Queremos presentarte a Tabimed. En este documento conocerás la tendencia del sector inmobiliario español en abril de 2009. ¡Gracias por conocernos! Más información en http://www.tabimed.es

1. Coyuntura Inmobiliaria
ABRIL 2009 Estimación de sobreoferta
de vivienda nueva
>>>>> El excesivo crecimiento experimentado por el
sector inmobiliario en los pasados años ha resultado
en una capacidad productiva claramente sobre-
dimensionada, con motivaciones cada vez más
alejadas de los fundamentos reales de la demanda
potencial, que en el momento actual se encuentra en
una fase de reconfiguración importante (segura-
mente la más profunda en su historia). Si bien es
cierto que hasta fechas recientes a la demanda de
vivienda para uso propio se ha unido la demanda
para inversión (en un porcentaje importante, entre el
30% y el 40% del total de demanda según algunas
estimaciones), ambas se han retraído de forma muy Fuente: SEE BBVA
acusada en los últimos meses por diversos motivos:
intensificación de la crisis económica, endure-
cimiento de las condiciones de acceso al crédito por
las entidades financieras (en un primer momento por
la falta de liquidez y posteriormente por el
preocupante incremento de la morosidad), aumento
Compraventas de viviendas
del desempleo, perspectivas de descenso de precios
Variación interanual
(restando interés al producto inmobiliario como
activo de inversión) y un largo etcétera.
Desajuste entre oferta y demanda
Debido al relativamente largo tiempo de elaboración
del producto inmobiliario y la inercia que ello
conlleva, la oferta no ha podido ajustarse a este
nuevo contexto de forma muy elástica, continuando
el aumento del parque de vivienda más allá de lo
justificable en función de los determinantes
fundamentales, debido sobre todo a las
construcciones residenciales comenzadas en 2006 y
2007, cuando aún no se vislumbraba lo que estaba
por venir. Buena muestra de lo señalado es el Fuente: INE
desfase existente entre el volumen de finalización de
obras (ligera caída del 4,1% en 2008 respecto a
2007, según datos del Ministerio de Fomento) y el
número de compraventas (caída del 38% interanual
en enero, según el INE).
Proyecciones de vivienda terminada
Existen diversas estimaciones al respecto del stock Datos trimestrales
existente sin vender, que podría estimarse entre 1 a
1,5 millones de viviendas nuevas; según José García-
Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de la
Universidad Pompeu Fabra, se cerró el año 2008 con
un inventario de 1,05 millones de viviendas de obra
nueva sin vender. Por otra parte, hay estudios que
estiman que este desajuste entre oferta y demanda
seguirá ampliándose a lo largo del presente año
2009. De seguir el ritmo medio de ventas del año
pasado, en constante decrecimiento, previsible-
mente las empresas tardarán más de tres años en
deshacerse de todo este volumen de pisos; claro
está que estas previsiones deben adoptarse con la
debida cautela, dadas las grandes incertidumbres
que imperan actualmente en el sector.
Fuente: SEE BBVA
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2. Coyuntura Inmobiliaria
Enfriamiento de la actividad Número de compraventas de viviendas
60.000
Respecto al volumen de actividad las estadísticas Nuevas
más recientes apuntan un retroceso sustancial y 50.000 Segunda mano
acelerado; desde el punto de vista de la demanda
cabría destacar el acusado descenso de las 40.000
operaciones de compraventa de viviendas, teniendo
además en cuenta que el dato se ve “moderado” por 30.000
estar escriturándose todavía muchas compras
20.000
realizadas hace más tiempo sobre plano o durante el
transcurso de las obras; prueba de este aspecto es 10.000
el mayor ajuste que durante 2008 presentó la
compraventa de viviendas usadas (-47,2%) frente a 0
las nuevas (-29,1%). Es interesante citar como una 2007 2008
de las consecuencias de esta caída el cierre Fuente: INE
generalizado de agencias de intermediación
inmobiliaria especializadas en compraventas o Visados dirección de obra (viviendas)
gestión de alquileres, estimado en unas 70.000 Variación interanual
agencias menos desde 2007 según la Asociación
Profesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).
