Tài liệu này có tính phí xin vui lòng liên hệ facebook để được hỗ trợ Liên hệ page để nhận link download sách và tài liệu: https://www.facebook.com/garmentspace https://www.facebook.com/garmentspace.blog My Blog: http://garmentspace.blogspot.com/ Từ khóa tìm kiếm tài liệu : Wash jeans garment washing and dyeing, tài liệu ngành may, purpose of washing, definition of garment washing, tài liệu cắt may, sơ mi nam nữ, thiết kế áo sơ mi nam, thiết kế quần âu, thiết kế veston nam nữ, thiết kế áo dài, chân váy đầm liền thân, zipper, dây kéo trong ngành may, tài liệu ngành may, khóa kéo răng cưa, triển khai sản xuất, jacket nam, phân loại khóa kéo, tin học ngành may, bài giảng Accumark, Gerber Accumarkt, cad/cam ngành may, tài liệu ngành may, bộ tài liệu kỹ thuật ngành may dạng đầy đủ, vật liệu may, tài liệu ngành may, tài liệu về sợi, nguyên liệu dệt, kiểu dệt vải dệt thoi, kiểu dệt vải dệt kim, chỉ may, vật liệu dựng, bộ tài liệu kỹ thuật ngành may dạng đầy đủ, tiêu chuẩn kỹ thuật áo sơ mi nam, tài liệu kỹ thuật ngành may, tài liệu ngành may, nguồn gốc vải denim, lịch sử ra đời và phát triển quần jean, Levi's, Jeans, Levi Straus, Jacob Davis và Levis Strauss, CHẤT LIỆU DENIM, cắt may quần tây nam, quy trình may áo sơ mi căn bản, quần nam không ply, thiết kế áo sơ mi nam, thiết kế áo sơ mi nam theo tài liệu kỹ thuật, tài liệu cắt may,lịch sử ra đời và phát triển quần jean, vải denim, Levis strauss cha đẻ của quần jeans. Jeans skinny, street style áo sơ mi nam, tính vải may áo quần, sơ mi nam nữ, cắt may căn bản, thiết kế quần áo, tài liệu ngành may,máy 2 kim, máy may công nghiệp, two needle sewing machine, tài liệu ngành may, thiết bị ngành may, máy móc ngành may,Tiếng anh ngành may, english for gamrment technology, anh văn chuyên ngành may, may mặc thời trang, english, picture, Nhận biết và phân biệt các loại vải, cotton, chiffon, silk, woolCÁCH MAY – QUY CÁCH LẮP RÁP – QUY CÁCH ĐÁNH SỐTÀI LIỆU KỸ THUẬT NGÀNH MAY –TIÊU CHUẨN KỸ THUẬT – QUY CÁCH ĐÁNH SỐ - QUY CÁCH LẮP RÁP – QUY CÁCH MAY – QUY TRÌNH MAY – GẤP XẾP ĐÓNG GÓI – GIÁC SƠ ĐỒ MÃ HÀNG - Công nghệ may,kỹ thuật may dây kéo đồ án công nghệ may, công

1. HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
LÊ VĂN HUY
THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
HÀ NỘI - 2015

2. HỌC VIỆN CHÍNH TRỊ QUỐC GIA HỒ CHÍ MINH
LÊ VĂN HUY
THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
Chuyên ngành : Kinh tế chính trị
Mã số : 62 31 01 01
LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ
Người hướng dẫn khoa học: 1. PGS.TS. Đoàn Xuân Thủy
2. PGS.TS. Nguyễn Minh Quang
HÀ NỘI - 2015

3. LỜI CAM ĐOAN
Tôi xin cam đoan đây là công trình nghiên
cứu của riêng tôi, các số liệu nêu trong luận án là
trung thực. Những kết luận khoa học của luận án
chưa từng được công bố trong bất kỳ công trình
nào khác.
Tác giả luận án
Lê Văn Huy

4. DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT
Chữ viết tắt Nghĩa tiếng Việt Nghĩa tiếng Anh
BĐS Bất động sản
CPF Quỹ tiết kiệm trung ương Central Provident Fund
HDB Ủy ban phát triển nhà đất Housing and Development Board
KĐTM Khu đô thị mới
KTTT Kinh tế thị trường
QLNN Quản lý nhà nước
REIT Quỹ tín thác BĐS Real Estate Investment Trust
TTNĐ Thị trường nhà đất
UBND Ủy ban nhân dân
KĐT Khu đô thị

5. MỤC LỤC
Trang
MỞ ĐẦU 1
Chương 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT
7
1.1. Tài liệu chuyên khảo và tham khảo 7
1.2. Luận án tiến sĩ 13
1.3. Tạp chí khoa học 16
1.4. Đánh giá về ý nghĩa và giá trị của các tài liệu tham khảo 20
Chương 2: LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT 23
2.1. Khái niệm, đặc điểm và vai trò của thị trường nhà đất 23
2.2. Các yếu tố cấu thành và ảnh hưởng tới thị trường nhà đất 28
2.3. Kinh nghiệm quốc tế và trong nước về phát triển thị trường nhà đất và
bài học cho Thủ đô Hà Nội
65
Chương 3: THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 78
3.1. Quá trình hình thành và phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 78
3.2. Thực trạng các nhân tố cấu thành thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 81
3.3. Đánh giá chung về sự phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 107
Chương 4: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP PHÁT
TRIỂN THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
ĐẾN NĂM 2030
117
4.1. Quan điểm, phương hướng, mục tiêu phát triển thị trường nhà đất trên
địa bàn Hà Nội đến năm 2030
117
4.2. Các giải pháp phát triển thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội 127
KẾT LUẬN 148
DANH MỤC CÔNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CÔNG BỐ LIÊN
QUAN ĐẾN LUẬN ÁN
149
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 150
PHỤ LỤC

6. DANH MỤC CÁC BẢNG
Trang
Bảng 3.1: Thu nhập bình quân 1 người/tháng chia theo 5 nhóm thu nhập 93
Bảng 4.1: Dự báo nhu cầu nhà đất khu vực đô thị của Việt Nam đến
năm 2020
126
DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ
Trang
Biểu đồ 3.1: Nguồn cung căn hộ theo quận 83
Biểu đồ 3.2: Nguồn cung chào bán căn hộ-hoàn thiện tại TTNĐ Hà Nội 84
Biểu đồ 3.3: Nguồn cung theo quận và giá chào bán thứ cấp biệt thự
trên thị trường nhà đất địa bàn Hà Nội
99
DANH MỤC CÁC HÌNH
Trang
Hình 2.1: Cung về đất 44
Hình 2.2: Quan hệ giữa quy mô gia đình và cầu về đất 50
Hình 2.3: Mức thu nhập với tổng cầu nhà đất 51
Hình 2.4: Quan hệ giá và lượng cầu 52
Hình 2.5: Quan hệ cung - cầu 55
Hình 2.6: Mức độ thay đổi của cung ngắn hạn và dài hạn 56
Hình 2.7: Cầu thay đổi trong ngắn hạn và dài hạn 57

7. 1
MỞ ĐẦU
1. Tính cấp thiết của đề tài nghiên cứu
Qua hơn 20 năm đổi mới và phát triển, nước ta đã thành công trong việc
chuyển từ nền kinh tế kế hoạch hoá, tập trung, bao cấp sang nền kinh tế thị trường
định hướng ã hội chủ nghĩa. Trong đó phải kể đến sự hình thành phát triển đồng bộ
các loại thị trường; thị trường tư liệu sản xuất, thị trường tư liệu sinh hoạt thị trường
tiền tệ, thị trường chứng khoán và thị trường nhà đất… Để phát huy mọi nguồn lực,
phát triển kinh tế thị trường, việc phát triển TTNĐ có vai trò rất quan trọng. TTNĐ
bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và nhà ở gắn liền với đất. Để TTNĐ phát
triển cần đảm bảo quyền sử dụng đất thành hàng hoá một cách thuận lợi, làm cho
đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn quan trọng phục vụ đắc lực cho
công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước. Nhận thức được vấn đề này, ngay từ khi
TTNĐ bắt đầu khởi sắc, văn kiện Đại hội IX (năm 2001) của Đảng ta đã nêu rõ
"Hình thành và phát triển TTNĐ, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của
pháp luật, từng bước mở TTNĐ cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước
ngoài tham gia đầu tư", trên tinh thần ấy Chính phủ đã ban hành những chính sách,
biện pháp thúc đẩy phát triển TTNĐ. Điển hình là về phía cung, chủ yếu ở các đô
thị lớn nhiều chương trình, dự án phát triển nhà ở cho nhân dân được triển khai.
Nhiều chính sách hỗ trợ doanh nghiệp kinh doanh nhà đất được thực hiện: Cho
doanh nghiệp vay vốn, miễn giảm thuế doanh nghiệp và thuế giá trị gia tăng cho
doanh nghiệp phát triển nhà ở cho người có thu nhập thấp, hỗ trợ 03 tháng mặt
bằng, ban hành khung giá đất phù hợp… Về phía cầu cho phép áp dụng nhiều hình
thức thanh toán linh hoạt, sử dụng đa dạng các hình thức như: cho thuê, thuê mua,
bán trả góp… Đồng thời nhiều cơ chế chính sách quản lý của Nhà nước đối với
TTNĐ được ban hành đảm bảo TTNĐ hoạt động lành mạnh. Kết quả của những
biện pháp chủ động tích cực trên đã góp phần hoàn thiện và phát triển TTNĐ, từng
bước đáp ứng yêu cầu nhà ở cho ã hội.
Trên khắp các tỉnh thành của cả nước hoạt động TTNĐ đang dần đi vào ổn
định, đáp ứng nhu cầu nhà ở cho nhân dân. Đặc biệt tại các thành phố lớn, do tốc độ
đô thị hoá nhanh, quá trình di dân cơ học từ nông thôn vào thành thị cũng không

