Drept locativ

1. 1
MINISTERUL EDUCAŢIEI AL REPUBLICII MOLDOVA
UNIVERSITATEA DE STUDII EUROPENE DIN MOLDOVA
FACULTATEA DE DREPT
NOTE DE CURS
DREPT LOCATIV ȘI RELAȚII DE ARENDĂ
(Ciclul I)
AUTOR:
Natalia Chibac
mg. în drept, lector superior
Aprobat la şedinţa Catedrei Drept privat
din: 22.05.2013, proces-verbal Nr: 9
Examinat de Consiliul facultăţii de Drept USEM
la 24.05.2013, proces-verbal Nr. 5
Aprobat la ședința Senatului USEM
din: 01.07.2013, proces-verbal Nr. 9
CHIŞINĂU – 2013

2. 2
TEMA.1
Consideraţii generale privind dreptul locativ. Legislaţia naţională cu privire la
condominium.
Tezele principale:
1. Noţiunea de drept locativ.
2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ.
3. Principiile de reglementare juridică a raporturilor locative în Republica Moldova.
4. Izvoarele dreptului locativ. Fondurile locative.
5. Noţiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.
Statutul juridic al Asociaţiei de locatari în condominium. Raporturi de proprietate în
condominium şi Asociaţiei de locatari în condominium.
6. Problemele Dreptului locativ la etapa actuală.
1. Noţiunea dreptului locativ
În literatura de specialitate dreptul locativ a obţinit o acceptare largă şi alta restrănsă. În sens
restrîns dreptul locativ este definit ca fiind o totalitate de norme juridice ce reglementează
raporturile ce ţin de folosirea spaţiului locativ. Susţinătorii acestei concepţii (Litovkin V., Braude
I.) consideră, că dreptul locativ are ca obiect de reglemenatre în exclusivitate raporturile de
folosire a spaţiului locativ. Raporturile apărute în procesul acordării spaţiului locativ, expoatarea
lui, sunt examinate ca nelocative, fiind incluse în obiectul de reglemenatre a altor ramuri de
drept.
În sens larg dreptul locativ este definit ca fiind o ramură de drept ce reglementează
raporturile ce apar în procesul satisfacerii necesităţilor locative ale cetăţenilor.
În literatura de specialitatea s-au dus contraverse cu privire la recunoaşterea dreptului locativ
ca ramură de drept autonom. Potrivit unei opinii, dreptul locativ nu este o ramură de drept
autonomă, dar fiind o instituţie de drept civil (Pigolkin A).
Potrivit altei opinii, dreptul locativ este o ramură complexă de drept, deoarece se bazează pe
îmbinarea unor obiecte şi metode neomogene de reglementare juridică (Polenina C). Ramurile
complexe de drept includ o totalitae de instituţii interramurale, ce reglemenatează relaţii sociale
omogene (Raiher V.). Acest autor a menţionat, că raporturile locative sunt reglemenetate de
normele a trei instituţii juridice: instituţia de drept administrativ ce ţine de evidenţa persoanelor
ce au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor locative şi acordarea încăperilor de locuit; instituţia
civilă ce se referă la contractul de încherierea a spaţiului locativ şi instituţia civilă ce ţine de
folosirea încăperilor cooperatiste.
Ca ramură complexă de drept, dreptul locativ este o totalitate de norme juridice ce
reglementează raporturile din domeniul administrării întreţinerii şi reparării fondului locativ,
acordării şi folosirii încăperilor şi alte raporturi ce ţin de satisfacerea necesităţilor locative.
Dreptul locativ este o ramură complexă de drept, deoarece în procesul reglementării
raporturilor îmbină norme şi instituţii specifice altor ramuri de drept – dreptului civil,
administrativ. O trăsătură specifică raporturilor reglemenate de dreptul locativ se referă la faptul,
că ele apar în privinţa unui obiect material specific – locuinţei, încăpere destinată pentru trai
permanent. În afară de acesta un subioect obligatoriu al acestor raporturi este persoana fizică –
cetăţeanul.
Dreptul locativ a împtumutat norme şi metode de reglemenate specifice altor ramuri de drept,
sar acest procedeu nu s-a făcut mecanic. În procesul codificării s-a făcut sistematizarea normelor
locative, preluicrarea şi adaptarea lor, fapt ce a permis crearea unei entităţi juridice autonome. În
calitate de ramură complexă de drept, dreptul locativ se caracterizează prin obiect propriu de
reglemntare, principii şi mijloace proprii dee reglemenate juriidcă. Dreptul locativ dispune de
sistemul său propriu, adică de insituţii juridice proprii, care conţin norme ce reglementează
relaţiile sociale omogene.

3. 3
2. Obiectul de reglementare a dreptului locativ
Dreptul locativ are ca obiect de reglementare un complex de relaţii sociale, apărute în
privinţa locuinţei, denumite raporturi locative. În legărură cu acest fapt apare necesitatea de a
defini şi a dezvălui conţinutul “raporturilor locative”. În literatura de specialitae au fost expuse
mai multe opinii în acest sens.
Pînă la adoptarea Codului locativ raporturile locative erau reglementate de dreptul civil şi
calificate ca raporturi civile ce ţin de folosirea spaţiului locativ. Alţi autori considerau, că
raporturile locative sunt raporturile apărute în procesul satisfacerii necesităţilor locative ale
persoanei, şi anume - raporturile ce apar în procesul acordării şi folosirii locuinţei.
După codificarea legislaţiei locative raporturile locative au dobîndit o accepţiune largă, fiind
definite ca relaţii sociale apărute în procesul acordării şi folosirii locuinţei, administării şi
expoatării a fondului locativ. Raporturile sociale, denumite locative, se caracterizează prin faptul
că apar în privinţa unei încăperi destinată pentru trai şi inclusă, în oridnea stabilită, în cadrul
fondului locativ.
Conceptul “raporturi locative” cuprinde în prezent un cerc larg de relaţii sociale. Astfel,
obiectul de reglemenatare a dreptului locativ este format din relaţii ce ţin de administrarea
fondului locativ; evidenţa locativă şi acordarea încăperilor; folosirea spaţiului locativ în bază de
contractului sau în baza altui temei legal; exploatarea, întreţinerea şi asigurarea integrităţii
încăperilor de locuit.
Obiectul material al raportuilor locative este încăperea de locuit. Specific este faptul că
încăperea, în calitate de bun material, deseori apare numai după apariţia şi dezvoltarea
raporturilor locative. Atunci, cînd persoana se află la evidenţa locativă, obiectul raportului
locativ este încăperea pe care persoana urmează să o primească. Această încăpere nu este
individualizată, deoarece necesităţile locative ale solicitantului se pot mări ca urmare a creşterii
numărului memrbilor familiei sale. În aceste sutiaţii obiectul raportului locativ se
individualizează numai la etapa acordării încăperii. Obiectul rapootului locativ este determinat la
momentul apariţiei acestuia, atunci cînd se închiriază o locuinţă din fondul privat sau se
subînchiriază o locuinţă din fondul de stat.
Competenţa subiectivă a raporturilor locative este specifică. Pe de o parte ca subiect apare
proprietarul locuinţei, iar în cazul fonsului de stat – organele locative, iar pe de altă parte
persoana fizică, care are nevoie de locuinţă, precum şi membrii familiei acesteia. Competenţa
subiectivă a raportuirlor locative este foarte dinamică, deoarece locuinţa, de regulă, nu se
foloseşte de o singură persoană, ci de familie, membrii căreia au drepturi egale cu chiriaşul.
Astfel, chiriaşul, în calitate de subiect formal al raportului locativ, poate fi înlocuit de către un
membru al familiei sale la orice etapă de dezvoltare a raporturilor locative.
Raporturile locative pot fi convenţional împărţite în următoarele grupe:
- raporturile ce ţin de folosirea spaţiului locativ în baza contractului de închiriere a locuinţie
sau în baza altui titlu (calitate de membru al CCL). Aceste raporturi formează nucleu
raporturilor locative, deoarece în cadrul loc se satisfac necesităţile locative ale persoanei.
Raporturile de folosire a spaţiului locativ neomogene şi pot şi împărţite în căteva subgrupe şi
anume: a) raportuirle apărute în legătură cu acordarea locuinţei ce urmează a fi folosită în baza
contracrtului de închirierea a locuinţei; b) raportuirle de folosire a locuinţei în baza calităţii de
membru al CCL lui; c) raportuirle de subînchirierea a locuinţei.
- raporturile ce ţin de asigurarea persoanelor cu spaţiul locativ, şi anume: evidenţa locativă şi
acordarea locuinţelor din fondul de stat. Raporturile locative de acest gen sunt reglemenate
de norme de natură administrativă, iar în unele cazuri şi de cele civile (cînd se acordă o
locuinţă membrului CCL –lui).;
- raporturile locative ce ţin de folosirea încăîperilor de serviciu şi a căminelor. Aceste raporturi
sunt evidenţiate într-un grup aparte, deoarece în cadrul lor are loc folosirea temporară a
încăperilor;
- raporturile locative ce apar în domeniul administrării, ecploatării, intreţinerii locuinţelor;
- raporturile locative ce ţin de deserviraea locatin-comunală a peroanelor –asigurarea caselor
de locuit cu apă, energie tehnică, electrică etc.

4. 4
În final definim raporturile locative ca fiind relaţii sociale reglemenate de normele dreptului
locativ, ce apar în procesul asigurării persoanelor cu încăperilor de locuit şi folosirea lor.
3. Principiile de reglementare juridică a raporturilor locative în RM
Principiile generale ale dreptului sunt aplicabile fiecărei ramuri în parte. Aceste principii se
manifestă diferit, în dependenţă de specificul relaţiilor sociale reglementate de ramura respectivă
de drept.
În literatura de specialitate au fost expuse mai multe opinii cu privire la principiile care
guvernează dreptul locativ. Potrivit unei opinii, dreptului locativ îi sunt specifice următoarele
principii: îmbinării intereselor personale cu cele publice (sociale); imperativităţii prescripţiilor
normelor locative; normării încăperilor acordate din fondul de stat; stabilităţii raporturilor
locative; ocrotii drepturilor locative ale persoanelor (Martkovici I.).
Potrivit unei alte opinii principiile dreptului civil sunt specifice şi dreptului locativ, dar
dispun de unele particularităţi condiţionate de obiecul specific al raporturilor locative. Aici se
enumeră următoarele principii: legalităţii, stabilităţii drepturilor locative; inalienabilitatea
drepturilor locative din fondul de stat şi cel de serviciu; caracterul de consum al drepturilor
chiriaşului şi a membrilor familiei lui (Kjmarov V.).
În dreptul locativ se manifestă principiile specifice diferitor ramuri de drept. Astfel, în
domeniul folosirii încăperilor de locuit în baza contractului de închiriere sau în baza calităţii de
membru al CCL-lui se aplică principiile dreptului civil, deoarece raporturile locative din acest
domeniu sunt reglemenate prin metoda specifică dreptului civil. Raporturile ce ţin de evidenţa
locativă şi acordarea încăperilor de locuit, administrarea şi expoatarea lor sunt guvernate de
principiile specifice dreptului administrativ.
Pe lîngă principiile sus-numite putem enumera şi alte principii specifice dreptului locativ,
precum: a) principiul stabilităţii raporturilor locative, acest principiu este determinat în art.10
CL, care prevede că încăperile de locuit din casele fondului de stat şi cel cooperatist se acordă în
folosinţă fără termen. Această regulă a fost instituită ţinînd cont de faptul că încăperile din cadrul
acestor fonduri sunt destinate pentru domicilierea permanentă a persoanelor; b) principiul
inadmisibilităţii privării arbitrale de dreptul la locuinţă. Acest principiu consituie
continuarea primului şi contribuie la realizarea stabilităţii dreptului la folosirea locuinţie.
Normativ acest principiu este consacrat în art.93 CL, care admite rezilirea unilaterală de către
locator a contractului de închirierea a spaţiului locativ numai în cazurile expres prevăzute de
legel şi numai pe cale juridicară; c) principiul accesibilităţii asigurării cu spaţiu locativ.
Conţinutul acestui principiu exprimă faptul, că perosana îşi poate asigura dreptul la locuinţă pe
diferite căi – pe calea închirierii locuinţei, procurării ei, dobîndirei calităţii de membru al CCL-
lui.
4. Izvoarele dreptului locativ (legislaţia locativă). Fondurile locative.
Izvoarele dreptului locativ constiutie o totalitate de legi şi alte acte normative menite să
reglementeze raporturile locative. Există mai multe categorii de izvoare ale dreptului locativ, şi
anume:
- Constituţia RM este baza juridică pentru dezvoltarea legislaţiei locative, astfel, în art.27 din
Constituţie esze consfinţit dreptul perosanel de a-şi stabili domiciliul în orice localitate din
ţară;
- Legile adoptate de Parlament. Ponderea apariţiei Codului cu privire la locuinţe adoptat la 3
iulie 1983. Codul respectiv conţine norme care reglementează mai mult sau mai puţin toate
instituţiile ce ţin de dreptul locativ. Legea privatizării fondului de locuinţe din 10 martie
1993 /MO;2000, nr.5-7/ consfinţeşte principiile care stau la baza privatizării încăperilor din
cadrul fondului de stat şi obştesc. Legea condominiului în fondul locativ din 30 martie
2000 /MO, 2000, nr.130-137/; Legea cu privire la fondul locativ cu statut special din 16
septembrie 1996 /MO, 1997, nr.31-32/.
- Hotărîrile Guvernului. Regulamentul provizoriu cu privire la rezervarea spaţiului locativ
adoptat prin HG din 9 octombrie 1995 /MO, 1995, nr.68-69/. Regulile provizorii de