En cuanto a la entrada de producto nuevo en el
mercado es evidente en los últimos meses que la
nueva actividad promotora, al margen de las pocas
obras que aún se estén terminando, tiende a unos
niveles francamente reducidos. Según una
información reciente, entre diciembre de 2008 y
enero de 2009 las grandes inmobiliarias que
conforman el grupo G-14 no han comenzado la
construcción de una sola vivienda, algo que no había
pasado nunca antes en estas compañías y que
supone un claro indicador de la magnitud del parón
Fuente: Ministerio de Fomento
Nª viviendas visadas por provincia
Variación entre 4ºT 2008 y 4ºT 2007
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
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3. Coyuntura Inmobiliaria
Tasas de variación de precios de vivienda de Vivienda Libre
Precios
Variación interanual (nacional) Tasas de Variación Interanual
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
-15%
2005 2006 2007 2008 2009
fotocasa.es expocasa.com IPV vivienda nueva - INE
Sociedad de Tasación IMIE Tinsa IPV Vivienda usada - INE
Índice General de Precios - Ministerio Vivienda
del sector. Los esfuerzos actualmente se centran en viene a reflejar un mayor empeoramiento en este
dar salida al producto existente con distintas sentido.
fórmulas, entre las que cabría destacar el alquiler
con opción a compra, la conversión de viviendas Se prevé que la caída de precios se haga más
libres al régimen de protección oficial, rebajas de profunda durante el año en curso, con tasas medias
precios (de momento moderadas por término general de crecimiento de alrededor del -5% en 2009 y -8%
en la obra nueva), subastas y ferias inmobiliarias, en 2010 en términos nominales (según el Servicio de
entre otras. Estudios del BBVA), aunque estas previsiones
seguramente se verán afectadas significativamente
Es previsible que en 2009 la construcción de nuevas por el exceso de oferta existente en el mercado,
viviendas no logre alcanzar siquiera la cota de las haciendo más profundo el proceso de ajuste (en el
150.000 nuevas viviendas, posiblemente menos, momento actual diversas estadísticas apuntan en
constituyendo un mínimo histórico muy alejado de este sentido). Según la fuente que se consulte se
los máximos de casi un millón en 2006. De entre pueden comprobar actualmente tasas de descenso
todos los datos disponibles que avalan el retroceso más o menos significativas, aunque aún no se
de la actividad, también pueden citarse a título consideran lo suficientemente relevantes, por lo que
ilustrativo el descenso del consumo de cemento el ajuste necesario se tendrá que producir de forma
(caída del 49% en variación interanual acumulada, más acusada en los próximos trimestres.
según OFICEMEN) o el menor número de viviendas
para las que se ha visado la dirección de obra (-67% De momento, podemos señalar que la última tasa de
en enero, según el Ministerio de Fomento). variación registrada por el INE (negativa) es la
segunda mayor en la historia de las estadísticas
Descenso de los precios oficiales, sólo superada por el -7,4% experimentado
en 1992, cifra que muy probablemente se verá
Como consecuencia lógica del desequilibrio expuesto sobrepasada en fechas próximas (por lo pronto, otras
entre el exceso de oferta y la retracción de la fuentes estadísticas y estudios independientes
demanda, la evolución de los precios marcó un punto evidencian caídas superiores).
de inflexión aproximadamente a mediados de 2007,
cuando empezaron a registrarse descensos Algunos análisis estiman que el ajuste total de
nominales de precios entre un mes y el siguiente. precios deberá alcanzar el 30% para restablecer el
Desde entonces no se ha abandonado la senda equilibrio del mercado, por lo que desde el 10%
bajista y la publicación de cada nueva estadística actual queda bastante camino que recorrer. Por otra
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4. Coyuntura Inmobiliaria
parte también es interesante comentar la mayor Morosidad total del crédito
flexibilidad que muestra la estadística en cuanto al Porcentaje y variación interanual
ajuste de precios en la vivienda de segunda mano, ya
que muchas operaciones de obra nueva provienen
de compromisos de compra con precios de hace más
de un año, según alegan los propios promotores
(argumentan que los datos del INE aún no recogen la
realidad del precio de los inmuebles nuevos ya que
se elaboran con la información de los notarios y
reflejan las escrituras de las viviendas “prevendidas”
hasta dos años antes, cuando también se pactó el
precio); además muchos de los precios de segunda
mano descartan de forma más ágil los componentes
especulativos ante la urgencia de venta de muchos
particulares.
