Diagnostic commercial du pays de Lorient, Mai 2011 par Audélor Partie 1 : Diagnostic Partie 2 : le projet de loi Ollier

1. Commission Développement Economique
et Espaces d’Activités - Mai 2011
Diagnostic commercial
Partie 1 : Diagnostic
Partie 2 : le projet de loi Ollier
N°1

2. METHODE : LES SOURCES
Source Audélor :
Analyse des implantations commerciales depuis 2003 et localisation
des établissements de +300m² sur SIG
Recensement « terrain » des commerces dans les communes du Pays
Entretiens auprès d’enseignes locales (Leroy Merlin, Super U,
Carrefour, Géant, St Maclou, Galeries Lafayette, Librairie Chapitre, Esprit
d’intérieur, Carrefour Market)
Entretiens auprès d’élus et techniciens des communes
(Lorient, Larmor-Plage, Guidel, Lanester, Ploemeur, Quéven, Gestel, Pont-
Scorff, Hennebont)
Veille documentaire
Source CCIM et CRCI :
Observatoire Commerce du pôle Lorientais (Grandes et Moyennes
surfaces -comportements d’achat)
Observatoire Régional du Commerce (ORC)
Source études CERCIA et Cibles et Stratégies :
Diagnostics réalisés en 2000 et 2004
N°2

3. PARTIE 1 : LE DIAGNOSTIC ET ENJEUX
3 grands axes :
La densité et attractivité de l’équipement commercial au niveau du
Pays de Lorient
Le rapport centre-ville / périphérie
Le maillage commercial de proximité
Pour chacun des axes :
Un diagnostic et des enjeux et points à débattre
N°3

4. 1. Densité et attractivité
Croissance continue de l’offre
+ 98 000 m² autorisés en CDEC et réalisés depuis 2003 sur le Pays de
Lorient
Croissance des surfaces de vente +2,8 % en moyenne an (2003-2010)
Renforcement de l’offre de centre-ville (Nayel) : 8 000 m² de surfaces de
ventes
Taux d’évasion faible et maîtrisé de 6%
N°4

5. 1. Densité et attractivité
Des perspectives favorables pour le développement
commercial du Pays de Lorient
Poursuite de la croissance des Le chiffre d’affaires du commerce
dépenses des ménages +1,5%/ de détail qui se maintient malgré la
an entre 1996 et 2007 (en lien crise.
avec les évolutions
démographiques)
Le chiffre d’affaires des commerces Chiffre d’affaire du commerce de détail (par
du Pays de Lorient qui augmente trimestres) comparé aux autres secteurs
d’activité – évolution trimestrielle en glissement annuel
+2% (1996-2007). Source : DDFIP
N°5

6. 1. Densité et attractivité
Prospective 2020 : la poursuite des tendances qui
génèrent 56 000 à 100 000 m²
Tendances nationale : un décrochage qui s’opère entre rythme
de production des m² commerciaux et la consommation des ménages
Les tendances nationales
N°6

7. 1. Densité et attractivité
24 enseignes de la grande distribution nationale
présentes sur le territoire
Tati
Galeries Lafayette
Zara
Atlas
Porcelanosa
Dont 6 enseignes FNAC
C&A
Nombre de
magasins implantés
relativement rares dans Maxi Toys
en Bretagne /Loire-
Autour de Bébé
l’Ouest. Leroy Merlin
Atlantique
* 1 000 m² de surface de
Truffaut vente environ
Go Sport
H&M
Boulanger
Les enseignes Eurodif
implantées dans le King Jouet
Conforama
Pays de Lorient Darty
Fly
St Maclou
Jardiland
But
Décathlon
Kiabi
N°7 0 5 10 15 20 25

