Queremos presentarte a Tabimed. En este documento conocerás la tendencia del sector inmobiliario español en octubre de 2009.
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1. Coyuntura Inmobiliaria
OCTUBRE 2009 Producto Interior Bruto
Tasas de variación interanual
>>>>> A la vista de las estadísticas oficiales y
diversos estudios y análisis, la recesión global de la
economía ha mostrado menor severidad durante el
tercer trimestre del año, aunque en el caso particular
de España aún se continúa con cifras de crecimiento
netamente negativas (variación interanual de -4,2%
del PIB según el último dato disponible) mientras que
el ajuste aparentemente ha finalizado o se ha
moderado en la mayoría de países europeos.
Se prevé que la economía española continúe 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
contrayéndose en el último trimestre del año, aunque Fuente: INE
según los estudios más optimistas volverá a reflejar
crecimiento durante el primer trimestre de 2010.
Otras previsiones son más cautelosas, por ejemplo
las del propio Ejecutivo, habiendo declarado
recientemente el Presidente del Gobierno que, si
bien se registran señales incipientes de recuperación
económica, "ni la recuperación está asegurada, ni Evolución mensual del paro registrado
Datos comparativos 2007-2009 - nacional
menos aún su velocidad", sobre todo la necesaria
para crear empleo, esperando tasas positivas de 3.800.000
crecimiento a partir del segundo trimestre de 2010, 2009
3.600.000
aunque "muy débiles". 3.400.000
3.200.000
Hay algunos indicadores que ya han empezado a
mejorar, como el gasto de los hogares que "mejoró 3.000.000
algo" en el tercer trimestre del año, gracias a las 2.800.000
ayudas del Gobierno al sector del automóvil y al 2.600.000
incremento de la renta disponible. La tasa de paro ha 2.400.000 2008
mostrado recientemente cierta estabilidad en torno 2.200.000
al 18% según la Encuesta de Población Activa,
aunque en los próximos meses es previsible que 2.000.000
2007
continúe empeorando hasta cotas situadas entre el 1.800.000
Ene Feb Mar Abr May Jun Jul
Ago Sep Oct Nov Dic
21% y el 25%, según distintas estimaciones. Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal
Respecto al IPC, España se encuentra técnicamente
en deflación con tasas negativas continuadas
durante 7 meses (actualmente en el -1,0%), aunque
las previsiones apuntan a una inflexión en la
tendencia a corto plazo para recuperar cotas
positivas a principios de 2010 (hasta alcanzar +1,5%
ó +2% a mediados de año, según FUNCAS).
Visados dirección de obra (viviendas)
Oferta y demanda Variación interanual acumulada (hasta julio)
Se observa que en los últimos meses los promotores
están moderando su activismo en los medios, muy
posiblemente por el irrefutable peso de los
continuados datos estadísticos negativos, y porque
gran parte de su stock pendiente de venta está
siendo absorbido por las entidades financieras.
Dentro de este perfil de baja notoriedad, podemos
citar una vez más información sobre las grandes
inmobiliarias que componen el “G-14”, según la cual
entre diciembre de 2008 y agosto de 2009 se
limitaron a iniciar la construcción de 59 viviendas
libres que ya estaban prevendidas, lo que contrasta
de forma contundente con las 500 o 600 viviendas Fuente: Ministerio de Fomento
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2. Coyuntura Inmobiliaria
que de media comenzaban mensualmente en los Número de compraventas de viviendas
momentos álgidos del boom.
Una de los análisis más completos que se han
publicado recientemente sobre el volumen de
actividad del sector es el anuario estadístico del
mercado inmobiliario elaborado por R.R. de Acuña &
Asociados, en el que se cuantifica el stock (a final de
2008) en 1,62 millones de pisos sin vender, entre los
terminados que no se venden (unos 507.000), los
que aún están en construcción (unos 470.000), pisos
de segunda mano (unos 580.000) y aquellos en
poder de los bancos y cajas (unos 110.000),
mientras que se estima una demanda total para
2009 de unas 218.000 viviendas; según estas cifras, Fuente: INE
el sector requeriría aún de un plazo de entre seis y
siete años para absorber el stock existente,
“reactivarse y comenzar a ejercer efectos positivos Compraventas de viviendas
sobre el conjunto de la economía”, situando por Variación interanual acumulada (hasta julio)
tanto esta recuperación del sector hacia el año 2016.
La situación actual de la oferta, a la vista de las
estadísticas oficiales, es de continuidad del ajuste
con un notable descenso interanual del número de
nuevas construcciones, aunque moderando paula-
tinamente la magnitud de la caída respecto a meses
anteriores (no obstante, en algunas zonas se siguen
registrando caídas en torno al 90%). Según los
últimos datos del Ministerio de Fomento se ha
producido una caída interanual (hasta julio) del 56%
en los visados de dirección de obra nueva para
viviendas.