Fuente: Banco de España
También procedería citar el clima de expectativas
que actualmente impera en los compradores, que
ante la previsión de bajadas de precios estarían
retrasando las decisiones de compra, lo que en
definitiva obligaría al mercado a intensificar la obligadas a absorber elevados volúmenes de activos
reducción de precios para poder ir moderando el inmobiliarios para ralentizar la escalada de la
gran stock existente. morosidad y evitar mayores provisiones en sus
cuentas de resultados, por una triple vía: embargos
Actuación de las entidades financieras hipotecarios (aumentaron casi un 150% en 2008,
según ADICAE), dación voluntaria en pago para
El ritmo de caída del negocio hipotecario siguió muy cancelación de deuda, y compra de activos
elevado en febrero. Según los últimos datos directamente a promotor con la misma finalidad; a
publicados por el INE, el capital prestado en enero modo de ejemplo puede citarse que entre 2007 y el
para hipotecas de viviendas ha experimentado un 31 de enero de 2009, los activos inmobiliarios de las
descenso del 51,7% respecto a enero de 2008; cajas de ahorros aumentaron un 165,46%, hasta los
podría decirse que esta magnitud evoluciona de 1.849 millones de euros.
forma paralela a la caída de las compraventas (o
viceversa) y de forma inversa al aumento de la tasa La adopción de estas medidas, obligadas por las
de morosidad. Se ha pasado del “todo vale” de años circunstancias, tiene un efecto muy claro de segunda
pasados a una gran restricción y endurecimiento de ronda: bancos y cajas necesitan ir dando salida al
las condiciones de acceso al credito tanto a mercado a todos los activos adquiridos, por lo que en
particulares como empresas, dificultando la la actualidad se está asistiendo a la puesta en
concesión de nuevos préstamos o la renovación de marcha de iniciativas encaminadas a este objetivo,
líneas de crédito existentes, aún teniendo como la potenciación de los canales de venta
impecables historiales de pago, lo que configura uno inmobiliaria prácticamente en cada banco y caja a
de los aspectos que caracterizan la presente crisis través de su red de oficinas, mediante portales
económica. propios en internet o en iniciativas conjuntas como
sociedades de gestión inmobiliaria que se ocupen
En cuanto al importe medio de las hipotecas tanto de la venta de viviendas como la gestión del
constituidas sobre viviendas, en enero ha sido de alquiler de activos, de desarrollos de suelo , etc. (una
122.091 €, un 14,5% menos que en el mismo mes denominada “Aliancia”, coordinada por Gerens Hill, y
de 2008 y un 7,4% inferior al registrado un mes otra pilotada por Ahorro Corporación, ambas
antes. Los tipos de interés medios de los préstamos participadas por un elevado número de cajas de
hipotecarios, pese al descenso del Euribor, han ahorros).
subido hasta una media del 5,64%.
En definitiva, bancos y cajas se están convirtiendo en
Pero sin duda, el aspecto a destacar es el nuevo actores determinantes de la oferta inmobiliaria
papel que las entidades financieras están haciendo competencia a los propios promotores, lo
protagonizando en el mercado inmobiliario, pasando que previsiblemente se traduzca en agresivas
de espolear el crecimiento en los pasados años a políticas comerciales y de descuento que aceleren el
través de la concesión masiva de créditos, a verse proceso de ajuste de precios. <<<<<
Tabimed Sociedad de Tasación, abril 2009
Diseño y redacción: Diego de Blas
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