8. 2
ngừng tăng, đồng thời thu nhập và mức sống người dân tăng cao cùng với quá trình
phát triển kinh tế đặt ra nhu cầu nhà ở tăng nhanh cả về số lượng và chất lượng,
đang gây sức ép lên TTNĐ. Mặc dù Chính phủ có rất nhiều cố gắng, nỗ lực và
nhiều phương pháp để bình ổn TTNĐ, song trên thực tế nảy sinh nhiều diễn biến
phức tạp, phát sinh nhiều vấn đề gây bức úc trong ã hội; BĐS nói chung mà đặc
biệt là nhà - đất, chưa được khai thác, sử dụng hiệu quả, còn lãng phí, thất thoát.
Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến nhà đất đang gây bất bình trong ã
hội, làm giảm lòng tin của nhân dân. TTNĐ phát triển còn tự phát, thiếu lành mạnh,
giao dịch "ngầm" vẫn chiếm tỷ lệ lớn. Cung cầu về nhà đất bị mất cân đối, đặc biệt
là nhà ở của nhân dân chưa đáp ứng yêu cầu thực tế. Sau khi mở rộng địa giới hành
chính của Hà Nội, tình trạng đầu cơ nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá nhà đất làm
cho thị trường "nóng, lạnh" thất thường, nhiều cơn sốt giá nhà đất đã ảy ra. Do môi
trường pháp lý chưa hoàn thiện, thông tin không đầy đủ, thiếu minh bạch và khó
tiếp cận; các thủ tục trong giao dịch còn phức tạp, chi phí giao dịch cao, quyền và
nghĩa vụ của các bên tham gia giao dịch không được đảm bảo, còn hiện tượng lừa
đảo trong kinh doanh nhà đất và dịch vụ môi giới nhà đất... Do vậy, đây là loại thị
trường mới cần phải được đầu tư nghiên cứu hệ thống, bài bản.
Ở nước ta, do mục tiêu phát triển nền KTTT định hướng ã hội chủ nghĩa
nên việc điều tiết TTNĐ cũng là một trọng tâm trong việc điều tiết thị trường của
Nhà nước. Chúng ta đang phát triển nền kinh tế mở cửa và hội nhập nên tình hình
hoạt động của TTNĐ không chỉ liên quan đến các hoạt động kinh doanh quốc tế, mà
nó còn liên quan đến chủ quyền quốc gia và an ninh quốc phòng. Trong thời gian
ngắn hạn thì điều tiết TTNĐ vừa là cơ sở lại vừa là nội dung trọng yếu của việc điều
tiết nền KTTT trước những biến động bất thường như lạm phát, khủng hoảng, suy
thoái... Do đó có thể nói, điều tiết TTNĐ là một công cụ của điều tiết vĩ mô không
chỉ trong những hoạt động kinh tế, mà còn cả những vấn đề chính trị.
Thủ đô Hà Nội là trung tâm chính trị - kinh tế - văn hoá của cả nước, hoạt
động TTNĐ ngoài những đặc điểm chung còn có những đặc thù so với các tỉnh
thành phố khác trong cả nước. Phát triển lành mạnh TTNĐ sẽ ảnh hưởng tích cực
đến các thị trường khác và góp phần ổn định ã hội.

9. 3
Vì vậy, việc nghiên cứu TTNĐ ở Hà Nội cùng với những nhân tố ảnh
hưởng, quy định u hướng phát triển của thị trường là vấn đề cấp thiết cả về mặt
phương diện lý luận lẫn thực tiễn. Với ý nghĩa đó vấn đề "Thị trường nhà đất
trên địa bàn Hà Nội" được chọn làm đề tài luận án Tiến sĩ kinh tế - chuyên
ngành Kinh tế chính trị.
2. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu của luận án
2.1. Mục đích nghiên cứu
Trên cơ sở làm rõ những vấn đề lý luận về TTNĐ, luận án phân tích đánh giá
thực trạng TTNĐ trên địa bàn Hà Nội nhằm đề xuất quan điểm và giải pháp thúc
đẩy phát triển lành mạnh và hiệu quả TTNĐ Hà Nội trong giai đoạn tới năm 2030.
2.2. Nhiệm vụ nghiên cứu
- Làm rõ những vấn đề lý luận về TTNĐ làm cơ sở lý luận cho nghiên cứu
đánh giá về TTNĐ trên địa bàn Hà Nội.
- Nghiên cứu kinh nghiệm phát triển TTNĐ của một số thành phố trên thế
giới và một số địa phương trong nước, từ đó rút ra bài học cho Hà Nội về TTNĐ.
- Nghiên cứu đánh giá thực trạng TTNĐ trên địa bàn Hà Nội thời gian qua,
làm rõ những thành tựu, hạn chế chủ yếu và nguyên nhân.
- Trên cơ sở những mục tiêu và định hướng phát triển TTNĐ trên địa bàn Hà
Nội, luận án đề xuất một số nhóm giải pháp chủ yếu để đạt được mục tiêu, định
hướng đó trong thời gian đến năm 2030.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
3.1. Đối tượng nghiên cứu
Đối tượng nghiên cứu của luận án là TTNĐ. Trong đó nhà đất được hiểu là
nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được ây dựng trên đó.
3.2. Phạm vi nghiên cứu
- Phạm vi nghiên cứu của luận án về không gian là địa bàn thành phố Hà
Nội. Thị trường nhà đất hoạt động trên phạm vi không gian rộng lớn, do đó có thể
nghiên cứu trong những phạm vi khác nhau về không gian lãnh thổ. Khái niệm địa
bàn ở trong luận án được hiểu là không gian lãnh thổ được ác định theo địa giới
hành chính, từ đó khái niệm địa bàn Hà Nội được dùng để phản ánh toàn bộ không
gian lãnh thổ trong địa giới hành chính của thành phố Hà Nội.

10. 4
- Phạm vi nghiên cứu của luận án về thời gian: luận án chủ yếu tiếp cận vấn
đề trong giai đoạn từ năm 2005 đến nay, trên cơ sở có tham chiếu với giai đoạn
trước và những mô hình kinh nghiệm của một số nước, một số thành phố trên thế
giới và các thành phố khác của Việt Nam.
4. Cơ sở lý luận và phương pháp nghiên cứu của luận án
4.1. Cơ sở lý luận
- Cơ sở lý luận của luận án là quan điểm của chủ nghĩa Mác - Lênin, tư
tưởng Hồ Chí Minh, các quan điểm, đường lối của Đảng, chính sách pháp luật của
Nhà nước về TTNĐ cùng với các lý thuyết khác về thị trường và KTTT. Đồng thời
kế thừa, tiếp thu có chọn lọc những kết quả nghiên cứu trong các công trình khoa
học đã được công bố trong và ngoài nước.
- Cơ sở thực tiễn của luận án dựa trên kết quả nghiên cứu về TTNĐ của một
số thành phố, quốc gia trên thế giới và một số thành phố ở Việt Nam.
4.2. Phương pháp nghiên cứu
- Luận án sử dụng phương pháp luận trên cở sở phương pháp luận của chủ
nghĩa duy vật biện chứng và chủ nghĩa duy vật lịch sử để hệ thống hoá, phân tích và
luận giải vấn đề nghiên cứu. Cụ thể, tại chương 1 và chương 2, nghiên cứu sinh sử
dụng phương pháp phân tích tổng hợp để rút ra những vấn đề cần nghiên cứu.
Chương 3, nghiên cứu sinh sử dụng phương pháp thống kê số liệu trên cơ sở các số
liệu thứ cấp của CBRE, Savill… Có nhiều vấn đề phức tạp khi nghiên cứu TTNĐ
cần quán triệt tốt phương pháp trừu tượng hoá khoa học biện chứng kết hợp với đi
từ cụ thể đến trừu tượng và trừu tượng đến cụ thể để luận giải chi tiết vấn đề. Các
vấn đề cụ thể cần có sự cân nhắc, sàng lọc tránh chồng chéo, vụn vặt.
- Luận án sử dụng phương pháp phân tích tổng hợp cho việc nghiên cứu lý
thuyết và đồng thời cũng sử dụng trong phân tích thực tiễn ở một số nội dung cần thiết.
- Luận án sử dụng phương pháp thống kê - so sánh: Sử dụng các số liệu
thống kê, phân tích biến động của TTNĐ trong các giai đoạn khác nhau.
- Luận án sử dụng phương pháp mô hình hoá kết hợp với phương pháp thống
kê: được sử dụng nhằm để đưa dự báo, đánh giá tác động biến động TTNĐ tới phát
triển kinh tế của thành phố Hà Nội.

11. 5
- Luận án sử dụng phương pháp thảo luận nhóm: Được sử dụng đối với
nhóm nghiên cứu đề tài ở một số lớp cao học và nghiên cứu sinh của chuyên ngành
kinh tế phát triển.
- Luận án sử dụng phương pháp chuyên gia: Thông qua việc tham gia các
buổi hội thảo khoa học tại một số địa phương như Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh,
đề tài phỏng vấn một số nhà khoa học nghiên cứu về tăng trưởng kinh tế anh trong
và ngoài Học viện.
- Luận án sử dụng phương pháp thu thập số liệu: Do giới hạn về kinh phí, đề
tài sử dụng 02 nguồn số liệu: (i) Số liệu sơ cấp thông qua điều tra ã hội học tại một
số địa phương thuộc khu vực Bắc Bộ; (ii) Số liệu thứ cấp từ Tổng cục Thống kê,
báo cáo của Bộ Tài nguyên - Môi trường, Bộ Công Thương, các vùng và tổ chức
liên tỉnh, các Sở Kế hoạch và Đầu Tư của một số địa phương và các báo cáo của
Ngân hàng thế giới, Tổ chức hợp tác và phát triển kinh tế, Liên hợp quốc và một số
tổ chức quốc tế khác.
- Luận án sử dụng phương pháp dự báo: Được các chuyên gia có trình độ
chuyên sâu về tăng trưởng kinh tế anh sử dụng để phân tích và dự báo các vấn đề
nghiên cứu.
5. Đóng góp mới của luận án
- Góp phần hệ thống hoá các vấn đề lý luận cơ bản về hàng hoá nhà đất và
phát triển TTNĐ trong điều kiện đặc thù của chế độ sở hữu toàn dân về đất đai ở
Việt Nam, đặc biệt đã đi sâu phân tích làm rõ đặc thù của hàng hoá nhà đất theo các
phương diện bộ phận cấu thành, giá trị sử dụng, giá trị trao đổi; luận giải những đặc
thù của TTNĐ thể hiện thông qua quan hệ cung, cầu và các nhân tố ảnh hưởng.
- Từ phân tích đánh giá thực trạng TTNĐ trên địa bàn Hà Nội, bên cạnh
những kết quả tích cực, đã rút ra một số hạn chế chủ yếu bao gồm: Chính sách quản
lý thiếu tính khoa học, thị trường thiếu minh bạch, sự bất hợp lý giữa nguồn cung
nhà đất thương mại và nhà đất ã hội, chưa có một hệ thống tài chính ổn định đáp
ứng nhu cầu của những người có thu nhập thấp.
- Đề xuất một số nhóm giải pháp nhằm phát triển bền vững TTNĐ trên địa
bàn Hà Nội tới năm 2030, bao gồm: tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý và nâng cao

12. 6
năng lực quản lý TTNĐ, tăng cung hàng hoá cho thị trường và cải thiện chất
lượng nguồn cung nhà đất, giải pháp tác động tới cầu của TTNĐ trên địa bàn Hà
Nội, giải pháp nhằm phát triển, nâng cao năng lực cho hệ thống các tổ chức trung
gian thị trường.
6. Kết cấu của luận án
Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo và phụ lục, đề tài
được chia làm 4 chương, 12 tiết.
Chương 1: Tổng quan tình hình nghiên cứu về thị trường nhà đất
Chương 2: Cơ sở lý luận và thực tiễn về thị trường nhà đất
Chương 3: Thực trạng thị trường nhà đất trên địa bàn Hà Nội
Chương 4: Quan điểm, phương hướng và giải pháp phát triển thị trường
nhà đất trên địa bàn Hà Nội đến năm 2030

