1. A tendência no mercado consumidor de lotes
urbanizados e residências unifamiliares.
Paulo Cesar Sampaio de Toledo
2. CIA Inteligência e Coordenação
Fundada em 1997 com a fusão de 3 imobiliárias que atuavam em Alphaville Sao Paulo desde 1984.
Coordenou e comercializou mais de 30.000 lotes e mais de uma centena de edifícios residências e
comerciais em 31 cidades brasileiras em 14 anos.
Participou no planejamento e coordenação de bairros planejados em Barueri / Grande SP, Salvador
/BA , Campinas/SP, Goiânia/GO , Itu/SP, Caruaru/PE, Linhares/ES e de resorts e hotéis em
Santa Catarina, Bahia, Goiânia e São Paulo.
Em 2010 montou uma nova divisão de negócios - Inteligência e Coordenação - com o objetivo de
assessorar empreendedores na formatação de estratégias comerciais para o desenvolvimento
de bairros planejados.
Desde 2010 faz parte do grupo a franquia imobiliária
RE/MAX, que possui 172 franquias em 16 Estados.
3. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS
PLANEJADOS
Com o processo de verticalização das Naturalmente os empreendedores
cidades brasileiras, as áreas para buscam grandes áreas para o
implantação de condomínios de lotes desenvolvimento de Bairros
passam a ser cada vez mais escassas. Planejados – as chamadas Edges
Cities – ou cidades do entorno.
4. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS
PLANEJADOS
Estas áreas, na grande maioria
dos casos, não tem a
infraestrutura necessária para
atender os anseios do seu público
– que busca a infraestrutura e
equipamentos da cidade, logo se
faz necessário dotá-la de diversos
equipamentos para suprir os
anseios deste consumidor.
5. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS
PLANEJADOS
Muito da infraestrutura está
diretamente ligada ao poder
público e as características
geográficas da
área, entretanto outras estão
diretamente ligadas aos
investimentos que o
empreendedor deverá fazer
na área e também ao tempo
de maturidade do
empreendimento.
6. IMPLANTAÇÃO DOS BAIRROS
PLANEJADOS
A implantação da infraestrutura espelha a
complexidade e dinamismo do processo e exige uma
estratégia de desenvolvimento diferenciada, a saber:
COMÉRCIO E
MORADIA EMPREGO ESPORTE EDUCAÇÃO
SERVIÇOS
CULTURA SAÚDE RELIGIÃO SOCIAL LAZER
7. IMPLANTAÇÃO – Linha do tempo
1ª FASE 2ª FASE 3ª FASE
1. MORADIA Lotes dos mais diversos Condomínios de casas prontas –
Apartamentos
tamanhos housings
Trabalhadores do setor de
2. EMPREGO construção, mão de obra Profissionais liberais Executivos
doméstica e/ou indústria
3. COMÉRCIO Comércio e Serviços de Consultórios de Profissionais
Shopping Centers
E SERVIÇOS conveniência liberais
4. ESPORTE Club Houses Clubes sociais Academias e Centros Esportivos
5. EDUCAÇÃO Escola Infantil Escola de Nível Médio Escola Superior
6. CULTURA Centro de convivência ao ar livre Cinemas Teatro
7. SAÚDE Consultórios médicos Pronto Socorros Hospital
8. RELIGIÃO Capela católica Igreja Demais religiões
Casas de Shows e
9. SOCIAL Club Housing Bares e Restaurantes
Entretenimento
10. LAZER Praças e Ruas do Condomínio Club Social Shoppings e Pontos de Encontro
8. TENDÊNCIA DE CONSUMO
O desejo de morar em uma casa
permeia o sonho da maior parte
das famílias brasileiras. Com a
verticalização da cidades, o
consumidor terá que fazer uma
opção – a tranquilidade e o
sonho da casa ou a praticidade
de um apartamento na cidade?
E, por que não, um apartamento
em um bairro planejado?
9. TENDÊNCIA DE CONSUMO
Produto – Bairro Planejado Sub-produto
Criar um sentimento de lugar
(endereço/destino) Lotes, Casas e
Apartamentos
Ter vida própria +
(infraestrutura da cidade) Lojas, serviços e
escritórios
Estimular a vida em comunidade
(sentimento de pertencer ao
local – vida como antigamente)
Diferencial de Produto Perpetua o Conceito
Liquidez + menor prazo de implantação
10. TENDÊNCIA DE CONSUMO
As principais questões que são colocadas pelos consumidores na hora da
decisão de morar em um bairro planejado x morar na cidade:
CARRO 100% DO TEMPO X MOBILIDADE A PÉ (WALKABILLITY)
DISTÂNCIA DO TRABALHO X PROXIMIDADE DO TRABALHO
SERVIÇOS E COMÉRCIO DISTANTES X SERVIÇOS E COMÉRCIO NA PORTA DE CASA
TRANQUILIDADE X CAOS URBANO
ESPAÇO X FALTA DE ESPAÇO
VIDA COMO ANTIGAMENTE X VIDA COSMOPOLITA
CONTATO COM O VERDE X CONTATO COM O CAOS URBANO
DESEJO DE CONSTRUIR O SEU SONHO X SONHO LIMITADO
CONVIVÊNCIA SOCIAL X ISOLAMENTO SOCIAL
11. TENDÊNCIA DE CONSUMO
+
Bairro Planejado
Reserva de mercado
Cond. Horizontal
Loteamento
Cond. Vertical
Casa Isolada
-
- Liquidez de comercialização +
Posicionamento gera maior liquidez, menor prazo de implantação e potencializa
resultado, desde que o conceito do empreendimento seja diferenciado
12. CASE – Eldorado GO
• Características
– Dentro da área urbana
– Vetor de crescimento
• Etapas
– 1ª Fase: condomínios horizontais
– 2ª Fase: produtos verticais entre 70 e
90m²
– 3ª Fase: implantação de shopping
center
• Forças
– Localização dentro da área urbana
– Experiência e solidez do grupo
empreendedor
• Ameaças
– Preço X Tempo de implantação
13. DEBATE
O grande desafio é dotar o Bairro Planejado da infraestrutura necessária
para que o consumidor troque os benefícios de morar em um produto
vertical na cidade pelos benefícios de um Bairro Planejado longe dos
grandes centros.
• Como dotar o Bairro Planejado da infraestrutura para atender plenamente os
desejos dos consumidores?
• Nos seus primeiros anos de implantação o consumidor “aceita” trocar a falta de
infraestrutura pelo desejo de morar em uma casa? E no apartamento?
• Qual é a tendência de consumo de lotes residenciais e de produtos verticais em
um Bairro Planejado?
