1. Place
Schéma Territorial de l'Habitat du
Pays des Landes de Gascogne
Point étape du Diagnostic
Vendredi 3 juillet 2009 – 9h30 – Pavillon des Landes – Sabres

2. Place
Introduction par Dominique COUTIERE
Schéma Territorial de l'Habitat du Pays des Landes de Gascogne
Point étape du Diagnostic – Vendredi 3 juillet 2009 – 9h30 – Pavillon des Landes – Sabres

3. Schéma territorial de l’habitat /
Pays des Landes de Gascogne
Le diagnostic/présentation du 3 juillet à Sabres
Place
3

4. Schéma territorial de l’habitat /
Pays des Landes de Gascogne
Le diagnostic
1- Habitat et fonctionnement du territoire
2- Développement de l’habitat : entre accueil et
desserrement des ménages
3- Habitat et parcours résidentiels
4- Habitat : les enjeux et les priorités des communes
4

5. 1- Habitat et fonctionnement
du territoire
5

6. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
Le Pays des Landes de Gascogne s’inscrit désormais dans une nouvelle
1 dynamique démographique (+ 1% en rythme annuel), rompant avec
un long cycle de fragilisation et confirmant son inscription dans une
nouvelle problématique de développement.
Cette croissance se diffuse sur l’ensemble du Pays et concerne toutes
2 les Communautés de Communes. Elle connaît des intensités variables :
-certains territoires sont soumis à une forte pression,
-d’autres sont moins impactés ou restent en retrait de ce mouvement.
Portée par la multiplication des mobilités, la dynamique
3 démographique s’accompagne du découplage entre lieu d’emploi et
lieu d’habitat. Le Pays des Landes de Gascogne accuse un déséquilibre
croissant entre emplois locaux et nombre d’habitants.
6

7. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
Les composantes du Pays connaissent des trajectoires de développement
contrastées:
- certains territoires, ouverts et dépendants des pôles extérieurs, se tournent
vers une vocation résidentielle. Ils font face à un développement
4
démographique rapide.
- d’autres bassins de vie, en retrait relatif de ces dynamiques de desserrement,
connaissent un développement démographique moins soutenu, fondé sur
l’attractivité de leur tissu d’emplois et le rayonnement de leur offre de
services.
- quelques secteurs développent encore peu d’interdépendances avec leurs
espaces voisins. Leur dynamique démographique reste faible.
Cette transformation modifie le fonctionnement d’ensemble des bassins de
vie et l’armature du territoire. Alors que la taille et la densité du territoire
exigent de consacrer des moyens significatifs à la mobilité, l’habitat apparaît
comme un levier pour soutenir le développement solidaire et équilibré du
territoire, accompagner sa structuration et son attractivité .
7

8. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
une nouvelle
dynamique
démographique
8

9. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
une nouvelle
dynamique
démographique
9

10. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
nb d'habitants pour
source INSEE un emploi salarié en
2006
Médoc 6,1
Haute Gironde 5,4
Landes de Gascogne 5,1
Haut Entre-Deux-Mers 4,9
Bassin d'Arcachon et Val de l'Eyre 4,7
Rives de Garonne 4,6
Coeur Entre-Deux-Mers 4,6
Libournais 4,3
Adour Châlosse Tursan 4,1
un déséquilibre Landes Nature Cote d'Argent 4,0
croissant entre Adour Landes Océanes 3,6
emplois locaux Graves et Landes de Cernes 3,3
et nombre Gironde 2,9
d’habitants Landes 3,6
10

11. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
11

12. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
12

13. 1- Habitat et fonctionnement du territoire
13

14. 2- Développement de l’habitat :
entre accueil et desserrement
des ménages
14

15. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil
et desserrement des ménages
L’attractivité du territoire combinée à celle du financement du logement s’est
1 traduite par l’intensification de l’activité de la construction depuis le milieu
des années 2000, le pic ayant été atteint en 2008.
La diffusion de l’urbanisation n’est pas limitée aux territoires situés dans la
zone de contact des agglomérations de Bordeaux et de Mont-de-Marsan. Elle
2 est importante dans l’ensemble des sites, indiquant que la plupart des
composantes du Pays des Landes de Gascogne se sont tournées vers l’accueil.
L’impact de cette libération foncière est important : 1 résidence principale sur
5 a moins de 10 ans.
L’offre de terrains constructibles est mobilisée autant pour l’arrivée de
nouveaux ménages (51% n’habitait pas le Pays avant de construire leur
3 maison) que par le desserrement interne des habitants du territoire
(décohabitation, séparation…). De fait, le développement de la construction
ne gère pas toujours des gains démographiques. On compte en moyenne 1,3
habitant pour une résidence principale nouvelle.
15

16. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil et
desserrement des ménages
L’activité de la construction est centrée sur un produit principal : la maison
individuelle. Le ressort proposé pour répondre aux besoins en logement reste ainsi
4 étroit et peu diversifié dans beaucoup de territoires. Le développement des
extensions en périphérie se conjugue parfois avec un processus de délaissement du
parc ancien vétuste ou inadapté des bourgs centres.
La stratégie développée par la plupart des communes est d’anticiper l’accueil en
5 proposant du foncier à bâtir en ayant recours à l’élaboration de documents
d’urbanisme. Sur ce registre les territoires sont aujourd’hui en « ordre de marche ».
6 Les projets d’accueil des communes annoncent une ouverture foncière soutenue.
Mais l’accueil se joue au gré des stratégies communales.
Alors que la recherche de nouveaux modes d’accueil est à l’ordre du jour pour
optimiser les coûts d’équipements collectifs et promouvoir des alternatives au
modèle d’habitat dispersé, les questions concernant la maîtrise des sites, des
rythmes d’urbanisation et la qualification des produits habitat apparaissent
stratégiques.
16
L’habitat est un levier pour structurer le développement du territoire.

17. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil
et desserrement des ménages
La diffusion de
l’urbanisation
17

18. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil
et desserrement des ménages
L’impact de
l’urbanisation
18

19. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil
et desserrement des ménages
L’individuel, un
modèle dominant
19

20. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil
et desserrement des ménages
La couverture du
territoire par les
documents
d’urbanisme
20

21. 2- Le développement de l’habitat : entre accueil
et desserrement des ménages
Des projets d’accueil
volontaires
au gré des stratégies
communales
21

22. Habitat et diversité des
parcours résidentiels
22

23. 3 - Habitat et parcours résidentiels
La fragilité financière des ménages du Pays des Landes de Gascogne est une
1 constante à prendre en compte dans l’ensemble des territoires, quels que soient
les statuts d’occupation. Elle concerne les propriétaires comme les locataires, du
secteur public comme du secteur privé.
Comme d’autres territoires, le Pays des Landes de Gascogne doit composer avec la
2 vulnérabilité croissante des ménages. L’augmentation du nombre de ménages
(+9%) est notamment marquée par une augmentation des ménages « pauvres »
(+16% des ménages aux ressources inférieures à 60% des plafonds).
Le territoire doit faire face à une diversité croissante des besoins. Les évolutions
sociétales (décohabitation, installation en couple, arrivée des enfants, divorce,
3 départ des enfants, retraite, perte d’autonomie…) comme les évolutions des
rapports de travail (mobilité accrue, contrats précaires, ch mge…) s’accompagnent
ô a
de nouveaux besoins en logement. L’adaptation des produits logements à la
diversité des parcours résidentiels est à inscrire au cœur des projets d’accueil.
23

24. 3 - Habitat et parcours résidentiels
Le fait propriétaire est dominant : les propriétaires-occupants représentent 64% des
ménages du territoire. L’accession dans le neuf reste globalement à coût abordable,
4 mais face aux tensions croissantes dans les zones de « contact », la concurrence sur
le marché foncier est de plus en plus difficile pour les ménages locaux. Surtout la
prédominance de ce produit permet-elle de faire face aux enjeux de diversité de
l’habitat auxquels est confronté le Pays des Landes de Gascogne?
Le locatif apporte une contribution majeure à la prise en compte des besoins de
mobilité résidentielle : à l’échelle du Pays, il représente 31% du parc de logements et
5 46% des mouvements résidentiels opérés entre 2001 et 2005. Ce parc apporte de la
souplesse dans le déroulement des parcours résidentiels. Mais les freins à la mobilité
tiennent à sa présence trop faible .
Le parc locatif social est relativement bien doté et s’est développé dans une
6 logique de consolidation des bourgs de services et d’aménagement du territoire. Sa
présence reste cependant très contrastée.
Le locatif est un maillon essentiel pour la fluidité des parcours résidentiels : cette
offre est-elle suffisamment présente, diversifiée, répartie, attractive et accessible?
La vacance recule sur le territoire, sous l’effet des politiques publiques. Mais la
présence d’un parc de qualité médiocre reste importante alors que la lutte contre
l’habitat indigne et les défis de la maîtrise des consommations énergétiques exigent.
24