8. 1. Densité et attractivité
Nombre de magasins implantés en Bretagne
/Loire-Atlantique
* 1 000 m² de surface de vente environ
Toys R us et
Babies R us
Saturn
Exemple de 8 enseignes
(+300m²) absentes de Virgin
l’offre commerciale du Pays
de Lorient (non exhaustif). Alinéa
Les enseignes Cultura
absentes du Pays de
Lorient Ikéa
Besson Chaussure
Castorama
0 2 4 6 8
N°8

9. 1. Densité et attractivité
Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe
aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts.
Le commerce doit s’adapter :
N°9

10. 1. Densité et attractivité
Au delà de la densité, l’attractivité commerciale passe
aussi par l’innovation et le renouvellement des concepts.
Le commerce doit s’adapter :
N°10

11. Synthèse et points de débat
- Une croissance de l’offre va se poursuivre
- Une offre en « grandes enseignes » satisfaisante
- Un manque d’enseignes « moyenne / haut de gamme » pointé
fréquemment dans les entretiens
- Une offre qui doit toujours évoluer pour suivre les innovations et les
mutations des comportements d’achats
Points de débat :
- Comment le DAC va pouvoir encadrer qualitativement et
quantitativement le développement commercial ?
- Une prospection à organiser pour attirer des enseignes attractives mais
non présentes aujourd’hui ?
N°11

12. 2. Le rapport centre-ville périphérie
Les polarités existantes qui se sont renforcées
- 1er pôle : Lorient Nord
- 2ème pôle : Lanester Nord
Depuis 2003, 27 ha ont - 3ème pôle : Le centre d’agglomération
été consommés en zones
d’activité (soit ¼ du foncier
consommé)
72% des surfaces de
ventes de plus 300m² se
situent en périphérie
N°12

13. 2. Le rapport centre-ville périphérie
2 grands pôles périphériques en croissance
Répartition des m² réalisés entre 2003 et
2010
Source : CDAC
L’équipement de la maison
en tête en zones
périphériques : 37% des Pôle
Caudan/Lanester
nouvelles surfaces créées
depuis 2003
Pôle Lorient Nord
Divers (concessions auto…)
Le Centre d’agglomération : Mourillon
Supermarchés, hypermarchés
prédominance de l’équipement et alimentaire autre
Equipement de la personne
de la personne. Pôle Gardeloupe
(nord Equipement de la maison
Gardeloupe)
Culture loisirs
Centre-ville
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000
N°13

14. 2. Le rapport centre-ville périphérie
Une cohérence des zones commerciales périphériques à
améliorer
Des dysfonctionnements
constatés :
manque de lisibilité des zones
engorgements, ronds-points
saturés…
Des mixités de zones parfois
perturbatrices (habitat,
production…), Ex de
Kerpont,Mourillon
Des besoins en renouvellement
(qualité des bâtiments…)
N°14

15. 2. Le rapport centre-ville périphérie
Un centre d’agglomération qui résiste bien
21% du chiffre d’affaires du pôle De nombreuses mutations en
lorientais est réalisé dans le centre cours qui vont impacter
d’agglomération. positivement le commerce (projet
(cette part est de 19% pour le CV de gare, CHBS, Péristyle…)
Vannes, 16,5% pour le CV de Rennes).
De plus, une attractivité renforcée Mais une vigilance à avoir sur le
avec l’opération Nayel : un CA centre-ville :
estimé à 21 millions d’euros (soit Avant Nayel l’attractivité du
environ 10% du CA du centre- centre-ville avait perdu 2 points
ville), ce qui porte le CA du centre- entre 2002 et 2007 alors que
ville à 195 M€ pour 583 Lorient Nord s’était renforcée : de
commerces. +2,8 points.
(+impacts sur les commerces environnants et Aujourd’hui : une demande
sur la zone de chalandise du centre
d’agglomération)
sur le centre-ville non satisfaite
(peu de disponibilités de « grandes
surfaces ».)
N°15

