Bilan de l’année 2010 en logistique et locaux d’activités sur la France.

1. LA LOGISTIQUE
ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS
EN FRANCE
ÉTUDE ANNUELLE
CB RICHARD ELLIS | DÉCEMBRE 2010

2. N°1 MONDIAL
DU CONSEIL EN IMMOBILIER
D’ENTREPRISE
Bureaux, activités, logistique, retail, résidentiel, hôtels
CONSEIL EN
ASSISTANCE À COMMERCIALISATION
MAITRISE D’OUVRAGE
AUDIT
TECHNIQUE
MARKETING
STRATÉGIE IMMOBILIÈRE INGÉNIERIE
DES ENTREPRISES FINANCIÈRE
CONSEIL EN VENTE ET ACQUISITION CONSEIL EN INVESTISSEMENT
CLIENTS PRIVÉS IMPLANTATION
ETUDES AMÉNAGEMENT D’ESPACE
CONSEIL
GESTION
CONSEIL AUX ENTREPRISES EXPERTISE
PRÉSENTES A L’ÉTRANGER
GESTION DE
PORTEFEUILLES
LOCATIFS
2009 CHIFFRES CLÉS Le Havre
Lille
Rouen
FRANCE Caen
Paris
Metz
Strasbourg
Nancy
94,5 M€ CA Rennes
Vannes
Dijon
Mulhouse
714 SALARIÉS*
Montluçon
31 IMPLANTATIONS Limoges
Clermont-Ferrand
Lyon
Annecy
Bourgoin Jallieu
25 BUREAUX EN RÉGIONS
Chambéry
Brive-la-Gaillarde Grenoble
Bordeaux
Avignon Sophia Antipolis
Toulouse Aix-en-Provence Nice
Marseille
Montpellier
* Hors franchisés
CONTACTS
LOGISTIQUE ET LOCAUX D’ACTIVITÉS ÉTUDES ET RECHERCHE
Didier MALHERBE / didier.malherbe@cbre.fr Aurélie LEMOINE / aurelie.lemoine@cbre.fr
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 30 / Fax : 33 (0) 1 53 64 30 02 Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35 / Fax : 33 (0) 1 53 64 40 00
Achevé de rédiger le 9 décembre 2010 par le département Études et Recherche de CB Richard Ellis
Rédaction : Erika Léonard, Edouard de Laboulaye, Sabine Echalier, Christelle Bastard

3. SOMMAIRE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
LE MARCHÉ DES LOCAUX LE MARCHÉ DES LOCAUX D’ACTIVITÉS
2 INDUSTRIELS EN EUROPE
15 ET PETITS ENTREPÔTS EN ILE-DE-FRANCE
LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE
3 EN FRANCE
18 LES INVESTISSEMENTS EN FRANCE
13 ZOOMS THÉMATIQUES 20 LEXIQUE
CONTEXTE ÉCONOMIQUE
Le PIB de l’Union Européenne a diminué de 4 % L’Europe a profité de la reprise du commerce mondial
en 2009 et ne devrait que très légèrement progresser en et de la baisse du cours de l’euro au 1er semestre 2010.
2010, avec 1,6 % prévu (source : FMI). La production Ainsi, les échanges des 27 pays membres de l’Union
industrielle, qui avait observé un plongeon spectaculaire ont progressé avec leurs principaux partenaires étrangers.
de mi-2008 à la fin du 1er trimestre 2009, s’est par la suite Les exportations de l’UE-27 ont augmenté de 21 %
reprise pendant presque 12 mois consécutifs, enregistrant et les importations de 19 %. Selon Eurostat, les hausses
au passage une forte hausse au 1er trimestre 2010. Toutefois, des exportations les plus importantes ont été constatées vers
les enquêtes de juin, juillet et septembre 2010 ont mis le Brésil (+ 59 %), la Chine (+ 43 %) et la Turquie (+ 40 %).
en évidence un freinage de l’activité industrielle. Ainsi, La balance commerciale de l’Union Européenne avec le reste
les économistes étaient nombreux à prévoir une perte du monde a été déficitaire dans les matières premières
de dynamisme pour le 2 nd semestre, en raison (- 158 milliards d’€), mais excédentaire dans les articles
d’un abaissement des perspectives de la demande manufacturés (+ 81 milliards d’€).
de nombreux pays émergents. Par ailleurs, les mesures En considérant le commerce total (intra et extra UE-27),
d’austérité budgétaire devraient prochainement avoir l’Allemagne, l’Irlande et les Pays-Bas sont les pays
une incidence sur le niveau de la demande interne. Dans qui ont dégagé les excédents les plus importants, tandis
ce contexte, la production industrielle de l’Union que le Royaume-Uni, l’Espagne, la France et l’Italie accusent
Européenne pourrait sensiblement décélérer, avec + 2,2 % les déficits les plus forts.
attendus en 2011, contre + 6,4 % en 2010. En France, En 2011, le commerce mondial pourrait progresser
elle n’augmenterait que de 1,3 % l’an prochain, contre de 6 % (source : FMI), mais les exportations nettes* de l’Union
5,1 % en 2010. Européenne stagneraient (+ 0,1 % prévu) alors que celles
de la France enregistreraient une baisse légère de 0,4 %.