13. 7
Chương 1
TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
Trong những thập niên gần đây, các vấn đề về nhà đất, TTNĐ, BĐS, thị
trường BĐS được công bố rất nhiều trong các công trình nghiên cứu trong và ngoài
nước dưới dạng sách chuyên khảo và tham khảo, luận án, tạp chí khoa học v.v… Để
đảm bảo tính kế thừa và khẳng định những đóng góp mới của luận án, nghiên cứu
sinh sẽ chia các công trình nghiên cứu đã tham khảo theo các đầu mục: 1) Tài liệu
chuyên khảo và tham khảo; 2) Luận án; và 3) Tạp chí khoa học.
1.1. TÀI LIỆU CHUYÊN KHẢO VÀ THAM KHẢO
1.1.1. Tài liệu nước ngoài
William B. Brueggeman, Jeffrey D. Fisher (2005), "Real estate finance and
investments" [98]. Trong cuốn sách này hai tác giả đã trình bày những khái niệm
pháp lý về đầu tư BĐS và các yếu tố liên quan. Những vấn đề tài chính đối với BĐS
sở hữu tư nhân. Những vấn đề tài chính trong thu nhập từ đầu tư BĐS (giải quyết nợ
và khung pháp lý). Cấp vốn cho các dự án. các hình thức đầu tư và an toàn trong thị
trường kinh doanh BĐS.
Loic Chiquier, Michael J.Lea (2009), "Housing Finance Policy in Emerging
Markets" [97]. Nội dung cuốn sách kho kiến thức đồ sộ trong việc gắn kết các kiến
thức và kinh nghiệm từ các thị trường phát triển và mới nổi để giúp các nhà hoạch
định chính sách thiết lập các chính sách tài chính nhà ở một cách hữu hiệu. Cuốn
sách còn bao gồm tất cả các khía cạnh quan trọng của tài chính nhà ở như phân tích
sự tác động của các nhân tố vĩ mô, tự do tài chính, tiết kiệm, đầu tư, cung - cầu tới
các chính sách quản lý nhà đất tại các nền kinh tế mới nổi trên thế giới. Cuốn sách
cũng đề cập tới các vấn đề liên quan tới chính sách đầu tư, bảo hiểm đối với thị
trường nhà ở để đảm bảo tính hiệu quả của chính sách
David C. Parks (1992), "Environmental management for real estate
professionals" [88]. Trong cuốn sách này tác giả đã trình bày những vấn đề về môi
trường quản lý thị trường BĐS, những yêu cầu về pháp luật, tài chính và đạo đức đề

14. 8
phòng các rủi ro về mặt pháp luật tại Mỹ.
Klaus Deininger (2004), "Các bước phát triển của chính sách đất đai ngân
hàng thế giới: Các nguyên tắc, kinh nghiệm và thách thức tương lai" [96]. Tài liệu
thống kê của WB với các định chế chính sách quản lý đất đai, hệ thống nguyên tắc
chung và nguyên tắc đối với từng khu vực. Sự hoàn thiện và bổ sung chính sách về
đất đai. Kinh nghiệm quản lý đất đai của một số nước có nền kinh tế phát triển và
nền kinh tế chuyển đổi, những thách thức đặt ra trong quản lý, sử dụng đất đai toàn
cầu và khu vực.
European Central Bank, Frankfurt Germany (2003), "Các đặc trưng về cơ
cấu thị trường nhà tại EU" [91]. Đặc thù về cơ cấu thị trường của một số nước:
Anh, Đức, Pháp Hà Lan. Cơ cấu tỷ lệ khác nhau về nhà ở cao cấp, nhà cho người
trung lưu và nhà cho tầng lớp thu nhập thấp hơn ở các nước khác nhau do đặc thù
về kinh tế, dân số, ã hội của từng nước. Khái quát đặc trưng chung về nhà ở cho
các nước phát triển. Tài liệu này đi sâu vào nghiên cứu thị trường vốn cho phát
triển nhà và phương thức giải quyết cầu của nhà ở. Chính sách và giải pháp chủ
yếu về phía doanh nghiệp giải quyết có sự kiểm soát của Nhà nước thông qua hệ
thống pháp luật.
Gershon Fedor (1998), "Các thể chế và thị trường đất đai" [92]. Tổng hợp thể
chế về luật đất đai và thị trường đất đai của các nước kinh tế phát triển mà điển hình
là các nước châu Âu. Những quy định về vai trò của Nhà nước trong việc thực thi
các điều kiện, can thiệp vào thị trường đất đai cho các đối tác nước ngoài. Huy động
các nguồn lực tài chính từ đất đai để phát triển kinh tế - ã hội của đất nước. Các
điều luật cụ thể về quản lý các vùng đất giàu tài nguyên.
Denise Dipasquale & Wiliam C.Weaton (1996), "Kinh tế học đô thị và thị
trường bất động sản" [89]. Phân tích dưới góc độ kinh tế lượng đối với thị trường
BĐS. Phân khúc các yếu tố tác động đến đối tượng lựa chọn BĐS theo 3 loại; hiện
đại - trung bình - thấp. Xu hướng phát triển kinh tế đô thị và thị trường BĐS phân
theo vùng. Các yếu tố tác động đến quan hệ cung - cầu trên thị trường BĐS. Đặc
biệt nhấn mạnh vai trò của Chính phủ điều tiết thông qua các công cụ và đòn bẩy
kinh tế: thuế, lãi suất …
David Palmer & John Mc Langhlin (1994), "Quản lý đất đai lồng ghép: Các

15. 9
cách thức về mặt thể chế và kỹ thuật" [90]. Nêu ra phương pháp lồng ghép về quản
lý đất đai theo kiểu truyền thống với quản lý đất đai theo phương pháp hiện đại.
Những ưu điểm của mô hình lồng ghép tạo điều kiện thuận lợi trong công tác quản
lý và quy hoạch. Tuy nhiên, đặt vào mỗi quốc gia cụ thể vướng phải những rào cản
về pháp luật, đồng thời trình độ phát triển công nghệ thông tin các quốc gia cũng
khác nhau nên không thể cùng một lúc áp dụng theo quy mô lớn. Kiến nghị giải
pháp để vượt qua thách thức.
- GTZ - Deutsche Gesellschaft for Techinische Zusammenarbeit (1998), "Sử
dụng đất trong hợp tác pháp triển - Các nguyên tắc cơ bản" [27]. Xu hướng phát
triển của thế giới trong lĩnh vực kinh tế là công ty uyên quốc gia mở rộng hoạt
động cắm nhánh sang các nước đang phát triển. Vấn đề cần tính toán và giải quyết
tốt lợi ích kinh tế của các hợp đồng dài hạn khi sử dụng đất đối với mỗi bên.
Grareth Jones & Peter M.Ward, eds (1994), "Phương pháp luận về phân tích
thị trường nhà đất" [93]. Những nguyên lý cơ bản của TTNĐ liên quan đến lý luận
địa tô. Tính đặc thù khác biệt với các thị trường khác. Tính quy luật của quan hệ
cung - cầu đối với thị trường này.
William C. Wheaton & DiPasquale, Denise (1996), "Nền kinh tế đô thị và thị
trường bất động sản" [99]. Hai tác giả đã phân tích tác động của quá trình đô thị hoá
tới sự hình thành thị trường BĐS tại Mỹ. Nội dung được đề cập đã bao hàm các vấn
đề lý thuyết về quá trình chuyển dịch cơ cấu dẫn tới đô thị hoá và sự hình thành thị
trường BĐS. Các dẫn chứng thực tiễn từ sự phát triển của thị trường BĐS Mỹ đã cho
chúng ta một góc nhìn rõ ràng hơn về u hướng khách quan của việc hình thành thị
trường BĐS và cách thức nhà nước kiểm soát và định hướng sự phát triển của nó.
Williams, Joseph T (1991), "Phát triển bất động sản như một sự lựa chọn"
[100]. Theo tác giả việc với các điều kiện pháp lý ràng buộc, chủ sở hữu BĐS tiềm
năng chưa thể làm các tài sản của mình gia tăng giá trị. Điều này có thể khiến anh ta
rời bỏ mảnh đất của mình. Giá trị của các lựa chọn phụ thuộc một phần vào sự phát
triển ngẫu nhiên qua thời gian của doanh thu hoạt động và chi phí ây dựng của nhà
phát triển. Trong bài báo này thì vấn đề định giá quyền chọn được giải quyết phân
tích và số lượng cho các dữ liệu tối ưu và mật độ phát triển, ngày tối ưu bị bỏ rơi, và

16. 10
các giá trị thị trường do các đặc tính phát triển và kém phát triển.
1.1.2. Tài liệu trong nước
Thị trường nhà đất là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS. Đối với Việt
Nam thị trường BĐS có những nét đặc thù riêng biệt do điều kiện sở hữu toàn dân về
đất đai và chính sách quản lý của nhà nước. Hiện nay, các công trình nghiên cứu về thị
trường BĐS được tiến hành khá nhiều. Có thể nêu ra đây một số công trình tiêu biểu:
Thái Bá Cẩn, Trần Nguyên Nam (2003), Thị trường bất động sản, những vấn
đề lý luận và thực tiễn ở Việt Nam [22]. Trong cuốn sách này, hai tác giả đã nghiên
cứu những yêu cầu và tính tất yếu khách quan phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
trong nền KTTT định hướng ã hội chủ nghĩa. Đồng thời, cuốn sách cũng nêu ra các
yếu tố cấu thành thị trường BĐS, đặc điểm, các nhân tố ảnh hưởng và kinh nghiệm
của một số nước. Thực trạng thị trường BĐS Việt Nam được cuốn sách phân tích khá
tỉ mỉ và sâu sắc. Thêm vào đó, các tác giả cũng đã đề cập tới vai trò QLNN đối với
thị trường BĐS và đặc thù QLNN đối với thị trường BĐS ở Việt Nam.
Lê Xuân Bá (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường BĐS trong công
cuộc đổi mới ở Việt Nam [6]. Trong cuốn sách này, các tác giả thuộc Viện Nghiên
cứu Quản lý Kinh tế Trung ương đã nêu ra nhiều cách tiếp cận về BĐS và thị trường
BĐS. Đồng thời, đã đưa ra những đặc điểm, vai trò, tính tất yếu của sự phát triển thị
trường BĐS. Cuốn sách cũng đã phân tích các nhân tố chính của thị trường BĐS gồm
cung - cầu, mối quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả BĐS trên thị trường; các
nhân tố tác động tới giá cả BĐS. Các kinh nghiệm quốc tế được nêu ra là một bài học
quan trọng trong việc phát triển thị trường BĐS tại thời điểm đó.
Hoàng Văn Cường (chủ biên - 2006), Thị trường bất động sản [18]. Với một
chủ đề đã được nhiều cuốn sách trước đó đề cập, nhóm tác giả đã ây dựng nội
dung theo hướng tiếp cận đi sâu vào nghiên cứu sự hình thành, các yếu tố cấu thành
của thị trường BĐS. Bên cạnh đó, các chủ trương và chính sách phát triển thị trường
BĐS tại Việt Nam cũng được phân tích trên quan điểm đánh giá vai trò phát triển
của thị trường với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của nền kinh tế quốc
dân. Trên cơ sở phân tích thực trạng thị trường BĐS Việt Nam kết hợp với khảo sát
kinh nghiệm quốc tế, các tác giả đã đưa ra một số nhóm giải pháp phát triển thị

