Successfully reported this slideshow.
We use your LinkedIn profile and activity data to personalize ads and to show you more relevant ads. You can change your ad preferences anytime.

Tabimed - 1 informe coyuntura abril 2009

285 views

Published on

Queremos presentarte a Tabimed. En este documento conocerás la tendencia del sector inmobiliario español en abril de 2009.
¡Gracias por conocernos!
Más información en http://www.tabimed.es

Published in: Economy & Finance
  • Login to see the comments

  • Be the first to like this

Tabimed - 1 informe coyuntura abril 2009

  1. 1. Coyuntura InmobiliariaABRIL 2009 Estimación de sobreoferta de vivienda nueva>>>>> El excesivo crecimiento experimentado por elsector inmobiliario en los pasados años ha resultadoen una capacidad productiva claramente sobre-dimensionada, con motivaciones cada vez másalejadas de los fundamentos reales de la demandapotencial, que en el momento actual se encuentra enuna fase de reconfiguración importante (segura-mente la más profunda en su historia). Si bien escierto que hasta fechas recientes a la demanda devivienda para uso propio se ha unido la demandapara inversión (en un porcentaje importante, entre el30% y el 40% del total de demanda según algunasestimaciones), ambas se han retraído de forma muy Fuente: SEE BBVAacusada en los últimos meses por diversos motivos:intensificación de la crisis económica, endure-cimiento de las condiciones de acceso al crédito porlas entidades financieras (en un primer momento porla falta de liquidez y posteriormente por elpreocupante incremento de la morosidad), aumento Compraventas de viviendasdel desempleo, perspectivas de descenso de precios Variación interanual(restando interés al producto inmobiliario comoactivo de inversión) y un largo etcétera.Desajuste entre oferta y demandaDebido al relativamente largo tiempo de elaboracióndel producto inmobiliario y la inercia que elloconlleva, la oferta no ha podido ajustarse a estenuevo contexto de forma muy elástica, continuandoel aumento del parque de vivienda más allá de lojustificable en función de los determinantesfundamentales, debido sobre todo a lasconstrucciones residenciales comenzadas en 2006 y2007, cuando aún no se vislumbraba lo que estabapor venir. Buena muestra de lo señalado es el Fuente: INEdesfase existente entre el volumen de finalización deobras (ligera caída del 4,1% en 2008 respecto a2007, según datos del Ministerio de Fomento) y elnúmero de compraventas (caída del 38% interanualen enero, según el INE). Proyecciones de vivienda terminadaExisten diversas estimaciones al respecto del stock Datos trimestralesexistente sin vender, que podría estimarse entre 1 a1,5 millones de viviendas nuevas; según José García-Montalvo, catedrático de Economía Aplicada de laUniversidad Pompeu Fabra, se cerró el año 2008 conun inventario de 1,05 millones de viviendas de obranueva sin vender. Por otra parte, hay estudios queestiman que este desajuste entre oferta y demandaseguirá ampliándose a lo largo del presente año2009. De seguir el ritmo medio de ventas del añopasado, en constante decrecimiento, previsible-mente las empresas tardarán más de tres años endeshacerse de todo este volumen de pisos; claroestá que estas previsiones deben adoptarse con ladebida cautela, dadas las grandes incertidumbresque imperan actualmente en el sector. Fuente: SEE BBVA Pág. 1
  2. 2. Coyuntura InmobiliariaEnfriamiento de la actividad Número de compraventas de viviendas 60.000Respecto al volumen de actividad las estadísticas Nuevasmás recientes apuntan un retroceso sustancial y 50.000 Segunda manoacelerado; desde el punto de vista de la demandacabría destacar el acusado descenso de las 40.000operaciones de compraventa de viviendas, teniendoademás en cuenta que el dato se ve “moderado” por 30.000estar escriturándose todavía muchas compras 20.000realizadas hace más tiempo sobre plano o durante eltranscurso de las obras; prueba de este aspecto es 10.000el mayor ajuste que durante 2008 presentó lacompraventa de viviendas usadas (-47,2%) frente a 0las nuevas (-29,1%). Es interesante citar como una 2007 2008de las consecuencias de esta