VARIATION ANNUELLE DE LA PRODUCTION INDUSTRIELLE VARIATION ANNUELLE DES EXPORTATIONS NETTES*
2009 2010 (p) 2011 (p) 2009 2010 (p) 2011 (p)
UEM - 14,7 % + 6,4 % + 2,2 % UEM - 0,8 % + 0,2 % + 0,1 %
Allemagne - 15,5 % + 9,6 % + 5,4 % Allemagne - 3,2 % + 1,1 % + 0,7 %
France - 13,2 % + 5,1 % + 1,3 % Espagne + 3,2 % + 0,3 % + 0,4 %
France - 0,2 % + 0,2 % - 0,4 %
p : prévision
Source : Crédit Agricole Italie - 1,2 % + 0,2 % + 0,4 %
Royaume-Uni + 0,7 % - 1,1 % - 0,1 %
p : prévision
Source : Crédit Agricole
* Différence entre la valeur des exportations (produits et services vendus à l'étranger) et la valeur des importations (produits et services achetés de l'étranger)
© 2010 CB Richard Ellis
1

4. LE MARCHÉ DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE ÉVOLUTION DE L'INDICE MOYEN DES LOYERS INDUSTRIELS UE-27*
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
Un redémarrage difficile 115 6%
À l’exception de la Grèce, la croissance économique dans les pays 110 4%
européens a été positive entre les 1er et 2ème trimestres 2010 (+ 1 %).
105 2%
L’Allemagne, la Suède, la Pologne et le Royaume-Uni ont même fait mieux,
alors qu’en Espagne, France, Italie et Portugal, l’évolution est restée 100 0%
inférieure à la moyenne européenne.
95 -2%
La production industrielle reflète cette évolution inégale de la reprise
90 -4%
économique. Après avoir observé une forte hausse en début d’année,
elle s’est de nouveau repliée en juin et a été assez molle en juillet. 85 -6%
Elle a néanmoins crû de 7 % dans la zone Euro en 2009. Des hausses plus
80 -8%
sensibles sont à relever comme en Allemagne, en Pologne ou encore
sept-01
mars-02
sept-02
mars-03
sept-03
mars-04
sept-04
mars-05
sept-05
mars-06
sept-06
mars-07
sept-07
mars-08
sept-08
mars-09
sept-09
mars-10
sept-10
en République Tchèque.
D’une manière générale, la demande placée demeure assez faible
Indice (base 100 = mars 2000) Évolution annuelle
avec des utilisateurs toujours prudents, soucieux de limiter les dépenses
et ainsi préserver leurs marges. Si sur certains marchés tels que l’Ile- * indice calculé sur la base des valeurs locatives « prime » de plusieurs grandes villes
des pays de l'Union Européenne
de-France, Amsterdam et Rotterdam, les volumes commercialisés ont
Source : CB Richard Ellis
augmenté, la majorité d’entre eux enregistre toujours une baisse par rapport
au 1 er semestre 2009. L’essentiel des demandes émane
de multinationales ou d’acteurs internationaux souhaitant renforcer ÉVOLUTION DES INVESTISSEMENTS SUR DES LOCAUX INDUSTRIELS EN EUROPE
le maillage de leur réseau logistique. (En millions d’euros)
Les utilisateurs cherchent également à moderniser leurs implantations 25 000
dans le cadre d’une réorganisation plus globale de leur chaîne
d’approvisionnement et des réseaux de distribution. Par ailleurs, l’arrêt 20 000
des lancements « en blanc » provoque l’augmentation des comptes-propres
et clés-en-main, l’offre existante ne correspondant pas aux besoins 15 000
des utilisateurs. Le stock est donc amené à vieillir, les utilisateurs libérant
des locaux qui ne correspondent pas à la demande. 10 000
En Espagne, les loyers demeurent à un niveau relativement bas
5 000
et la demande est contrainte par la mauvaise santé économique. À Madrid,
le taux de vacance est élevé, notamment dans les secteurs secondaires.
Malgré un redémarrage de l’activité portuaire à Rotterdam, en lien 03 04 05 06 07 08 09 1S 10
avec la reprise du commerce international, le marché des Pays-Bas Source : CB Richard Ellis
n’a pas connu de réelle amélioration.