5. 5
expolatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriilor aferente adoptate
prin HG din 21 decembrie 1998 /MO, 1999, nr.3-4/.
Potrivit art.4 CL, casele de locuit, precum şi încăperile de locuit din alte clădiri, aflate pe
teritoriul RM formează fondul de locuinţe. Fondul locativ este o totalitate de încăperi de locuit,
indiferent de tipul de proprietate, inclusiv case de locuit, case specializate (cămine), apartamente,
încăperi de serviciu şi alte încăperi utile pentru trai.
Toate încăperile de locuit pot fi înpărţite în mai multe fonduri locative, în dependenţă de mai
multe criterii – partenenţă, regimul juridic, destinaţie. Potrivit art.5 al CL fondul locativ este
format din:
a) fondul locativ de stat;
b) fondul locativ obştesc;
c) fondul locativ cooperatist;
d) fondul locativ individual.
Trebuie de menţionat că clasificarea respectivă necesită rectificare, deoarece a fost făcută
pînă la adoptarea Constituţiei şi Legii cu privire la proprietate. Astfel, nu este ireproşabilă din
punct de vedere juridic evidenţierea fondului obştesc de rînd cu cel privat, care în esenţă este o
varietate a fondului privat, deoarece se află în proprietatea privată a organizaţiilor obşteşti.
Totodată, fiecare din fondurile sus-menţionate pot fi împărţite în subfonduri locative cu
regim juridic deosebit. În cadrul fondului privat putem evidenţia: a) fondul ce se află în
proprietatea persoanelor fizice; b) fondul ce se află în proprietatea persoanelor juridice.
În prezent capătă importanţă clasificarea fondurilor locative în dependenţă de destinaţia
locuinţelor. În acest sens deosebim: a) fondul locativ social – care cuprinde llocuinţe care se
atribuie, cu chirie subvenţională de stat, unor peroane sau familii a căror situaţie familială nu le
permite satisfacerea necesităţilor locatite în condiţiile pieţii; b) fondul locativ cu destinaţie
specială – care este închiriat în scopul obţinerii de profit; c) fondul locativ de serviciu – care
cuprinde locuinţele destinate funcţionarilor publici, angajaţilor unor agenţii economice şi care se
acordă în condiţiile contractului de muncă.
Legea nu interzice trecerea încăperilor dintr-un fond locativ în altul. Această trecere nu
trebuie să lezeze drepturile locative ale persoanelor care locuiesc în încăperile resopective.
Astfel, privatizarea apartamentelor nu duce la stingerea dreptului de folosinţă a aprtamentului,
drept ce aparţine persoanelor care nu au participat la privtizare.
Caracterizăm fiecare fond.
Foncul locativ individual, demunit în prezent şi privat, include casele de locuit şi
aprtamentele aflate în proprietatea personală a cetăţenilor (art.5 CLRM), precum şi cele ce
aparţin persoanelor juridice. În ultimii ani componenţa fondului privat s-a extins considerabil,
aceasta incluzînd – case individuale construite sau procurate; apartamente privatizate sau
procurate; apartamentele aflate în casele CCL-lui, dacă membrii acestuia au plătit integral cota
de participare. Potrivit legislaţiei în vigoare al locuinţelor din fondul privat por fi societăţile
comerciale şi necomerciale, organizaţiile obşteşti şi religioase.
Fondul locativ de stat – cuprinde totalitatea încăperilor de locuit ce se află în proprietatea
statului. Potrivit art. 6 CL, fondul locativ de stat cuprinde încăperile ce se află în administrarea
autorităţilor publice locale (fondul locativ al autorităţilor publice locale) şi încăperile ce se află în
administrarea ministerelor şi departamentelor (fondul locativ departamental). Casele din cadrul
fondului departamental se află în administratea operativă sau gestiunea economică a
întrepriderilor şi instituţiile de stat. Încăperile din cadrul fondului departamental sunt destinate
pentru asigurarea cu spaţiul locativ a angajaţilor întreprinderilor de stat, autorităţilor publice
centrale, iar cele din fondul autorităţilor publice locale au ca scop satisfacerea necesităţilor
locative ale populeţiei din acest teriotiru.
Fondul locativ obştesc cuprinde casele de locuit şi încăperile de locuit siptuate îna lte
clădiri, care aparţin organizaţiilor obşteşti, cooperatiste, comitetelor sindicale, destinate pentru
asigurarea cu spaţiul locativ a angajaţilor acestor organizaţii. Regimul juridic al fondului obştesc
este identic cu cel al fondului locativ de stat. Aceasta se explică prin faptul, că pînă la 90%
locuinţe din cadrul fondului obştesc erau administrate nu de proprietari, ci de organele de stat.

6. 6
Bineînţeles, că această stare nu mai corespunde exigenţilor timpului şi lezează dreptul de
proprietate al organizaţiilor obşteşti.
Fondul locativ cooperatist include casele de locuit ce se află în proprietatea CCL-lui.
Regimul juridic spevific al acesui fond este condiţionat de faptul, că folosirea încăperii
cooperatiste ţine de calitatea de membru al cooperativei. Încăperile cooperatiste se acordă în
exclusivitate membrilor cooperativei şi familiei lor.
5. Noţiuni generale cu privire la condominium. Statutul juridic al condominiumului.
Statutul juridic al Asociaţiei de locatari în condominium. Raporturi de proprietate în
condominium şi Asociaţiei de locatari în condominium.
Odată cu privatizarea apartamentelor de stat, trecerea apartamentelor cooperatiste în
proprietatea membrilot cooperativei, încăperile dintr-un bloc locativ se pot afla în proprietatea
privată, de stat sau minicipală. Ca urmare a acestui fapr se pune porblema stabilirii apartenenţie
spaţiilor nelocuibile din cadrul blocului locativ. trEc aceste spaţii în proprietatea privată a
proprietarilor de apartamente sau rămîn în porprietatea statului saz a cooperativei.
Orice bloc locativ este format din încăperi de locuit (apartamente), spaţii nelocuibile de uz
comun şi instalaţii tehnico-sanitare. Încăperile de locuit se află în proprietatea individuală a
persoanelor, iar spaţiile nelocuibile se află în proprietatea comună indivizibilă a proprietarilor de
apartamente. În legătură cu aceasta şi apare conceptul de condominiu, care constituie un
complex unic de bunuri imobile, care includ locuinţe ce se află în proprietatea privată, de stat sau
municipală, pe de oparte, şi alte spaţii de uz comun, teren aferent, pe de altă parte, care seaflă în
proprietatea comună indivizibilă.
Condominiul include: 1 – o clădire sau o parte din clădire cu intrare separată; 2 – cîteva
clădiri sau construcţii amplasate compact, unite de un tere comun şi elemente de infracstructură
comună (garaje).
Obiectele care se includ în comdominiu şi formează proprietatea comună indivizibilă sunt:
anexe la clădiri, drumurile şi părcările auto, alte obiecte amplasate pe terenul aferent, acoperişul,
terasele, casele scărilor, ancensoarelor, utilajul şi sistemele inginereşti din interiorul şi exteriorul
locuinţelor, care deservesc mai multe locuinţe (art.5 Legea).
Terenurile pe care sunt amplasate blocurile locative şi alte bunuri imobile din condominiu se
transmit cu titlu gratuit în proprietatea comună a proprietarilor de către autorităţile publice
locale. Hotarele terenului aferent blocului se stabileşte de autoritatea publică competentă în
termen de 30 de zile de la adresare.
Proprietarul de apartament are în proprietate, în afară de aparament, şi o cotă indiviză? din
proprietatea comună. Dreptul de proprietate asupra cotei indivize din proprietatea comună apare
în virtutea procurării sau privatizării apartamentului, achitării integrale a cotei de participare în
cooperativă. Cota parte a fiecărui proprietar în bunurile imobile comune din condominiu, este
proporţională cu suprafaţa locuinţei ce-i aparţine în condominiu, dacă nu s-a stabilit altceva prin
decizia adunării generale.
Coproprietarii condominiului exercită atributele proprietăţii de comun acord, iar în caz de
litigiu – în ordinea stabilită de instanţa de judecată. Coproprietarii nu au dreptul să ceară
separarea cotei sale dfin prooprietatea comună, ei pot stabili mosul de folosire a bunurilor
comune.
Proprietarii nu au dreptul să înstrăineze cota sa din proprietatea comună, separat de locuinţă.
Cota parte urmăreşte soarta juridică a apartamentului, fiind o anexă la bunul principal (locuinţă).
Noul proprietar al locuinţei preia toate dreptuirle şi obligaţile fostului proprietar din condominiu.
Coproprietarii sunt obligaţi să participe la cheltuielile pentru întreţinerea şi reparaţia
proprietăţii comune. Cota de cheltuieli se stabileşte în funcţie de suprafaţa locuinţei şi numărul
de persoane care locuiesc în ea. Pînă la constituirea asociaţiei de coproprietari în condominiu,
întreţinerea şi reparaţia se efectuează de organizaţiile de exploatare a locuinţelor (p.3, anexa 4
Legea privatizării).
Potrivfit art.15 Legea, pentru asigurarea exploatării clădirii cu mai multe locuinţe şi a
proprietăţii comune în condominiu, proprietarii sunt în drept să aleagă modul de administrare a
proprietăţii. Administrarea condominiului poate fi efectuată: 1 – nemijlocit de către proprietari,

7. 7
în cazul în care condominiul include cel mult 4 proprietari care deţin cel mult 4 locuinţe; 2 – de
către asociaţia de coproprietari mnemijocit sau prin transmiterea acestor funcţii altor persoane.
Asociaţia de coproprietari este o uniune benevolă a proprietarilor de apartamente, care se
asociază în scopul administrării comune a condominiului. Asociaţiile de coproprietari se
formează prin asociere sau reorganizarea CCL-lui, membrii căruia au plătit integral cota de
participare.
Asociaţia de coproprietari se formează de cel puţin 2 proprietari. Fondatori ai asociaţiei pot fi
proprietari de locuinţe, agenţiile teritoriale de privatizare sau autorităţile publice locale. Calitatea
de fondator este strănd legată de cea de proprietar sau administrator al apartamentului. Interesele
minorilor, membrii ai asociaţiei, sunt reprezentate de către părinţi, tutori sau curatori.
După organizarea asociaţiei de coproprietari, toate persoanele care procură locuinţe în
condominiu devin membri ai asociaţiei din momentul apariţiei dreptului de proprietate asupra
apartamentului.
Calitatea de membru al asociaţiei încetează odatză cu decesul persoanei fizice, lichidarea
persoanei juridice swau înstrăinarea apartamentului.
Oentru constituirea asociaţiei de coproprietari este necesară decizia adunării generale a
copropritarilor, la care se aprobă statului avrsteia. Asociaţia dobîndeşte statutul de persoană
juridică din momentul înregistrării ei la Camera înregistrării.
Potrivit art.20 Legea., asociaţia are următoarele drepturi:
1. să încheie contracte de gestionare sau de deservire a proprietăţii comune cu terţe
persoane;
2. să organizeze deservirea de sine stătătoare a bunurilor imobile din condominiu;
3. să întocmească devizul anual de cheltuieli pentru exploatarea, reparaţia şi reconstrucţia
proprietăţii comune;
4. să stabilească pentru fiecare coproprietar cuatumul părţilor obligatorii conform cotei de
participare;
5. să se adreseze în judecată în cazul neexecutării de către coproprietari sau chiriaşi a
obligaţiei de participare la cheltuielile comune.
Organele de conducere şi control ale asociaţiei sunt adunarea generală, consiliul de
administarre, preşedintele şi comisia de cenzori.
Adunarea generală este organul suprem de conducere şi este alcătuit din toţi membrii
asociaţiei. După prima întrunire organizatorică de constituire a asociaţiei, şedinţele acesteia vor
avea loc cel puţin o dată pe an. Adunarea generală este împuternicită de a adopta decizii dacă cel
puţin 2/3 din numărul total de membri dunt prezenţi. Adunarea generală adoptă decizii cu
majoritatea simplă de voturi.
Numărul de voturi al fiecărui proprietar depuinde de numărul de locuinţe pe care le deţine.
Proprietarii locuinţei comunale au un singur vot.
Organele executive al asociaţiei este consiliul de administrare. Membrii consiliului de
adminstraţie se aleg din rîndul membrilor asociaţiei la adunarea generală, pe termenul sabilit de
statut, dar nu mai mare decît 3 ani.
6. Problemele Dreptului locativ la etapa actuală.
1) privatizarea locuinţei:
privatizarea a avur sesn login în trei cazuri:
- cînd locuinţa care se privatiza era locuibilă de oameni în vîrstă şi pentru privatizare erau de
ajuns bonurile;
- după 1989 cînd a fost anunţată suveranitatea ţării, oamenii au avut posibilitatea să plece peste
hotarele ţării, vînzînd apartamentele privatizate;
- cînd se privatiza un nou apartament.
Problemele apărute după privatizare:
- fondul locativ avea un % mare de amortizare, care necesita o reparţie capitală: apartamentul
devenind proprietate privată şi propruietarul era obligată să răspundă de proprietatea sa;
- într-o casă locuiesc proprietati cu diferite niveluri de trai şi venit, ceea ce face inposibilul de
a face reparaţie capitală în casă, scară...;