caída el cierre Fuente: INEgeneralizado de agencias de intermediacióninmobiliaria especializadas en compraventas o Visados dirección de obra (viviendas)gestión de alquileres, estimado en unas 70.000 Variación interanualagencias menos desde 2007 según la AsociaciónProfesional de Expertos Inmobiliarios (APEI).En cuanto a la entrada de producto nuevo en elmercado es evidente en los últimos meses que lanueva actividad promotora, al margen de las pocasobras que aún se estén terminando, tiende a unosniveles francamente reducidos. Según unainformación reciente, entre diciembre de 2008 yenero de 2009 las grandes inmobiliarias queconforman el grupo G-14 no han comenzado laconstrucción de una sola vivienda, algo que no habíapasado nunca antes en estas compañías y quesupone un claro indicador de la magnitud del parón Fuente: Ministerio de Fomento Nª viviendas visadas por provincia Variación entre 4ºT 2008 y 4ºT 2007 Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España Pág. 2
  3. 3. Coyuntura Inmobiliaria Tasas de variación de precios de vivienda de Vivienda Libre Precios Variación interanual (nacional) Tasas de Variación Interanual20%15%10% 5% 0% -5%-10%-15% 2005 2006 2007 2008 2009 fotocasa.es expocasa.com IPV vivienda nueva - INE Sociedad de Tasación IMIE Tinsa IPV Vivienda usada - INE Índice General de Precios - Ministerio Viviendadel sector. Los esfuerzos actualmente se centran en viene a reflejar un mayor empeoramiento en estedar salida al producto existente con distintas sentido.fórmulas, entre las que cabría destacar el alquilercon opción a compra, la conversión de viviendas Se prevé que la caída de precios se haga máslibres al régimen de protección oficial, rebajas de profunda durante el año en curso, con tasas mediasprecios (de momento moderadas por término general de crecimiento de alrededor del -5% en 2009 y -8%en la obra nueva), subastas y ferias inmobiliarias, en 2010 en términos nominales (según el Servicio deentre otras. Estudios del BBVA), aunque estas previsiones seguramente se verán afectadas significativamenteEs previsible que en 2009 la construcción de nuevas por el exceso de oferta existente en el mercado,viviendas no logre alcanzar siquiera la cota de las haciendo más profundo el proceso de ajuste (en el150.000 nuevas viviendas, posiblemente menos, momento actual diversas estadísticas apuntan enconstituyendo un mínimo histórico muy alejado de este sentido). Según la fuente que se consulte selos máximos de casi un millón en 2006. De entre pueden comprobar actualmente tasas de descensotodos los datos disponibles que avalan el retroceso más o menos significativas, aunque aún no sede la actividad, también pueden citarse a título consideran lo suficientemente relevantes, por lo queilustrativo el descenso del consumo de cemento el ajuste necesario se tendrá que producir de forma(caída del 49% en variación interanual acumulada, más acusada en los próximos trimestres.según OFICEMEN) o el menor número de viviendaspara las que se ha visado la dirección de obra (-67% De momento, podemos señalar que la última tasa deen enero, según el Ministerio de Fomento). variación registrada por el INE (negativa) es la segunda mayor en la historia de las estadísticasDescenso de los precios oficiales, sólo superada por el -7,4% experimentado en 1992, cifra que muy probablemente se veráComo consecuencia lógica del desequilibrio expuesto sobrepasada en fechas próximas (por lo pronto, otrasentre el exceso de oferta y la retracción de la fuentes estadísticas y estudios independientesdemanda, la evolución de los precios marcó un punto evidencian caídas superiores).de inflexión aproximadamente a mediados de 2007,cuando empezaron a registrarse descensos Algunos análisis estiman que el ajuste total denominales de precios entre un mes y el siguiente. precios deberá alcanzar el 30% para restablecer elDesde entonces no se ha abandonado la senda equilibrio del mercado, por lo que desde el 10%bajista y la publicación de cada nueva estadística actual queda bastante camino que recorrer. Por otra Pág. 3