17. 11
trường BĐS trong đó nhấn mạnh tới việc phát triển thị trường nhà ở, thị trường
quyền sử dụng đất đi kèm với các chính sách như tài chính, thuế v.v…
Bùi Thị Tuyết Mai (2005), Thị trường quyền sử dụng đất ở Việt Nam [50].
Trong cuốn sách này tác giả tập trung vào phân tích quyền sử dụng đất và thị trường
quyền sử dụng đất với tư cách là một bộ phận cấu thành quan trọng của TTNĐ. Với
đặc thù của Việt Nam những phân tích khái quát về thị trường quyền sử dụng đất có
ý nghĩa hết sức quan trọng để tạo điều kiện cho việc thương mại hoá quyền này từ
đó tạo ra một nguồn thu ổn định cho ngân sách nhà nước. Việc phân tích những tác
động tích cực và tiêu cực của thị trường quyền sử dụng đất là một điểm nổi bật của
cuốn sách này.
Nguyễn Đình Bồng (2006), Quản lý đất đai và thị trường bất động sản [13].
Trong cuốn sách này các tác giả đã sử dụng biện pháp tổng hợp và khái quát để ây
dựng hệ thống lý thuyết về quản lý đất đai và quản lý thị trường BĐS. Trên cơ sở
phân tích những kinh nghiệm thực tiễn tại một số nước, cuốn sách đã nêu cơ sở lý
thuyết cơ bản cho chính sách quản lý đất đai và thị trường BĐS tại Việt Nam trên
các phương diện pháp lý, quy hoạch, tài chính, giá cả…
Đàm Văn Nhuệ (2006), Thuế đất đai - công cụ quản lý và điều tiết thị trường
bất động sản [56]. Tác giả đã nghiên cứu các công cụ điều tiết vĩ mô, đặc biệt là công
cụ thuế đất đai. Trên cơ sở nghiên cứu hiện trạng tình trạng biến động của thị trường
BĐS và hiện trạng của chính sách thuế đất đai, tác giả đã đưa ra những kiến nghị để
sửa đổi và hoàn thiện chính sách thuế đất đai góp phần hỗ trợ sự phát triển của thị
trường BĐS, đồng thời, tăng nguồn thu ngân sách cho nhà nước.
Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thị
trường bất động sản ở Việt Nam [7]. Dựa trên cơ sở những vấn đề thu hút đầu tư,
tập thể tác giả đã trình bày các nội dung lý thuyết và thực tiễn về chính sách thu hút
đầu tư vào thị trường BĐS. Công trình nghiên cứu này đã đề cập các vấn đề QLNN
trên phương diện các chính sách ảnh hưởng tới thu hút đầu tư BĐS tại Việt Nam ở
cả cấp độ quốc gia và cấp độ địa phương.
Hoàng Xuân Nghĩa, Nguyễn Khắc Thanh (2009), Nhà ở cho người có thu
nhập thấp ở các đô thị lớn hiện nay, kinh nghiệm Hà Nội [55]. Cuốn sách đã nghiên

18. 12
cứu về các nội dung liên quan tới u hướng hình thành thị trường nhà ở cho người thu
nhập thấp tại các quốc gia trên thế giới. Các tác giả đã phân tích khá kỹ và sâu sắc
thực trạng quản lý và điều hành thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội
để từ đó đưa ra các phương hướng và giải pháp khá chi tiết cho việc phát triển thị
trường này theo hướng bền vững.
Bùi Văn Huyền, Đinh Thị Nga (2010), Thị trường bất động sản Việt Nam -
thực trạng và giải pháp [40]. Nội dung cuốn sách này tập trung nghiên cứu về các
vấn đề lý luận liên quan tới thị trường BĐS dưới góc độ quản lý kinh tế. Bên cạnh
đó, nhóm tác giả đã khảo sát thực tiễn về hoạt động QLNN về thị trường BĐS tại
các địa phương cụ thể như Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh để phân tích thực trạng
quản lý. Việc hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan tới hoạt động
QLNN về thị trường BĐS là một điểm nhấn trong cuốn sách này. Những kiến nghị
mà cuốn sách đưa ra mang tính khái quát hoá cao.
Đinh Văn Ân (chủ biên - 2011), Chính sách phát triển thị trường bất động
sản ở Việt Nam [5]. Các tác giả đã đi sâu nghiên cứu chỉ ra đặc điểm, vai trò của thị
trường BĐS trong phát triển kinh tế và vai trò nhà nước trong chính sách phát triển
thị trường BĐS ở nước ta; Nghiên cứu kinh nghiệm chính sách phát triển thị trường
BĐS ở các nước phát triển và kinh nghiệm từ một số nước, vùng lãnh thổ công
nghiệp mới và đang phát triển như: Đức, Nhật Bản, Séc, Hàn Quốc, Trung Quốc,
v.v… Cũng theo quan điểm của nhóm tác giả, thị trường BĐS là một bộ phận quan
trọng trong nền KTTT. Ở nước ta, thị trường BĐS Việt Nam là một bộ phận của
nền KTTT định hướng ã hội chủ nghĩa. Đây là một trong những đặc trưng riêng có
của Việt Nam. Bên cạnh đó thị trường BĐS Việt Nam lại được hình thành chính
thức sau thị trường các yếu tố khác. Vì vậy hệ thống chính sách phát triển thị trường
BĐS Việt Nam cũng có những đặc thù riêng. Về triển vọng lâu dài, thị trường BĐS
Việt Nam sẽ còn phát triển và hoàn thiện của các thể chế thị trường. Cuối cùng,
cuốn sách đưa ra những quan điểm, định hướng và những giải pháp tiếp tục hoàn
thiện chính sách phát triển thị trường BĐS Việt Nam đến năm 2020.
Đỗ Hậu, Nguyễn Đình Bồng (2012), Quản lý đất đai và bất động sản đô thị [37].
Theo quan điểm của hai tác giả, quản lý đất đai và BĐS đô thị là một chủ trương

19. 13
lớn và có tầm chiến lược quan trọng của Đảng và Nhà nước ta. Bởi trước hết, đất
đai là tài nguyên quý giá, nên phát triển đất đai và kinh doanh BĐS đô thị là một
trong những ngành kinh tế mũi nhọn, góp phần làm tăng nguồn thu ngân sách và
chiếm tỷ trọng đáng kể trong tổng sản phẩm quốc nội đối với mỗi quốc gia. Tăng
cường quản lý đất đai và BĐS đô thị không những là cơ sở hình thành một nền kinh
tế quan trọng, tạo việc làm, tạo lập môi trường sống cho dân cư, ã hội, đáp ứng
nhu cầu vật chất và tinh thần của người dân đô thị. Đồng thời, còn đảm bảo cho việc
nâng cao hiệu quả quản lý và sử dụng đất đô thị theo đúng quy hoạch và pháp luật.
1.2. LUẬN ÁN TIẾN SĨ
Thái Thị Mỹ Hạnh (1996), Đổi mới quản lý hoạt động kinh doanh bất động
sản, nhà đất tại Việt Nam [32]. Luận án đã phân tích và trình bày tính đặc thù của
hoạt động kinh doanh BĐS và hoạt động quản lý dưới góc độ lý luận. Luận án đã
phân tích hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam trên cơ sở nêu ra những mặt tích
cực và một số hạn chế còn tồn tại. Luận án đã phân tích các chính sách quản lý đất
đai và BĐS của nhà nước trước thời điểm 1996 một cách có hệ thống. Luận án đã
đề uất những giải pháp đổi mới hoạt động quản lý kinh doanh BĐS tại Việt Nam.
Một số vấn đề luận án đưa ra vẫn có ý nghĩa thực tiễn trong hoạt động quản lý thị
trường BĐS thời điểm hiện nay.
Trần Quốc Hùng (2006), Nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở
Việt Nam [39]. Tác giả đã hệ thống hoá các vấn đề lý luận trong lĩnh vực BĐS cũng
như chỉ rõ các vấn đề thực tiễn chưa phù hợp cho việc phát triển hoạt động kinh
doanh BĐS ở Việt Nam. Luận án nghiên cứu môi trường kinh doanh BĐS ở Việt
Nam như hệ thống luật điều tiết hoạt động kinh doanh, điều tiết thị trường. Luận án
phân tích, đánh giá những vấn đề chính tác động đến sự phát triển của hoạt động
kinh doanh BĐS trong nền KTTT. Luận án phân tích, tổng hợp những điểm phù
hợp và những điểm chưa chưa phù hợp cho sự phát triển của hoạt động kinh doanh
BĐS từ khuôn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh hiện nay ở Việt Nam, qua đó đề
uất các giải pháp đối với các cơ quan QLNN, cũng như đối với các chủ thể tham
gia thị trường BĐS nhằm thúc đẩy sự phát triển của hoạt động kinh doanh.
Trần Tú Cường (2006), Tăng cường vai trò quản lý của nhà nước đối với đất

20. 14
đai trong quá trình đô thị hóa ở thành phố Hà Nội [19]. Trong luận án ngoài các vấn
đề lý luận về vai trò quản lý của nhà nước đối với đất đai, tác giả đã phân tích thực
trạng quá trình đô thị hoá ở thành phố Hà Nội. Các vấn đề liên quan tới quá trình đô
thị hoá được luận án trình bày chi tiết theo các nhóm vấn đề từ quá trình dịch chuyển
dân cư, thay đổi kết cấu hạ tầng, chất lượng cuộc sống v.v… Trên cơ sở phân tích
thực trạng đã nêu trên, luận án đã đưa ra các kiến nghị theo hướng dung hợp giữa vai
trò QLNN với sự vận động của cơ chế thị trường để từ đó nâng cao vai trò của hoạt
động quản lý đối với đất đai tại Hà Nội.
Đỗ Thanh Tùng (2010), Chính sách tài chính nhà ở trên địa bàn đô thị Hà
Nội [74]. Luận án đã góp phần làm rõ và thống nhất quan niệm về tài chính nhà ở
cũng như chính sách tài chính nhà ở để tăng cường sự tham gia của các trung gian
tài chính trong việc tăng nguồn vốn tiết kiệm dài hạn phục vụ cho công cuộc phát
triển nhà ở của người dân. Từ kinh nghiệm thế giới và các quốc gia trong khu vực
ASEAN trong việc giải quyết mối quan hệ giữa tài chính nhà ở và thị trường vốn,
luận án nhận định để hoàn thiện chính sách tài chính nhà ở Hà Nội cần phải ây
dựng và hoàn chỉnh môi trường pháp lý và các văn bản liên quan đến thế chấp, phát
triển thị trường thế chấp sơ cấp, hoàn thiện hệ thống định giá tài sản… Luận án đã
phân tích các điều kiện cần thiết để phát triển thị trường tài chính nhà ở tại Hà Nội.
Từ đó, luận án đề uất các giải pháp để phát triển và hoàn thiện chính sách này.
Lê Văn Bình (2010), Giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam
[11]. Tác giả đã nghiên cứu các chính sách tài chính liên quan tới phát triển thị trường
BĐS trong giai đoạn 1993 - 2010. Việc khảo sát thực tiễn phát triển thị trường BĐS đi
kèm với việc thực thi chính sách tài chính tại Việt Nam đã được một bức tranh minh
hoạ khá đầy đủ. Từ những căn cứ thực tiễn đã nghiên cứu, tác giả luận án đã đề uất
các giải pháp tài chính nhằm thúc đẩy thị trường BĐS Việt Nam phát triển theo hướng
tiếp cận được với thị trường khu vực và quốc tế.
Nguyễn Văn Điển (2011), Quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS trên địa
bàn thành phố Hồ Chí Minh [25]. Luận án đã làm rõ cơ sở lý thuyết và thực tiễn của
hoạt động QLNN đối với thị trường BĐS trên địa bàn một địa phương cụ thể là
thành phố Hồ Chí Minh. Luận án đã hệ thống hoá và bổ sung một số cơ sở lý thuyết

