Краткий обзор рынка недвижимости в Тегеране.

1. РЫНОК НЕДВИЖИМОСТИ
ТЕГЕРАНА
ВОЗМОЖНОСТИ И УГРОЗЫ.
2014-2015

2. RESEARCH REPORT
TEHRAN
1CUSHMAN & WAKEFIELD

3. RESEARCH REPORT
TEHRAN
2CUSHMAN & WAKEFIELD
ИРАН
Возможности и угрозы
ВОЗМОЖНОСТИ
УГРОЗЫ
•Стабилизация экономики, позитивный прогноз
•Снятие санкций
• Рост бизнес активности,
• Приход международных компаний
• Развитие финансовой системы
• Создание ипотечной системы
• Рынок аренды в зачаточном состоянии
• Недостаток качественных площадей
• Нереализованный спрос на аренду
качественных офисов
• Высокий спрос на покупку жилья
•Наличие земельных участков
•Сравнительно высокие ставки аренды и
продажи
•Отсутствие долгосрочного финансирования
•Высокая инфляция и разница обменных курсов
• Наличие санкций препятствует выходу
международных операторов
• Высокая заявленная стоимость земельных
участков на открытом рынке
• Высокая строительная активность

4. RESEARCH REPORT
TEHRAN
3CUSHMAN & WAKEFIELD
ИРАН
Экономика
-
стагфляция
•Переход к рыночной экономике с 50%
государственным регулированием
•Нефтегазовая страна: 10% мировых
запасов нефти и 17% запасов газа
находятся в Иране
•Экономика чувствительна к санкциям
США И ЕС
•По размеру ВВП страна занимает
третье место в регионе (после Турции и
Саудовской Аравии).
Политика –
новый курс
•После Исламской революции в 1979г. в
стране установилась смешанная форма
правления (демократия + теократия)
•В августе 2013 г. избран новый
президент
•С приходом нового президента идут
активные позитивные тенденции в
международном диалоге
Финансы –
отсутствие
системы
•Иран очень чувствителен к
экономическим санкциям в
банковской сфере
•Очень слабая валюта с большими
колебаниями курса
•Очень высокая инфляция (случаются
также пики гиперинфляции)
•25% ВВП Ирана приходится на
Тегеран.
Нестабильная экономическая ситуация в ожидании открытия страны

5. RESEARCH REPORT
TEHRAN
4CUSHMAN & WAKEFIELD
ИРАН. ЭКОНОМИКА И ПОЛИТИКА
Потенциал развития после периода рецессии
Новый экономический курс нового правительства с 2013г.
Впервые после Исламской революции (1979г.) новый президент Рухани начал диалог с США и европейскими
странами. Подписание соглашения по ядерной программе станет значительным драйвером развития экономики
страны ввиду потенциального снятия ослабления санкций. 10 июля 2015 года было достигнуто соглашение
между Ираном и странами «шестёрки» по ядерной программе Ирана. Если соглашение будет подписано и
ратифицировано всеми сторонами, начнётся процесс постепенного снятия санкций.
Снижение инфляции в перспективе.
После рекордных показателей инфляции в последние годы – к середине 2013г. этот показатель достиг 45%, к
началу 2014г. снизился до 23% - текущий показатель составляет16%, по итогам 2015г. Ожидается, что инфляция
составит 17-18%. Примерно на том же уровне показатель закрепится в 2016-2017гг. К 2020 году можно ожидать
снижения до уровня 5-6%.
Обесценивание местной валюты (Реал) относительно доллара США - 65% в 2012-2013гг
остановилось. Новый курс политической и экономической стратегии нового правительства привёл к
стабилизации и укреплению местной валюты. Ожидается дальнейшее укрепление курса Реала.
2013
45%
Курс Реала к Доллару США Уровень инфляции, 2005-2015гг.
Текущий курс (2015г.): 1 USD = 29 700 IRR

6. RESEARCH REPORT
TEHRAN
5CUSHMAN & WAKEFIELD
ИРАН. ФИНАНСОВЫЙ СЕКТОР
Отсутствие финансовых инструментов
 Ограничение на финансовые операции с иранскими банками.
В связи санкциями США и Евросоюза иностранные банки имеют ограничения по работе с иранскими
банками. Под запретом находятся практически все банковские операции.
Отсутствует долгосрочное финансирование.
Процентная ставка по кредитам в местной валюте (реал) – порядка 20%, в иностранной валюте – 6-7%.
Банковское кредитование проектов недвижимости – единичные случаи.
 Продажа площадей на этапе строительства – основной способ погашения кредитов и
инвестирования проектов. Продажи начинаются, как правило, после достижения 35% реализации проекта.
40-50% предварительных продаж являются достаточной гарантией для банка для выдачи кредита.
 Разница официального и рыночного курса валют – 15-20%.
Обмен значительных объемов валюты производится только через государственные банки по официальному
курсу. Рыночный оборот валюты ограничен.

