols 296 1990 15%
du Bazadais 185 1759 11%
du Canton de Villandraut 135 1379 10%
du Pays Paroupian 143 1537 9%
Pays 2010 20283 9,9%

24. 24
3.2/ L’amélioration de
l’habitat existant : une
cible pertinente ?
Les freins
• des situations de reconquête de l’habitat existant maîtrisables à partir des
dispositifs incitatifs ?
• un parc de logements à recycler qui commande des travaux lourds ?
• une structure de propriété difficile à mobiliser ?
Les enjeux
• la mobilisation du parc existant offre t-elle pas des marges de manœuvre
pour soutenir le développement de l’habitat au sein des limites urbaines
existantes, consolider la vitalité des points d’appui du territoire ?
• les modes d’intervention doivent-ils être gradués selon les problématiques
des territoires ?
Appréciation des maires sur
l'impact global des OPAH
modeste encourageant très important
de Captieux-Grignols 53% 40% 7%
du Bazadais 23% 54% 23%
du Canton de Villandraut 57% 43% 0%
du Pays Paroupian 25% 75% 0%

25. 25
3.3/La diversification des
produits habitat
Une offre de moins en
moins diversifiée
La présence du parc locatif,
qui apporte davantage de
souplesse dans le
déroulement des parcours
résidentiels, est ténue et de
moins en moins présente.
source INSEE99-06
tx
propriétaires
99
tx
propriétaires
06
tx
Locataires
99
tx
Locataires
06
CC de Captieux Grignols 62% 66% 32% 25%
CC du Bazadais 59% 63% 35% 30%
CC du Canton de Villandraut 63% 69% 30% 22%
CC du Pays Paroupian 58% 65% 35% 25%
Sud Gironde 61% 65% 33% 26%
Gironde 54% 56% 41% 35%
Landes 62% 65% 32% 23%

26. 26
Le parc locatif privé
• Les investissements privés
récents ont été significatifs. Dans
quelle mesure ne ratent-ils pas
leurs cibles ?
• Le parc locatif privé ancien
présente des signes d’inconfort
parfois problématiques.
Source : Sitadel 99-08
MO privé
total
logements
MO privé
logements
destinés à
la location
Poids du
locatif privé
de Captieux-Grignols 294 50 17%
du Bazadais 698 157 22%
du Canton de Villandraut 335 33 10%
du Pays Paroupian 434 79 18%
Sud Gironde 1 761 319 18%
Pays 3923 667 17%
• Ce parc est polarisé sur Bazas (cette commune représente 10% de la
population du Sud-Gironde et concentre 28% du parc locatif privé).
• Le parc locatif privé représente 23% du parc de résidences principales. Mais
il accueille 30% des mobilités résidentielles : sa contribution à la prise en
compte des besoins de mobilité résidentielle est donc stratégique.
source : FILOCOM CD-ANAH
taux locatif en
mauvais état
(TH 78)
LP en classe TH78
Locatif
privé
CC de Captieux Grignols 32% 153 483
CC du Bazadais 16% 154 991
CC du Canton de Villandraut 27% 109 409
CC du Pays Paroupian 20% 74 365

27. 27
Le parc locatif public
•Un déficit du parc locatif public
• Un développement récent significatif (246 logements depuis 1999 soit près de la moitié
du parc locatif public) qui ne parvient pas à suivre le rythme de développement du
territoire. Par ailleurs, la politique de vente du patrimoine HLM a contribué à la
diminution de la présence du parc HLM (entre 1999 et 2006 le taux de HLM est passé de
5 à 4% des résidences principales)
• Le parc communal est important. Il vient compenser pour partie le déficit
d’investissement des opérateurs publics HLM. Existe-t-il encore un gisement ?
source INSEE/ EPLS 2007
Population
2006
Parc
Locatif
social HLM
densité
pour 1000
habitants
parc
communal
(données
enquête)
Total
locatif
social
public
densité
pour 1000
habitants
CC de Captieux Grignols 4979 81 16 65 146 29
CC du Bazadais 9126 187 20 46 233 26
CC du Canton de Villandraut 4468 64 14 39 103 23
CC du Pays Paroupian 4330 128 30 31 159 37
Sud Gironde 22903 460 20 181 641 28
Landes de Gascogne 62446 1399 22 579 1978 32
Gironde 1 226 108 75 257 61
Landes 272 587 9 401 34
Aquitaine 2 529 231 133 369 53

28. …dans l’ensemble des territoires et quels que soient
les statuts d’occupation
28
3.3/La diversification des
produits habitat
Constats
• La population du territoire
présente des vulnérabilités
qu’il convient de prendre en
compte face à la mobilité
résidentielle,
…dans un contexte de fragilisation croissante des
ménages
Source FILOCOM05
évolution globale
des ménages
évolution des
ménages < à
60% des
plafonds
CC du Bazadais 10% 20%
CC de Captieux Grignols 6% 10%
CC du Pays Paroupian 23% 22%
CC du Canton de Villandraut 11% 14%
situtation des ménages face
aux plafonds HLM
source FILOCOM05
nb ménages
inférieur aux
plafonds HLM
< à 60% de 60 à 100% plus de 100%
CC du Bazadais 3802 74% 43% 32% 26%
CC de Captieux Grignols 2153 77% 49% 28% 23%
CC du Pays Paroupian 1761 76% 44% 31% 24%
CC du Canton de Villandraut 1881 72% 41% 31% 28%
PLG 26104 75% 43% 31% 25%

29. 29
Constats
• Les préoccupations des
communes rendent compte
d’une diversification des
profils des publics : jeunes
actifs, jeunes…
3.3/La diversification des
produits habitat
sans réponse
ou sans
importance
important
très
important
Le logement des jeunes 31% 50% 19%
le logement des actifs 19% 63% 19%
le logement des personnes âgées 56% 31% 13%
le logement des personnes en difficulté 56% 25% 19%
Le logement des jeunes 8% 54% 38%
le logement des actifs 15% 54% 31%
le logement des personnes âgées 15% 46% 38%
le logement des personnes en difficulté 31% 46% 23%
Le logement des jeunes 25% 63% 13%
le logement des actifs 25% 63% 13%
le logement des personnes âgées 63% 25% 13%
le logement des personnes en difficulté 19% 63% 19%
Le logement des jeunes 29% 43% 29%
le logement des actifs 29% 57% 14%
le logement des personnes âgées 43% 43% 14%
le logement des personnes en difficulté 43% 29% 29%
Canton de Villandraut
Pays Paroupian
Captieux-Grignols
Bazadais
Priorités des communes
Source : enquête

30. 30
3.3/La diversification des
produits habitat
Les freins
•Difficultés à mobiliser des opérateurs dans les zones de faible densité pour des
opérations de taille moyenne ou petite,
•Observation insuffisante des différentes demandes,
•Maîtrise foncière insuffisante dans de nombreuses communes pour orienter et
diversifier les types de produits.
Les enjeux
•La diversification des offres de logement peut-elle être menée de manière
indifférenciée sur le territoire ou doit-elle venir soutenir/en appui de l’offre de
services, d’emplois et de déplacements ?
•La consolidation des différents projets des communes à l’échelle des
Communautés de Communes permettrait-elle de promouvoir des réponses
adaptées (construction neuve/acquisition-amélioration) déclinant le Schéma
territorial de l’Habitat?