21. 15
của QLNN đối với thị trường BĐS. Bên cạnh đó, luận án đã nghiên cứu kinh
nghiệm quản lý thị trường BĐS của một số chính quyền địa phương như Berlin -
Đức, Thâm Quyến - Trung Quốc, Singapore và Đà Nẵng. Luận án đã phân tích thực
trạng thị trường BĐS và chính sách QLNN đối với thị trường BĐS tại thành phố Hồ
Chí Minh trên cơ sở rút ra 6 thành công, 7 điểm yếu kém, 15 nguyên nhân dẫn đến
yếu kém trong hoạt động QLNN. Cuối cùng, luận án đã đề uất 6 định hướng, 5
mục tiêu và 6 nhóm giải pháp đổi mới QLNN đối với thị trường BĐS trên địa bàn
thành phố Hồ Chí Minh trong giai đoạn sắp tới.
Ngô Thị Phương Thảo (2011), Định giá bất động sản thế chấp trong các ngân
hàng thương mại Việt Nam [67]. Tác giả đã hệ thống hoá cơ sở lý luận về định giá
BĐS thế chấp trong hoạt động cho vay của ngân hàng thương mại. Bên cạnh đó,
luận án đã phân tích, đánh giá thực trạng định giá BĐS thế chấp trong hoạt động
cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam. Từ đó, luận án đề uất định
hướng và hệ thống giải pháp nhằm hoàn thiện định giá BĐS thế chấp trong hoạt
động cho vay của các ngân hàng thương mại Việt Nam.
Nguyễn Thị Dung (2011), Quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam
- những vấn đề lý luận và thực tiễn [23]. Luận án đã nghiên cứu thực trạng pháp luật về
quyền sử dụng đất và giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS
ở Việt Nam. Luận án đã đề uất một số giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật về quyền
sử dụng đất, đáp ứng có hiệu quả các yêu cầu do thực tế cuộc sống đặt ra và phù hợp
với u hướng phát triển của hệ thống pháp lý khu vực và quốc tế.
Nguyễn Hồ Phi Hà (2012), Huy động nguồn lực tài chính phát triển thị trường
BĐS ở Việt Nam [31]. Luận án đã tổng hợp và trình bày đầy đủ những vấn đề lý luận
cơ bản về huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam.
Trong đó, luận án đã nêu bật khái niệm, đặc điểm và phân loại thị trường BĐS, vai
trò của thị trường trên sáu nét cơ bản. Luận án đã nghiên cứu kinh nghiệm của sáu
nước trên thế giới về huy động nguồn lực tài chính để phát triển thị trường BĐS như:
Singapore, Nhật Bản, Thái Lan, Australia, New Zealand và Mỹ. Bảy bài học kinh
nghiệm được luận án rút ra rất có ý nghĩa khoa học và thực tiễn cho Việt Nam. Luận
án đã tổng hợp và phân tích thực trạng huy động nguồn lực tài chính nhằm phát triển

22. 16
thị trường BĐS ở Việt Nam, trong đó, đã nêu bật bức tranh khái quát về thị trường và
đi sâu vào phân tích cơ sở pháp lý về quá trình hình thành và phát triển thị trường
BĐS Việt Nam. Luận án đã tập trung phân tích thực trạng nguồn lực tài chính cho thị
trường BĐS Việt Nam trên các mặt: huy động vốn chủ sở hữu, vay vốn ngân hàng, tổ
chức tín dụng, đầu tư nước ngoài, thị trường chứng khoán v.v… Luận án đã nêu bật
được các giải pháp tăng cường huy động nguồn lực tài chính cho thị trường BĐS Việt
Nam đến năm 2020. Năm nhóm giải pháp cơ bản và bốn nhóm giải pháp hỗ trợ tương
đối phù hợp với sự phát triển của thị trường BĐS Việt Nam.
Vũ Anh (2012), Pháp luật về kinh doanh BĐS ở Việt Nam - Những vấn đề lý
luận và thực tiễn [4]. Tác giả luận án đã khái quát những vấn đề lý luận của pháp
luật về kinh doanh BĐS, dựa trên những phân tích về bản chất, đặc điểm, những
yếu tố chi phối và những yêu cầu đặt ra đối với pháp luật về kinh doanh BĐS. Bên
cạnh đó, luận án đã đánh giá thực trạng pháp luật hiện hành dựa trên các yêu cầu cụ
thể, chỉ ra những bất cập, thiếu sót trong điều chỉnh pháp luật về kinh doanh BĐS,
chỉ ra những điểm hạn chế trong việc áp dụng pháp luật. Cuối cùng, luận án đã đề
uất phương hướng và giải pháp hoàn thiện pháp luật về kinh doanh BĐS.
Nguyễn Thị Mỹ Linh (2012), Chính sách thuế đối với phát triển thị trường
BĐS Việt Nam [46]. Luận án đã nghiên cứu lý luận về thị trường BĐS và chính
sách thuế phát triển thị trường BĐS một cách tổng thể và toàn diện. Bên cạnh đó,
tác giả luận án đã phân tích và đánh giá một cách có hệ thống chính sách thuế đối
với phát triển thị trường BĐS và các khoản thu khác của nhà nước có liên quan đến
BĐS. Thêm nữa, trên cơ sở khoa học, thực tiễn, kết hợp với việc nghiên cứu kinh
nghiệm của một số nước trên thế giới về ban hành chính sách thuế đối với thị
trường BĐS luận án đã đề uất được hệ thống các giải pháp đổi mới và hoàn thiện
chính sách thuế đối với thị trường BĐS Việt Nam.
1.3. TẠP CHÍ KHOA HỌC
1.3.1. Tạp chí nước ngoài
Gary.C.Cornia và Barret. A.Slade (2005), "Thuế BĐS đối với nhà ở nhiều hộ
gia đình sinh sống" [94]. Phân tích những điển hình thực tiễn của một số nước về
vấn đề thuế nhà ở. Những phân tích dọc theo truyền thống kết hợp phân tích ngay
theo nhóm vấn đề chỉ ra những ưu điểm và nhược điểm của các cách tính thuế. Từ

23. 17
đó nêu giải pháp khắc phục.
Gail. Lyons (2005), "Hệ thống môi giới tư vấn của Mỹ và hoạt động của hệ
thống này" [28]. Nêu sơ đồ tổng quát của hệ thống môi giới BĐS là chiếc cầu nối
trung gian thông qua các sàn giao dịch BĐS. Đây là cầu nối giữa các doanh nghiệp
kinh doanh BĐS và người tiêu dùng thúc đẩy thị trường BĐS Mỹ phát triển liên tục
qua nhiều năm. Tuy nhiên, cũng có cảnh báo một số nguy cơ cần nghiên cứu, tham
khảo vì đây là thị trường nhạy cảm, có mối liên hệ chặt chẽ thị trường tiền tệ, thị
trường chứng khoán …
Gavin. Adlington và nhiều tác giả (2000), "Xây dựng thị trường BĐS ở các
nền kinh tế chuyển đổi" [95]. Lộ trình ây dựng thể chế, nguyên tắc và các yếu tố
cơ bản của Thị trường BĐS. Đặc thù các nước có nền kinh tế chuyển đổi, ngoài
những nguyên tắc chung cần thiết tính đến các yếu tố đặc thù vùng, dân tộc. Kiến
nghị các giải pháp phát triển thị trường về phía cung và phía cầu. Vai trò của các
Trung tâm môi giới, các sàn giao dịch và sự quản lý của nhà nước đối với thị
trường này.
Liu Tinghuan (2004), "Tài chính BĐS Trung Quốc và những vấn đề liên
quan đến chính sách" [42]. Những chính sách cụ thể để huy động nguồn lực tài
chính từ đất đai vào ngân sách nhà nước đảm bảo lợi ích nhà nước - Các doanh
nghiệp kinh doanh BĐS và người dân, các số liệu, tư liệu cụ thể minh chứng cho
sự thành công của chính sách. Đây là tài liệu tham khảo tốt cho Việt Nam vốn có
điều kiện phát triển.
Limlay Cheng và nhiều tác giả (2002), "Nguồn vốn chảy vào thị trường BĐS
Singapore phân tích chương trình bán đất của Chính phủ" [43]. Lý do căn bản do diện
tích tự nhiên quá nhỏ để sử dụng 1m2
đất phải tính toán thật kỹ. Điều này huy động trí
tuệ bộ máy lao động và người dân. Có thể nói kết quả ngoạn mục trong huy động vốn tại
thị trường BĐS Singapore cho nhiều nước phát triển và đang phát triển tham khảo.
1.3.2. Tạp chí trong nước
Bên cạnh những bài nghiên cứu về TTNĐ được đăng trên các tạp chí nước
ngoài thì cũng đã có rất nhiều các công trình nghiên cứu về thị trường này tại các
tạp chí uy tín trong nước.

24. 18
Vũ Văn Phúc, Trần Thị Minh Châu (2004), "Phát triển thị trường BĐS nhằm
đồng bộ hóa các loại thị trường ở Việt Nam" [58]. Nội dung chủ đạo của bài nghiên
cứu này là nhằm phân tích sự phát triển của thị trường BĐS với tư cách là một thị
trường hàng hoá đặc biệt tại Việt Nam. Sự phát triển của thị trường BĐS là một
nhân tố quan trọng hoàn thiện nền KTTT tại một quốc gia đang có nền kinh tế
chuyển đổi như Việt Nam. Hai tác giả đã khái quát tại các vấn đề cơ bản về thị
trường BĐS dưới góc độ kinh tế chính trị như tính chất của hàng hoá BĐS, giá cả
của hàng hoá BĐS; các yếu tố cấu thành thị trường BĐS như: hàng hoá, chủ thể
tham gia, nhóm nhân tố kinh tế v.v…; chức năng, vai trò của thị trường BĐS. Cuối
cùng, những giải pháp liên quan tới việc phát triển đồng bộ thị trường BĐS với các
thị trường khác thông qua các cơ chế chính sách của nhà nước là một điểm nổi bật
trong bài nghiên cứu này.
Đoàn Hùng Nam (2009), "Vai trò của Nhà nước đối với sự phát triển thị
trường BĐS" [54]. Nội dung của bài nghiên cứu này khảo sát lại hệ thống các
khuôn khổ pháp lý đã được tạo lập để quản lý thị trường BĐS như: Luật đất đai
(2003), Luật Xây dựng (2005), Luật Nhà ở (2005), Luật Kinh doanh BĐS (2006)…
và các Nghị định, thông tư hướng dẫn. Tuy nhiên, hệ thống QLNN vẫn tồn tại
những bất cập liên quan tới nhận thức của đội ngũ cán bộ quản lý, sự thiếu thống
nhất và đồng bộ trong hệ thống QLNN về thị trường BĐS. Để giải quyết được vấn
đề này tác giả đã đưa ra các giải pháp liên quan tới cải thiện môi trường pháp lý và
đầu tư BĐS, sử dụng hiệu quả các công cụ quản lý kinh tế như công cụ tài chính,
công cụ thuế, có chính sách phát triển nhà thu nhập thấp v.v…
Hữu Hạnh (2004), "Thị trường BĐS - một kênh huy động lớn nguồn vốn phát triển
kinh tế - ã hội" [33]. Trong bài nghiên cứu này sau khi đưa ra những khái niệm cơ bản về
BĐS và thị trường BĐS tác giả đã đưa ra những giải pháp khả thi để quản lý hiệu quả thị
trường này từ đó thu hút được các nguồn vốn đầu tư cho phát triển.
Vũ Thị Hoà (2009), "Phát triển phân khúc thị trường BĐS giá trung bình và
giá rẻ, cơ hội và thách thức" [36]. Theo tác giả hiện nay hàng hoá nhà đất, nhất là nhà
ở hiện nay có cơ cấu không hợp lý. Các doanh nghiệp chủ yếu đầu tư vào loại nhà
cao cấp, diện tích lớn và giá cả nhà đất chỉ phù hợp với đối tượng có thu nhập cao.