8. 8
- problema achitării serviciilor comunale, care sunt mult ridicate în legătură cu piederile apei,
gazului, energiei electrice din vina serviciilor de expluatare;
Problema conducerii şi expluatării:
subiecţii: sunt 5-6% de apartamente neprivatizate.
- proprietarii şi chiriaşii;
- întreprinderile municipale;
- asociaţiile proprietarilor locuinţelor privatizate;
- asociaţiile locatarilor în condominiu.
Pe de o parte sunt locatarii şi pe de alta – serviciile comunale – în rezultatul expluatării
necondiţionate, fără simţ de stăpîn – locuinţele se ruinează, distrug.
Problema caselor, locuinţelor nefinisate: sunt  300 de case nefinisate în mun. Chişinău, care
nu pot fi finisate din pricina privatizării la un preţ de nimic de unii aşa numţi proprietari, care
aşteaptă să vîndă imobilul la un preţ mare (dar în procesul de “простаивания» îngheţare clădirea
se distruge, ruinează...).
Problema caselor părăsite: ea apărut în ultimii în urma plecării proprietarilor pentru căştig
peste hotarele ţării. Casele nu sunt încălzite, nu au apă, energie electrică, gaz: se referă mai mult
la centrele raionale şi orăşelilor mici, sate.
Problema caselor şi apartamentelor private: nimeni nu poate evacua din apartament un
membru matur care nu vrea să atribuie la achitarea serviciilor comunale...
Problema imperfecţiunii legislaţiei: evacuarea celor care regulat şi intenţionat nu achită
serviciile comunale, fiind destul de înstăriţi.
Problema înşelăciunii: acapararea unor încăperi sub înfăţişare, chip, aspect de rude,
cunoştinţe, întreţinători.
Bibliografia:
1. Codul cu privire la locuinţe, aprobat de Parlamentul Republicii Moldova la 3 iunie
1983 şi intrat în vigoare de la 1 octombrie 1983.
2. Hotărâre cu privire la aprobarea Planului de acţiuni pentru remedierea situaţiei în
domeniul construcţiei de locuinţe pe anii 2011-2012 nr.411 din 09.06.2011,
Monitorul Oficial nr.99-101/474 din 17.06.2011.
3. Hotărârea Guvernului Republicii Moldova cu privire la încheierea lucrărilor de
construcţie la blocurile locative nefinalizate nr.366 din 06.04.98, Monitorul Oficial
al Republicii Moldova nr.56-59/381 din 25.06.1998
4. Legea privind autorizarea executării lucrărilor de construcţie nr. 163 din 09.07.2010,
Monitorul Oficial al Republicii Moldova nr.155-158/549 din 03.09.2010
5. Legea Republicii România nr.114 din 11 octombrie 1996 Legea locuinţei, Textul
actului act republicat în Monitorul Oficial nr.393/31 decembrie 1997
6. Proiectul Legii cu privire la locuinţe
7. Legea Republicii Moldova cu privire la privatizarea fondului de locuinţe din 10
martie 1993
8. Legea RM cu privire la condominiului în fondul locativ din 30 martie 2000
Tema 2.
Folosirea locuinţelor în casele fondului de stat.

9. 9
Tezele principale:
1. Temeiul instalării în locuinţă. Importanţa juridică a ordinului de repartiţie. Temeiul şi
consecinţele declarării nulităţii ordinului de repartiţie.
2. Noţiunea de contract de închiriere a spaţiului locativ în casele fondului de stat.
Obiectul contractului de închiriere. Subiectele raportului juridic locativ.
3. Menţinerea spaţiului locativ după chiriaşi şi membrii familiei care lipsesc temporar.
Rezervarea încăperilor de locuit.
4. Drepturile şi obligaţiile părţilor.
5. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ. Rezilierea contractului de
închiriere. Consecinţele rezilierii.
6. Problemele actuale în domeniu.
1. Temeiul instalării în locuinţă. Importanţa juridică a ordinului de repartiţie.
Temeiul şi consecinţele declarării nulităţii ordinului de repartiţie.
În casele fondului de locuinţe de stat şi obştesc, acordarea spaţiuui locativ se efectuează
numai în baza hotărîrii organului competent al autoadministrării locale (primărie, pretură, altui
organ). Încăperile de locuit din casele fondului departamental de locuinţe li se acordă cetăţenilor
pe baza hotărîrii comune a administraţiei şi a cmitetului sndical al întreprinderii, aprobate de
organul corespunzător al autoadministrrii locale /p.49 al Regulamentului nr.405/.
Din spaţiul locativ dat în exploatare şi eliberat, cel puţin 50 procente se rezervă pentru
asigurarea cu locuinţe a cetăţenilor, care au dreptul la primirea prioritară şi cu întîetate a
încăperilor de locuit.
Înainte de adoptarea hotărîrii cu privire la acordarea încăperilor de locuit cetăţenii trebuie
să prezinte din nou, mai precis, să cunoască toate documentele prezentate în momentul luării la
evidenţa locativă. Deci, înnoirea documentelor are loc numai o singură dată - la trecerea rîndului
şi acordarea spapiului locativ. Plus la aceasta, conform p.50 al Regulamentului nr.405,
pretendenţii pentru primirea spaţiului locativ sînt obligaţi să prezinte consimţămîntul în scris al
membrilor majori ai familiei la includerea lor în bonul de repartiţie, precum şi angajamentul în
scris al membrilor majori ai familiei, prin care ei se obligă, ca după acordarea spaţiului locativ să
elibereze încăperile de locuit ocupate mai înainte.
În baza hotărîrii despre acordarea spaţiului locativ în casele fondului locativ de stat sau
obştesc organul autoadministr'rii publice locale eliberează cetăţeanului bonul de repartiţie de o
formă anumită /anexa nr.5 a Regulamentului nr.405/, care serveşte ca unicul temei pentru
instalarea în spaţiul locativ acordat /art.50 CL/.
Bonul de repartiţie poate fi eliberat numai pentru spaţiu locativ liber şi izolat.
Bonul de repartiţie prezintă un act administrativ al organului de stat competent, care-i
acordă deţinătorului dreptul singular de ocupare a spaţiului locativ indicat în el.
Importanţa juridică a bonului de repartiţie constă în următoarele:
1) este unicul temei penru instalarea în spaţiul locativ;
2) în baza bonului de repartiţie în încheierea contractului de închiriere a spaţiului locativ;
3) bonul de repartiţie determină componenţa subiecţilor contractului;
4) bonul de repartiţie determină categoriile de persoane /membrii familiei deţenătorului de
bon/, care de rînd cu dînsul au dreptul la instalarea în spaţiul locativ acordat;
5) bonul de repartiţie determină obiectul contractului de închiriere a spaţiului locativ.
2. Noţiunea de contract de închiriere a spaţiului locativ în casele fondului de stat. Obiectul
contractului de închiriere. Subiectele raportului juridic locativ.
În baza contractului de închiriere a spaţiului locativ (în continuare - contract de închiriere a
locuinţelor) locatorul se obligă să transmită în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei
acestuia încăperea de locuit utilitară pntru locuinţă permanentă, iar chiriaşul se obligă să
folosească spaţiul de locuit după destinaţie, să asigure integritatea lui şi la timp să achite plata
pentru folosinţa spaţiului locativ (chiria).

10. 10
Reieşind din noţiunea dată contractul de închiriere a spaţiului locativ este un contract
bilateral, consensual şi oneros.
După natura juridică contractul de închiriere a spaţiului locativ are multe tangenţe cu
contractul de închiriere a bunurilor - obiectul contractului sînt lucrurile determinate prin
caractere individuale şi necomsumptibile, bunurlle se transmit în folosinţă temporară şi pentru
plată, mai există şi alte momente comune. În acelaşi timp în literatura juridică contractul de
închiriere a spaţiului locativ este recunoscut ca un contract jurudico-civil de sine stătător. Ca
dovadă a sinestătorniciei sale servesc următoarele circumstanţe: este reglementat de acte
normative speciale, obiectul special al contractului - spaţiul de locuit, se acordă pentru scopuri
strict determinate - locuinţă, prezenţa unor drepturi şi obligaţii ale părţilor ce-i sînt caracteristice
de exemplu, dreptul la schimbul spaţiului locativ, rezervarea lui, păstrarea dreptului asupra
spaţiului locativ în caz de lipsă temporară, regulile speciale de modificare şi reziliere a
condiţiilor contractului şi alte particularităţi.
Izvoarele reglementării juridice a contractului de închiriere a spaţiului locativ sînt
următoarele acte normative: Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova, adoptat la 3
iunie 1983 care a intrat în vigoare la 1 octombrie 1983, Regulamentul cu privire la modul de
acordare a încăperilor de locuit în Republica Moldova aprobat prin hotărîrea Guvernului şi a
Consiliului Republican al Sindicatelor din Moldova din 25 noiembrie 1987 (Regulamentul nr.
405), Concepţia locativă naţională aprobată prin Hotărîrea Guvernului Republicii Moldova din 5
august 1994, la fel şi hotărîrea Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova din 20
decembrie 1999 "Despre practica aplicării de către instanţele judecătoreşti a unor dispoziţii ale
Codului cu privire la locuinţe".
Locuinţa de rînd cu produsele alimentare şi îmbrăcămintea reprezintă necestatea
primordială a omului în fiecare societate. Fără satisfacerea acestei necesităţi este imposibilă viaţa
şi activitatea eficace a oamenilor. Formele de satisfacere a necesităţii asigurării cu spaţiul locativ
sînt: dobîndirea locuinţei în proprietate, încheierea contractului de închiriere a spaţiului locativ
cu proprietarul locuinţei sau cu posesorul ei, dobîndirea de către cetăţeni a dreptului de folosinţă
a apartamentelor în cazele cooperativelor de locuinţe sau de construcţie a locuinţelor în calitate
de membru a acestor cooperative, încheierea contractului de înstrăinare a casei de locuit cu
condiţia întreţinerii pe viaţă, la fel şi acordarea gratuită a locuinţelor unor categorii de cetăţeni
pentru folosirea pe viaţă , de exemplu, în casele de stat pentru bătrîni şi invalizi şi alte forme.
Astfel, la momentul actual, mai ales în localităţile urbane, contractul de închiriere a spaţiului
locativ rămîne a fi o formă de satisfacere a unuia din necesităţile de consum, care determină
condiţiile existenţei omului. În primul rînd se referă la păturile vulnerabile, cărora statul le
garantează acordarea în folosinţă fără termen d spaţiului locativ din fondurile locative de stat şi
obştesc.
3. Menţinerea spaţiului locativ după chiriaşi şi membrii familiei care lipsesc temporar.
Rezervarea încăperilor de locuit.
Persoanele care se află la evidenţa locativă îşi menţin dreptul de a se afla în lista ordinii de
succesiune pînă la acordarea încăperii de locuit şi excluderea lor din liste. Există situaţii în care,
deşi au decăzut condiţiile necesare pentru aflarea la evidenţă, persoanle nu sunt excluse din lista
ordinii de succesiune, deoarece intervine instituţia menţinerii dreptului de a se afla la evidenţă.
Potrivit p.27 Reg.405, dreptul de a se afla la evidenţa celor ce au nevoie de îmbunătăţirea
condiţiilor de trai se menţine:
1. pentru persoanele care lipsesc temporar, în perioada în care li se menţibne dreptul de folosire
a încăperii de locuit;
2. în caz de trecere la o funcţie electivă în localitatea respectivă;
3. în caz de ieşire la pensie;
4. în cazl cînd după luarea la evidenţa s-a acordat un loc în cămin sau o locuinţă de serviciu;
5. în cazul încorporării la serviciul militar în termen, în decursul întregii perioade de
încorporare;

