declaratoria de fabrica

1. ASPECTOS REGISTRALES
DE LA DECLARATORIA DE
FÁBRICA
Fredy Luis Silva Villajuán
Presidente del Tribunal Registral

2. DECLARATORIA DE FÁBRICA
• Definición:
• * Reconocimiento legal de la existencia de una
edificación.
• * Contiene la descripción valorizada de las
edificaciones realizadas sobre predios.

3. PREDIOS SOBRE LOS QUE PUEDE
RECAER LA D.F.
• Las construcciones pueden efectuarse sobre:
• - Predios urbanos
• -Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de
habilitación urbana con construcción simultánea.
• - Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas
que se encuentren como urbanos en la
municipalidad e inscritos como rústicos en el
Registro.
• - Predios rurales.

4. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
• Regularización de edificaciones sobre predios
ubicados en zonas urbanas consolidadas
• “Para inscribir la regularización de edificaciones
existentes sobre un predio ubicado en zona urbana
consolidada, que aparece inscrito como predio
rústico en el Registro de Predios, no se requiere la
resolución de alcaldía la habilitación urbana de
oficio, siendo suficiente acreditar que el predio se
encuentre registrado como urbano por la
municipalidad correspondiente”.
• XIX Pleno del TR

5. LEGITIMADOS PARA EFECTUAR
LA D.F.
• El Propietario del terreno
• El superficiario

6. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
• Intervención de copropietarios en la
regularización de la declaratoria de fábrica
• “En el formulario sobre regularización de
declaratoria de fábrica de conformidad con los
alcances de la Ley 27157 y su reglamento, deben
intervenir todos los copropietarios del bien.
• La anterior disposición no se aplica si la fábrica o
la demolición que se quiere regularizar fue
efectuada cuando el bien no pertenecía a los
copropietarios”.
• X Pleno del TR

7. PROCEDIMIENTOS PARA FORMULAR
DECLARATORIA DE FÁBRICA
• 1. Procedimiento regular:
• - Formulario Único Oficial (FUO)
• 2. Procedimiento en vía de
regularización:
• - Formularios Registrales (FOR)
• - Formulario Único Oficial (FUO).
• - Formularios municipales (FORMUN)
• 3. Constatación de fábrica en el caso de
predios rurales

8. PROCEDIMIENTO REGULAR
• Presupuesto de hecho:
• Que la edificación se haya concluido totalmente o
se encuentre a nivel de casco habitable.
• Casco habitable:
• La edificación cuenta con estructuras, muros, falsos pisos
y/o contrapisos, instalaciones sanitarias y eléctricas,
aparatos sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de
baño, y acabados exteriores con excepción de la pintura.
(artículo 2 del Reglamento de la Ley 27157).

9. DOCUMENTOS QUE
SUSTENTARÁN LA INSCRIPCIÓN
• 1. FUO completo (1 y 2), firmado y sellado por el
funcionario municipal, acompañado de los planos
de localización, ubicación y arquitectura.
• 2. Escritura pública. Además, deberá anexarse el
FUO completo, incluyendo sus anexos.

10. DECLARATORIA DE FÁBRICA EN
VÍA DE REGULARIZACIÓN (FOR)
• Requisitos:
• 1- Que la edificación se haya realizado sin licencia
de construcción, conformidad de obra o que no
cuente con declaratoria de fábrica.
• 2- Que se haya culminado antes del 21/07/99.
• Excepcionalmente, la 14° DT de la Ley 27972 amplió el plazo para
construcciones concluidas hasta el 31/12/2002. Posteriormente con la
Ley 28437 amplió el plazo para construcciones concluidas hasta el
31/12/2003.

11. TÍTULO INSCRIBIBLE
• Formulario registral debidamente llenado suscrito por
el (los) propietarios y el verificador responsable.
• DOCUMENTOS COMPLEMENTARIOS:
• Escritura pública o documento privado de fecha cierta.
• Certificado de Parámetros Urbanísticos y
edificatorios, en su caso, la declaración del V.R.
• Planos de localización, ubicación y arquitectura.
• Informe Técnico de Verificación / Constancia de
haberse solicitado la verificación ad hoc.

12. PRECEDENTE DE OBSERVANCIA
OBLIGATORIA
• Intervención de Verificador Ad-Hoc
• “Corresponde al Verificador Responsable determinar la
pertinencia de solicitar la intervención del Verificador Ad-
Hoc, en los supuestos previstos por el artículo 11 del
Reglamento de la Ley N° 27157. Sin embargo, el
Registrador podrá exigir la constancia del cumplimiento de
la comunicación a la entidad rectora y el pago respectivo,
en los casos en que, de la partida registral o del título
presentado, se evidencie la existencia de alguna de las
condiciones señaladas en el precitado artículo”.
• X Pleno del TR

13. DECLARATORIA DE FÁBRICA EN
VÍA DE REGULARIZACIÓN (FUO)
• Requisitos:
• Construcciones iniciadas después del 20/7/1999,
sin cumplir con el trámite de la licencia de obra.
• Multa equivalente al 10% del valor declarado de la
obra.
• Cumplir con la normativa técnica y urbana.
• TÍTULO INSCRIBIBLE:
• Resolución Municipal (FUO).
• Planos

14. DECLARATORIA DE FÁBRICA EN VÍA
DE REGULARIZACIÓN (FORMUN)
• Requisitos:
• Construcciones terminadas entre el 21/7/1999 y el
30/04/2004, sin cumplir con el trámite de la licencia de
obra.
• La regularización debe efectuarse dentro de los 12 meses a
partir del 1/1/2006 en el caso de Lima Cercado y en los
distritos a partir de la publicación de las respectivas
ordenanzas.
• TÍTULO INSCRIBIBLE:
• Resolución Municipal (FORMUN).
• Informe técnico de verificación
• Planos ubicación, localización y distribución.