El documento resume la situación económica y del mercado inmobiliario en España en abril de 2010. Se espera una contracción del PIB del 0.4% en 2010 y una tasa de paro del 19.4-19.7%. El stock de viviendas en venta supera el millón y los precios han caído un 5% interanual y un 15-20% desde los máximos de 2007. La morosidad sigue aumentando y podría alcanzar el 13.3% en 2011.

1.
Coyuntura Inmobiliaria
ABRIL 2010 Producto Interior Bruto
Tasas de variación interanual
>>>>> En términos generales el presente año ha
España
comenzado en una situación de cierta estabilidad en
cuanto a la evolución económica, ya que si bien los UE-27
momentos más convulsos de la crisis parecen haber UEM-15
quedado atrás tanto en el terreno nacional como
internacional, tampoco aparecen aún signos
evidentes y robustos de mejora. El Banco de España
augura que la economía española continuará
retrocediendo de forma moderada en el conjunto de
2010 con una variación interanual prevista del PIB
de -0,4% en 2010, volviendo al terreno positivo en 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
2011 aunque con poca intensidad (FUNCAS prevé Fuente: INE
unas variaciones de -0,7% y +0,8% respec-
tivamente). En términos intertrimestrales, el Servicio
de Estudios del BBVA prevé una variación positiva
del +0,1% ya en el primer trimestre de 2010.
El mercado laboral continúa sin mostrar signos de
recuperación, prosiguiendo la destrucción de empleo Evolución mensual del paro registrado
en el primer trimestre. Las últimas previsiones del Datos comparativos 2007-2009 - nacional
Banco de España plantean unas tasas de paro del 4.400.000
19,4% y 19,7% para 2010 y 2011 respectivamente; 4.200.000 2010
además, no espera tasas positivas de generación de 4.000.000
empleo hasta bien entrado el próximo año. En un 3.800.000
terreno más optimista se encuentran las previsiones 3.600.000 2009
del Gobierno, que sitúa esta inflexión entre finales de 3.400.000
3.200.000
2010 y comienzos de 2011. 3.000.000
2.800.000
La salida de la crisis tiene que pasar necesariamente 2.600.000
por una reactivación del consumo, actualmente 2.400.000 2008
bastante debilitado como muestran indicadores tales 2.200.000
como la tasa de ahorro (de hogares e instituciones 2.000.000
sin ánimo de lucro) que en el cuarto trimestre de 1.800.000
Ene Feb Mar Abr May Jun
Jul Ago Sep Oct Nov Dic
2009 se situó en el 24,7% de la renta disponible, 1,4
Fuente: Servicio Público de Empleo Estatal
puntos más que un año antes y en su nivel más alto
desde el comienzo de la serie histórica en 2000;
para 2010 se espera una situación de estabilidad en
el consumo (variación del +0,1% según FUNCAS). El
IPC continúa evolucionando al alza situándose en el
1,4% en marzo, pero debido sobre todo al ámbito
energético más que a la recuperación de la
demanda. Evolución anual del IPC
Tasas de variación interanual
Oferta y demanda inmobiliaria
Según las últimas estimaciones, el stock de
viviendas en venta se cuantifica por encima de los
1,1 millones a final de 2009 (BBVA), aunque la
creación de nueva oferta se ha ajustado
intensamente como demuestra la estadística de
visados de obra nueva, por lo que cada vez queda
menos recorrido al efecto “inercia” del mercado
inmobiliario (finalización de obras comenzadas antes
de la crisis) y probablemente no se asista en el
futuro a grandes incrementos de estas existencias.
No obstante, dado el volumen actual del stock y el
tiempo mínimo esperado para su regularización (del Fuente: INE
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Coyuntura Inmobiliaria
orden de siete u ocho años), es previsible que la Visados dirección de obra nueva
actividad de nueva construcción permanezca en Número de viviendas - visados mensuales
mínimos durante un periodo prolongado. (media móvil 6 periodos)
En la compraventa de viviendas prosigue la leve
reactivación iniciada a mediados de 2009, con unos
datos de febrero que muestran un repunte del 18,7%
respecto de un año antes (frente a, por ejemplo, la
caída global del 24,9% en 2009 respecto de 2008).
En una primera lectura de este indicador podría
pensarse que el volumen de transacciones ya ha
alcanzado su suelo dentro del periodo de crisis, y
que existe la posibilidad de que el número de
compraventas continúe incrementándose paula- 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09
tinamente en función de la mejora de las
condiciones de acceso; básicamente esta mejora Fuente: Ministerio de Fomento y
elaboración propia
deberá producirse a través de mayores rebajas en
los precios de oferta, dado que otras variables o no
Viviendas transmitidas por compraventa
muestran indicios de mejora a medio plazo (por
Evolución de datos mensuales
ejemplo el empleo), o han agotado el margen
previsto de ajuste (por ejemplo los tipos de interés
hipotecarios, que incluso podrían girar al alza en
función de las necesidades del conjunto de la Unión
Europea).