Pour de plus amples informations, le EMEA Industrial & Logistics Market View October 2010
En revanche, dans la région de Varsovie en Pologne, la demande placée est disponible sur www.cbre.eu/research
s’est sensiblement redressée au 1er semestre 2010 comparativement au
2nd semestre 2009. Cependant, le taux de vacance demeure supérieur LE RETOUR D’UN CERTAIN APPÉTIT DE LA PART DES INVESTISSEURS
à 20 %. Les promoteurs resteront réticents à lancer « en blanc » tant que la Depuis le début d’année, 46 milliards d’€ ont été engagés en
vacance ne diminuera pas. Les loyers sont stables et devraient le rester à immobilier d’entreprise, soit une amélioration par rapport à 2009.
court terme. Le marché des locaux industriels s’est également mieux porté
avec 4,25 milliards d’€ investis sur les 6 premiers mois de l’année,
ÉVOLUTION DU TAUX DE RENDEMENT MOYEN DES LOCAUX INDUSTRIELS UE-27* soit près de 8 % de mieux par rapport à la même période l’an
dernier.
9%
Le Royaume-Uni demeure le 1er marché européen, une part
en baisse par rapport à l’année dernière (44 % contre 53 %
en 2009). L ’évolution la plus notable est observée en Allemagne,
8% qui pèse 17 % des engagements depuis le début de l’année (5 %
en 2009), notamment en raison de l’acquisition d’un gros
portefeuille. C’est également le cas en Suède (12 % contre 3 % en
2009). Au global, une baisse des parts de marchés
7% traditionnelles (Royaume-Uni, France, Allemagne et Pays-Bas) est
observée. Elles passent de 80 % au 2nd semestre 2009 à un peu
plus de 70 % au 1er semestre 2010.
6% Bien que l’investissement soit orienté vers des produits « core »,
la demande pour des locaux industriels existe, notamment
pour les stratégies opportunistes.
Du côté des taux de rendement, la baisse ralentit, l’essentiel
5% de leur repli ayant a priori déjà été effectué. Par ailleurs,
le fléchissement initié au Royaume-Uni s’est propagé
sept-01
mars-02
sept-02
mars-03
sept-03
mars-04
sept-04
mars-05
sept-05
mars-06
sept-06
mars-07
sept-07
mars-08
sept-08
mars-09
sept-09
mars-10
sept-10
à l’ensemble des marchés européens où les taux de rendement
« prime » sont désormais repassés en dessous du pic de mi-2009.
Taux de rendement moyen Moyenne long terme Quelques exceptions sont à noter, comme en Allemagne où les
* taux de rendement « prime » observés dans plusieurs grandes villes des pays de l'Union Européenne taux sont stables et également quelques régions d’Europe de l’Est
où l’aversion au risque retarde leur baisse.
Source : CB Richard Ellis
© 2010 CB Richard Ellis
2

5. ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE
LE MARCHÉ DE LA LOGISTIQUE EN FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
(En millions de m²)
Dans cette partie, est analysé le marché des entrepôts > 10 000 m². 4,0
En 2010, le marché de la logistique a affiché une reprise en « tôle ondulée », 3,5
dans un paysage français à deux vitesses. En effet, l’Ile-de-France a tiré
3,0
les volumes transactés vers le haut, tandis que les régions sont encore
en souffrance. Le marché est également contrasté en ce qui concerne 2,5
les disponibilités, plus ou moins conséquentes selon les régions, dont
la qualité se dégrade. La conjoncture économique toujours fragile n’a 2,0
donc pas encore permis de reprise franche du secteur. 1,5
Des demandes exprimées de plus en plus exigeantes 1,0
Globalement, sur les 3 premiers trimestres 2010, le niveau
des demandes exprimées est resté plutôt bas en France, ne retrouvant 0,5
pas le dynamisme d’avant-crise. Ces dernières sont particulièrement
marquées par une exigence croissante de la part des utilisateurs, 05 06 07 08 09 3T 10
Demande placée (dans l'année) Estimation fin d'année
cherchant à se positionner sur des produits de bonne qualité, très
fonctionnels et bien localisés. Tant que le stock sera abondant Offre immédiate (en fin de période)
Sources : CB Richard Ellis et Immostat
et qualitatif, le marché restera très sélectif et favorable aux exigences
des acteurs.
Les demandes, pour un grand nombre émanant de chargeurs, se sont,
depuis le début de l’année, surtout orientées vers des bâtiments neufs
ou clés-en-main, autour de projets spécifiques. De fait, moins
de demandes se sont positionnées sur des entrepôts anciens, notamment
en Ile-de-France et dans le couloir rhodanien, ne favorisant pas
l’absorption du stock de moins bonne qualité, où il est pourtant très élevé. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN FRANCE
SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
En outre, la surface moyenne des produits recherchés a diminué
Bourgogne / Franche-Comté Grand centre
cette année, les petites et moyennes surfaces étant plébiscitées, 3% 2%
notamment en régions. Ouest Normandie
4% 1%
Un marché francilien qui résiste, mais des régions Grand sud
6%
à la peine Ile-de-France
Grand est 37 %
La demande placée en France s’élève à 1 138 300 m² sur 6%
les 9 premiers mois 2010, en baisse de 10 % par rapport à la même Grand sud-ouest
9%
période l’année précédente. Après avoir vu sa part reculer dans
Grand nord Couloir rhodanien
les volumes transactés fin 2009, l’Ile-de-France retrouve sa place 14 % 18 %
de leader (37 % des volumes) et tire le marché vers le haut. Notons Sources : CB Richard Ellis et Immostat
toutefois que les volumes placés à l’échelle nationale sont loin d’atteindre
ceux d’avant 2008. Quant aux zones du couloir rhodanien, du grand
nord et du grand sud, qui font traditionnellement partie du quatuor
de tête, elles voient leur poids considérablement diminuer, représentant
respectivement 18 %, 14 % et 6 % des volumes commercialisés.
