Gayrimenkul Geliştirme Projelerinde Coğrafi Bilgi Sistemi Yöntemi ve Uygulamaları

1. PİYASALAR ANALİz
aşarının Rotası: Coğrafi
ilgi Sistemi
Gayrimenkul sektöründe Coğrafi Bilgi Sistemi'nin (CBS) önemi her geçen gün artıyor.
roje Yönetim A.Ş Yönetici Ortağı Serdar Serdaroğlu hazırladığı çalışmada bu konuya
dikkat çekerek, "ileri teknoloji hayatımızın bir parçası. Ve bu gelişimi gayrimenkul
sektöründen uzak tutmamız mümkün değiL. Başarının rotası; ileri teknolojiyi bir araç
olarak kullanıp, yeteneklerimizi ve farkımızı ortaya koymaktan geçiyor" diyor.
SERDAR SERDAROGLU PROJE YÖNETİM A.Ş YÖNETİCİ ORTAGI
ünümüzde bilgi teknolojileri-
G nin olağanüstü hızına paralel
gelişen Coqrafi Bilgi Sistemi -
CBS (Geographic Information
=:-stem - GIS) uygulamalarıyla hem özel
-=-=::::. mesleki yaşamımızda inanılması
de
ç-Cç &:olaylıklaryaşamaya başladık. Navi-
=-:s:-on cihazları, mobil internet uygula-
::::..c.:.ac:. Google Earth'ün artık bir feno-
ile
::::.ec::ı.aline geldiğini görüyoruz. Ancak,
=-=e::' teknolojiyi bu denli etkin kullandı-
~-·z 21. yüzyılda, inşaat ve gayrimenkul
:=~::örünün bu gelişmeden yeteri kadar
:=.:-c.a:.anamadığını ve projelerine adapte
=-:':e::::.ediğine şahit olmak oldukça şaşır-
_:._:cımızaözellikle büyük ölçekli gay-
::--=e~:ru.ı geliştirme projelerinde ortaya
-~~ ve cevaplamakta zorluk çektiğimiz
:::::-..!.-a!"
geliyor. Gayrimenkul geliştirme
;:o~e~erinde bu uygulamalardan ne kadar
:=.:-":"-anabiliyoruz? Acaba bu teknolojiye
_",,::'ş:::!.eKte zorlanıyoruz? Araştırmak,
mi
=-:;::: etmek, sorgulamak, tasnif etmek,
:.,.
=--=::::.e~değer biçmek için elimizdeki
:-:::'::':'=:cearsa ve gayrimenkulün bilgi- hattı vb. nedenlerle gayrimenkulümüzün Coğrafi Bilgi Sistemi (CBS); dünya --
-=:: arasında kaybolup gidiyor muyuz? değerinin ne ölçüde değiştiğinden haber- deki ekonomik, sosyal, dernoqrafii zı :
=:~_=-=:konumu ve mekan ile ilişkilerini dar olabiliyor muyuz? sorunların çözümüne yönelik, ıC ::
- _e- ";:-/or muyuz? Evrak çokluğundan, İlk akla gelen bu ve benzeri birçok so- mekana/lokasyona dayalı ÇÖZÜIr! ::::-
;--2::.::e:enmemiş bilgilerden, imar plan- runun çoğunun yanıtını, Amerika'da daha sürecinde son kullanıcılara yardımc; -
-=-=--=.: tazip yetersizliğinden ve en çok da 19S0'li yıllarda kullanılmaya başlayan Coğ- üzere, mekansal kökenli bilgilerin
=----.zın yakınından geçen yol, enerji rafi Bilgi Sistemi'nde buluyoruz. toplanması, saklanması, analiz
~rrüıoen.kuhJ2(IYE OCAK-ŞUBAT
2012 - SAYı 23 64

2. PİYASALAR ANALİZ
::yulanması, görüntülenmesi ve rapor-
zmasi süreçlerini yerine getiren, dona-
-=:., yazılım, kullanıcı, veri ve yöntemlerin
::'_:::müolarak tanımlanıyor.