Precios de vivienda - incertidumbres
Pese a la variedad de estudios y estadísticas
existentes sobre la evolución de los precios de
vivienda, y los distintos puntos de partida
considerados por unos y otros (valores de tasación,
precios de oferta de segunda mano, etc.),
Fuente: INE
Nª viviendas visadas por provincia
Variación AÑO 2009 respecto AÑO 2008
Fuente: Consejo Superior de Colegios de Arquitectos de España
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Coyuntura Inmobiliaria
Tasas de variación de precios de vivienda
Variación interanual (nacional)
básicamente podría considerarse que el descenso inmuebles de las entidades financieras?, ¿cuánto se
medio de precios en los últimos doce meses ha verán afectados los precios a la baja una vez que
estado en torno al 5%. Respecto de los máximos de bancos y cajas hayan finalizado estas actuaciones y
2007, la caída total acumulada se podría cuantificar puesto en mercado toda su cartera de inmuebles
alrededor del 15%-20% por término general; no “recuperados”?.
obstante, según las zonas y la tipología de las
viviendas el ajuste habrá sido mayor o menor, por Lógicamente también hay muchas otras cuestiones
ejemplo los centros consolidados de las ciudades que plantearse, como el efecto que podrán tener en
han sostenido más los precios y los barrios la demanda y en los precios algunas medidas
periféricos más modestos o las zonas de segunda gubernamentales previstas, por ejemplo la
residencia han podido evidenciar rebajas más desaparición de la desgravación por vivienda para
acusadas. rentas superiores a 24.000 € anuales a partir de
enero de 2011 lo que elimina para muchos
En general, observando estas estadísticas puede compradores una deducción anual del 15% en el
extraerse que en los últimos meses se está IRPF durante la vida de la hipoteca, que en una
produciendo una moderación en la caída de los vivienda de tipo medio puede llegar a representar
precios, ante lo que cabe preguntarse si se trata del entre el 8% y el 10% del precio total del inmueble.
preludio del fin de la caída o incluso de una inflexión Hay que tener en cuenta que esta medida está
de la tendencia (como se apresuran en apuntar prevista pero aún no se ha aprobado. También, la
desde diversos ámbitos interesados, por ejemplo los subida prevista del IVA en las viviendas nuevas (del
promotores) o si por el contrario es un “falso suelo” o 7% al 8%) a partir del 1 de julio. A esto podríamos
pausa temporal a la que sucederán mayores sumar el vencimiento este año de la prórroga de las
descensos. cuentas vivienda (se alargó de cuatro a seis años),
que podría tener incidencia positiva en la demanda.
Al margen de que por regla general estas ¿Se incentivará sustancialmente la compra de
estadísticas son bastante criticadas por no basarse viviendas debido a estas circunstancias? ¿Se verá
ninguna de ellas en datos de compraventa, pueden afectada negativamente una vez superado este
servir de indicativo de las tendencias y dar pie a efecto?
determinadas reflexiones: ¿en qué medida los
particulares y los promotores se resisten a ajustar los En definitiva, son tantas las variables y posibilidades
precios de oferta?, ¿qué efecto distorsionador sobre que hay espacio para todo tipo de interpretaciones y
los precios ha tenido la política de recuperación de previsiones aunque parece plausible que, cuando
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4.
Coyuntura Inmobiliaria
Precios unitarios de oferta de vivienda (2ªmano) menos, a uno o dos años vista se produzcan nuevas
Descenso desde máximos y más profundas bajadas de precios considerando la
debilidad de la demanda y el elevado stock existente
en general y en manos de bancos y cajas en
particular.
Morosidad, créditos e hipotecas
La morosidad de los créditos concedidos a
particulares y empresas aún no muestra inflexión en
su tendencia, situándose en enero en el 5,30% (tasa
máxima desde mayo de 1996), y centrándonos
exclusivamente en los créditos concedidos para
actividades inmobiliarias, la tasa de morosidad se
Fuente: Fotocasa.es ubicó igualmente en máximos históricos, del 10,06%,
pese a la activa política de recuperación de activos
que se está llevando a cabo en el sector.
Patrimonio de las entidades financieras
Millones de euros
Según un informe de Analistas Financieros
Internacionales (AFI), la morosidad total podría
alcanzar el 13,3% en 2011, con 231.516 millones de
euros en activos dañados. El Banco de España, en su
Informe de Estabilidad Financiera del mes de marzo,
cifra los activos problemáticos que ya han entrado en
mora en 165.000 millones de euros vinculados, y en
4.000 millones los activos fallidos, aunque la
exposición total del sector financiero español se
situaría en los 402.000 millones. Estas cifras
previsiblemente continuarán creciendo en los
próximos meses en línea con el incremento del
desempleo y el deterioro de otras variables.
En cuanto a la concesión de nuevas hipotecas parece
que el “grifo” del crédito, aún tímidamente, está
comenzando a abrirse. Según los últimos datos
publicados por el Instituto Nacional de Estadística, el
pasado mes de enero se formalizaron 53.747
Fuente: Banco de España, hipotecas sobre viviendas, un 12,3% más que el mes
anterior y un 2,3% más que un año antes. Habrá que
esperar para ver si se trata de un repunte aislado o si
Euribor y tipo de interés medio hipotecas refleja un cambio de tendencia o estrategia de las
entidades, como consecuencia de los puntos
señalados en el apartado anterior.
En cuanto al volumen de estas operaciones, el total
de capital prestado en nuevas hipotecas de
viviendas en enero ha experimentado un descenso
del 5,5% respecto a un año antes. El importe medio
de las hipotecas constituidas sobre viviendas ha
alcanzado en enero los 112.839 € (un 7,6% menos
que un año antes y un -24% acumulado frente a los
148.622 € de abril de 2007, antes del surgimiento
de la crisis). Los tipos de interés medios de los
préstamos hipotecarios se han situado en el 4,05% y
el Euribor nuevamente marca mínimos históricos,
Fuente: INE / BCE
1,215% en marzo. <<<<<
Tabimed Sociedad de Tasación. www.tabimed.es
Diego de Blas, abril 2010
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