Logiquement, depuis le début de l’année, les transactions ont surtout
porté sur des surfaces neuves et des clés-en-main (3/4 des signatures
sur des produits de classe A). RÉPARTITION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHE DE SURFACES EN FRANCE
Un stock vieillissant SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
> 50 000 m2
L’offre immédiate atteint un niveau historique en France, au 1er octobre 10,5 %
10 000 - 20 000 m2
2010, avec près de 3,9 millions de m². Même si aujourd'hui 80 % 44,5 %
de l’offre est de classe A ou B, la qualité du stock se dégrade petit
à petit (gel des mises en chantier et importance des transactions
clés-en-main).
L’offre future certaine est au plus bas au 1er octobre 2010. Elle 20 000 - 50 000 m2
ne dépasse pas 60 000 m² et ne concerne que le grand sud. Elle 45 %
ne devrait pas reprendre à court terme. L’offre « en gris » est, Sources : CB Richard Ellis et Immostat
© 2010 CB Richard Ellis
3

6. au contraire, relativement élevée (4,7 millions de m²), notamment RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN FRANCE
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
en Ile-de-France, dans le grand nord et dans le grand sud. Ces surfaces, AU 1ER OCTOBRE 2010
prêtes à construire, permettront de répondre rapidement aux besoins Grand sud-ouest
Ouest
croissants en entrepôts clés-en-main. 2%
3%
Normandie
Des secteurs toujours sous pression 4%
Ile-de-France
Grand est 33 %
Repositionnées en 2009, les valeurs locatives résistent dans la plupart 5%
des régions, pour les produits de qualité, bien localisés. En revanche, Bourgogne / Franche-Comté
5%
pour ceux de seconde main, éloignés des bassins de consommation Grand centre
et des axes de communication, ou encore situés dans des zones sur- 7%
Grand sud
offreuses, les loyers sont encore attaqués. Les propriétaires, rencontrant 10 %
des difficultés à louer leurs locaux, consentent à des avantages Grand nord
12 % Couloir rhodanien
commerciaux toujours importants, que ce soit en termes de travaux 19 %
ou de franchises de loyer. Ces dernières sont d’ailleurs de l’ordre d’1,5
Source : CB Richard Ellis
à 2 mois par année de bail ferme au 1er octobre 2010.
De grands chantiers en perspectives
2010, année contrastée, ne devrait pas être meilleure que 2009,
où le marché avait fortement marqué le pas. En 2011, le rebond
de l’Ile-de-France pourrait se confirmer, des projets étant actuellement
en cours de négociation ou de finalisation. Quant aux régions,
elles pourraient voir une amélioration, du fait de la qualité de leurs stocks
et du « repricing » acté. En outre, les perspectives économiques devraient LOYERS EN FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010
être favorables au marché. À titre d’exemple, bien qu’elles soient faibles, (Valeurs faciales, en € HT HC/m²/an, classe A ou B, neuf)
les prévisions de consommation des ménages resteraient positives Ile-de-France 46 € / 52 €
en 2010 et 2011 (respectivement + 0,7 % et + 0,9 %, selon Couloir rhodanien 43 € / 45 €
le Consensus du Centre de Prévison de l’Expansion). Grand nord 40 € / 45 €
Grand sud 40 € / 45 €
Quant au stock disponible, son obsolescence ira en s’aggravant et ainsi
Normandie 37 € / 49 €
accroîtra le phénomène d’inadéquation entre l’offre et la demande,
Grand est 37 € / 53 €
dans la plupart des secteurs. C’est pourquoi, les programmes clés-en-
Bourgogne / Franche-Comté 30 € / 35 €
main devraient continuer d’animer le marché en 2011. Ouest 40 € / 42 €
En définitive, les nouveaux enjeux liés au Grenelle de l’Environnement Grand sud ouest 42 € / 50 €
vont impacter ce stock vieillissant, engendrant sa nécessaire remise Source : CB Richard Ellis
aux normes et la réhabilitation des friches industrielles.
Des problématiques concernant la localisation des bâtiments vont
également émerger. En effet, suivant ces objectifs économiques
et écologiques, notamment de réduction et d’optimisation des flux
de transports, les utilisateurs devront se rapprocher de plus en plus
des centres urbains, bassins de consommation et de production.