11. 11
6. în cazzul plecării temporare de la locul de trai permanent în virtutea condiţiilor şi a
caracterului muncii ori în legătură cu studiile – în decursul întregii perioade de îndeplinire a
muncii sau de studii;
7. în cazul arestării în decursul întregii perioade de aflare sub arest;
8. în cazul aflării într-o instituţie curativ-preventivă sau la un preventoriu tratament – pentru
întreaga perioadă de aflare în aceaste instituţii;
9. pentru membrii familiei, în cazul de deces a persoanei aflate la evidenţă locativă, dacă există
temeiuri de a considera că familia acesteia are nevoie de îmbinătăţirea condiţiilor locative.
Dreptul de a se afla la evidenţă locativă se menţine la fostul loc de muncă- pînă la sfîrşitul
anului:
- în caz de transferare la lucru la o altă întreprindere din localitatea respectivă;
- în caz de concediere ca urmare a reducerii statelor;
- în caz de neprezentare la lucru din cauza încapacităţii temporare de muncă;
- în caz de concediere în legătură cu reîncadrarea în serviciu a lucrătorului, care îndeplinea
anterior această muncă.
Dacă persoana ce se afla la evidenţă a plecat la un alt loc de trai permanent ori s-a concediat
de la lucru, în locul ei la evidenţă se ia unul din membri majori ai familiei acestuia, dacă nu au
dispărut temeiurile pentru a considera că această familie are nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor
de trai.
4. Drepturile şi obligaţiile părţilor în contract
După cum reiese din noţiunea contractului de încheiere a spaţiului de locuit contractul este
sinalagmatic. Drepturilor unei părţi îi corespund obligaţiile contragentului şi invers.
Obligaţiile de bază ale chiriaşului se conţin mai întîi de toate în art.11 CL RM şi constau în
următoarele: grijuliu a se comporta cu case în care locuieşte, să folosească spaţiul locativ în
corespundere cu destinaţia sa, să respecte regulile folosirii încăţerilor de locuit şi regulile
convieţuirii, în mod econom să cheltuie gazul, apa, energia electrică şi termică.
Casele de locuit şi încăperile de locuit nu pot fi folosite de către cetăţeni în scopul
îmbogăţirii personale, extragerea veniturilor neprovenite prin muncă şi în alte scopuri de
îmbogăţire, la fel şi contrar intereselor societăţi.
Reglementarea în detalii ale obligaţiilor chiriaşului şi membrilor familiei lui se conţin în
Regulile provizorii de exploatare a locuinţelor, întreţinere a blocurilor locative şi teritoriilor
aferente în RM şi Contractul de închiriere a locuinţei în blocul locativde start cu mai multe
apartamente, aprobate prin Hotărîrea Guivernului RM din 21 decembrie 1998.
Obligaţiile de bază, în afara celor stabilite în art.11 CL RM sînt:
- asigurarea integrităţii spaţiului de locuit, păstrarea grijulie a instalaţiilor tehnico-sanitare
şi a altor bunuri, păstrarea curăţeniei şi ordinii în intrările în case, cabinele ascensoarelor, în
scările de incendiu şi alte locuri de folosinţă comună a casei de locuit şi a teritoriilor alăturate;
- respectarea regulilor de securitate incendiară;
- efectuarea la timp /peste fiecare 3-4 ani/ a reparaţiei curente a spaţiului locativ/ văruitul,
vopsitul, încleierea pereţilor şi paravanelor, vopsirea podelelor a blocurilor de ferestre şi uşe,
instalarea sticlelor, schimbul şi reparaţia prizelor electrice, întrerupătoarelor ş.a.m.d./.
Cu toate acestea chriaşului i se interzice:
- să încarce balcoanele, logiile, scările de incendiu şi chepengurile balcoanelor, tindele,
coridoarele, încăperea scării, ieşirile de serviciu;
- să păstreze în încăperile de locuit şi în cele accesorii substanţe uşor inflamabile,
materiale şi substanţe uşor explozibile ce impurifică aerul;
- să efectueze reamenajarea, replanificarea încăperii de locuit fără permisiunea locatorului;
- să construiască samovolnic saraiuri, garaje, beciuri şi alte construcţii gospodăreşti pentru
folosinţă individuală.;
- să păstreze în ograda casei de locuit, în locurile care nu sînt destinate special pentru
aceste scopuri mijloacele de transport;
- să împarte în sectoare separate şi să îngrădească teritoriile alăturate casei pentru folosirea
lor în scopuri individuale;

12. 12
- samovolnic să mărească suprafaţa instalaţiilor de încălzire centrală, să instaleze în ele
robinete folosirea apei fierbinţi;
- să arunce în canalul de gunoi obiecte de mare volum, să verse lichid, rămăşiţe de
mîncare, să arunce rămăţiţe de ţigări nestinse, chibrite şi alte obiecte, care pot provoca astuparea
canalului de gunoi şi incendierea gunoiului;
- să folosească între orele 23.00-7.00 în încăperile de locuit sau pe teritoriile alăturate tele
sau radioaparatură, ce produc zgomot excesiv;
- să cînte zgomotos la instrumentele muzicale, la fel zgomotos să cînte sau să producă alte
sunete, ce ar încălca liniştea cetăţenilor şi altele.
O particularitate importantă a contractului examinat reprezintă oglindirea în legislaţia în
vigoare a drepturilor chriaşului şi a membrilor familiei lui, ce-i sînt caracteristice numai acestui
contract, instalarea altor persoane în încăperea de locuit pe care o ocupă /art.57/, păstrarea
spaţiului loativ în caz de absenţă temporară /art.63/, rezervarea încăperii de locuit /art.65/,
schimbul /art.69/, darea locuinţei în subchirie /art.76/, instalarea locatarilor temporari /art.83/,
modificarea şi rezilierea contractului de închiriere a spaţiului locativ /art.88, 92 CL RM/.
5. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ. Rezilierea contractului şi
consecinţele.
Contractul de închiriere a spaţiului locativ, ca şi oricare contract juridico-civil poate fi
modificat. Dar spre deosebire de alte contracte pentru modificarea lui este necesar nu numai
acordul părţilor /locatorului şi chiriaşului/, dar şi acordul membrilor familiei chiriaşului.
Această arendă a legii /art. 88 CL RM/ se bazează pe faptul, că în acest contract dreptul de
folosinţă a încăperii de locuit închiriată şi alte drepturi de rînd cu chiriaşul aparţin şi membrilor
familiei lui.
Fără acordul persoanelor indicate modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ
se permite numai în cazurile prevăzute de legislaţia în vigoare.
Astfel, Codul cu privire la locuinţe al Republicii Moldova permite modificarea
contractului în următoarele cazuri: 1) împărţirii încăperii de locuit la cerinţa membrilor familiei
chiriaşului; 2) unirii chiriaşilor într-o singură familie şi încheierea cu el a unui singur contract de
închiriere a spaţiului de locuit; 3) recunoaşterii în calitate de chiriaş a altui membru al familiei;
4) folosirea de dreptul alegerii vecinului; 5) retragerea spaţiului de locuit, folosit penru
dobîndirea veniturilor neprovenite din muncă; 6) instalarea altor persoane în spaţiul de locuit
excedentar. Acestea şi alte cazuri vor fi examinate în paragraful acesta.
1. Împărţiea spaţiului locativ. Conform art.89 CL RM membrul major al familiei
chiriaşului are dreptul să ceară încheierea cu el a unui contract aparte de închiriere a spaţiului
locativ, dacă penru aceasta este consimţămîntul chriaşului şi a celorlalte membri majori ai
familiei care locuiesc împreună cu dînsul şi dacă spaţiul locativ ce-i revine poate fi separat sub
forma unei încăperi de locuit separate.
Astfel pentru modficarea contractului în baza condiţiilor generale prevăzute de art.89 CL
RM, consimţămîntul părţilor şi a membrilor majori ai familiei chiriaşului/ este necesară prezenţa
unui şir de cndiţii suplimentare:
a) iniţiativa modificării contractului să parvină de la un membru major al familiei
chiriaşului şi
b) dacă spaţiul de locuit ce-i revine persoanei care a înaintat declaraţia poate fi separat în
forma unei încăperi de locuit separate, adică ca cota ce-i revine să poată fi obiect al cntractului.
Este evident faptul, că ultima condiţie este cea mai importantă, deoarece lipsa ei face imposibilă
satisfacerea cerinţei membrului major al familiei chiriaşului. Instanţa judiciară supremă a
republicii în hotărîrea sa din 20 decembrie 1999 a introdus în această regulă generală o
concretizare. În p.16 al Hotărîrii Plenului se indică: "În baza art.89 CL RM, instanţa
judecătorească are dreptul să satisfacă cerinţele despre împărţirea încăperii locative, dacă
reclamantul în corespundere cu cota parte a spaţiului locativ care-i revine sau ţinînd cont de
acordul despre ordinea de utilizarea încăperii locative i sepoate distribui o încăpere izolată, ce
constă din una sau cîteva camere /art.54 CL RM/".

13. 13
În acelaşi timp Plenul Curţii Supreme a atras atenţia judecăţilor asupra faptului, că
transmiterea încăperilor de locuit concrete în folosinţa chiriaşului şi a membrilor familiei lui în
casele fondului locativ de stat şi obştesc şi privarea altor membri ai familiei de dreptul de a se
folosi de aceste încăperi /stabilirea ordinuloui de folosire, utilizare/ fără modificarea contractului
de închiriere a încăperii de locuit nu este prevăzută de legislaţia în vigoare /p.24/.
În aşa mod, hotărîrea citată a Plenului Curţii Supreme de Justiţie a Republicii Moldova a
recunoscut ilegală practica, care s-a stabilit în activitatea instanţelor judiciare la examinarea
litigiilor cu privire la determinarea modului de folosire a spaţiilor locative fără împărţirea lor. În
acelaşi timp această practică a fost stopată. Conform regulei generale, litigiile apărute în legătură
cu modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ se soluţionează în ordine judiciară.
Regula despre împărţirea încăperii de locuit, stabilită de art. 89 CL RM nu se aplică faţă
de încăperile de locuit în casele întreprinderilor, instituţiilor şi organizaţiilor a celor mai
importante ramuri a economiei naţionale, dacă muncitorii şi slujbaşii ce l-au primit au întrerupt
relaţiile de muncă cu organizaţiile date la dorinţa personală, fără motive întemeiate sau pentru
încălcarea disciplinei de muncă, sau pentru săvîrşirea unei infrecţiuni, în afara cazurilor acordării
apartamentului cetăţeanului, care nu se afla în relaţii de muncă sau eliberarea din lucru din alte
motive.
În rezultatul împărţirii spaţiului de locuit: apatamentele destinate şi ocupate de o singură
familie se transformă în apartamente comunale şi cu persoana care a înaintat cererea se încheie în
contract separat de închiriere a spaţiului locativ.
2. Modificarea contractului în cazul unirii chiriaşilor într-o singură familie. Articolul 90
CL RM stabileşte, că cetăţenii care locuiesc într-un singur apartament şi se folosesc de încăperile
de locuit în baza contractelor aparte de închiriere, în cazul unirii într-o singură familie, sînt în
drept să ceară încheierea cu careva dintre un contract de închiriere pentru toate încăperile, pe
care ei le ocupă. După cum reiese din conţinutul acestei norme, condiţiile modificării
contractului în baza acestui temei sînt: domicilierea a cîtorva chiriaşi în locuinţa comunală în
baza contractelor aparte de închiriere; unirea lor într-o singură familie. Deci, de dreptul stabilit în
art. 90 CL RM se pot folosi numai chiriaşi care domiciliază într-un sngur apartament, deaceea
cetăţenii care locuiesc în case diferite, sau în apartamente diferite a unei şi aceeaşi case, nu pot
cere încheierea cu ei a unui singur contract de nchiriere a spaţiului locativ.
Pentru încheierea unui conract unic, desigur, este necesar consimţămîntul membrilor
familiei chiriaşului, deoarece în cazul dat merge vorba despre crearea unei familii noi, care,
evident, este imposibilă fără acordul tuturor membrilor majori ce se unesc într-o familie, dacă ei
îşi păstrează dreptul la spaţiul locativ.
După părerea noastră la determinarea cercului de persoane, ce se unesc într-o singură
familie, trebuie să reieşim din regulile art.55 CL RM /în care sînt determinate categoriile
persoanelor, care pot fi membri ai familiei chiriaşului/. Deaceea, greşit ar fi să socotim, că a cere
încheierea unui singur contract de închiriere a spaţiului locativ pot numai acei chiriaşi, care au
creat o familie prin căsătorie. Crearea familiei din punct de vedere al dreptului locatv, conform
art.55 CL RM este posibilă şi pe alte căi, de exemplu, unirea într-o singură familie a rudelor
apropiate, care locuiesc într-un apartament. Mai multca atît, după părerea noastră, este posibilă
unirea într-o singură familie nu numai a persoanelor legate între ele prin relaţii de rudenie şi
comunitate, dar şi a persoanelor care nu au legături de rudenie. În prezent acest lucru este
deosebit de important. Să ne imaginăm o astfel de situaţie: în două sau chiar trei camere a unui
apartament comunal în baza contractelor aparte locuiesc cîteva femei în vîrstă, bolnave, care au
în camerele sale televizoarele, frigiderile, maşinile de spălat, plitele cu gaz ş.a. ale sale şi fiecare
pregăteşte pentru sine separat. În condiţiile deloc uşoare ale tranziţiei la relaţiile de piaţă,
inflaţiei, scumpirii roduselor alimentare, pensiilor mici, ele primesc hotărîrea de a se uni într-o
singură familie pentru ducerea gospodăriei comune, a bugetului comun, pentru acordarea
ajutorului şi grijei uneia faţă de ata, realizării unor obiecte care sînt în plus /televizoare, frigidere/
şi mărirea bugetului familiei.
Consecinţele unei asemenea modificări ale contractului sînt: apartamentulcomunal devine
apartament în care domiciliază o singură familie în baza unui singur contract de închiriere a
spaţiului locativ.

