Saneamiento por evicción y vicios ocultos

2. CONCEPTO
• El saneamiento es la necesidad de reparar los daños y perjuicios
causados al adquiriente de la cosa, cuando es privado en juicio de
evicción o porque la cosa manifiesta tener vicios ocultos.
• El saneamiento entonces, se traduce en la obligación del vendedor de
garantizar al comprador la posesión pacífica y útil de la propiedad o
derecho vendido.

3. • El saneamiento en nuestro derecho se puede dar desde dos puntos
de vista:
• Saneamiento por evicción.
• Saneamiento por vicios ocultos.

4. El saneamiento comprende 2 obligaciones:
1.- Garantizar la posesión pacífica, es decir, el saneamiento o garantía en caso de
evicción o contra la evicción y garantizar la posesión útil, vale decir, saneamiento o
garantía por defectos o vicios ocultos.
2.- El saneamiento en caso de evicción, es la obligación del vendedor de asegurar al
comprador la posesión pacífica de la propiedad o derecho vendido.

5. • La evicción es una situación jurídica que se caracteriza por
la privación total o parcial de una cosa, sufrida por su
adquirente, a virtud de una sentencia judicial o
administrativa, "esta puede ser derivada de una acción
reivindicatoria" dictada sobre la base de derechos alegados
por terceros cuya causas son anteriores al título de
adquisición del primero.
CONCEPTO DE EVICCIÓN.

6. ELEMENTOS DE LA EVICCIÓN.
A) Hay una persona que adquiere a título
oneroso una cosa de otra persona.
B) Que es privado de todo o parte de ella.
C) Por sentencia judicial que cause ejecutoria.
D) Mediante la acción ejercitada en su contra por
un tercero, en razón de tener un derecho sobre
la misma cosa, anterior a la adquisición.

7. SANEAMIENTO EVICCIÓN
El Código Civil establece que: “aunque en el contrato de
venta no se haya estipulado el saneamiento, el vendedor
responderá al comprador de la evicción que le prive del
todo o parte de la cosa vendida, y de las cargas con que
se pretenda gravarla, que no hayan sido declaradas en el
contrato”.

8. Consumada la evicción deben concurrir
los siguientes requisitos:
1) Que se ha impedido entrar en posesión o que se le ha privado de ella.
2) Que tal efecto derivó del ejercicio de un derecho real por parte de un tercero.
3) Que dicho derecho correspondía al tercero.
4) Que ese derecho del tercero lo facultaba para producir aquel efecto.
5) Que la causa que la produjo sea anterior al contrato de venta.
6) Que la privación se haya establecido mediante una sentencia firme.
La manera más evidente de comprobar esto es producir una sentencia pasada
por autoridad de cosa juzgada entre el comprador y el tercero.

9. Evicción… • La concurrencia de tales requisitos tiene
como propósito demostrar, que el
vendedor es responsable por la
perturbación de derecho causada al
comprador, pues la exigencia de una
sentencia definitiva que establezca que un
tercero tiene un derecho preferente o uno
mejor que el que ostenta el adquirente
del bien, implica que ya ha ocurrido la
privación total o parcial del derecho sobre
la cosa vendida, por una causa anterior a
la celebración del negocio jurídico.

10. • El saneamiento en caso de evicción, se define como la obligación del
vendedor de asegurar al comprador la posesión pacífica de la
propiedad o derecho vendido y ella comprende 3 obligaciones para el
vendedor, como son:
1) La obligación de abstenerse de perturbar la posesión del comprador;
2) La obligación de defender en juicio al comprador contra las amenazas de evicción provenientes de
terceros;
3) La obligación de reparar al comprador los daños y perjuicios que le cause la evicción.

11. Efectos.
• La evicción, no radica sólo en la
circunstancia de que el adquiriente de una
cosa se ve privado del todo o parte de la
misma.
• Para que haya evicción debe concurrir la
circunstancia de que la privación del todo o
parte de la cosa provenga de una causa
anterior al contrato y con la circunstancia
de que el adquiriente se viere privado de la
cosa mediante sentencia firme.

12. Concepto de Saneamiento por vicios ocultos
• Consiste en la obligación del vendedor de
responder por la cosa vendida en caso de
presentar vicios o defectos ocultos que la
hagan impropia para el uso a que esté
destinada, o que disminuya el uso de ella de
tal manera que si el comprador los hubiera
conocido, no la habría comprado o hubiera
ofrecido un precio menor.

13. Efectos de vicios ocultos
• El comprador podrá optar por desistir del
contrato, abonándosele los gastos que
pago, o rebajar una cantidad proporcional
del precio, a juicio de peritos.
• Además, si el vendedor conocía los vicios y
no se los comunicó al comprador, podrá
este pedir una indemnización de los daños
y perjuicios si optase por la rescisión.

14. Efectos…
• Si la cosa vendida con algún vicio oculto se
pierde después por caso fortuito o por
culpa del comprador, podrá este reclamar
el precio que pagó, con la rebaja del valor
que la cosa tenía al tiempo de perderse
más daños y perjuicios si el vendedor obró
de mala fe.

15. Características de los vicios ocultos
1) Si la cosa vendida con algún vicio oculto se pierde después por caso fortuito o fuerza mayor por
culpa del comprador, podrá este reclamar el precio que pagó, con la rebaja del valor que la cosa tenía
al tiempo de perderse más daños y perjuicios si el vendedor obró de mala fe.
2) El vendedor está obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida.
3) Si la hacen impropio el uso a que se la destina.
4) Los Vicios Ocultos que se han conocido por el comprador.
5) Lo adquirido por menos precio que el de la venta inicial.
6) Comprador, podrá pedir una indemnización de los daños y perjuicios si optase por la rescisión de la
compra, ante inspección de un perito experto que califique el vicio oculto.

16. Para poder solicitar el ejercicio de la acción
por vicios ocultos se requiere:
1) Que se alegue la existencia de vicios ocultos en la cosa vendida que la haga
impropia para el uso a que esté destinada, o que disminuya el uso de ella de
tal manera que si el comprador los hubiera conocido, no lo habría comprado o
hubiera ofrecido un precio menor.
2) Que los vicios sean desconocidos por el comprador en el momento de la
venta.
3) Que se decida retener la cosa, haciéndose restituir la parte del precio que
determinen los expertos.

17. Bibliografía
• Antología de las Obligaciones Civiles. Adela Alejandra García Téllez.
2010.
• Gutiérrez y González, Ernesto. Teoría de las Obligaciones Civiles.
Editorial Porrúa.
• Bejarano Sánchez, Manuel. Obligaciones Civiles. Editorial Oxford.
• http://buscaunpocoaqui.blogspot.mx/2011/09/saneamiento-por-
eviccion-y-vicios.html