L’évolution des modes de consommation, avec par exemple
le e-commerce, marque clairement le besoin de cette logistique
de proximité, après des années d’éloignement des villes. Afin d’être
acceptées et efficientes, ces mutations indispensables devront se faire
sans oublier les contraintes de sécurité, les problèmes de nuisances,
ou encore l’intégration dans le paysage.
SYNTHÈSE ET TENDANCES FIN 2010
TENDANCES RÉCENTES TENDANCES ACTUELLES TENUE DU MARCHÉ À MOYEN TERME
Transactions par rapport aux 3 premiers trimestres 2009 Taux de vacance Mises en chantier (Perspectives 2011)
Ile-de-France ••• • =
Grand nord ••• • =
Couloir rhodanien ••• • =
Grand sud ••• • =
• Très faible •• Moyen ••• Important
Source : CB Richard Ellis
© 2010 CB Richard Ellis
4

7. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : L’ILE-DE-FRANCE
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES D’ILE-DE-FRANCE
Source : CB Richard Ellis
1er pôle logistique français, l’Ile-de-France compte plus de 8 millions ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²
de m² d’entrepôts > 10 000 m². EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010
(En millions de m²)
Un marché performant en 2010
En 2009, le marché francilien n’a pas été épargné par le recul 1,50
de la demande placée, même s’il a mieux résisté que les autres
régions. En effet, elle n’a diminué « que » de 15 % (passant
1,20
de 448 700 m² à 381 100 m²), bénéficiant, au début de l’année,
de la réalisation d’opérations engagées de longue date.
0,90
En 2010, alors que les marchés régionaux sont encore déprimés, l’Ile-
de-France tire son épingle du jeu et voit ses volumes transactés
croître de 42 % depuis le début de l’année (419 500 m²) par rapport 0,60
à la même période l’année précédente (294 900 m²). Ce résultat
est essentiellement le fait du 1er trimestre, où le marché a performé,
0,30
atteignant le niveau historique de 295 200 m² placés (13 opérations).
Ce record a été favorisé par la bonne qualité du stock disponible
et par le « repricing » finalement acté. En revanche, l’année
ne s’est pas poursuivie sur cet élan, le 2ème trimestre n’ayant 06 07 08 09 10
enregistré qu’1 signature (19 000 m²) et le 3ème trimestre, 4 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)
(105 200 m²). L’année pourrait s’achever sur une bonne
Source : CB Richard Ellis
note (autour de 600 000 m²), des affaires étant actuellement
en cours de finalisation.
Notons que 2010 est marquée par un phénomène de recrudescence
des produits clés-en-main, notamment du côté des chargeurs
© 2010 CB Richard Ellis
5

8. qui cherchent de plus en plus à adapter au mieux leurs locaux à leurs besoins. RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE EN ENTREPÔTS DE CLASSE A
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
Ceux-ci préfèrent d’ailleurs investir eux-mêmes dans ce type de bien ET B > 10 000 M² EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
(3 acquisitions sur les 5 clés-en-main transactés cette année). En outre,
le marché s’est équilibré entre chargeurs et logisticiens.
Ouest Nord
Notons également que l’essentiel de la demande placée porte 13 % 35 %
sur des bâtiments de classe A, qui sont surtout localisés dans le nord,
l’est et le sud de la région.
Enfin, le marché des 5 000 m²-10 000 m² a lui, moins bien résisté cette
année et sa demande placée a reculé de 45 %, après s’être bien tenue
Sud Est
entre 2008 et 2009. 25 % 27 %
Un stock élevé mais de bonne qualité… pour le moment
Au 1er octobre 2010, l’offre immédiate de classe A et B atteint un peu plus Sources : CB Richard Ellis et Immostat
d’1 million de m² (82 % du stock total d’entrepôts > 10 000 m²). Après
avoir connu une longue période de croissance, elle est stable, à un haut
niveau, par rapport au 1er janvier 2010 et ne devrait pas augmenter à court
ou moyen terme. Ces disponibilités sont, pour près des deux tiers, localisées
dans le sud et l’est de la région.
Ce stock, qui était de très bonne qualité au début de l’année, est
désormais vieillissant. Il n’est en effet plus alimenté, en raison du gel des
mises en chantier depuis 2009, mais aussi du fait du développement
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE EN ENTREPÔTS DE CLASSE A
des clés-en-main, engendrant le retour sur le marché de produits anciens,
ET B > 10 000 M² EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER OCTOBRE 2010
qui trouveront plus difficilement preneur.
Enfin, le niveau des offres « en gris » a considérablement gonflé depuis Ouest Nord
le début de l’année. Il s’élève à 800 000 m², représentant autant de 10 % 25 %
surfaces potentielles pour la réalisation future de bâtiments clés-en-main.