14. 14
Legea /p.II art.90 CL RM/ la fel stabileşte că refuzul locatorului de a încheia un singur
contract de închiriere poate fi contestat în ordine judiciară.
3. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în urma recunoaşterii în
calitate de chiriaş a altui membru al familiei.
Articolul 91 CL RM stabileşte, că membrul major al familiei chiriaşul, poate cu
consimţămîntul chiriaşului şi a celorlalţi membri ai familiei care locuiesc împreună cu el cere
recunoaşterea lui în calitate de chiriaşîn conformitate cu contractul de închiriere a spaţiului
locativ semnat anterior, în locul chiriaşului iniţial. În acest mod cum este stabilit în lege această
normă juridică în practică nu se aplică, dar nu avem temeiuri s-o considerăm normă moartă
(neaplicabilă), deoarece în viaţa de toate zilele ea se aplică foarte des dar într-un singur caz - în
cazul decesului chiriaşului iniţial.
Anume aceasta este destinaţia de bază a art.91 CL RM.
Regula expusă mai sus nu se referă la încăperile de locuit în casele întreprinderilor,
instituţiilor, organizaţiilor a celor mai importante ramuri a economiei naţionale cu unele excepţii
/vezi p.II art.91 CL RM/.
După părerea noastră, regula stabilită de art.91 CL RM, trebuie să se aplice în cel puţin
două cazuri: în cazul acordării spaţiului de locuit persoanelor,ce stau la evidenţa locativă la
aprpierea rîndului cu condiţia, că în spaţiul locativ acordat s-a transferat nu toată familie /de
exemplu, în încăperea de locuit nouă se transferă părinţii şi copii minori, dar unul din copiii ce au
atins vţrsta majoratului şi este căsătorit rămîne în spaţiul de locuit anterior şi contractul se
reoformează pe numele lui/. Cazul al doilea: dacă în baza art.63 CL RM chiriaşul a lipsit fără
motive întemeiate în încăperea de locuit ocupată mai mult de şase luni şi în ordine judiciară este
recunoscut că şi-a pierdut dreptul la spaţiul locativ. În principiu art.91 CL RM poate fi aplicat şi
în alte cazuri, de exemplu, dacă chiriaşul încăperii de locuit, divorţînd sau chiar păstrînd
legăturile de căsătorie se scoate de la evidenţă şi se transferă cu traiul permanent într-o altă
localitate sau peste hotare. Mai departe, dacă pentru încălcarea sistematică a regulilor de
convieţuire, care fac imposibilă convieţuirea într-un singur apartament sau casă, chiriaşul vinovat
în aceasta, cu respectarea nemijlocită a cerinţelor art.102 CL RM, este evacuat din încăperea de
locuit ocupată. În aceste cazuri, pentru preîntîmpinarea instabilităţii raporturilor de drept locativ,
contractul de închiriere a spaţiului locativ trebuie să fie reoformat pe numele unuia din
persoanele care au atins vîrsta majoratului şi a rămas să domicilieze în apartamentul din care a
plecat chiriaşul.
4. Modificarea contractului de închiriere a spaţiului de locuit la cererea chiriaşului, care s-
a folosit de dreptul alegerii vecinului. Confrm art.76 CL RM chiriaşul, care se foloseşte de un
apartament separat, poate interveni cu cererea pe lîngă organele autoadministrării locale,
întreprindere, instituţie, organizaţie /în dependenţă de apartenenţa casei de locuit/ de instalare în
camera izolată excedentară la alegerea sa a altor cetăţeni, ce sînt luaţi la evidenţa celor care au
nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit. Deci, pentru modificarea contractului în baza
acestui temei sînt necesare următoarele condiţii: ca iniţiativa să provină de la chiriaş, care se
foloseşte de un apartament separat, ce el să aibă în folosinţă spaţiul locativ excedentar în forma
unei camere izolate şi ca pretendentul, care l-a ales chiriaşul, să fie luat la evidenţa locativă.
Consecinţele unei astfel de modificări a contractului sînt expres determinate de lege /art.76
CL RM/, care ndică, că în cazul satisfacerii demersului în privinţa persoanelor indicate /se are în
vedere pretendenţii/ se încheie un contract aparte de închiriere a spaţiului de locuit. În aşa mod,
apartamentul, în care locuiesc o singură familie se transformă în locuinţă comunală.
5. Modificarea contractului în urma retragerii spaţiului de locuit, folosit pentru obţinerea
veniturilor neprovenite din muncă.
Conform art. 80 CL RM dacă chiriaşul sistematic dă în subchirie spaţiul locativ cu scopul
obţinerii veniturilor neprovenite din muncă, spaţiul locativ izolat, dat în subchirie poate fi retras
în ordine judciară, iar sumele primite în mod ilicit pot fi incasate spre a fi trecute la venitul
statului. Norma dată se aplică ca sancţiune penru încălcarea legislaţiei locative.
Pentru modificarea contractului în baza temeiului dat sînt necesare următoarele condiţii:
predarea sistematică a spaţiului locativ în subchirie; scopul predării - primireaveniturilor

15. 15
neprovenite din muncă; obiect al contractului de subchirie este o încăpere izolată; prezenţa
hotărîrii judecăţii despre retragerea spaţiului de locuit, folosit în scopuri ilegale.
Consecinţele modificării: conform hotărîrii judecăţii are loc retragerea spaţiului locativ-
izolat, după care organele corespunzătoare competente /în dependenţă de apartenenţa spaţiului de
locuit/ acordă încăperea de locuit dată altor persoane, ce stau la evidenţa locativă, adică
apartamentul devine comunal.
În practică modificarea contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor
prevăzute de articoul 80 CL RM şi art.76 CL RM, se aplică farte rar, dar păstrarea acestor norme
în viitor ni se pare a fi un lucru binevenit.
În acelaşi timp ar fi bnevenit să menţionăm şi alt moment. După părerea noastră
judecătoriile nu trebuie să satisfacă acţiunile despre preluarea spaţiului locativ izolat, folosit
pentru obţinerea veniturilor neprovenite din muncă în acele cazuri, cînd astfel de hotărîri pot
aduce după sine încălcarea drepturilor locative ale persoanelor, care au dreptul la încăperea de
locuit retrasă. De exemplu, într-un apartament cu două camere, izolate, locuiesc tata şi fiica. În
legătură cu înscrierea fiicei într-o instituţie de învăţămînt, tata sistematic preda în subchirie
camera izolată a fiicei, obţinînd venituri neprovenite din muncă. Deoarece, după fiică, conform
art.63 CL RM, se menţine dreptul la încăperea de locuit, judecata în acest caz trebuie să perceapă
în folosul statului numai sumele neprovenite din muncă pe care l-au prmit chiriaşul. Retragerea
încăperii de locuit a fiicei va atrage după sine încălcări esenţiale ale drepturilor locative ale ei. Ea
nu poate duce răspundere pentru acţiunile ilegale ale tatălui. Mai mult ca atît, legea oferă
judecăţii dreptul să nu retragă spaţiul locativ, deoarece în însăşi textul legii este scris cuvîntul
"poate", dar nu trebuie sau este obligată.
6. Modificarea contractului de închiriere a spaţiuluo locativ în baza temeiurilor eliberării
în apartamentul ocupat a încăperilor de locuit. Legea /art.49 CL RM/ stableşte, că dacă în
apartamentul, în care domiciliază doi sau mai mulţi chiriaşi s-a eliberat o cameră neizolată de alt
spaţiu locativ, atunci ea se transmite chiriaşului, care ocupă încăperea alăturată.
Dacă în apartament s-a eliberat o cameră izolată, ea trebuie să fie ocupată de chiriaşul, luat
la evidenţa pentru îmbunătăţirea condiţiilor de trai sau care are dreptul să fie luat la evidenţă. În
lipsa unor astfel de cetăţeni încăperea de locuit eliberată va fi populată în ordine generală. Astfel
legea permite posibilitatea modificării contractului în baza acestei temei în dependenţă de faptul,
că s-a eliberat camera contiguă sau izolată. În cazul eliberării camerei contiguă ea în toate
cazurile, indiferent de careva condiţii, se transmite în folosinţa chiriaşului, care ocupă canera
alăturată. Cu toate aceste se respectă cerinţele legii despre obiectul contractului de închiriere a
spaţiului locativ /art.54 CL RM/, adică cerinţa despre aceea că nu poate fi obiect al contractului o
cameră, legată cu o altă cameră prin intrare comună /cameră contiguă/.
Altă situaţie se poate crea în cazul eliberării în apartament a unei camere izolate. Pentru
întărirea ei după chriaşul, care locuia în cameră sînt necesare următoarele condiţii: domicilierea
în apartamentul comunal, aflarea pretendentului la încăperea de locuit eliberată la evidenţa
locativă sau prezenţa dreptului de a sta la o astfel de evidenţă, şi evident, eliberarea camerei
izlate în apartamentul comunal dat.
Consecinţele modificării contractului în baza acestei teme: apartamentul încetează să fie
comunal, iar dacă în apartament locuiesc mai mult de doi chiriaşi, atunci unul din ei îşi
îmbunătăţeşte condiţiile sale de trai.
Pentru clarificarea mai detaliată a esenţei normelor, stabilite în art.49 CL RM, este necesar
după părerea noastră din nou să apelăm la Hotărîrea Planului Judecătoriei Supreme a fostei
URSS p.16 în care se indică, că dacă spaţiul locativ este transmis unuia din chiriaşi ce locuieşte
în apartament, acest lucru nu-i privează pe ceilalţi chiriaşi de dreptul să contesteze în ordine
judiciară eliberarea bonului de repartiţie şi să ceară acordarea spaţiului de locuit acestor chiriaşi.
Nu pot fi satisfăcute cerinţele despre transmiterea spaţiului de locuit persoanelor, care
intenţionat şi-au înrăutăţit pînă la aceasta condiţiile sale de trai, de exemplu, prin schimb,
împărţirea încăperilor de locuit. În acest mod, litigiul cu privire la dreptul preferenţial asupra
camerei izolate eliberate în apartamentul comunal, apărut între cîţiva chiriaşi care pretind la el,
se soluţionează de către judecată.