7. RESEARCH REPORT
TEHRAN
6CUSHMAN & WAKEFIELD
ТЕГЕРАН
Демография. Уровень доходов
 Население города 7,5 млн. человек, зона метрополии – 14 млн. человек.
 65% населения в возрасте до 35 лет.
 Высокая плотность населения - 10 300/кв. км (Москва - 4 700/ кв. км).
 Северные районы города – самые престижные, здесь проживает население с самым высоким
уровнем доходов.
 Показатель ВВП на душу населения в Тегеране почти в два раза выше, чем в целом по стране
($15000 на душу населения)
Уровень доходов в среднем $300-500 в мес.

8. RESEARCH REPORT
TEHRAN
7CUSHMAN & WAKEFIELD
ТЕГЕРАН. СОЦИАЛЬНЫЙ ПОРТРЕТ ГОРОДА
Районы города по социальному уровню. Транспортная инфраструктура.
 Метро в Тегеране открыто в 2000г. Сейчас функционирует 85 станций и 5 линий. Планируется
строительство 4 дополнительных линий.
 Автобусные линии (BTR) открыты в 2008г. Сейчас функционирует 150 км линий наземного
транспорта, планируется дальнейшее расширение.
Северная часть: Наиболее престижные районы,
население с высоким уровнем доходов
Западная часть: Промышленная зона, ведётся
активный редевелопмент. Жилая и
коммерческая застройка.
Южная часть: Малообеспеченная часть населения
Восточная часть:
Средний класс

9. 2014
ТЕГЕРАН.
РЫНОК
НЕДВИЖИМОСТИ
 Рынок недвижимости - основная альтернатива
вложению средств в валюту и покупку золота.
 Заметная активность на рынке недвижимости: начало
реализации большого количества проектов во всех
секторах недвижимости обусловлено высоким уровнем
инфляции в поселение годы и государственной
политикой ограничения скупки валюты и золота.
 Этим же фактором обусловлена высокая активность
продаж на жилом рынке: значительная доля сделок –
инвестиционные.
 Строительство многих крупномасштабных проектов
сейчас приостановлено. Даже ввод в эксплуатацию
готовых зданий откладывается.
 Ведётся реализация нескольких проектов комплексного
развития территорий и застройка новых районов города.
Например, район 22.

10. RESEARCH REPORT
TEHRAN
9CUSHMAN & WAKEFIELD

11. RESEARCH REPORT
TEHRAN
10CUSHMAN & WAKEFIELD
ОСНОВНЫЕ СЕКТОРА НЕДВИЖИМОСТИ
В городе нет успешных профессиональных
торговых центров. Все имеющиеся и
строящиеся торговые центры распроданы
небольшими блоками. На рынке отсутствует
концепция профессионального управления
торговым объектом. На стадии строительства
несколько крупных проектов.
Социально ориентированное государство,
наличие сформированного и продолжающего
расти среднего класса дает возможность
развития качественных форматов торговли.
В настоящее время в Иране наблюдается
нехватка официально работающих
международных брендов. Однако присутствуют
локальные бренды и есть потенциал появления
азиатских брендов, а в перспективе отмены
санкций – франшиз и прямого выхода
международных брендов.
$500
Средний
ежемесячный доход
населения
Продажа, нет
аренды
Офисы и торговля
ТОРГОВАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ ОФИСНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ
В Тегеране отсутствует рынок аренды офисов.
Все существующие офисные здания распроданы
блоками (от 50 кв.м), строящиеся здания
распродаются на этапе строительства (до 70%
всех площадей продается до завершения
строительства). На рынке отсутствует концепция
профессионального управления офисным
объектом.
В Тегеране сформирована географическая
кластеризация - выделено несколько районов в
центре города, которые считаются
престижными для размещения офиса.
В текущих условиях спрос неоднозначен.
Качественные офисы в аренду будут
востребованы после открытия экономики
Ирана.
Случаи аренды единичны. Ставки аренды на
прайм офисные помещения оцениваются на
уровне $720-960 долларов за кв.м в год (triple
net).
Продажа от
50 кв. м
$800
Средняя ставка
аренды

12. RESEARCH REPORT
TEHRAN
11CUSHMAN & WAKEFIELD

13. RESEARCH REPORT
TEHRAN
12CUSHMAN & WAKEFIELD
Hyperstar (№1 на карте)
ПРИМЕР. ЛУЧШИЕ СУЩЕСТВУЮЩИЕ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
Лучший на конец 2014 года торговый проект в
Тегеране (открылся в 2009 году ). Представляет
собой гипермаркет Hyper Star (франшиза Carefour, из
ОАЭ) и сопутствующую ему торговую галерею (1
торговый этаж), 2 подземных этажа парковки.
В галерее в основном представлены международные
бренды (не всегда официальные представители).
На момент посещения специалистами
Cushman&Wakefield отмечена высокая
посещаемость.