Özetle CBS; mekanı ve konumu tanım-
. arı haritalar (nerede?) ile sözel (ne?) ve-
.ş.enmesi,
=- .: anıcıya sunulması,
reçlerinin tamamının bilgiye dönüştü-
--=.esi için geliştirilmiş bir sistem olarak
rşımıza çıkıyor.
:950'li yılların sonunda Amerika'da tra-
:....<ışı trafik verisine dayalı haritaların
ve
:sallaştırılması ile ticari kimlik kazanan
-.:, Kanada'da doğal kaynakların ve tü-
- ekte olan habitatın envanterinin oluş-
-':":"'ınasında,1970'li yıllarda ise, uydu ve istanbul AIı~veri~ Merkezleri Lokasyon Analizi
=- fotoğraflarının sayısallaştırılmasın- Kaynak: Proje Yönetim A.Ş
-:e arazi kullanımı analizlerinin ha-
.aamasında kullanıldı. ısso'li yıllarla • Gayrimenkul geliştiricileri, sağlıksız olarak depoladıkları ve ktL=.::-
=.:ıer ticari yazılımlar geliştirilmeye • Portföyünde çok sayıda gayrimenkul dıklarını görüyoruz. Excel proqrarnız.ca
;ayrimenkul ve inşaat sektörlerinde, bulunan kişi ya da kurumlar, depoladıkları verileri, Powerpoint ve Pa-
~·Kle de yer seçimi modellerinin oluş- • İştiraklerinde çok sayıda gayrimenkul int ortamında hazırladıkları hari a.ara
.;.Jnasında aktif olarak kullanılmaya bulunan büyük ölçekli işletmeler, bağlayarak yaptıkları yüzeysel analizler
.andı. • Pazar Araştırma Şirketleri, ile giderek artan rekabet ortamında ::.e
• Kentsel Dönüşüm Projeleri olarak özet- kadar başarılı olabilirler.? Kişiye bağ:"::::":':
EMizDE leyebiliyoruz. olarak kurulan bu derme çatma sistem, e-
ZAMAN KEŞFEDiLDi? rin, bu büyük organizasyonların gelece~r
20ğrafi Bilgi Sistemi'nin ülkemize ge- ZiNCiR iŞLETMELER stratejilerine ne kadar yol qôsterebilece-
_.;merika'nın 50 yıl sonrasına, zooo'li Uluslararası market zincirlerinin ülke- ği, bu ve buna benzer pek çok sorunuz;
arın başına denk geliyor. Etkin olarak mizde faaliyet göstermeye başlaması ile geleneksel çözüm yöntemleri ile ne kadar
:; kuruluşları tarafından, imar planla- birlikte, CBS özel sektörde de ticari başa- çözülebileceğini anlamak aslında hiç ce
z; halihazır haritaların, uydu görün- rının bir bileşeni olarak kullanılmaya baş- zor değil. Çözüm, sahada harcanan ezne-
-=~'1in ve tapu bilgilerinin sayısallaş- landı. Özellikle birçok farklı ülkede, farklı ğin ve zamanın karşılığını en verim.i
zıası sürecinde kullanılan bu sistem, coğrafyada faaliyet gösteren bu firmalar, şekilde almak ve bunun yolu da Coğ:-a::
as yavaş özel sektör ve ağırlıklı olarak büyüme stratejilerini. modellerini geliş- Bilgi Sistemi'nden geçiyor.
:~ işletmeler (perakende,banka, ben- tirirken CBS'yi, gerek kendi bünyelerin- Zincir proje yönetimi ve qayrirrıer.-
.stasyonları, araç muayene istasyon- de, gerekse de bu konuda uzmanlaşmış kul geliştirme projelerinde, Coğrafi B~~
--.0.) tarafından keşfedilmeye başlanı- teknik danışmanlık firmaları aracılığıyla, Sistemi'nin kullanılmasının saqlayacağ:
bir araç olarak kullanıyorlar. Market zin- faydaları şu ana başlıklar altında ôzet.eni-
corı 10 yılda gelişen ekonomisi ve jeo- cirleri ile başlayan CBS kullanımı, yavaş yor:
::.ıcönemi nedeniyle Türkiye pazarın- yavaş diğer zincir işletmeler tarafından • Veri bütünlüğünün sağlanması.