25. 3 - Habitat et parcours résidentiels
situation des ménages ensemble Locataires
face aux plafonds HLM des ménages PO HLM
privés
source FILOCOM05
< à 60% 43% 33% 61% 68%
de 60 à 100% 31% 36% 28% 23%
plus de 100% 25% 31% 11% 8%
situation des ménages face inférieur aux
nb ménages < à 60% de 60 à 100% plus de 100%
aux plafonds HLM plafonds HLM
source FILOCOM05
CC du Bazadais 3802 74% 43% 32% 26%
CC du Pays Morcenais 3838 75% 41% 35% 25%
CC du Pays de Roquefort 2903 74% 40% 34% 26%
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac 2370 75% 44% 32% 25%
CC de la Haute Lande 2305 75% 45% 30% 25%
CC du Pays d'Albret 2160 73% 43% 30% 27%
CC de Captieux Grignols 2153 77% 49% 28% 23%
CC du Pays Paroupian 1761 76% 44% 31% 24%
CC du Canton de Villandraut 1881 72% 41% 31% 28%
CC du Gabardan 1571 78% 49% 28% 22%
CC du Canton de Pissos 1360 72% 41% 31% 28%
PLG 26104 75% 43% 31% 25% 25

26. 3 - Habitat et parcours résidentiels
26

27. 3 - Habitat et parcours résidentiels
27

28. 3 - Habitat et parcours résidentiels
Logements privés part du logement
Logements privés Logements privés evolutions
source FILOCOM vacants TH 7 et 8 privé vacant
vacants 2005 vacants 1999 brutes
en 2005 dégradé
CC de Captieux Grignols 264 313 -49 119 45%
CC du Bazadais 441 446 -5 138 31%
CC du Canton de Villandraut 199 212 -13 96 48%
CC du Pays Paroupian 150 228 -78 59 39%
CC du Canton de Pissos 124 133 -9 47 38%
CC du Pays Morcenais 354 365 -11 173 49%
CC du Pays d'Albret 227 216 11 117 52%
CC du Pays de Villeneuve de Marsan en Armagnac 295 297 -2 158 54%
CC de la Haute Lande 267 304 -37 107 40%
CC du Pays de Roquefort 431 485 -54 204 47%
CC du Gabardan 277 309 -32 135 49%
Pays Landes de Gascogne 3029 3308 -279 1353 45%
28

29. Habitat : les priorités
des communes
29

30. Habitat : les priorités des communes
Quelle stratégie pour développer l’habitat?
enquête commune sans importance important très important ss rép
Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%
Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%
L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%
l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%
1/Aujourd’hui, les communes mettent en avant l’enjeu d’ouverture46%
l'accession sociale à la propriété 11% maîtrisée à l’urbanisation, à
10% 33%
Développement du locatif mesurées, ou la remobilisation des gisements (dents creuses, délaissés)
travers des extensions 8% 47% 14% 31%
Développement du locatif à cout abordable
situés au sein des tissus urbains. 6% 42% 31% 21%
Le2/L’amélioration du parc de logements (maîtrise énergétique, habitat indigne…) figure comme
logement des jeunes 3% 45% 32% 19%
leune préoccupation majeure.
logement des actifs 3% 52% 30% 16%
le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%
le3/ La reconquête du parc vacant est de plus en plus 10%
logement des personnes en difficulté associée à des 42%
gisements ciblés, peu
12% 36%
remobilisables via des procédures incitatives.
La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%
Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%
30