Fuente: INE
Nª viviendas visadas por provincia
Variación 2ºT 2009 respecto 2ºT 2008
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
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3. Coyuntura Inmobiliaria
Tasas de variación de precios de vivienda
Variación interanual (nacional)
Del lado de la demanda, las últimas estadísticas se encontraría en torno a una caída interanual de
disponibles (hasta julio) muestran lo que parece un precios de oferta del 8,5% como media nacional, y
soporte en la caída, incluso con variaciones positivas una caída acumulada desde máximos de cerca del
entre un mes y el siguiente, sobre todo en las 20% según algunas fuentes. A este respecto es
viviendas de segunda mano; pese a ello, la variación interesante comentar que en algunas zonas la
interanual en la compraventa de viviendas ha sido caída ha sido muy superior, del orden del 50% en
del -33% (según el INE). determinadas áreas de segunda residencia, o
dirigidas al mercado inmigrante, mientras que en
Para ir dando salida al stock se ha venido otras localizaciones las caídas son bastante más
observando, como se esperaba, un descenso moderadas, por ejemplo en el centro de muchas
paulatino de los precios de oferta, destacando ciudades, donde por lo general no existe una gran
especialmente los descuentos aplicados por las urgencia de venta por parte de los propietarios y se
entidades financieras a través de sus sociedades y sostienen los precios de oferta.
canales de venta inmobiliaria. Conforme avanzan los
meses se puede ver cómo va aumentando esta Según un informe publicado recientemente por la
oferta y se alcanzan precios de venta más atractivos; Comisión Europea, tras las crisis más severas el
de hecho, en muchas zonas puede decirse que se declive del precio de la vivienda se sitúa, de media,
están realizando ofertas bastante por debajo de la en el 35% y se prolonga durante seis años. Por otra
media de la zona y por debajo también de los niveles parte, la Organización para la Cooperación y
que, salvo necesidad imperiosa de venta forzada, Desarrollo Económico (OCDE) tiene una opinión
pueden alcanzar muchos promotores y particulares. parecida: estima la duración del ciclo medio de la
En algunos foros incluso se está empezando a hablar vivienda en unos once años, dividida en una fase
de la vuelta a escena del comprador de perfil expansiva de unos 6 años - con subidas de precios
inversor, a la búsqueda de ofertas atractivas. de alrededor del 45% - seguida de una fase
contractiva de unos cinco años – con una corrección
Descenso de precios de oferta de alrededor del 25%.
Si bien las tasas de variación de precios de vivienda Toda vez que el boom inmobiliario experimentado en
continúan en su progresión de ajuste, se continúa España excedió de lejos lo observado en ciclos
observando la desaceleración de la tendencia que anteriores (con aumentos continuados de precios
apuntábamos en el informe anterior, tal vez reflejo entre 1998 y 2007, y un incremento medio total
de que el mercado ha superado la fase más fuerte superior al 200% según las estadísticas oficiales),
de corrección; podría decirse que el punto cabe esperar que, muy probablemente, la corrección
intermedio de las distintas estadísticas disponibles actual de precios sea severa y prolongada.
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4. Coyuntura Inmobiliaria
Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) Actuación de las entidades financieras
Descenso desde máximos
La morosidad de los créditos concedidos por bancos,
cajas de ahorros, cooperativas y establecimientos
financieros de crédito a particulares y empresas se
situó en agosto en el 4,93% (5,34% en el caso
particular de las cajas de ahorro), continuando una
progresión ascendente que en la actualidad arroja
cotas que duplican a las de un año antes y más que
sextuplican las de hace dos, cuando esta cifra se
situaba en el 0,76%. Estas cifras están dentro de lo
esperado, en consonancia con una economía en
recesión (caída del 4,2% del PIB) y con un desempleo
cada vez mayor. Las actuales previsiones para final
de año no son tan negativas como hace unos meses,
Fuente: Fotocasa.es aunque se espera una cifra en torno al 6%, que muy
posiblemente supere el 7% en 2010. Sigue siendo
interesante comentar que las graves dificultades de
Morosidad total del crédito lograr financiación continúan obligando a las
Porcentaje de créditos dudosos sobre el total promotoras a desprenderse de gran parte de sus
Agosto
activos para reducir su deuda financiera. Como
de 2009
resultado de estas compras, daciones y
4,93% adjudicaciones por embargo, la acumulación de
activos inmobiliarios en manos de entidades
financieras continúa incrementándose, y según las
últimas estimaciones, hasta el mes de septiembre,
estarían cercanos a los 20.256 millones de euros.
En cuanto al negocio hipotecario, según los últimos
datos publicados por el INE el capital prestado en
nuevas hipotecas de viviendas en julio ha
experimentado un descenso del 33,9% respecto a
Fuente: Banco de España julio de 2008, aunque a más corto plazo se observa
cierto suelo y giro moderado de la tendencia.
Respecto al saldo crediticio total, podemos citar que
Importe medio hipotecado sobre viviendas
según datos de la CECA los créditos concedidos por
Miles de euros
las cajas de ahorros hasta el mes de agosto
alcanzaron los 905.628 millones de euros, lo que
supone un incremento de tan sólo el 0,9% respecto
al mismo mes de 2008.
También sigue descendiendo el importe medio de las
Tipo de interés medio hipotecas constituidas sobre viviendas, hasta los
114.740 € (un 18,3% menos que un año antes); no
obstante, en los últimos meses se observa cierta
estabilización de esta cifra. Los tipos de interés
medios de los préstamos hipotecarios se han situado
en julio en el 4,36%, comprobándose que no ha
Número de cambios sobre viviendas descendido en la misma medida que el indicador
mayoritario de referencia, el Euribor (en mínimos
alrededor del 1,25%), debido a un aumento de los
diferenciales aplicados. Otro punto interesante a
comentar es que el número de hipotecas que varían
sus condiciones ha experimentado un crecimiento
interanual del 37,5%, que es reflejo, entre otras, de
Fuente: INE las operaciones de refinanciación, novaciones
modificativas o cambio de entidad. <<<<<
Tabimed Sociedad de Tasación.
Diego de Blas, octubre 2009
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