~if rol almaya başlayan uluslararası da tercih ediliyor. Artık uluslararası ban- • Gereksiz veri tekrarının önlenmesi.
~uşların ve ağırlıklı olarak peraken- ka zincirleri de gelişen ve artan rekabette, • Verinin güvenliğinin sağlanması,
sektörünün (market, yapı market, tekno zaman, maliyet, verinin güvenliği, gün- • Aynı zamanda yapılan erişimlerde tutar-
zet v.b.) CBS'yi artan rekabete bağlı ola- cellenmesi ve kontrolü açısından büyük sızlıkların ortaya çıkmasının önlenmesı,
doğru lokasyonda, doğru proje, doğru kolaylık sağlayan bu sistemi bir model • Veriler üzerinde merkezi denetim sa:-
-== kitle'ye ulaşmak amacıyla kullanmaya olarak ele alıyor. lanması,
arnası ve uygulamaların projelerin başa- Banka zincirlerinin dahi bu konunun • Verilerin düzenli güncellenmesine cıa-
. olumlu yönde etkilemesi önemini gün- önemini kavramış olmaları ve yatırımları- nak sağlanması.
;;üne artırıyor. nı bu sistem üzerine inşa ediyor olmasına CBS'nin genel yapısını ve sis-e=
=c: bağlamda CBS'nin giderek artan yay- karşın, Türkiye'de faaliyet gösteren bir- kuruluşuna yönelik altyapıyı biraz ~=.
_:-2anım alanlarını; çok yerel ve hatta yabancı zincir işletme- detaylandırmak gerekiyor. CBS'rı.İ::. ~-.:.--
-::j- işletmeler (Perakende, Banka, Benzin nin hala geleneksel modellerle yer seçimi turulmasından son kullanıcıya kadar ::=c.-
_'Onları,Araç Muayene İstasyonları, v.b.) yaptığını, sahadan elde ettikleri veriyi nan süreç 5 ana bileşenden oluşuyor:
65 OCAK·ŞUBAT 2012 - SAYı 23 Gayrime

3. PİYASALAR ANALİz
test edildiği aşamadır. Haritalama ve ra-
porlama aşamasına geçış sürecinde yapı-
lacak analizlerin planlandığı etaptır,
5. Haritalama ve Raporlama
Nihai ürünün elde edildiği, analiz sonuçları-
nın sağlıklı olarak değerlendirildiği bölüm-
dür. Özellikle firmaların alt ve orta kademe
yöneticilerinin, yönetim kurulu toplantıları
için hazırladığı değerlendirme raporların-
da, geliştirmek istedikleri projeyi en etkin
ve dikkat çekici şekilde anlatabilmelerini
sağlar. Sunum için ekstra zaman harcamaya
gerek yoktur, Tüm veriler en güncel haliyle
sayısal olarak elinizin altındadır. Bundan
sonra süreç yöneticinin yeteneklerine ve
bilgisine bağlıdır. Sunumlar matematiksel
Marmara Denizi veriler üzerinde yapılır ve üst kademe yöne-
timin değerlendirmesi açısından da büyük
kolaylıklar sağlar,
_~~_n<eZJeri Kiralanabilir Alan Analizi SiSTEMiN FAYDALARI
- AŞ Bu sistemi kullanan dünyaca ünlü büyük
zincir işletmelerin sağladıkları katma değer,
Veri:ı:ıin Hazırlığı ve Saha Çalışmaları _ Etki alanındaki yeni projelerin analizi, ulaştıkları iş hacmi ve ölçekleri sistemin ne
-~-_=-- -'::E --ç:iıclı ve güncel veriye ula ş- _ Gelecek rekabet analizi, kadar, önemli ve verimli olduğunu kanıtlı-
-- -: - :.:::::-_ nedenle bin bir zorlukla,
Bu _ Farklı tipteki etki alanlarında gelir sevi- yor. Çok uluslu işletmeler CBS sayesinde
~ E para harcayarak elde ettiğimiz yelerinin belirlenmesi, tek merkezden tüm verilere ulaşabiliyorlar
==-_=:-..:: .; - - _ u şekilde işlenmesi ve başa- _ Rakiplerin özel promosyon günlerinin ve uzun vadeli hedef analizlerini en sağlıklı
- =~ =..:..::.a:ürün haline gelmesi için iyi tespiti, şekilde gerçekleştirebiliyorlar.