16. 16
Plenul Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembie 1999 a explicat de
asemenea, că regulile art.49 Cl alRM nu pot fi aplicare la încăperile de serviciu, de aceea
chiriaşul încăperii de serviciu nu are drept să pretindă la încăperea izolată de serviciu ce s-a
eliberat în acelaşi apartament (p.6).
Conform art.48 CL RM încăperile de locuit, eliberate în casele transmise întreprinderile,
instituţiile, organizaţiile de stat organelor autoadministrării locale, la fel şi încăperile elberate în
casele, construite cu participarea cotei părţi a întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor se
populează, în primul rînd, de lucrătorii care au nevoie de îmbunătăţirea condiţiilor de locuit ale
acestor întreprinderi, organizaţii, instituţii. Modul indicat de populare se aplică independent de
timpul sfîrşirii sau predării în exploatare a casei de locuit.
Regmentînd rezilierea raporturilor de drept locative în casele fondului locativ de stat şi
obştesc, legislatorul delimitează noţiunile "desfacerea contractului de închiriere a încăperii de
locuit" (art. 92,93 CL RM) şi "evacuarea din încăperile de locuit" (art.94 şi altele a CL RM).
Rezilierea contractului de închiriere a spaţiului de locuit se consideră încetarea acelui
temei juridic, din care reiese dreptul chiriaşului şi a membrilor familiei lui la folosirea încăperilor
de locuit şi a altor drepturi, determinate de contract. Evacuarea cetăţenilor în majoritatea
cazurilor este o urmare a rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ, adică o
consecinţă a încetării acţiunii temeiului de folosire a spaţiului locativ.
Rezilierea raportului de drept ocativ este posibilă atît la iniţiativa chiriaşului şi a membrilor
familiei sale, cît şi a locatorului. Cu toate acestea legislatorul oferă chiriaşului şi membrilor
familiei sale drepturi largi, neîngrădite, în ceea ce priveşte rezilierea contractului de nchiriere a
încăperii de locuit. Astfel, conform art.92 CL RM chiriaşul încăperii de locuit este în drept, cu
consimţămîntul membrilor familiei, să desfacă oricînd contractul de închiriere. În acest mod
chiriaşului i se oferă libertate deplină la capitolul rezilierii contractului Drepturile lui în această
privinţă, în esenţă, nu sînt limitate de nimeni şi de nimic.
Legea (p.II art.92 CL RM) la fel stabileşte, că în cazul plecării chiriaşului şi a membrilor
familiei lui cu domiciliul permanent într-un alt centru populat sau în cazul mutării într-o altă
încăpere de locuit din acelaşi centru populat, contractul de închiriere a încăperii de locuit se
consideră desfăcut din ziua plecării sau a mutării. În p.23 al Hotărîrii Plenului Curţii Supreme de
Justiţie din 20 decembrie 1999 se menţionează de asemenea, că la aplicarea acestei norme
instanţa judiciară urmează a lua în consideraţie probele care atestă intenţia chiriaşului de a
întrerupe relaţiile contractuale.
Legea prevede încă un caz de reziliere automată a contractului de închiriere a spaţiului
locativ. Astfel, în conformitate cu p.IV art.63 CL RM în cazul condamnării chiriaşului la
privaţiune de libertate pe un termen mai mare de 6 luni, dacă în încăperea de locuit n-au rămas să
locuiască membrii familiei lui, atunci contractul de închiriere a încăperii de locuit se consideră
desfăcut din momentul executării sentinţei. După părerea noastră această normă trebuie să fie
exclusă din lege, deoarece ea este una din cauzele săvîrşirii unor noi infracţiuni. Să ne închipuim
un asemenea caz: o persoană în baza unui temei legitim a primit un apartament cu o cameră, iar
mai apoi a săvîrşit-o infracţiune, pentru care a fost condamnat, de exemplu, la privaţiune de
libertate cu termen de 1 an de zile. Din momentul executării sentinţei contractul se socoate
reziliat şi apartamentul i se retrage. Ce-i rămîne de făcut lui după un an de zile după ispăşirea
pedepsei? Devenind hoinar, neavînd nici viză de reşedinţă, nici loc de lucru, nici acoperiş de
asupra capului, lui nu-i rămîne decît să săvîrşească noi acţiuni ilegale.
Raportul de drept locativ de închiriere poate la fel să fie reziliat în legătură cu pieirea
obiectului contractului de închiriere a spaţiului locativ, decesul chiriaşului, dacă el a trăit fără
familie.
Asigurînd temeinicia, stabilitatea raporturilor de drept locativ legea conţine un şir de
norme, menite să garanteze cetăţenilor realizarea drepturilor sale locative. Aceasta se manifestă
mai întîi de toate prin aceea, că legea apără cetăţenii de evacuarea neîntemeaă din apartamentele
ocupate. Astfel, art.10 CL RM stabileşte că nimeni nu poate fi evacuat din încăperea de locuit
ocupată sau limitată în dreptul de a flosi încăperea de locuit decît numai în temeiul şi în modul
prevăzut de lege.

17. 17
Referitor la rezilierea contractului de închiriere a spaţiului locativ art.93 CL RM stabileşte,
că contractul de închiriere a încăperii de locuit în casele fondului de stat şi obştesc de locuinţe
poate fi desfăcut, la cererea celui care a dat-o în chirie în temeiurile stabilite de lege şi numai pe
cale judiciară, cu excepţia cazurilor de evacuare din casele, ce sînt în pericol de a se nărui.
Astfel, drepturile locatorului la reziliera contractului strict sînt delimitate de lege, adică nu poate
fi vorba de o careva libertate la rezilierea contractului în orice timp şi la voinţa locatorului.
Astfel, conform regulei generale, contractul de închiriere a încăperii de locuit la iniţiativa
locatorului poate fi reziliat în ordine judiciară, care este după natura sa mai democratică şi este
chemată să protejeze, îngrădească cetăţenii de samovolnicia, incompetenţa cinovnicilor, care se
ocupă cu problemele locative. Excepţie din această regulă generală constituie numai faptul dacă
casa este în pericol de a se nărui, atunci persoanele care locuiesc în ea, trebuie să fie evacuaţi
într-un mod simplificat, pe cale administrativă, cu sancţiunea procurorului.
Articolul 94 CL RM permite la fel evacuarea pe calea administrativă a persoanelor, care
au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit, dar în acest caz merge vorba despre
preîntîmpinarea încălcării de lege, dar nu despre încetarea relaţiilor contractuale, deoarece ele
nici n-au existat. Aici este cazul de menţionat că această regulă contravine normelor
constituţionale generale cu privire la drepturile şi libertăţile cetăţenilor. Din aceste considerente
Plenul Curţii Supreme de Justiţie din 20 decembrie 1999 a dat în această privinţă următoarele
explicaţii: “evacuarea din încăperea de locuit, indiferent de apartenenţa şi tipul fondului de
locuinţe se admite numai în temeiurile stabilite de lege prin hotărîrea instanţei de judecată.
Evacuarea pe cale administrativă cu sancţia procurorului prevăzută alin. 2 al art.94 CL RM
contravine Constituţiei, deoarece în asemenea caz partea interesată este lipsită de dreptul de a-şi
apăra drepturile şi interesele în instanţa judiciară.
Evacuarea persoanelor care au ocupat fără autorizaţie încăperea de locuit sau locuiesc în
case ce sunt în pericol de ase nărui poate avea loc numai pe cale judiciară.”(p.13)
Ultimul punc în această problemă a fost pus de Legea RM din 12 iulie 2002 prin care
prevederile legii cu privire la avacuarea administrativă au fost abrogate.
Legea, însă, nu aminteşte modul al treilea, binevol de reziliere a contractului de închiriere
a spaţiului locativ, care necătînd la aceasta foarte des se întîlneşte în practică. De exemplu, casa
urmează a fi demolată şi organizaţia, cărei i se acordă lotul de pămînt pentru noua construcţie,
acordă cetăţenilor care domiciliază în casa care urmează a fi demolată, apartamente
bineamenajate, care-i satisfac la toţi parametrii /raionul, etajul, mărimea, prezenţa serviciilor
comunale ş.a./.
În acest caz cetăţenii, primind bonul de repartiţie eliberează încăperile de locuit, care
urmează a fi demolate, şi binevol, fără judecată, se instalează în apartamentele noi. După părerea
noastră şi modul binevol de reziliere a contractului de iniţiativa locatorului trebuie să fie
prevăzut de lege.
După cum s-a menţionat, rezilierea contractului la iniţiitiva locatorului este posibilă numai
în baza temeiurilor, stabilite de lege. Ele sînt: efectuarea reparaţiei capitale în rezultatul căreia
încăperea de locuit ocupată nu mai poate fi menţinută sau suprafaţa ei se va mări sau micşora
simţitor (art.87 CL RM); casa în care se află încăperea de locuit urmează să fie demolată; casa
(încăperea de locuit) este în pericol de a se nărui, casa (încăperea de locuit) urmează să fie
reamenajată într-o casă nelocuibilă (art. 95 CRL RM); eliberarea din serviciul militar activ în
retragere sau în rezervă a ofiţerilor, plutonierilor, micimanilor, militarilor reangajaţi, care
locuiesc în orăşelele militare (art.98 CL RM); eliberarea muncitorilor şi slujbaşilor care
domiciliază în casele departamentale ale întreprinderilor, instituţiilor, organizaţiilor ale celor mai
importante ramuri ale economiei naţionale, din propria iniţiativă fără motive întemeiate sau care
au fost cncediaţi pentru încălcarea disciplinei de muncă ori pentruu săvîrşirea unei infracţiuni
(art.100 CL RM); privarea de drepturi părinteşti, dacă ei locuiesc împreună cu copiii; înlăturarea
părinţilor-educatori de la educarea în continuare a copiilor (art.100 CL RM); distrugerea
sistematică sau deteriorarea încăperilor de locuit, sau n-o folosesc după destinaţie, ori dacă prin
încălcarea regulilor de conveţuire fac imposibilă pentru alţii convieţuirea cu dînşii în acelaşi
apartament sau aceeaşi casă, iar măsurile de prevenire şi de înrîurire publică n-au dat nici un

18. 18
rezultat (art. 102 CL RM); dacă chiriaşul şi membrii familiei lui nu s-au reîntors în încăperea de
locuit rezervată în decurs de 6 luni de la expirarea termenului de rezervare (art.65 CL RM).
Cererile locatorului despre evacuarea chiriaşului şi a membrilor familiei lui din casele
fondului de stat şi obştesc de locuinţe în baza altor temeiuri, neprevăzute de lege sînt ilegale şi
nu pot fi puse la baza încetării contractului de închiriere a spaţiului de locuit şi evacuării.
O garanţie importantă a exercitării de către cetăţeni a drepturilor sale locative reprezintă
regula legii despre faptul, cetăţenilor care sînt evacuaţi din încăperile de locuit, li se acordă un alt
spaţiu de locuit, cu excepţia cazurilor prevăzute de art.102 CL RM. În acest fel consecinţele
rezilierii contractului de închiriere a spaţiului locativ pot fi de două feluri: evacuarea cu
acordarea altui spaţiu de locuit şi fără acordarea acestuia. Ultima are loc în cazurile prevăzute de
art 102 CL RM, adică cînd au loc încălcări ale legii din partea chiriaşului şi a membrilor familiei
lui. Deci, regula generală cu privire la rezilierea raporturilor de drept locative într-un spaţiu
locativ concret, reprezintă asigurarea persoanelor evacuate cu alte spaţii de locuit.
O regulă foarte importantă în acest sens pentru practica judiciară a fost stabilită de Plenul
Curţii Supreme de Justiţie în Hotărîrea sa din 20 decembrie 1999. Astfel, în p.3 al aceste hotărîri
se menţionează , că “primind cererea de chemare în judecată a administraţiei publice locale, a
întreprinderii, instituţiei, organizaţiei despre evacuarea cetăţenilor în baza prevăzută de lege,
inclusiv şi recunoaşterea nevalabilităţii bonului de repartiţie, cu acordarea unei încăperi locative
amenajate sau a altei încăperi, judecătorul este obligat că verifice dacă în cerere este indicată o
încăpere locativă concretă şi liberă, care i se distribuie celui ce este evacuat.
În cazul în care nu există o asemenea indicaţie, judecătorul, în conformitate cu art. 132
CPC RM nu v-a da curs cererii şi v-a propune reclamantului să corecteze deficienţile din cerere,
acordîndu-i pentru aceasta termenul necesar. În cazul în care nu se execută cerinţele
judecătorului cererea se consideră nedepusă şi se restituie reclamantului.
Dacă cauza este intentată, judecătorul nu are dreptul su nu-i dea curs întrucît aceasta
contravine cerinţelor art. 132 CPC RM”.
După părerea noastră această regulă stabilită de Curtea Supremă de Justiţie a RM
reprezintă o garanţie esenţială pentru cetăţeni în ce priveşte realizarea dreptruilor locative.
Asigurarea cetăţenilor evacuaţi din alte încăperi de locuit nu reprezintă, însă, unica
garanţie a exercitării drepturilor sale locative. O altă garanţie importantă este stabilirea de către
lege a cerinţei, căreia trebuie să corespundă spaţiul locativ, acordat din nou. Conform regulei
generale, încăperile de locuit acordate trebuie să corespundă cerinţelor calitative şi cantitative,
prevăzute de lege. Astfel art.99 CL RM stableşte că încăperea de locuit, acordată cetăţenilor în
legătură cu evacuarea, trebuie să fie o încăpere amenajată şi să corespundă cerinţelor articolelor
42-44 CL RM. După cum a fost menţionat art.42 CL RM stabileşte mărimea normei spaţiului
locativ, adică cerinţele cantitative.
La acordarea încăperilor de locuit în conformitate cu art.44 CL RM nu se admite instalarea
într-o cameră a persoanelor de sexe diferite în vîrstă de peste nouă ani, cu excepţia soţilor.
Încăperea de locuit se acordă, ţinîndu-se seama de starea sănătăţii, cetăţeanului, iar în
limita posibilităţilor - la locul lui de muncă, precum şi de alte împrejurări ce merită atenţie.
Invalizilor, bătrînilor, celor ce suferă de boli cardiovasculare şi de alte boli grave încăperile
de locuit li se acordă, de regulă, la etaje de jos sau în case cu ascensor.
La stabilirea mărimii încăperii de locuit ce se acordă, se ţine seama de faptul dacă în
familie este o femeie gravidă.
Cerinţele calitative înaintate faţă de încăperea de locuit acordată, sînt stabiliţi în art.43 CL
RM în care se indică că încăerea de locuit, acordată cetăţenilor pentru domiciliere, trebuie să fie
amenajată potrivit condiţiilor existente în centrul populat respectiv, să corespundă cerinţelor
sanitare şi tehnice. Încăperile de locuit acordate, trebuie să se afle în raza centrului populat
respectiv.
Nu se permite instalarea cetăţenilor în încăperile eliberate din casele avariate, din
subsoluri, barăci şi alte construcţii neadaptate pentru domiciliere, precum şi în casele, care
urmează să fie demolate sau trecute în categoria celor nelocuibile. Astfel, încăperile de locuit
acordate trebuie să se afle în casele de tip capital, construite în baza proiectului de tip ca