Un marché « repricé » pour les produits de qualité
Les valeurs locatives faciales se sont repositionnées en 2009 et sont
inchangées depuis le début de l’année, pour les produits neufs. Elles Sud Est
38 % 27 %
sont comprises entre 46 € et 52 € HT HC/m²/an au 1er octobre 2010.
Néanmoins, pour les produits de seconde main, elles peuvent, selon les
cas, être orientées à la baisse et s’échelonnent entre 35 € et 45 €. Les
valeurs économiques sont parfois encore chahutées et les avantages Source : CB Richard Ellis
commerciaux sont en moyenne d’1,5 mois de franchise par année de
bail ferme.
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES EN ILE-DE-FRANCE SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (€ HT HC/m²/an
ou HT HD/m²)
1T Rue Eugène Pottier, Marly-la-Ville (95) DAHER 36 200 m² Location Non État d'usage A N.C.
Route de Chevry - Parc Francilien,
1T Brie-Comte-Robert (77) ID Logistics 36 000 m² Location Non Neuf A N.C.
Portes de Vémars - Route Exacompta -
1T Départementale, Vémars (95) Clairefontaine 24 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.
Rue de la Bongarde - ZI de la Litte,
1T Villeneuve-la-Garenne (92) La Poste 23 000 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.
ZI Port de Bonneuil,
2T Bonneuil-sur-Marne (94) Geodis 19 000 m² Location Oui Neuf Messagerie N.C.
3T ZI, Vert-Saint-Denis (77) Kuehne & Nagel 37 800 m² Location Non Neuf A N.C.
Avenue Louis Renault
3T ZI de Châtres, Châtres (77) ID Logistics 17 100 m² Location Non Neuf A N.C.
N.C.: Non communiqué
Source : CB Richard Ellis
© 2010 CB Richard Ellis
6

9. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : LE GRAND NORD
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DU NORD DE LA FRANCE*
* hors Picardie
Source : CB Richard Ellis
Bénéficiant d’un positionnement stratégique entre l’Ile-de- la majeure partie de la demande placée. La Picardie, quant à elle,
France et le Nord de l’Europe, le grand nord, regroupant tire son épingle du jeu avec 85 800 m² transactés
les régions Nord-Pas de Calais et Picardie, dénombre plus en 5 opérations (contre 57 500 m² et 2 opérations).
de 4 millions de m2 d’entrepôts > 10 000 m². En dehors
ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²
de la Picardie, les surfaces logistiques sont, pour la plupart,
DANS LE GRAND NORD AU 1ER OCTOBRE 2010
concentrées sur les secteurs de la métropole lilloise, du littoral
(En millions de m²)
(Dunkerque) et du sud de la région (Arras, Douai, Valenciennes).
Un marché toujours en souffrance 0,75
À l’image des autres marchés régionaux, le grand nord a souffert
de la crise, comme en témoigne le recul de 44 % des volumes 0,60
placés en entrepôts > 10 000 m2 entre 2008 et 2009
(318 500 m² commercialisés en 2009, dont un 4ème trimestre atone).
Tous les secteurs ont alors été touchés, à l’exception du versant nord- 0,45
est de la métropole lilloise et du Douaisis, où les surfaces transactées
ont augmenté, résultat de quelques grosses signatures. Notons 0,30
que la Picardie a été particulièrement affectée, avec - 76 %
de demande placée, contre - 21 % pour le Nord-Pas de Calais.
Sur les 3 premiers trimestres 2010, le ralentissement 0,15
se confirme, les volumes commercialisés reculant de moitié
par rapport à la même période en 2009. Aujourd'hui, c’est
surtout la région Nord qui est touchée (71 500 m² transactés 06 07 08 09 10
pour 5 signatures, contre 261 000 m² et 10 signatures). Ce sont 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)
les zones de Lesquin et du versant nord-est de Lille qui ont enregistré
Source : CB Richard Ellis
© 2010 CB Richard Ellis
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10. En revanche, le marché des 5 000 m²-10 000 m² s’est mieux tenu RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
dans le Nord-Pas de Calais qu’en Picardie, avec respectivement DANS LA RÉGION NORD-PAS DE CALAIS SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
38 400 m² et 12 700 m² placés depuis le début de l’année.
Ce fléchissement s’explique particulièrement par l’attentisme des acteurs,
Axe A25 Lesquin
qui influe sur l’allongement des délais de transactions, et donc 10 % 37 %
sur la concrétisation des appels d’offres. Ainsi, des opérations sont
en cours de finalisation mais ne seront probablement effectives qu’en
2011. Il est à noter qu’une grande partie des demandes exprimées
porte sur des produits compris entre 10 000 m² et 15 000 m², le plus
souvent sur la métropole lilloise et le sud de la région. En outre,
Dunkerque Versant nord-est de Lille
un phénomène de repositionnement des chargeurs vers le Nord 18 % 35 %
du pays est à relever. Il devrait s’accentuer, suivant des objectifs
de développement d’une logistique européenne.