14. RESEARCH REPORT
TEHRAN
13CUSHMAN & WAKEFIELD
Mega Mall (№1 на карте)
Всего: 350 000 кв.м
GLA: 95 000 кв. м
Торговые
площади:
30 900 кв. м, 210
магазинов
Отель: 310 номеров, 50 000
кв. м
Парковка: Запланировано 2800
мест (отель – 500)
На данный момент
1000
Парк: 140 000 кв. м
ПРИМЕР. ЛУЧШИЕ СТРОЯЩИЕСЯ ТОРГОВЫЕ ЦЕНТРЫ
Торговый центр был открыт в 2009 году, но функционируют только несколько якорных
арендаторов. Совместный проект Tehran Municipality (51%) и малазийской компании Neguin
Company (49%). Является частью полномасштабного комплекса Ekbatan Entertainment
Complex. Здание имеет 8 этажей.
Якорные арендаторы: открыты два гипермаркета - в 2012 г. “Hyper me” (2 этажа, 10 тыс.
кв. м) и “IT Mall” (гипермаркет электроники - 3,5 тыс. кв. м).
На момент посещения специалистами Cushman&Wakefield (2014г.): Торговые
галерея не функционирует. Планируется открытие кинотеатра (6 залов, вмещают 1200
человек), боулинг, тематический парк (первый в Иране), фитнес-центр, spa, ресторан, фуд-
корт.

15. RESEARCH REPORT
TEHRAN
14CUSHMAN & WAKEFIELD
Milad Tower II
Пример. Лучшие строящиеся офисные и многофункциональные
центры
TelecommunicationTwinTowers
Общая площадь 110 000 кв. м
В 2011 году был проведен
международный
архитектурный конкурс (на
фото – победивший проект).
Началась реализация.
Milad II
OmidTower and mall
JamTower
36 (33) этажей, 7 из которых
являются подземными. Общая
площадь - 65 000 кв. м.
24 (по другим сведениям 27 или 29)
этажей
Общая площадь 51 000 кв. м
На этапе реализации находится много проектов. На момент посещения специалистами Cushman&Wakefield по всему городу ведётся активное
строительство.

16. RESEARCH REPORT
TEHRAN
15CUSHMAN & WAKEFIELD
ОСНОВНЫЕ СЕКТОРА НЕДВИЖИМОСТИ
Жильё
В Тегеране есть экономические предпосылки дальнейшего
роста среднего класса и потребительской активности.
При снятии экономических санкций возможен
значительный приток иностранных сотрудников, которые
будут нуждаться в сервисных апартаментах.
В северной части города имеется значительное
предложение жилья высшей ценовой категории. Новые
жилые объекты этой категории продаются на этапе
строительства. Квартиры продаются с отделкой.
Цена на прайм объекты находится на уровне $4000 -
7000 за кв. м, достигает $10000-15000 за кв. м в отдельных
случаях.
Tehran internationalTower
Считается самым высоким зданием Тегерана
• Класс: Luxury
• 572 апартаментов от 42 до 500 кв.
• 220 000 кв м
• 54 этажа, 62 м
Mahestan B3 Tower
• 30 этажей, 122 метра
• Класс: Luxury

17. RESEARCH REPORT
TEHRAN
16CUSHMAN & WAKEFIELD
ОСНОВНЫЕ СЕКТОРА НЕДВИЖИМОСТИ
Отели категории 4-5*
Parsian Azadi
Самый высокий отель в Иране
475 номеров, 27 этажей
6 ресторанов
Persian Gulf International Espinas
224 гостевых номеров включая номера
18 этажей
Фитнес-центр, 2 ресторана
Большая парковка
Ввиду экономических санкций в городе нет
международных гостиничных операторов. В результате
в городе лишь 2 гостиницы, управляемые местными
компаниями, могут считаться качественным (на уровне
4 -5 звезд).
Есть дефицит номеров высшей ценовой категории.
Ведётся реализация нескольких проектов гостиниц
высокого качества.

18. www.cushmanwakefield.com
ДЕНИС СОКОЛОВ
Партнёр, Руководитель отдела
исследований
Cushman & Wakefield
Дукат Плейс III, ул. Гашека, 6
Москва, Россия, 125047
Тел.: +7 495 799 9888 доб. 599891
Моб.: +7 916 901 0377
Denis.sokolov@eur.cushwake.com
ТАТЬЯНА ДИВИНА
Старший Директор, Отдел
исследований
Cushman & Wakefield
Дукат Плейс III, ул. Гашека, 6
Москва, Россия, 125047
Тел.: +7 495 799 9888 доб. 596238
Моб.: +7 916 973 8960
Tatyana.divina@eur.cushwake.com
ЛАДА БЕЛАЙЧУК
Старший Директор, Отдел
исследований
Cushman & Wakefield
Дукат Плейс III, ул. Гашека, 6
Москва, Россия, 125047
Тел.: +7 495 797 96 00
Моб.: +7 985 763 7758
Lada.belaychuk@eur.cushwake.com