25. 19
Các kết quả điều tra đã chỉ rõ thị trường thiếu hàng hoá có qui mô và giá cả phù hợp
với đa số nhu cầu của thị trường là đối tượng thu nhập trung bình và thấp. Bài viết
của tác giả đã đưa ra những đánh giá về thị trường BĐS giá trung bình và rẻ đồng
thời kiến nghị những giải pháp để phát triển bền vững phân khúc thị trường này.
Trần Thị Thái Hà (2009), "Các công cụ tài chính gắn với khoản vay BĐS tại
Mỹ" [30]. Trong bài nghiên cứu này tác giả đã nghiên cứu quá trình chứng khoán hoá
các khoản vay BĐS tại Mỹ là một trong những nguyên nhân dẫn tới sự tăng trưởng
mạnh mẽ trên thị trường tài chính của quốc gia này trước năm 2008. Tuy nhiên, sự đổ
vỡ của thị trường tín dụng BĐS của Mỹ làm bùng lên cuộc khủng hoảng tài chính
toàn cầu năm 2008 đã khiến cho thế giới phải đánh giá lại các công cụ tài chính này.
Sự manh nha của các công cụ tài chính phái sinh từ BĐS tại Việt Nam dù chưa đóng
vai trò quan trọng nhưng nếu không được kiểm soát ngay từ ban đầu có thể tạo nên
những tiền lệ nguy hiểm tác động tới sự phát triển bền vững của thị trường.
Minh Nhật (2012), "Lãng phí lớn do qui hoạch thiếu chuẩn mực" [53]. Theo
tác giả việc kiểm tra, quản lý quá trình triển khai thực hiện đầu tư ây dựng theo
quy hoạch đã được phê duyệt hiện đang tồn tại nhiều bất cập. Có nhiều dự án nhà
đất vừa mới làm ong thì công trình uống cấp ngay, hoặc thực hiện không đúng
theo quy hoạch được phê duyệt, hạ tầng kỹ thuật không được nối kết, hoặc người sử
dụng đất mua để đó chứ không có nhu cầu ây để ở. Xảy ra tình trạng trên là do
việc phân cấp phê duyệt dự án hiện nay chưa phù hợp, cách làm theo kiểu "trăm hoa
đua nở". Mỗi đề án quy hoạch được soạn thảo tại các thời điểm khác nhau dẫn đến
việc cơ quan quản lý phê duyệt riêng lẻ gây ra sự thiếu đồng bộ và thống nhất. Tác
giả nhận định, nên tiến hành soạn thảo các đề án quy hoạch cùng thời gian và có sự
phối hợp chặt chẽ cũng như sử dụng chung hệ thống số liệu thống kê.Trong quá
trình soạn thảo đề án phải có sự phối hợp chặt chẽ giữa các bộ, ngành trung ương
cũng như các địa phương trong một vùng.
Bảo Giang (2012), "Hai kênh dẫn vốn hiệu quả - Có nên chứng khoán hoá dự
án BĐS để huy động vốn" [26]. Trong bài này tác giả đã căn cứ trên cơ sở các vấn
đề nghiên cứu được trình bày tại Hội thảo "Các công cụ tài chính vận hành thị
trường BĐS" do Viện Kinh tế thành phố Hồ Chí Minh phối hợp với Ngân hàng nhà

26. 20
nước tổ chức. Theo đó, việc ra đời chứng khoán BĐS hay quỹ đầu tư tín thác là tất
yếu do những đòi hỏi về sự đa dạng các kênh huy động vốn. Đây là cách thức để
huy động lượng tiền đang nhàn rỗi trong dân đi vào thị trường BĐS. Chứng khoán
BĐS là một loại chứng khoán đặc biệt, kết hợp giữa hình thức đầu tư chứng khoán
và đầu tư BĐS, được bảo đảm bằng giá trị BĐS mà nó đại diện. Nó cho phép nhà
đầu tư kiếm lời trên biến động giá trị của BĐS nhưng không nhất thiết nắm giữ
quyền sở hữu trực tiếp một phần hay toàn bộ BĐS.
1.4. ĐÁNH GIÁ VỀ Ý NGHĨA VÀ GIÁ TRỊ CỦA CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1.4.1. Ý nghĩa và giá trị của các tài liệu tham khảo
Thứ nhất, đối với các tài liệu tham khảo nước ngoài bao gồm sách và các tạp
chí chuyên ngành. Đây là các công trình khoa học công phu có chất lượng nghiên
cứu khá cao liên quan tới các vấn đề về thị trường BĐS dưới nhiều góc độ. Cuốn
sách "Real estate finance and investments" của William B. Brueggeman, Jeffrey D.
Fisher (2005) đi sâu vào bản chất của thị trường BĐS trong khi đó cuốn
"Environmental management for real estate professionals", David C. Parks, (1992)
lại phân tích chính sách quản lý ở cấp độ vĩ mô như việc tạo lập môi trường còn
cuốn "Housing Finance Policy in Emerging Markets" của Loic Chiquier, Michael
J.Lea tập trung nghiên cứu về chính sách tài chính liên quan tới thị trường BĐS.
Các kinh nghiệm thực tiễn về cơ cấu thị trường, chính sách phát triển tại EU được
trình bày khá kỹ càng trong cuốn "Các đặc trưng về cơ cấu thị trường nhà tại EU"
do European Central Bank, Frankfurt Germany (2003). Theo quan điểm của tác giả,
về cơ bản nội dung các tác phẩm nước ngoài đã nêu ở trên phân tích rất nhiều vấn
đề liên quan trực tiếp và gián tiếp tới TTNĐ với tư cách là một bộ phận quan trọng
của thị trường BĐS. Tuy vậy, chưa thực sự có một tác phẩm nào có đủ tầm khái
quát hoá các vấn đề liên quan tới TTNĐ dưới góc độ kinh tế chính trị Mác - Lênin.
Thứ hai, đối với các tài liệu tham khảo trong nước. Có thể nhận định, các tài
liệu trong nước liên quan tới đề tài nghiên cứu của tác giả rất đa dạng và phong phú
về chủng loại và chất lượng. Các vấn đề được tập trung nghiên cứu liên quan tới
chính sách quản lý, phát triển thị trường BĐS như "Sự hình thành và phát triển thị
trường BĐS trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam" của tác giả Lê Xuân Bá,

27. 21
(2003), "Thị trường BĐS Việt Nam - thực trạng và giải pháp" Bùi Văn Huyền -
Đinh Thị Nga (2011). Bên cạnh đó, các nghiên cứu chuyên sâu về các mảng của
thị trường BĐS như: chính sách thuế đất đai của tác giả Đàm Văn Nhuệ (2006),
chính sách đối với nhà ở ã hội của hai tác giả Nguyễn Khắc Thanh - Hoàng Xuân
Nghĩa (2009), chính sách quản lý BĐS đô thị của hai tác giả Đỗ Hậu - Nguyễn
Đình Bồng đã cung cấp góc nhìn đa chiều đối với thị trường BĐS. Từ các tư liệu
đã nêu ở phần trên có thể khẳng định rất nhiều các công trình từ khái quát tới cụ
thể đã nghiên cứu về thị trường BĐS, thị trường nhà ở… Tuy nhiên, theo đánh giá
của tác giả mặc dù rất đa dạng và phong phú ong vẫn chưa có một công trình
nghiên cứu nào phân tích một cách đầy đủ và khái quát các vấn đề về TTNĐ với ý
nghĩa là một bộ phận quan trọng của thị trường BĐS tại một địa phương cụ thể
dưới góc độ Kinh tế chính trị. Đây là một yếu tố quan trọng trong quyết định lựa
chọn đề tài nghiên cứu của tác giả.
Thứ ba, đối với các luận án tiến sĩ và thạc sĩ. Sau một thời gian nghiên cứu và
sưu tầm các luận văn và luận án nghiên cứu về các vấn đề liên quan tới đề tài đã lựa
chọn nghiên cứu sinh có một số nhận ét như sau: Các luận án và luận văn nghiên
cứu các vấn đề liên quan tới thị trường BĐS, thị trường nhà ở, thị trường đất đai đã
được thực hiện khá nhiều tại các chuyên ngành: tài chính, luật, kinh tế ây dựng, quy
hoạch - kiến trúc, quản lý kinh tế và kinh tế chính trị. Theo tác giả, thực tiễn tại Việt
Nam cho thấy, thị trường BĐS nói chung và TTNĐ nói riêng có lịch sử phát triển
chưa đủ dài để hình thành một cách đồng bộ và hoàn chỉnh. Việc các bộ phận cấu
thành như: hệ thống pháp lý, các yếu tố liên quan tới cung - cầu, chính sách tài chính
- tiền tệ chưa hoàn chỉnh là cơ sở để các tác giả khai thác và nghiên cứu. Có khá
nhiều các luận án tiến sĩ có chất lượng nghiên cứu các vấn đề này như: Luận án tiến sĩ
kinh tế của Thái Thị Mỹ Hạnh (1996), đưa ra cách thức đổi mới quản lý hoạt động
kinh doanh BĐS, nhà đất tại Việt Nam; Luận án tiến sĩ kinh tế Trần Quốc Hùng
(2006), nghiên cứu phát triển hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam; Luận án tiến sĩ
kinh tế của Nguyễn Văn Điển (2011), hoạt động QLNN đối với thị trường BĐS trên
địa bàn thành phố Hồ Chí Minh… Các giải pháp tài chính liên quan tới thị trường
BĐS cũng đặc biệt được chú trọng vì đây là khâu then chốt trong việc phát triển và
bảo đảm tính bền vững của thị trường này. Có thể nêu ra một số luận án tiêu biểu