Plus globalement, les commercialisations > 5 000 m² ont, Source : CB Richard Ellis
pour la plupart, porté sur des locaux de classe A ou B, dont près
des trois quarts ont été pris à bail, depuis le début de l’année.
Les ventes utilisateur sont stables par rapport à la même période
en 2009. Enfin, les logisticiens ont encore dominé le marché,
avec 71 % des opérations.
Un stock qui se stabilise
L’offre immédiate > 10 000 m² s’élève à 452 700 m² au 1er octobre
2010 (11 % de vacance), dont 297 000 m² dans le Nord-Pas RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²
de Calais et 155 700 m² en Picardie. Elle a fortement crû entre fin DANS LA RÉGION NORD-PAS DE CALAIS AU 1ER OCTOBRE 2010
2009 et mi-2010 mais est désormais en cours de stabilisation.
À l’instar des autres régions, le gel des mises en chantier Lesquin
Arras
et le ralentissement de la demande placée en sont les principales 4% 3%
causes. Ces disponibilités sont de bonne qualité (3/4 de classe A ou B). Sud Lille Axe A25
4% 20 %
D’une manière générale, dans le Nord-Pas de Calais, les entrepôts
Dunkerque
> 5 000 m² sont localisés le long des principaux axes de circulation, 9% Autres secteurs
tels que l’A25 (20 %) et l’A1 (10 %), ainsi que sur le versant nord-est 19 %
Axe A1
de la métropole lilloise (17 %). 10 %
Aucune nouvelle construction ne devrait voir le jour avant 2011 ou 2012, Versant nord-est de Lille
Douaisis
17 %
au mieux. L’offre « en gris » atteint le niveau le plus élevé de province 14 %
(800 000 m², 80 % en Nord-Pas de Calais, dont plus de la moitié
dans le Douaisis). Les projets éventuels se dressent également à un niveau Source : CB Richard Ellis
historiquement haut (plus d’1 million de m²).
Des loyers faciaux stables
Depuis 2009, le repositionnement des valeurs locatives faciales
s’est effectué. Elles sont stables par rapport au début de l’année
et comprises, au 1er octobre 2010, entre 40 € et 45 € HT HC/m²/an
pour les entrepôts neufs, restructurés ou rénovés et entre 35 € et 41 €
pour ceux de seconde main. Les avantages commerciaux
sont de l’ordre d’1,5 mois de franchise par année de bail ferme.
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES DANS LE GRAND NORD SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (€ HT HC/m²/an
ou HT HD/m²)
1T PA des 4 Vents, Hem (59) Geodis Logistics 17 700 m² Location Non Neuf A 41 €
1T Port Autonome de Dunkerque, Loon Plage (59) DHL 11 400 m² Location Non Neuf A 40 €
2T CRT 4, Fretin (59) Trenois Decamps 17 100 m² Vente utilisateur Non État d'usage B 357 €
Houtch Énergie
3T ZAC Le Plateau, Ploisy (02) 18 100 m² Location Non État d'usage A N.C.
Service Logistique
3T Distripôle, Houplines (59) Heppner 10 900 m² Location Non Récent A 42 €
N.C.: Non communiqué
Source : CB Richard Ellis
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11. LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
ZOOM : LE COULOIR RHODANIEN
LES GRANDES ZONES LOGISTIQUES DE LA PÉRIPHÉRIE LYONNAISE
Source : CB Richard Ellis
2ème région logistique de l’Hexagone après l’Ile-de-France, favorisée animé le marché (près de 60 % des signatures), la demande
par sa situation géographique privilégiée au croisement des principaux placée sur les petits produits, pourtant très recherchés
axes de communication européens, le couloir rhodanien compte par les utilisateurs, diminue en 2010.
actuellement plus de 6 millions de m² de surfaces logistiques.
En périphérie lyonnaise, elles sont essentiellement localisées sur ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE ET DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 10 000 M²
4 grands secteurs que sont la Plaine de l’Ain, l’Isle d’Abeau, DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2010
la Rocade Est de Lyon et le secteur Côtière. La Vallée du Rhône (En millions de m²)
(sud du Rhône-Alpes) constitue également un pôle important de la région.
0,75
Un marché toujours à la peine…
Malgré cela, le couloir rhodanien n’a pas été épargné par la crise. 0,60
Entre 2008 et 2009, la demande placée en entrepôts
> 10 000 m² a ainsi diminué de moitié, passant de 506 000 m²
0,45
à 245 000 m² (29 transactions contre 10, - 66 %). Tous les secteurs
ont été touchés, voyant leurs volumes commercialisés divisés par 2
en moyenne, à l’exception de la Plaine de l’Ain, où la demande est 0,30
restée stable et, à l’opposé, de la Vallée du Rhône, où aucune opération
significative n’a été enregistrée en 2009.