19. 19
locuibilă sau reparată capital şi reamenajată în încăperi de locuit destinată domicilierii
permanente a cetăţenilor.
Din regula generală este numa o excepţie, stabilită de articolul 100 CL RM. Astfel, în caz de
reziliere a contractului de închiriere a spaţiului locativ în baza temeiurilor stabilite de art.100 C
RM, spaţiul locativ acordat, conform art.101 CL RM trebuie să corespundă cerinţelor sanitare şi
tehnice şi să se afle în raza localităţii respective. După cum vedem lipseşte una dn cerinţele
esenţiale - amenajarea. Dacă n-ar fi o astfel de excepţie, atunci legea şi-ar pierde logica sa.
Articolul 100 CL RM stabilete temeiuri speciale de reziliere a raporturilor de drept locative, de
exemplu, pentru încălcarea disciplnei de muncă. Care ar fi sensul evacuării persoanei ce a
încălcat ce rea-credinţă disciplna de muncă, din apartamentul cu toate comodităţile şi apoi
instalarea lui într-o astfel de încăpere? Este un absurd şi numai. Deaceea legea stabileşte /în
scopuri de profilaxie, acţiuni asupra persoanei care a încălcat disciplna de muncă, posibil şi-n
alte scopuri/, că în cazurle, prevăzute de art.100 CL RM, evacuarea are loc cu acordarea unei alte
încăperi de locuit mai puţin amenajate. {i prin aceasta, după părerea noastră, legislatorul şi-a
manifestat umanitatea sa faţă de persoanele evacuate - ei nu sînt evacuaţi fără acordarea unui nou
spaţiu de locuit, cum se făcea pînă la 1 ianuarie 1992 /cînd au intrat în vigoare Bazele legisaţiei
locative a fostei URSS şi a republicilor unionale/. În acest mod, persoanele care au încălcat
disciplina de muncă sînt pedepsite după merite, prin lipsirea lor de spaţiu locativ amenajat, dar ei
nu sînt lipsiţi de dreptul la locuinţă în genere.

20. 20
Tema 3.
Folosirea locuinţelor din fondul privat de locuinţe
Tezele principale:
1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.
2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.
3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.
4. Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.
5. Probleme actuale şi soluţionarea în spaţiul locativ privat
1. Drepturile şi obligaţiile proprietarului şi ale memrilor familiei acestuia.
Potrivit art.125 CL, cetăţenii, care au în proprietate o casă sau o parte din casă, o folosesc
pentru domicilierea personală şi pentru domicilierea membrilor fasmiliei sale. Proprietarii
locuinţelor au nu numai drepul de ale folosi, ci şi dreptul de a dispune de ele. Proprietarii au
dreptul să instaleze alte persoane în locuinţa ce le aparţine.
Proprietarii de case de locuit sunt obligaţi să asigure păstrarea casei în bune condiţii, să facă
pe cont propriu reparaţia curenţă şi capitală a casei, să întreţină în ordine terenul aferent casei
(art.126 CL).
Membrii familiei prorietarului încăperii de locuit, instalaţi de aceasta, sunt în drept de a
folosi această locuinţă la fel ca proprietarul, dacă în timpul instalării nu s-a prevăzut altceva
(art.130 CL). În cadrul fondului privat de locunţe nu putem vorbi dewpre egalitatea în drepturi a
proprietarului şi a membrilor familiei lui, deoarece membrii familiei nu au dreptul de a dispune
de locuinţă, precum şi alte dreptuir ce aparţin proprietarului. La categoria membrilor familiei
proprietarului se atribuie persoanele menţionate în art.55 CL.
Cu acordul proprietarului ei sunt în drept să instaleze în locuinţa ocupată pe membrii familiei
sale. Pentru instalarea copiilor minori la părinţi nu se cere acordul proprietarului încăperii de
locuit.
Membrii familiei proprietarului trebuie să aibă i atitudine grijulie faţă de încăperea în care
locuiesc. Membrii majori al familie proprieatului sunt oblogaţi să soporte cheltuielile legate de
întreţinerea casei şi a terenului aferent. În caz de apariţie alitigiilor cu priovire la participarea la
cheltuieli, părţile de adresează în instanţa de judecată.
Membrii familiei proprietarului au dreptul de a folosi locuinţa atît timp, cît proprietarul
dispune de dreptul de proprietate asupra ei. Dreptul de folosire a încăperii încetează cînd
membrii familiei proprietarului rupe raportuirle familiale cu proprietarul şi pleacă cu traiul
permanent în altă locuinţă.
Membrii familiei proprietarului îşi menţin dreptul de folosire a încăperii şi în cazul încetării
raporturilor familiale cu proprietarul locuinţei, dobîndind calitate de foşti membri ai familiei
proprietarului. Ei îşi păstrează acest drept dacă continuă să locuiească în această încăpere şi dacă
la momentul înstalării n-a fosr o altă înţelegere cu prorietarul. Dreptul de folosire a încăperii nu
se menţine pentru foştii membrii al familiei proprietarului, dacă la momentul instalării lor s-a
prevăzut că ei nu vor dobîndi acest drept sau că acest drept încetează odată cu încetarea
raporturilor falimiale.
Membrii familiei proprietarului, precum şi foştii membrii ai familiei acestuia pot fi evacuaţi
din încăperea de locuit în cazurile prevăzute în art. 102, alin1 CL – dacă distrug sau deteriorează
sistematic încăperea de locuit, nu o folosesc după destinaţie sau dacă prin încălcarea regulilor de
convieţuire fac imposibilăpentru alţii conlocuirea în aceeaşi locuinţă.
2. Contractul de închirierea a locuinţelor din fondul privat de locuinţe.
Conform art.132 CL, persoana care are în proprietate o casă de locuit, are dreptul să o
închirieze. În acest caz suntem în prezenţa contractului comercial de închieire, deaorece
proprietarul locuinţei urmăreşte obţinerea unui venit prin închirierea ei.
În baza contractului de închiriere a spaţiului locativ, locatorul îşi asumă obligaţia de a
transmite locatarului un spaţiu locativ destinat pentru domiciliere permanentă, pe un termen

21. 21
limitat sau nelimitat, iar locatarul îşi asumă obligaţia să folosească acest spaţiu locativ conform
destinaţiei şi să achite chiria (art-67 proiect CL).
Contractul de închiriere a locuinţelor din fondul privat se caracterizează prin faptul că se
încheie prin realizarea acordului părţilor asupra tuturor condiţiilor esenţiale. În acest caz legea nu
cere respectarea unor condiţii, ce se referă la evidenţa locativî şi acordarea încăperilor. Normele
ce reglementează contractul de închieriere a spaţiului locativ din fondul privat, sunt norme
dispozitive, părţile contractului stabilind prin negociere condiţiile contractuilui.
În calitate de locator apar persoanele fizice şi juridice, proprietari al locuinţelor, iar în
calitate de chiriaş – persoane fizice. În contract trebuie de menţionat persoanele, care vor folosi
locuinţa de rînd cu chiriaşul (membrii familiei lui). Membrii familiei chiriaşului au dreptul de a
folosi spaţiul locativ ca şi chiriaşul. Persoanele juridice dobîndesc folosinţa locuinţelor din
fondul privat în baza contractului de arendă.
Obiect al contractului de închieire a spaţiului locativ este o încăpere izolată sau neizolată,
destinată pentru domiciliere permanentă – apartament, casă de locuit, o parte din ea. În acest
caz legea nu înaintează careva cerinţe cantitative şi calitative faţă de obiectul contractului. Nu se
cere ca locuinţa închiriată să fie amenajată potrivit cerinţelor existente în localitatea respectivă.
Contractul de închirierea a locuinţei din fondul privat trebuie încheiat în forma simplă
scrisă. Dacă contractul se încheie pe un termen mai mare de 3 ani, el urmează a fi înregistrat la
organele cadastrale teritoriale. Constratul de închierierea a locuinţelor din fondul privat se
încheie pe un anumit termen sau fără termen, la acordul păţilor.
Plata pentru folosirea încăperii, precum şi termenul de achitare a ei se stabileşte la acordul
părţilor. Dacă în contract nu s-a prevăzut altceva, plata pentru serviciile comunale se achită
separat de chirie (art.133 CL).
Locatorul este obligat să pună la pună la dispoziţia chiriaşului încăperea de locuit liberă şi
utilă petnru trai. În timpul valabilităţii contractului locatorului este obligat să asigure exploatarea
casei de locuit, în care se află încăperea închiriată. El este obligat să facă la timp reparaţia
capitală a casei, să asigure funcţionarea neîntreruptă a instalaţiilor tehnico-sanitare, întreţinerea
cuvenită a spaţiilor de uz comun şi a terenului aferent (art.147 CL). În cazul în care locatorulşp
nu face reparaţia încăperii, chiriaşul are dreptul de a o efectua personal, pe contul locatorului,
dacă acesta are caracter urgent.
Chiriaşul este obligat să folosească locuinţa după destinaţie, s-o păstreze în bune condiţii, să
respecte regulile de întreţinere a casei şi a terenului aferent. Chiriaşului se interzice să facă
replanificarea şi reamenajarea încăperii de locuit fără acordul locatorului. Chiriaşul este obligat
să achite la timp plăţile de chirie. Dacă contractul nu prevede altceva, chiriaşul este obligat să
plătească şi serviciile comunale.
Potrivit art.148 CL, chiriaşul este obligat să facă reparaţia curentă a încăperii de locuit pe
contul propriu, iar după încetarea contractului s-o predea în ordinea stabilită.
Chiriaşul are dreptul să instaleze în încăperea ocupată pe copiii săi minori fără acordul
locatorului. Dacă chiriaşul ocupă o încăpere izolată, el are dreptul, cu consimţămîntul membrilor
familiei sale, să instaleze pe soţul şi pe părinţii săi inapţi de muncă. Instalarea altor persoane se
admite numai cu consimţămîntul locatorului (art.134 CL).
Chiriaşul are dreptul, cu consimţămîntul locatorului, să schimbe încăperea de locuit ocupată
cu încăperea de locuit ocupată de un alt chiriaş din aceeaşi casă sau din altă casă proprietate
privată, transmiţăndu-se reciproc drepturile şi obligaţiile, potrivit contractelor de închiriere.
Pentru efectuarea schimbului este necesar consimţămîntul în scris al membtirlor majori ai
familiei chiriaşului, inclusiv a celor ce lipsesc temporar, dar care îşi menţin dreptul de folosire a
locuinţei. Refuzul locatorului de a da consimţămîntul pentru efectuarea schimbului nu poate fi
ataca5t de cale judiciară (art.136 CL).
Chiriaşului şi membrilor familiei lui li se menţine dreptul de folosire a locuinţei dacă lipsesc
pe un termen de 6 luni sau un termen mai mare în cazurile prevăzute de art.63 CL.
Modificarea şi rezilierea contractului.
Potrivit regulii generale, contractul de închiriere a spaţiului locativ din fondul privat poate fi
modificat la acordul părţilor, cu excepţia cazurilor prevăzute de lege, cînd contractul poate fi