31. Habitat : les priorités des communes
Quels produits logement faut-il proposer en priorité?
enquête commune sans importance important très important ss rép
Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%
Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%
enquête communela maîtrise de l'urbanisme
L'ouverture et à 5%
sans importance 44%
important 30%
très important ss rép21%
l'accession à la vacant
Reconquête du propriété 23%
2% 36%
58% 8%
19% 33%
22%
l'accession sociale à la propriété existant
Amélioration du parc de logement 11%
7% 46%
58% 10%
11% 33%
25%
Développement du locatif 8% 47% 14% 31%
L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%
Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%
l'accession à des jeunes
Le logement la propriété 2%
3% 58%
45% 19%
32% 22%
19%
Aujourd’hui, le à la propriété
l'accession sociale développement du locatif à coût abordable constitue une priorité30% près
le logement des actifs 11%
3% 46%
52% pour
10% 33%
16%
des ¾ des communes.
le logement des personnes âgées
Développement du locatif 10%
8% 43%
47% 15%
14% 31%
31%
le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%
Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%
La qualité du cadre dedes produits habitat figure comme un enjeu et appelle une
La diversification vie 7% 50% réorientation de
24% 19%
Patrimoine bati jeunes
l’effort de production, 3%
5% 45%
Le logement deset paysage actuellement orienté essentiellement vers l’accession.
47% 32%
27% 19%
20%
le logement des actifs 3% 52% 30% 16%
le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%
le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%
La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%
Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%
31

32. enquête commune sans importance important très important ss rép
Habitat : les priorités des 23%
Reconquête du vacant communes
7%
Amélioration du parc de logement existant
36%
58%
8%
11%
33%
25%
L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%
l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%
Pour quels publics faut-il développer l’offre de logements?
l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%
Développement du locatif 8% 47% 14% 31%
enquête commune du locatif à cout abordable
Développement sans importance important
6% 42% très important
31% ss rép21%
Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%
Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%
Amélioration du parc de logement existant 7% 58% 11% 25%
le logement et à la maîtrise de l'urbanisme
des actifs 3% 52% 30% 16%
L'ouverture 5% 44% 30% 21%
le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%
le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%
l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%
l'accession sociale à la propriété 11% 46% 10% 33%
La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%
Développement du locatif 8% 47% 14% 31%
5% des types de solutions, notamment
1/ Les communes soulignent l’enjeu d’un élargissement
Patrimoine bati et paysage 47% 27% 20%
Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%
pour les jeunes et les actifs.
Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%
2/Le territoire aspire également à disposer d’une offre complète et diversifiée, en
le logement des actifs 3% 52% 30% 16%
optimisantdes personnes âgées
le logement les réponses logement en direction de tous les publics.
10% 43% 15% 31%
le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%
La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%
Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%
32

33. L'ouverture et à la maîtrise de l'urbanisme 5% 44% 30% 21%
Habitat : les priorités des11%
l'accession à la propriété
l'accession sociale à la propriété
communes
2% 58%
46%
19%
10%
22%
33%
Développement du locatif 8% 47% 14% 31%
Développement du locatif à cout abordable 6% 42% 31% 21%
Quelles valeurs doit prendre en compte le développement de l’habitat?
Le logement des jeunes 3% 45% 32% 19%
le logement des actifs 3% 52% 30% 16%
le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%
enquête commune sans importance
10% important
42% très important
12% ss rép36%
le logement des personnes en difficulté
Reconquête du vacant 23% 36% 8% 33%
La qualité du cadre dede logement existant
Amélioration du parc vie 7%
7% 50%
58% 24%
11% 19%
25%
Patrimoine bati et paysage de l'urbanisme
L'ouverture et à la maîtrise 5%
5% 47%
44% 27%
30% 20%
21%
l'accession à la propriété 2% 58% 19% 22%
l'accession sociale à la de la qualité des paysages et 11% cadre de 46% figurent comme deux
1/ Le maintien propriété du vie 10% 33%
dimensions stratégiques, à préserver et à valoriser pour asseoir l’attractivité14%
Développement du locatif 8% 47% 31%
résidentielle
Développement du locatif à cout abordable
et l’identité du territoire. 6% 42% 31% 21%
Le2/ Le développement de l’habitat doit soutenir et 3% saisir d’une telle préoccupation.
logement des jeunes se 45% 32% 19%
le logement des actifs 3% 52% 30% 16%
le logement des personnes âgées 10% 43% 15% 31%
le logement des personnes en difficulté 10% 42% 12% 36%
La qualité du cadre de vie 7% 50% 24% 19%
Patrimoine bati et paysage 5% 47% 27% 20%
33

34. Place
Conclusion par Dominique COUTIERE
Schéma Territorial de l'Habitat du Pays des Landes de Gascogne
Point étape du Diagnostic – Vendredi 3 juillet 2009 – 9h30 – Pavillon des Landes – Sabres