  4. 4. Coyuntura Inmobiliariaparte también es interesante comentar la mayor Morosidad total del créditoflexibilidad que muestra la estadística en cuanto al Porcentaje y variación interanualajuste de precios en la vivienda de segunda mano, yaque muchas operaciones de obra nueva provienende compromisos de compra con precios de hace másde un año, según alegan los propios promotores(argumentan que los datos del INE aún no recogen larealidad del precio de los inmuebles nuevos ya quese elaboran con la información de los notarios yreflejan las escrituras de las viviendas “prevendidas”hasta dos años antes, cuando también se pactó elprecio); además muchos de los precios de segundamano descartan de forma más ágil los componentesespeculativos ante la urgencia de venta de muchosparticulares. Fuente: Banco de EspañaTambién procedería citar el clima de expectativasque actualmente impera en los compradores, queante la previsión de bajadas de precios estaríanretrasando las decisiones de compra, lo que endefinitiva obligaría al mercado a intensificar la obligadas a absorber elevados volúmenes de activosreducción de precios para poder ir moderando el inmobiliarios para ralentizar la escalada de lagran stock existente. morosidad y evitar mayores provisiones en sus cuentas de resultados, por una triple vía: embargosActuación de las entidades financieras hipotecarios (aumentaron casi un 150% en 2008, según ADICAE), dación voluntaria en pago paraEl ritmo de caída del negocio hipotecario siguió muy cancelación de deuda, y compra de activoselevado en febrero. Según los últimos datos directamente a promotor con la misma finalidad; apublicados por el INE, el capital prestado en enero modo de ejemplo puede citarse que entre 2007 y elpara hipotecas de viviendas ha experimentado un 31 de enero de 2009, los activos inmobiliarios de lasdescenso del 51,7% respecto a enero de 2008; cajas de ahorros aumentaron un 165,46%, hasta lospodría decirse que esta magnitud evoluciona de 1.849 millones de euros.forma paralela a la caída de las compraventas (oviceversa) y de forma inversa al aumento de la tasa La adopción de estas medidas, obligadas por lasde morosidad. Se ha pasado del “todo vale” de años circunstancias, tiene un efecto muy claro de segundapasados a una gran restricción y endurecimiento de ronda: bancos y cajas necesitan ir dando salida allas condiciones de acceso al credito tanto a mercado a todos los activos adquiridos, por lo que enparticulares como empresas, dificultando la la actualidad se está asistiendo a la puesta enconcesión de nuevos préstamos o la renovación de marcha de iniciativas encaminadas a este objetivo,líneas de crédito existentes, aún teniendo como la potenciación de los canales de ventaimpecables historiales de pago, lo que configura uno inmobiliaria prácticamente en cada banco y caja ade los aspectos que caracterizan la presente crisis través de su red de oficinas, mediante portaleseconómica. propios en internet o en iniciativas conjuntas como sociedades de gestión inmobiliaria que se ocupenEn cuanto al importe medio de las hipotecas tanto de la venta de viviendas como la gestión delconstituidas sobre viviendas, en enero ha sido de alquiler de activos, de desarrollos de suelo , etc. (una122.091 €, un 14,5% menos que en el mismo mes denominada “Aliancia”, coordinada por Gerens Hill, yde 2008 y un 7,4% inferior al registrado un mes otra pilotada por Ahorro Corporación, ambasantes. Los tipos de interés medios de los préstamos participadas por un elevado número de cajas dehipotecarios, pese al descenso del Euribor, han ahorros).subido hasta una media del 5,64%. En definitiva, bancos y cajas se están convirtiendo enPero sin duda, el aspecto a destacar es el nuevo actores determinantes de la oferta inmobiliariapapel que las entidades financieras están haciendo competencia a los propios promotores, loprotagonizando en el mercado inmobiliario, pasando que previsiblemente se traduzca en agresivasde espolear el crecimiento en los pasados años a políticas comerciales y de descuento que aceleren eltravés de la concesión masiva de créditos, a verse proceso de ajuste de precios. <<<<<Tabimed Sociedad de Tasación, abril 2009Diseño y redacción: Diego de Blas Pág. 4

×