16. Synthèse et points de débat
- Une périphérie forte et en développement
- Un risque de renforcement de la périphérie vis à vis du centre
d’agglomération
- Effet d’éviction vis à vis des activités productives en zones d’activité
- Une qualité urbaine et fonctionnelle à améliorer
- Une attractivité du centre-ville à consolider en lien avec les projets
urbains : la prise en compte des « signaux faibles» : nouvelles
tendances de consommation, potentiel à proximité du centre-ville
Points de débat :
-Freiner la croissance de la périphérie ?
-Quels types de commerces pour le centre d’agglomération ? Comment
mieux anticiper les mutations ? Quels nouveaux concepts accueillir ?
- Comment mieux prendre en compte les critères architecturaux, paysagers
et de développement durable pour les projets en périphérie ?
N°16

17. 3. Proximité et maillage commercial
La grande distribution alimentaire très présente sur le
territoire
41 supermarchés et 9
hypermarchés
Géant Lanester : 9 910 m²
Carrefour : 7 100 m²
Géant Lorient : 5 700 m²
Une densité élevée de 395
m²/1000 hab. (moyenne bretonne
367 m²/1000 hab.)
Fort développement du discount
alimentaire depuis 2003 : + 7
magasins (5 300 m² de surface de
vente) alors que la part de marché du
discount alimentaire stagne (14% au
niveau national)
N°17

18. 3. Proximité et maillage commercial
Un tissu commercial satisfaisant …
16 communes de Cap
L’Orient sur 19 ont un tissu
« complet »*
(4/11 sur le reste du Pays )
92% des habitants du Pays
bénéficient d’un tissu commercial
considéré comme satisfaisant*
*présence d’un supermarché ou de 3 commerces de
base : boucherie-charcuterie, boulangerie-pâtisserie,
alimentation générale).
2 000 habitants : le seuil
d’émergence du commerce de
proximité sauf pour 3 communes
de + 2 000 hab. qui ne sont pas
dotée d’un tissu commercial
« complet »
N°18

19. 3. Proximité et maillage commercial
Une offre commerciale de proximité stimulée mais des
risques de déstabilisation à prendre en compte
Le maillage commercial s’est Des risques de déstabilisation
renforcé grâce aux opérations des centres traditionnels lorsqu’il y
de restructurations de a des projets de déplacement
centres-villes et centres- de supermarché (rôle de
bourgs locomotive pour les commerces en
place).
Actuellement, des projets de
création ou de réaménagement Des difficultés pointées lors des
de sites commerciaux assez entretiens (à approfondir) :
nombreux : Guidel, Quéven, - Tertiarisation de rez-de-chaussée
Gestel, Larmor-Plage… commerciaux
- Centres commerciaux de quartier
« vieillissants »
- Locaux vacants dans certains
secteurs
N°19

20. Synthèse et points de débat
- Le commerce : élément majeur de l’animation des centralités urbaines
- Risque de déstabilisation de certains équipements sur le créneau de
l’alimentaire (renforcé par les évolutions récentes)
- Un tissu commercial de proximité de bonne qualité mais des fragilités
ponctuelles identifiées.
Points de débat :
- Quels moyens pour préserver les commerces dans les centralités
urbaines ? (Réglementaires : PLU? Droit de préemption ? Projets
urbains ? FISAC ?)
- Comment maintenir une vigilance sur les implantations alimentaire en
périphérie (cf Document d’Aménagement Commercial) ?
N°20

21. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
N°21

22. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Les raisons du changement
Législation française jugée discriminatoire au niveau européen
Renforcement des monopoles existants (« effet de rente »)
Redonner du pouvoir d’achat aux ménages (plus de concurrence)
Un bilan « désastreux » de la loi de Modernisation de
l’Economie (LME 4 août 2008)
Problème d’interprétation des seuils
Critères d’examen en CDAC trop flous : l’ambiguïté demeure entre
critères économiques et critères d’aménagement
N°22

23. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Ce qui pourrait changer
(Projet de Loi Ollier 15/06/2010) :
Le Document d’Aménagement Commercial (DAC) deviendrait
obligatoire et serait intégré au Schéma de Cohérence Territoriale
(Scot)
Les territoires dotés d’un Scot déjà approuvé auraient 2 ans* pour se mettre
en conformité à partir de l’entrée en vigueur de la loi (prévue mi- 2011).
En attendant, les projets > 1 000 m² seront soumis à la CRAC.
*Le Sénat a proposé 3 ans
Le SCOT (via le DAC) et le PLU deviendraient les outils majeurs
de la planification commerciale.
Suppression des CDAC, l’autorisation d’un commerce passerait
uniquement par le permis de construire.
N°23

24. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC :
1. Les centralités urbaines (centres-villes et centres de quartiers)
Les contours des centralités devront être délimités à la parcelle dans le DAC
Implantation libre (aucun seuil de surface) y compris les + 1 000 m² sous
réserve des dispositions du PLU
*Le Sénat a assoupli cette notion de délimitation : « dans les parties du territoire du SCOT
couvertes par un PLU, le DAC peut localiser ces espaces ».
N°24

25. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
2 secteurs à délimiter précisément dans le DAC :
2. Les zones commerciales périphériques
Délimitation / localisation des secteurs dans le DAC. La délimitation
des zones pourra supposer un zonage dans les zones d’activité existantes.
Les zones commerciales seraient les seuls lieux (en dehors des centres-
villes) où pourraient s’installer les + 1 000 m²
Le DAC définirait les conditions d’implantation de ces équipements
(desserte TC, respect de normes environnementales…)
Possibilité de définir des seuils au delà desquels les établissements ne
pourront pas s’ implanter. Ces seuils pourraient être :
Homogènes sur une même zone
Varier en fonction d’une typologie de commerce* suivante : commerce de détail,
commerce de gros, ensembles commerciaux continus ou discontinus.
* Typologie modifiée par le Sénat qui propose la distinction entre commerce
alimentaire, équipement de la personne, équipement de la maison et secteur
culture-loisirs.
N°25

26. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Hors des centralités et des zones commerciales : implantations libres
des surfaces < 1 000 m².
Sous réserve des dispositions du PLU.
N°26

27. PARTIE 2 : LA FIN DE 30 ANS
D’AUTORISATIONS COMMERCIALES
Les questions soulevées :
La fixation de quotas par zone et la délimitation de zones commerciales :
« risque du 1er arrivé 1er servi » rôle de la maîtrise foncière
Les zones devront être délimitées : ce qui implique un dimensionnement
« raisonnable » qui ne pourra pas être considéré comme une atteinte à la
liberté d’entreprendre.
La délimitation : un exercice complexe car il ne doit pas être fait référence à
des critères économiques. Par exemple : comment délimiter ces zones
sur Lanester Nord, Lorient Nord et le centre-ville ?
N°27

28. Ex du DAC de St Etienne
Ce qui va changer (Projet de Loi Ollier 15/06/2010):
N°28

29. Quelles délimitations?
N°29

30. Elaborer un document d’Aménagement
Commercial (DAC)
Aujourd’hui de type LME, demain de type loi « Ollier »
PROPOSITIONS :
Pilotage : Syndicat Mixte SCoT (le DAC étant intégré au Scot)
Maîtrise œuvre : AudéLor
Périmètre de travail : Pays
Phase 1 : Partage des enjeux et premières orientations
Méthode : constitution de groupes de travail mixtes : élus, professionnels du
commerce
Objet :
- Partage et approfondissement des enjeux du diagnostic
- Amorcer la réflexion sur les outils (zonages, typologies, seuils,
dispositions particulières).
Phase 2 : Proposition d’orientations au vu de la nouvelle législation
Phase 3 : Finalisation des orientations et traduction réglementaire
dans le cadre du Scot
N°30

31. N°31