28. 22
như: Luận án tiến sĩ Kinh tế của Đỗ Thanh Tùng về chính sách tài chính nhà ở trên
địa bàn đô thị Hà Nội; Luận án tiến sĩ kinh tế của Lê Văn Bình, (2010) về hoàn thiện
các giải pháp tài chính phát triển thị trường BĐS ở Việt Nam; Luận án tiến sĩ kinh tế
của Ngô Thị Phương Thảo (2011), về cách thức định giá BĐS thế chấp trong các
ngân hàng thương mại Việt Nam; Luận án Tiến sĩ kinh tế của Nguyễn Hồ Phi Hà
(2012), về cách thức và giải pháp huy động nguồn lực tài chính phát triển thị trường
BĐS ở Việt Nam… Đối với mảng chính sách hai luận án được tác giả đánh giá khá
cao trong việc khái quát hệ thống pháp lý và đưa ra các cách thức triển khai các chính
sách nhằm hỗ trợ sự phát triển thị trường BĐS đó là: Luận án tiến sĩ luật học của
Nguyễn Thị Dung (2011), về quyền sử dụng đất trong thị trường BĐS ở Việt Nam;
Luận án tiến sĩ luật học của Vũ Anh (2012), về pháp luật kinh doanh BĐS ở Việt
Nam… Theo quan điểm của mình, nghiên cứu sinh ghi nhận những đóng góp của các
tác giả trong việc ây dựng một hệ thống các vấn đề khoa học liên quan tới thị trường
BĐS trong đó có TTNĐ. Tuy vậy, trong quá trình khảo cứu các công trình này nghiên
cứu sinh nhận thấy vẫn chưa có một công trình nào tiến hành nghiên cứu chuyên sâu
về TTNĐ tại một địa phương nhất định dưới góc độ kinh tế chính trị Mác - Lênin.
1.4.2. Những khoảng trống cần tiếp tục nghiên cứu về thị trường nhà đất
Như đã trình bày uyên suốt trong chuyên đề các công trình nghiên cứu về
thị trường BĐS, thị trường đất đai và các nội dung liên quan đã được nghiên cứu rất
đa dạng và phong phú. Điều này chỉ được thể hiện một phần trong các tài liệu tham
khảo mà tác giả đã nêu ở trên. Tuy nhiên, trong quá trình khảo sát để tiến hành viết
luận án nghiên cứu sinh nhận thấy gần như tất cả các tài liệu tham khảo chủ yếu vẫn
chỉ viết về thị trường BĐS, thị trường nhà ở, thị trường đất đai dưới góc nhìn của
chuyên ngành kinh tế học, kinh tế tài nguyên, và quản lý kinh tế. Điều này một mặt
giúp cho người đọc có thể hiểu rõ các vấn đề một cách cụ thể và dễ hiểu. Tuy nhiên,
dưới góc độ kinh tế chính trị nó mang tính khái quát không cao. Vẫn còn thiếu vắng
những tài liệu được ây dựng bằng các phương pháp kinh điển của Kinh tế chính trị
như: logic lịch sử, trừu tượng hoá khoa học, duy vật biện chứng để có thể chỉ rõ
được bản chất bền vững trong sự vận động trên TTNĐ. Đây là một vấn đề hết sức
quan trọng để hình thành một hệ thống lý luận gốc, giúp hình thành một điểm tựa
vững chắc cho những người nghiên cứu, những nhà làm chính sách trong việc hoàn
thiện một cấu trúc thị trường bền vững.

29. 23
Chương 2
LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
2.1. KHÁI NIỆM, ĐẶC ĐIỂM VÀ VAI TRÒ CỦA THỊ TRƯỜNG NHÀ ĐẤT
2.1.1. Khái niệm thị trường nhà đất
Nền kinh tế hàng hoá phát triển bao gồm một hệ thống đồng bộ các loại thị
trường. Sự phát triển các loại thị trường là hệ quả tất yếu của phân công lao động
trong nền sản xuất hàng hoá, đồng thời là điều kiện làm cho phân công lao động ã
hội ngày một sâu sắc.
TTNĐ là một bộ phận của TTBĐS, nơi diễn ra việc mua, bán hàng hoá nhà
đất, trong đó người mua và người bán trao đổi hàng hoá cho nhau theo giá cả được
hình thành dưới tác động của các quy luật thị trường và sự điều tiết của nhà nước.
Xét yếu tố cấu thành, TTNĐ gồm: hàng hoá đặc thù là nhà đất, các chủ thể
chủ yếu là người mua và người bán, cơ chế thị trường (sự thể hiện của quy luật giá
trị ra bề mặt thị trường thông qua quan hệ cung - cầu, cạnh tranh - độc quyền) và sự
điều tiết của nhà nước, trong đó hàng hoá nhà đất gồm các yếu tố nhà và đất hợp
thành. Do đó, theo nghĩa hẹp, TTNĐ gồm thị trường các yếu tố nhà và đất ở, vườn
tược, khuôn viên gắn với nhà. Theo nghĩa rộng, TTNĐ bao gồm cả đất ở, vườn tược
và khuôn viên gắn với nhà và đất để sử dụng cho các mục đích khác. Với tư cách là
một bộ phận của BĐS, TTNĐ được hình thành, vận hành và phát triển một cách độc
lập tương đối so với các bộ phận khác của thị trường BĐS. Trong nền KTTT, ở đâu
có nhà và đất cũng như các dịch vụ gắn liền với nhà và đất thì ở đó có thể hình
thành TTNĐ. TTNĐ có liên quan đến một vùng, một khu vực, hoặc toàn bộ lãnh
thổ đất nước.
Trong chế độ sở hữu toàn dân về đất đai, các tổ chức và cá nhân được Nhà
nước giao đất sử dụng theo quy định của pháp luật với các quyền: quyền chuyển
đổi, quyền chuyển nhượng, quyền thừa kế, quyền cho thuê, quyền thế chấp và
quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất để hợp tác kinh doanh. Do vậy, về
thực chất hàng hoá trao đổi trên TTNĐ bao gồm quyền sử dụng đất và quyền sở hữu
nhà ở. Vì vậy TTNĐ có thể hình dung một cách trừu tượng là nơi mà người mua và

30. 24
người bán thoả thuận được với nhau về số lượng, chất lượng và giá cả hàng hoá là
quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở. TTNĐ ở các vùng khác nhau hoạt động
theo các cách khác nhau tuỳ theo số lượng, quy mô của những người tham gia, kết
cấu hạ tầng và các điều kiện thông tin giữa người mua và người bán.
2.1.2. Đặc điểm của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất là một bộ phận chủ yếu của thị trường BĐS, được hình
thành và phát triển trong nền KTTT với những đặc điểm cơ bản sau đây:
Thứ nhất, TTNĐ mang tính chất không tập trung, trải rộng trên tất cả các
vùng của đất nước. TTNĐ thường tương đối phân tán theo vùng, phản ánh tính đặc
thù của địa phương với quy mô và trình độ khác nhau do có sự phát triển không đều
giữa các vùng, các miền, điều kiện tự nhiên và trình độ phát triển kinh tế, văn hoá,
ã hội khác nhau quy định. Rõ ràng TTNĐ ở các đô thị có quy mô và trình độ phát
triển cao hơn ở nông thôn, miền núi v.v…
Thứ hai, TTNĐ là một dạng thị trường không hoàn hảo do sự không đồng
nhất về thông tin và các yếu tố cấu thành các thị trường đó. Điều này uất phát từ
những đặc trưng riêng của mỗi vùng, chịu sự chi phối của điều kiện tự nhiên cũng
như truyền thống và tập quán về sử dụng nhà đất. Thậm chí trong các thị trường địa
phương, sự hiểu biết về các giao dịch cũng không hoàn hảo, người mua và người
bán nhà thường thiếu thông tin liên quan đến những giao dịch trước đó. Hàng hoá
được đem ra giao dịch trên thị trường là các chứng chỉ pháp lý (sổ đỏ, sổ hồng) và
các thông tin liên quan, chỉ khi nào giá cả của hàng hoá được ác định cơ bản thì
người mua mới tiến hành khảo sát thực địa và thẩm định lại các thông tin. Thông
thường phải mất khoảng thời gian nhất định, độ dài và ngắn của thời gian thẩm định
phụ thuộc vào độ thuận lợi và khó khăn của địa bàn mà ngôi nhà đó ây dựng, mục
đích đầu cơ hay sử dụng của người mua và tính chuyên nghiệp của các dịch vụ cung
cấp. Trong thực tiễn, một nhà kinh doanh nhà đất có thể thực hiện thành công nhiều
giao dịch trong một địa phương nhất định nhưng khi chuyển sang một thị trường
khác đòi hỏi người đó phải thu thập và đánh giá toàn bộ nguồn thông tin của thị
trường mới. Ví dụ: một người kinh doanh nhà đất chỉ tiến hành giao dịch ở Hà Nội,
nhưng lại được mời vào thành phố Hồ Chí Minh để định giá một tài sản nhà đất cho

31. 25
một người mua nào đó, thì rõ ràng người này không thể nắm bắt được mọi thông tin
về TTNĐ ở thành phố Hồ Chí Minh. Ông ta sẽ phải mất nhiều thời gian để thu thập
đầy đủ thông tin giúp cho việc định giá được chính ác. Trong hoàn cảnh như vậy,
có lẽ nhanh chóng và đơn giản nhất là nhà đầu tư nên trực tiếp tiếp úc và thuê một
chuyên gia TTNĐ ngay tại thành phố Hồ Chí Minh tư vấn. Như vậy, nhà đầu tư sẽ
tiết kiệm được thời gian và chi phí để thu thập thông tin thị trường.
Tuy nhiên, sẽ là không cần thiết khi chúng ta định giá một tài sản có giá trị
tương đối đồng loạt khắp cả nước. Trong trường hợp này, chuyên gia trong một thị
trường địa phương sẽ có đủ hiểu biết để thực hiện giao dịch ở các thị trường địa
phương khác. Riêng đối với tài sản nhà đất thì nhà đầu tư thường phải chịu toàn bộ
chi phí chung về tư vấn chuyên môn, trừ khi bản thân nhà đầu tư có đủ kinh nghiệm
để tự làm lấy công việc này.
Cung trên TTNĐ không thể phản ứng nhanh chóng tương ứng với sự thay
đổi của cầu bởi việc tăng cung của một loại nhà đất với mục đích cụ thể nào đó
thường mất nhiều thời gian. Đó là thời gian dành cho việc tạo nguồn cung cấp cho
thị trường, như mua đất, xin cấp giấy phép ây dựng, v.v... Những biến động xảy ra
trong TTNĐ chậm hơn nhiều so với phần lớn các thị trường khác.
Tuy nhiên, trong ngắn hạn, cung của một loại nhà đất cụ thể có thể tăng lên
bằng cách chuyển từ mục đích sử dụng này sang mục đích sử dụng khác. Ví dụ, nếu
số lượng văn phòng làm việc không đủ để cho thuê, thì người cho thuê có thể cải
tạo nhà ở chuyển thành văn phòng. Nhưng việc thay đổi mục đích sử dụng đó chỉ có
thể được thực hiện khi quy hoạch cho phép và ngược lại.
Thứ ba, một đặc điểm khác của TTNĐ là tổng cung đất đai cho tất cả các ý
định và mục tiêu là cố định, mặc dù việc cải tạo đất có thể gia tăng cung cận biên
trong tổng cung. Cung không nhất thiết cố định cho từng mục đích sử dụng cụ thể,
nhưng tổng cung đất là cố định và việc hạn chế bằng kiểm soát quy hoạch có ảnh
hưởng lớn đến giới hạn cung đất bổ sung cho những mục đích sử dụng cụ thể đó.
Thứ tư, TTNĐ tại Hà Nội nói riêng và Việt Nam nói chung mang đặc điểm
sở hữu toàn dân. Nói một cách cụ thể, do căn cứ vào Hiến pháp mà đất đai nói
chung thuộc sở hữu toàn dân, do vậy nhà đất với tư cách là một hàng hóa đặc biệt
cũng có đặc điểm sở hữu toàn dân.