22. 22
modificat unilateral, din iniţiativa unei părţi (art.135 CL). Contractul de modifică unilateral în
următoarele cazuri:
1. cănd chiriaşul, potrivit art.134 CL, instalează alte persoanel în locuinţa ocupată, fără acordul
locatorului;
2. contractul se modifică şi în cazul decesului chiriaşului, deaorece locatorul este obligat să
încheie contract, pe termenul rămas, cu unul din membrii majori ai familiei decedatului, care
a locuit în această încăpere.
În cazul în care dreptul de proprietate asupra casei, în care se află încăperea închiriată, trece
la o altă persoană, contractul de închirieire rămîne în vigoare pînă la expirarea termenului indicat
în el (art.141 CL).
Modificarea ce priveşete obiectul contractzului are loc în cazul efectuării reparaţiei capilate a
casei. Potrivit art.137 CL, dacă este necesar să se facă reparaţie capitală a casei şi dacă reparaţia
nu poate fi făcută fără evacuarea persoanelor ce locuiesc în această casă, locatorul este în drept
că ceară evacuarea chiriaşului. Locatorul nu este obligat să-i acorde chiriaşului o altă locuinţă pe
timpul reparaţiei capitale. După terminarea reparaţiei locatorul este obligat să-i acorde chiriaşului
încăperea pe care a ocupat-o mai înainte sau o altă încăpere, cu excepţia cazurilor cînd încăperea
ocupată de chiriaş nu se va păstra.
Conform art.139 CL, chiriaşul are dreptul în orice moment să rezilieze contractul de
închieire, nefiind obligat să-l notifice în prealabil pe locator şi să-i repare prejudiciul cauzat.
Contractul de închiriere încetează odată cu expirarea termenului pwentru care s-a încheiat. După
expirarea termenului, chiriaşul are dreptul la prelungirea contractului.
Locatorul are dreptul să refuze prelungirea contractului, prevenindu-l despre aceasta pe
chiriaş cu 3 luni înainte de expirarea termenului, dacă încăperea este necesară pentru
domicilierea sa şi domicilierea membrilor familiei sale, precum şi-n cazul neîndeplinirii
sistematice de către chiriaş a obligaţiilor contractuale (art.138 CL). Chiriaşul nu are dreptul să
ceară prelungirea contractului, dacă contractul a fost încheiat pe un termen mai mare de un an cu
angajamentul de a elibera încăperea la expirarea termenului.
Dacă contractul a fpst încheiat pe termen nedeterminat, locatorul are dreptul să ceară
rezilierea lui pe cale judiciară, dacă încăperea închiriată este necesară pentru domicilierea sa şi
domicilierea membrilor familiei sale. Despre desfacerea contractului chiriaşul trebuie să fie
înştiinţat cu 3 luni înainte.
Locatorul are dreptul să ceară rezilierea contractului, dacă chiriaşul sistematic nu plăteşte
chiria şi serviciile comunale.
Contractul poate fi reziliat, iar chiriaşul evacuat în cazurile prevăzute de art.102, alin1 CL,
dacă sisitematic distruge sau deteriorează încăperea, nu o foloseşte potrivit destinaţiei sau dacă
prin încălcarea regulilor de conveţuire socială face imposibilă pentru alţii domicilierea în această
locuinţă sau casă.
3. Acordarea locuinţei în cazul retragerii casei pentru necesităţile statului.
Legea exproprierii pentru cauză de utilitate publică din 8 iulie 1999 /MO, 2000, nr.42-44/,
Hotărîrii PCSJ “Cu privire la practica aplicării de către instanţele judecătopreşti a legislaţiei ce
reglementează evacuarea persoanelor din casele supuse demolării în legătură cu retragerea
loturilor de pămînt pentru necesităţile statului” din 29 mai 1989, Buletinul CSJ, 2000, nr.1.
Potrivit art.46 din Constituţia RM, persoana poate fi expropriată numai pentru o cauză de
utilitate publică, cu dreaptă şi prealabilă despăgubire. Cazurile în care poate fi facută
exproprierea şi procedura sunt reglementate de Legea exproprierii pentru cauză de utilitate
publică.
Obiect al exproprierii sun bunurile imobile şi dreptul de folosinţă s acestor bunuri. În cazul în
care sunt retrase terenuri, iar pe aceste terenuri sunt situate case de locuit, se produc consecinţele
prevăzute de art.143-145 CL. Conform art.143 CL, în cazul demolării caselor de locuit,
proprietate privată, în legătură cu retragerea locturilor de pămnt pentru necesităţile statului,
proprietarilor şi membrilor familiie lor, precum şi altor persoane, care locuiesc permanent în
aceste case, li se acordă locuinţe în casele fondului de stat. În afară de aceasta, proprietarilor

23. 23
acestor case, la dorinţa lor, fie li se plăteşte costul caselor, construcţiilor şi instalaţiilor demolate,
fie li se acordă dreptul de a folosi materialele rezultate din demolarea acestora.
Potrivit art.9, alin4 Legea exproprierii, în cazul exproprieirii de locuinţă, proprietarului i se
propune în porprietate o altă locuinţă. Dacă costul locuinţei propuse este mai muc decăt cel al
locuinţei ecpropriate, proprietarului i se va plăti diferenţa de preţuri.
La dorinţa proprietarului, autorităţile publice locale cor asigura posibilitatea de a se înscrie cu
prioritate într-o cooperativă şi de a primi apartament.
În cazul demolării casei, dreptul la acordarea spaţiului locativ îl au proprietarii şi membrii
familieii acestora, inclusiv şi cel care lipsesc temporar, dar cărora li se păstrează locvuinţa,
potrivit art.63 CL. În procesul soluţionării litigiilor de această natură, instanţele de judecată
trebuie să stabilească componenţa reală a familiei proprietarului, raporturile dintre proprietar şi
membrii familiie lui, aplicînd prevederile art.55 CL.
Potrivit p.13 Hot.PCSJ foştii membrii ai familiei proprietarului au dreptul ăs ceară acordarea
unui apartament separat, dacă ei ocupau în casa demilată odăi sau o odaie separată.
Chiriaşilor locuinţelor proprietate privată, se urmează a fi demolate, li se acordă o altă
locuinţă, dacă contractul de închiriere a fost încheiat pînă la adoptarea hotărîrii cu privire la
exproprierea şi dacă casa demolată este pentru ei unicul loc de trai.
Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele ce urmează a fi demolate trebui
să corespundă prevederilor art.42-44 CL. Aceste încăperi trebuie să fie amenajate potrivit
cerinţelor existenţe în localitatea respectivă, să corespundă cerinţelor tehnice şi sanitare.
Încăperile de locuit acordate persoanelor evacuate din casele construite fără autorizaţie şi care
sunt supuse demolării, trebuie să corespundă cerinţelor tehnice şi sanitare, nefiind însă
amenajate. (p.10 Hot. PCSJ).
După cantitate încăperea acordastă trebuie să asigure căte 9 m.p. pentru fiecare persoană, dar
nu mai puţin de 8 m.p. Dacă proprietarul sau unul din membrii familiei lui au dreptul la spaţiul
locativ suplimentar, locuinţa se acordă ţinînd cont şi de acest drept. După numărul de camere
locuinţa acordată trebuiă să corespundă celei demolate, dacă acest lucuru nu va crea spaţiu
locativ excedentar. Numărul odăilor şi suprafaţa spaţiului locativ se va determina fără a se lua în
consideraţie încăperile construite fără autorizaţie.
Dacă se demolează o casă ce se află în proprietatea comună a două sau mai multe persoane,
care fomează familii distinate în sens locativ, fircare coproprietar are dreptul să primească o
locuinţă separată şi despăgubilire, proporţional cu cota-parte cei revine.
Persoanele care nu au primit despăgubire pentru casele şi construcţiile demolate, au dreptulo
să privatizeze gratuit încăperile acordate din fonful de stat.
La dorinţa proprietarilor, casele de locuit şi construcţiile, care urmează a fi demilate, pot fi
mutate sau restabilite în alt loc (art.144 CL). Dacă proprietarul declară că doreşte să permute
casa cu mijloacele proprii şi pe cont propriu, instanţa va acorda un interval de timp organelor
competitive pentru repartizarea unui teren (p.4 Hot. PCSJ).
4.Privatizarea – temei de apariţie a dreptului de proprietate asupra locuinţei.
Legea privatizării fondului de locuinţe din 10 martie 1993, republicată în /MO, 2000, nr.5-
7/, Hotărîrea PCSJ “Cu privire la unele întrebări legate de aplicarea de către instanţele de
judecată a Legii privatizării fondului de locuinţe” din 30 ianuarie 1996.
Privatizarea constituie unul din modurile de trecere a locuinţelor din fondulde stat în cel
privat. Privatizarea este definită ca fiind înstrăinarea sau transmiterea gratuită a fondului de
locuinţe ce aparţine statului sau organizaţiilor obşteşti, în proprietatea cetăţenilor, pentru
satisfacerea necesităţilor locative.
Potrivit art.2 Legii_ privatizarea fondului de locuinţe se efectuează pe baza liberului
consimţămînt, contdea bonuri patrimoniale şi mijloace băneţti, cît şi cu titlu gratuit.
Participanţii privatizării sunt chiriaţii şi membrii familiie lui, pe de o parte, şi agenţiile
teritoriale ale Departamentului privatizării şi administărrii proprietăţii de stat, pe de altă parte.
Organul care reprezintă interesele Departamentului sunt Comisiile de privatizare a fondului
locativ (vezi anexa nr.1 la Legea privatizării fondului de locuinţe). Comisia efectuează munca

24. 24
organizatorică şi practică în vederea privatizării locuinţelor din fondul de stat, pregăteşte decizii
şi le prezintă spre aprobare agenţiei teritoriale a Departamentului.
O familie poate primi gratuit în porprietate o singură locuinţă. Dacă cetăţenii au participat la
privatizarea unei locuinţe, ulterior ei pot privatiza o altă locuinţă, achitînd integral costul acesteia
la preţul comercial stabilit de Guvern (alin.4, art.5 Legea). Se permite privatizarea locuinţelor de
stat şi în cazul în care cetîţenii au în proprietate privată o altă locuinţă provenită nu în rezultatul
privatizării.
Cumpărarea sau primire cu titlu gratuir a locuinţei se face cu acordul tuturor membrilor
majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere. Nu se admite contestare pe cale judiciară a
refuzului membrului major a familiei chiriaşului de a da consimţămîntul la privatizarea locuinţei
(p.4 Hot.Plen).
Privatizarea apartamentului în care locuiesc copii minori orfani se face de tutore în numele
lor, în baza autorităţii scrise de autorităţile tutelare.
Obiect al privatizării sunt încăperile de locuit din casele fondului de stat, ocupate de
persoane în baza contractului de închiriere. În prezent se admite şi privatizarea apartamentelor
nefinisate. În cazul în care finisarea construcţiei apartamentelor s-a efectuat din costul
mijloacelor proprii ale persoanei fizice, costul apartamentului se micşorează conform ponderii
elementelor constructive restabilite, reparate sdau construite (ali.2, art 9 Legea).
Nu pot fi privatizate locuinţele, care se află în orăşelele militare de tip închis, căminele,
locuinţele de serviciu (ai căror locatari au lucrat mai puţin de 10 ani la unitatea respectivă),
locuinţele avariate şi ireparabile, casele ce urmează a fi demolate (alin2, art.5 Legea). Prin
derogare de la prevederile ce se referă la privatizarea căminelor, se admite privatizarea
încăperilor de locuit în căminele de tip cameră (cu excepţia căminelor instituţiilor de învăţămînt
(neconstituţională?), căminele aflate la balanţa instituţiilor de ocrotire a sănătăţii şi a căminelor
de tip par-loc) cu condiţia că cel puţin 60% din locatari la adunarea generală şi-au exprimat în
scris dorinţa de a le privatiza. În acest caz, persoanele împuternicite de adunare, în termen de o
lună după convocarea ei, sunt obligaţi să prezinte comisiei pentru privatizare documentele
necesare pentru toţi locatarii, care doresc să privatizeze locuinţa de cămin.
Persoanele care doresc să cumpere sau să primească cu titlu gratuit locuinţa, depun cereri
scrise la Agenţia teritorială, care prin intermediului comisiilor de privatizare sunt obligate în
termen de 2 luni să stabilească costul locuinţei şi să adopte decizia respectivă. Decizia respectivă
este temei pentru încheierea contractzului de vînzare-cumpărare, transmitere-primire a locuinţei
în proprietate privată. Contractul în cauză se încheie cu unul din soţi, cu acordul în scris al
membrilor majori ai familieii, care locuiesc împreună. Contractul de vînzare-cumpărare,
transmiter-primire se autentifică notarial şi se înregistrează la organele cadastrale teritoriale.
După încheierea contractului, locuinţele privatizare se includ în fondul privat de locuinţe.
Locuinţa privatizată devine proprietate comună a chiriaşului şi a membrilor familiei lui.
Înstrăinarea ulterioară a apartamentului privatizat se face cu consimţămîntul în scris al tuturor
membrilor majori ai familiei, care locuiesc în această încăpere şi au participat la privatizarea ei
(alin.2, art.12 Legea). Refuzul unui membru major al familiei, care a participat la privatizare, de
a da consimţămîntul în scris la înstrăinarea apartamentului, nu poate fi atacat pe cale judiciară.
Înstrăinarea apartamentelor privatizate în numele copiilor minori poate fi efectuată numai atunic
cînd acestea ating majoratul.