Presentatie mbt de laatste ontwikkelingen op het gebied van vastgoedfinanciering voor freelancers (zelfstandigen) in 2016. Voor meer informatie over onze events: www.itmatch.be

1. Vastgoedfinanciering
Pensioenopbouw via tak 23
Vanbreda Fryns Verzekeringen
Genkersteenweg 429
3500 Hasselt
Spreker: Kelly Bos
Organisatie: IT MATCH

2. VASTGOED VERWERVEN VIA UW
AANVULLEND PENSIOEN !
 Fiscale mogelijkheden
 Hoe ?
 Voordelen
 Mensualiteitenlening tov reconstitutielening

3. Hoe?
Fiscale mogelijkheden bij opbouw van extra-legaal pensioen :
• Pensioensparen : € 940 per persoon en per jaar
• Lange termijnsparen : € 2260 per persoon en per jaar
• VAPZ : € 3060,07 per persoon en per jaar
• IPT contract in de vennootschap, maximum volgens de 80% regel

4. Financiële optimalisatie voor de zaakvoerder
• De vraag is: hoe breng je geld van de vennootschap terug naar het
privévermogen van de zaakvoerder?
Loon Dividend IPT
10.000 EUR 10.000 EUR 10.000 EUR
- 22% RSZ - 33% Venn. B. - 4,40% taks
- 50% PB - 27% RV
3900 EUR 4.891 EUR 9.560 EUR en
eindtaxatie (+/-16%)

5. Mogelijkheden tot verwerving onroerend goed

6. Mogelijkheden tot verwerving onroerend goed
Het verwerven van onroerend goed in privé-naam door middel van
uw contracten voor uw extralegaal pensioen:
• aankoop van vastgoed in privé-naam
• “aankoop” = ook bouwen, renoveren en verbeteringen aan onroerende
goederen op privé-naam zijn mogelijk
• onroerend goed dient gelegen te zijn in de EER

7. Hoe?
3 mogelijkheden om contracten te benutten vóór de leeftijd van 65
jaar :
• Inpandgeving van het verzekerd bedrag bij overlijden als
schuldsaldoverzekering
• Opnemen van een voorschot
• Belening van het eindkapitaal

8. Voorschot: voordelen
• Geen hypotheekakte, geen leningskosten, geen wederbeleggingsvergoeding bij
vervroegde terugbetaling
• Polis loopt verder
• Eenvoudige voorschotakte
• IPT: voorschot kan ‘spectaculair’ verhoogd worden met ‘backservice’

9. Voorschot: intresten te betalen
• Afhankelijk voor verzekeraar! Grote verschillen!
• Voorschot met intrestkapitalisatie (op het einde verrekend)
• Voorschot met jaarlijkse intrestbetaling
• Een combinatie van de twee

10. Voorschot: hoeveel kan worden opgenomen
• Afhankelijk van de verzekeraar
• Meestal voor VAPZ 90% van het opgespaarde bedrag en voor IPT 60-70%
van het opgespaarde bedrag
• Voorschot kan op ieder moment worden terug betaald, geheel of
gedeeltelijk

11. Wat is een reconstitutielening ?
• Vergelijkbaar met bulletkrediet
• U betaalt geen kapitaal af
=> Het kapitaal wordt samengesteld binnen uw levensverzekeringen via
stortingen door uzelf maar vooral door de vennootschap (IPT)
• U betaalt enkel maandelijks de verschuldigde intresten
=> In het kader van de eigen en enige woning kan de korf
opgevuld worden met enkel intresten
=> 2de woning: intresten zijn aftrekbaar van onroerende inkomsten
U gebruikt uw pensioenkapitaal reeds vóór uw pensionering voor verwerving
van vastgoed !

12. Inpandgeving/belening van mijn VAPZ en IPT
• U sluit een aflossingsvrije hypotheeklening met einddatum 65 jaar
• Tijdens de looptijd betaalt u enkel intresten op het totaal ontleend bedrag
• Bij overlijden of op einddatum wordt het ontleend bedrag terugbetaald via de
contracten VAPZ en/of IPT

13. In de praktijk: wedersamenstelling voor 2de
woning
• Belastbaar onroerend inkomen: 140% van geïndexeerd KI
• Vb. KI van 2500 EUR = onroerend inkomen van 6003 EUR (AJ 2017)
• Intresten zijn aftrekbaar van onroerende inkomsten
• Aflossingsvrije lening: blijft interessant voor volledige duur om de belastbare
onroerende inkomsten te verminderen of te annuleren

14. Belening van uw contracten
 Welk percentage kan beleend worden is afhankelijk van het fiscaal stelsel
(ingevolge fiscale inhoudingen op einddatum):
fiscaliteit te belenen percentage
PSP 90%
LTS 100%
VAPZ 90%
IPT 80%

15. Voordelen
• Fiscale optimalisatie is mogelijk :
- vennootschapsresultaten worden optimaal benut
- lasten kunnen beter afgesteld worden op fiscale recuperatie
• Verhoogde koopkracht :
- u dient uw persoonlijke reserves niet aan te boren om uw project waar
te maken
- u betaalt enkel intresten waardoor de maandelijkse kosten gering zijn
• Inflatie :
- via reconstitutie kan men beschikken over kapitaal aan de huidige
waarden en investeren in vastgoed aan de prijs van vandaag.
=> Op deze manier zal het rendement van de levensverzekeringscontracten nog
geoptimaliseerd worden. U gebruikt het kapitaal vandaag en niet op einddatum !

16. Mensualiteitenlening tov reconstitutielening
Kapitaal 100.000 €
Intrestvoet 2,70 %
Duurtijd 15 of 20 jaar
Mensualiteitenlening met
kapitaalsaflossingen
Reconstitutielening zonder
kapitaalsaflossingen
15 jaar 20 jaar 15 jaar 20 jaar
2,70%
€ 674,69 per maand
€ 538,08 per maand
€ 222,00 per maand € 222,00 per maand

17. Mensualiteitenlening tov reconstitutielening
Verschil ligt in het al of niet afbetalen van kapitaal
• Bij mensualiteiten : klassieke geprogrammeerde maandelijkse aflossing
• Bij reconstitutie : niet geprogrammeerd maar wel mogelijk!
=> bij speciale gelegenheden (erfenis/onteigening)
=> door middel van dividenden/superdividenden
• Telkens :
=> verlaging van schulden, dus van intresten
=> meer overschot voor opbouw van extra legaal pensioen

18. TAK 23 VIA UW AANVULLEND PENSIOEN
!

19. Tak 21 onder druk
• Kapitaalsgarantie
• Intrestgarantie plus winstdeelname
• Huidige gewaarborgde intrestvoet tussen 0 en 1,5%

20. Alternatief tak 23
• Geen kapitaalsgarantie
• Vrije keuze uit fondsen
• Vrije combinatie met tak 21
• Fiscaal aftrekbaar
• Switchmogelijkheid: één keer per jaar gratis
• Via maandelijkse premies spreiding van het risico
• Bij sommige verzekeraars risicobescherming via stoploss.

21. Vragen