z.s: ;:-=:~=a modeline bağlı olarak saha _ Rakiplerin shuttle (servis) hizmetleri ve Bu sistemi kullanan ve kullanmak isteyen
= :==-2":nm yapılması gerekiyor. Saha güzergahları, firmalara sağlanan faydalar şu başlıklar al-
~-ES: sürecinde genelolarak elde edi- _ Ana yaya aksi, v.b, tında özetleniyor;
==- -=~eri şu ana başlıklar altında sıra- _ Uygulanabilir proje alanı hazırlaması,
2. Veritabanı Tasarımı _ Gerçek durumu yansıtan güncel bilgi,
Sistemin planlanması, yöntem ve tanım- _ Veri toplama ve değerlendirme çalışma-
ların yapılması aşamasıdır. Sahada ve sının sonucunda elde edilen bilgi, raporlar,
masa başında hazırlanan verilerin en et- tablolar, grafikler ve ekran aracılığıyla sun-
kin ve verimli şekilde kullanılması, ana- ma imkanı,
liz edilmesi ve raporlanması aşamasının _ Görece maliyet azalımı,
--:- ::.Jı.:.rumu (ı/ıoo.ooo ve ı/25_000 -kurulma sürecidir. Bu bölüm, sahadan _ Uygulamalarda yakında ve uzakta sorqula-
==-::-= ~:izeni Planı, ı/5000 Nazım İmar elde edilen verilerin kontrolünün yapıldı- ma imkanı,
~ =- :. :'000 Uygulama İmar Planı) ğı, ilerde olası yaşanacak aksaklıkların da _ Kullanıcı yetkilerinin paylaştırılması ve
===:::_-dü önceden müdahale edildiği aşamadır. bilginin güvenli olarak depolanması,
_a..~ Analizler _ Son kullanıcıya yönelik Google Earth orta-
- -~..::: -:-oğunluğu 3. Veri Girişi mında kolayerişim ve sorgulama imkanı,
===-= .:::iı.:.:-umu nalizleri
A Sahada ve masa başında toplanan verile- _ İleri teknolojiye bağlı etkin kullanım,
=:=.= ==
~ ~:::e -:-ö__
ağ::.rlıklı olarak kullanıldığı Zin- . rin uygun koordinat sisteminde
etiminde yapılan saha çalış-
girişle-
rinin yapıldığı aşamadır. Ağırlıklı olarak
_ Gayrimenkul gelişmelerini yakından takip
edebilme imkanı,
~ -e :nekansal analizler şu ana baş- teknik bilgi ve beceri gerektiren bu bö- _ Kişiye bağımlı olmayan sistem odaklı yö-
~ =-==-c.aözetleniyor; lüm, çeşitli CBS programları aracılığı ile netim.
-:=-::::: -..,-erde erişimin/ulaşımın
: ince- gerçekleştirilir. Ülkemizde kullanılan yer- Sonuç olarak ileri teknoloji hayatımızın
li ve yabancı birçok teknik yazılım prog- bir parçası. Ve bu gelişimi ülkemizin en bü-
~ - -:- -ağazaların, satış alanlarının ve ramı (ara yüz) bu sistemin kullanılması yük dinamiklerinin başında gelen gayrimen-
-:;=-::-- ~:E!.?asitesinin incelenmesi, için yeterlidir. kul sektöründen uzak tutmamız mümkün
-:=- __ -:=-aşımaSisteminin etüt edilmesi
:; değiL. Başarının rotası; ileri teknolojiyi/siste-
-~ __ : --e p anlarıan), 4. Sorgulama ve Uygulama mi bir araç olarak kullanıp, yeteneklerimizi
::::::-:::,::,:::-_ü.k/algılanabilirlik analizi, Sistemin sağlıklı işleyip işlemediğinin ve farkımızı ortaya koymaktan geçiyor. _
E OCAK-ŞUBAT 2012 - SAYı 23 66