0,15
Pour les entrepôts > 10 000 m², le secteur reprend doucement
des couleurs sur les 9 premiers mois 2010 (10 signatures,
206 000 m² placés, + 10 % par rapport à la même période
06 07 08 09 10
l’année précédente). En revanche, alors que la surface moyenne
des transactions avait diminué en 2009 et que les opérations 1S 2S 3T Offre immédiate (en fin de période)
comprises entre 5 000 m² et 10 000 m² avaient même fortement Source : CB Richard Ellis
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12. La Vallée du Rhône est plutôt active depuis le début de l’année avec RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE LA DEMANDE PLACÉE > 5 000 M²
LA LOGISTIQUE ET LES LOCAUX D’ACTIVITÉS EN FRANCE
65 800 m² commercialisés pour les locaux > 5 000 m², alors que DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
la Plaine de l’Ain et la Rocade Est, pourtant très sollicitées, peinent
à se redynamiser. Avec respectivement 28 500 m² (3 transactions,
Côtière Rocade Est
dont 1 > 10 000 m²) et 5 400 m² (1 transaction) placés, les 2 secteurs 2% 2%
sont en repli de 32 % et 93 % par rapport à la même période 2 ans
plus tôt. Plaine Autres
de l'Ain secteurs
Depuis le début de l’année, la majeure partie des opérations s’est faite 12 % 33 %
à la location, sur des produits de bonne qualité (neufs ou récents
et de classe A). Notons que les demandes à l’acquisition demeurent L'Isle Vallée
d'Abeau du Rhône
importantes. Elles émanent essentiellement de chargeurs, pour 24 % 27 %
des bâtiments clés-en-main.
En définitive, 2010 devrait s’achever sur un niveau de demande placée Source : CB Richard Ellis
à peu près équivalent à celui de 2009. Des projets sont actuellement
en cours de finalisation, mais ne se concrétiseront qu’en 2011.
…et sur-offreur
Avec 740 600 m² d’entrepôts > 10 000 m² (930 100 m² pour
les > 5 000 m²), l’offre immédiate atteint un niveau historiquement
élevé au 1er octobre 2010 (12 % de vacance). Ce stock est globalement
de bonne qualité, avec 73 % de locaux de classe A ou B. Cependant,
RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DE L’OFFRE IMMÉDIATE > 5 000 M²
à l’image du reste de la France, l’arrêt des mises en chantier depuis fin
DANS LE COULOIR RHODANIEN AU 1ER OCTOBRE 2010
2009 et le développement des produits clés-en-main devraient engendrer
une moins bonne absorption des surfaces de moindre qualité.
Vallée
Côtière du Rhône
Les disponibilités > 5 000 m² sont à 44 % localisées à l’Isle d’Abeau 5% 4%
(une des plus grandes zones logistiques de France en termes de parc),
suivie de loin par la Rocade Est (19 %) et la Plaine de l’Ain (13 %). Plaine
L'Isle
de l'Ain
d'Abeau
Quant à l’offre « en gris », elle est toujours très importante (569 800 m² 13 %
44 %
> 5 000 m²). Ces programmes, qui seront en grande partie destinés
à des clés-en-main, ne devraient pas voir le jour avant fin 2011 - Autres
secteurs Rocade Est
début 2012. 40 % sont recensés dans la Vallée du Rhône et la moitié 15 % 19 %
en dehors des grands secteurs logistiques de la région.
Des loyers économiques souvent sous pression Source : CB Richard Ellis
Les valeurs locatives faciales s’échelonnent au 1 octobre 2010 entre er
43 € et 45 € HT HC/m²/an pour les entrepôts neufs, restructurés
ou rénovés et entre 40 € et 42 € pour ceux de seconde main. Alors
que le « repricing » s’est opéré en 2009, certains secteurs voient encore
les loyers économiques chahutés, notamment pour les produits
de mauvaise qualité ou mal localisés. Les avantages commerciaux
sont donc variables selon les cas et représentent, en moyenne, 1,5 mois
de franchise par année de bail ferme.
RÉFÉRENCES DE TRANSACTIONS > 10 000 M² RÉALISÉES DANS LE COULOIR RHODANIEN SUR LES 3 PREMIERS TRIMESTRES 2010
Période Adresse Preneur Surface Type de contrat Clés-en-main État des locaux Classe Valeur (€ HT HC/m²/an
ou HT HD/m²)
1T ZI de Montagny, Montagny (69) La Vie Claire 14 200 m² Vente utilisateur Oui Neuf A N.C.
2T Prologis Campus, Vaulx-Milieu (38) Norauto 22 500 m² Location Non Neuf A N.C.
2T ZAC de Beauvert, Montéléger (26) Reynolds 12 200 m² Location Non Neuf A N.C.
3T Vistalog 4, Saint Georges d'Espéranche (38) Transalliance 49 600 m² Location Non Neuf A N.C.
3T Rue de Brisson, Satolas-et-Bonce (38) ND Logistics 25 100 m² Location Non État d'usage A N.C.
N.C.: Non communiqué
Source : CB Richard Ellis
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