32. 26
Thứ năm, trong điều kiện thiếu hụt về thông tin, TTNĐ dễ phát sinh thị
trường ảo gây ra hiện tượng lừa đảo.
2.1.3. Vai trò của thị trường nhà đất
Thị trường nhà đất phát triển là nhân tố quan trọng góp phần thúc đẩy sự
phát triển kinh tế - ã hội đất nước và nâng cao đời sống của các tầng lớp dân cư.
Vai trò của nó thể hiện ở một số điểm như sau:
Thứ nhất, TTNĐ là nơi thực hiện các giao dịch về nhà đất, góp nâng cao hiệu
quả sử dụng nhà đất. Với vai trò là một hàng hoá đặc biệt, nhà đất bao gồm đất đai
và nhà ở được chuyển quyền sở hữu và quyền sử dụng từ người này sang người
khác. Việc mua đi bán lại như vậy tạo ra một khối lượng hàng hoá không bao giờ
cạn cung cấp cho thị trường, làm cho TTNĐ phong phú. Đồng thời, thị trường là
nơi chuyển hoá vốn từ hình thái hiện vật sang giá trị, là nhân tố quyết định tốc độ
chu chuyển vốn, sự tăng trưởng của kinh doanh và sự tồn tại của các doanh nghiệp
kinh doanh nhà đất.
Trong quá trình tạo ra các sản phẩm như nhà ở và các công trình gắn liền với
đất đai, các yếu tố sản xuất kể cả giá cả của đất đai được vật hoá trong sản phẩm.
Để tiến hành quá trình tái sản xuất ở chu kỳ tiếp theo, đòi hỏi phải chuyển hoá hình
thái hiện vật thành hình thái tiền. Chẳng hạn, ây dựng nhà cao tầng để bán, muốn
tái sản xuất ở chu kỳ sau phải bán nhà để trả lương cho những người quản lý và
công nhân, mua nguyên vật liệu ( i măng, sắt thép, gạch ngói v.v...). Công việc
chuyển hoá hình thái vốn này được thực hiện thông qua thị trường. Tuy nhiên tốc
độ chu chuyển nhanh hay chậm lại phụ thuộc vào tốc độ lưu thông hàng hoá, phụ
thuộc vào dung lượng của thị trường. TTNĐ nhìn từ góc độ xử lý đầu ra của sản
phẩm có ảnh hưởng quyết định đến tốc độ, quy mô tăng trưởng của kinh doanh và
sự tồn tại của doanh nghiệp và là nơi thực hiện chức năng hoàn trả vốn - điều kiện
tái sản xuất các yếu tố sản xuất kinh doanh. Quá trình thực hiện việc tiêu thụ sản
phẩm trên thị trường không chỉ đơn thuần là hoàn trả chi phí sản xuất, mà còn là
quy trình hiện thực hoá giá trị sản phẩm thặng dư tiềm tàng thành lợi nhuận thực tế.
Thứ hai, TTNĐ là cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng, giữa ây dựng, mua
bán nhà và mua bán quyền sử dụng đất. Trong điều kiện của sản xuất hàng hoá,

33. 27
người sản xuất trước hết lo tổ chức sản xuất kinh doanh, sử dụng các yếu tố sản
xuất để sản xuất ra những sản phẩm hàng hoá, những sản phẩm hàng hoá đó sẽ
được đem bán. Trong khi đó những người tiêu dùng sản phẩm lại cần tìm mua các
loại sản phẩm đó. Để giải quyết mâu thuẫn này, nơi gặp gỡ chính là thị trường.
Thông qua thị trường người bán (bên cung) và người mua (bên cầu) gặp gỡ thoả
thuận với nhau và sản phẩm được thực hiện tạo điều kiện cho quá trình sản xuất
diễn ra bình thường.
Thứ ba, thúc đẩy áp dụng khoa học - kỹ thuật, cải tiến công nghệ, nâng cao
chất lượng nhà ở, bảo vệ và nâng cao hiệu quả sử dụng tài nguyên đất. Thị trường
nói chung, TTNĐ nói riêng chịu sự tác động tương hỗ lẫn nhau giữa các yếu tố cơ
bản là cung cầu, giá cả, cạnh tranh. Cạnh tranh trong việc cung cấp hàng hoá nhà
đất thúc đẩy các doanh nghiệp áp dụng tiến bộ khoa học và công nghệ, cải tiến tổ
chức và quản lý, thực hiện các biện pháp hữu hiệu nhằm nâng cao năng suất lao
động, hạ giá thành và nâng cao chất lượng nhà đất nhằm giành được các điều kiện
tiêu thụ thuận lợi để thu lợi nhuận cao.
Thứ tư, hoạt động của TTNĐ góp phần thúc đẩy quá trình đổi mới quản lý
đất đai, nhà ở, các công trình công cộng và các cơ sở kinh tế - ã hội khác. TTNĐ
được hình thành và phát triển góp phần từng bước ây dựng đồng bộ các loại thị
trường trong nền kinh tế hàng hoá. Thông qua hoạt động của TTNĐ, nhà nước tiếp
tục bổ sung hoàn thiện pháp luật và các chính sách cũng như tổ chức quản lý tạo
điều kiện cho thị trường mở rộng và phát triển, góp phần khắc phục tình trạng "kinh
doanh ngầm", tham nhũng, trốn thuế, đầu cơ và các tệ nạn khác ung quanh hoạt
động kinh doanh nhà đất đang có chiều hướng gia tăng ở nước ta. TTNĐ hình thành
và phát triển góp phần ác lập mối quan hệ kinh tế giữa nhà nước và người sử dụng
đất và các công trình, tài sản gắn liền với đất đai, nâng cao hiệu quả sử dụng nguồn
tài nguyên đất, khắc phục tình trạng phi kinh tế trong đầu tư ây dựng cơ bản, tận
dụng và phát triển BĐS để đáp ứng nhu cầu của các tầng lớp dân cư, tăng nguồn thu
đáng kể vào ngân sách nhà nước.
Thứ năm, phát triển TTNĐ góp phần tăng cường quan hệ hợp tác, nâng cao
trình độ ã hội hoá trong sản xuất kinh doanh. Trên thị trường, các nhà kinh doanh,

34. 28
những người có nhu cầu sử dụng nhà đất có điều kiện tiếp úc, quan hệ qua lại tạo
ra các quan hệ thị trường và các quan hệ với các ngành, các lĩnh vực khác như ây
dựng, địa chính, ngân hàng, môi trường đô thị v.v... để mở rộng thị trường. Ngành
kinh doanh BĐS nói chung, nhà đất nói riêng đòi hỏi nhiều vốn, sức hấp dẫn cao,
nếu thị trường được mở rộng, nâng cao năng lực kinh doanh và tăng cường quản lý
thì khả năng thu hút vốn đầu tư lớn trong điều kiện do các doanh gia trong và ngoài
nước cũng như các tầng lớp dân cư có được địa bàn đầu tư, từ đó tạo ra khả năng
mở rộng quy mô sản xuất kinh doanh, đổi mới công nghệ, hợp lý hoá tổ chức quản
lý, nâng cao hiệu quả hợp tác liên doanh. Thông qua kết quả hoạt động kinh doanh
nhà đất mà đáp ứng nhu cầu thiết yếu của nhân dân về nhà ở, về các sản phẩm cần
thiết khác được tạo ra gắn liền với đất đai.
2.2. CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƯỞNG TỚI THỊ TRƯỜNG
NHÀ ĐẤT
2.2.1. Hàng hoá nhà đất
Khái niệm nhà đất.
Tài sản với tư cách là đối tượng quan trọng của sở hữu được chia thành hai
nhóm, gồm BĐS và động sản. Ngày nay, thuật ngữ BĐS và động sản đã và đang
được sử dụng rộng rãi, được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống pháp luật
thành văn ở nhiều nước trên thế giới như Anh, Mỹ, Thái Lan, Malaysia v.v... Việc
chế định BĐS được thể chế hoá trong Luật BĐS. Hầu hết các khái niệm BĐS giữa
các nước đều có sự thống nhất. Mặc dầu vậy, khi ác định các tài sản cấu thành BĐS
còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều.
Ở Việt Nam, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, trong hệ thống
pháp luật cũng như trong quản lý và hoạt động kinh tế chúng ta rất ít khi sử dụng
thuật ngữ BĐS và động sản. Trong pháp luật kinh tế chúng ta đã sử dụng tài sản cố
định và tài sản lưu động và ác định được nội hàm của chúng. Theo thông lệ và tập
quán quốc tế cũng như trên cơ sở thuộc tính tự nhiên của các tài sản và các tài sản có
di dời được hay không, Bộ luật Dân sự 2005 đã phân chia tài sản thành BĐS và động
sản. Điều 174 Bộ luật Dân sự 2005 đã ác định khái niệm BĐS và động sản như sau:
BĐS là các tài sản bao gồm: 1) Đất đai; 2) Nhà, công trình ây dựng gắn liền với

35. 29
đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình ây dựng đó; 3) Các tài sản
khác gắn liền với đất đai; và 4) Các tài sản khác do pháp luật quy định.
Nhà đất bao gồm nhà và diện tích đất gắn liền với nhà được ây dựng trên
đó, là bộ phận cấu thành của BĐS. Nhà đất là tài sản đặc biệt với hai bộ phận cấu
thành là đất đai và nhà ở cùng với các công trình ây dựng gắn liền với đất đai đó.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác quản lý và hoạt động
sản xuất kinh doanh. Đất đai, nhà ở, các công trình ây dựng và các tài sản gắn liền
với đất đai là những loại chủ yếu của BĐS. Theo quy định của pháp luật các loại tài
sản đó phải được đăng ký nhằm đảm bảo việc kiểm tra, kiểm soát của các cơ quan
nhà nước có thẩm quyền.
Quyền sở hữu, sử dụng đất đai và quyền sở hữu nhà ở.
Nhà đất, với tư cách là tài sản có tính tổng hợp gồm nhà và đất, trong quá
trình phát triển của ã hội luôn được coi là đối tượng quan trọng của sở hữu, phản
ánh quan hệ kinh tế giữa các chủ thể trong ã hội. Trong những điều kiện lịch sử cụ
thể khác nhau với những chế độ sở hữu khác nhau về đất đai, nhà đất được thể chế
hoá bằng các hình thức pháp lý khác nhau.
Trong điều kiện sở hữu tư nhân về đất đai, các yếu tố cấu thành nhà đất đều
thuộc sở hữu tư nhân. Theo sự phát triển của quan hệ thị trường trong lĩnh vực đất
đai, quyền sử dụng đất có thể tách khỏi quyền sở hữu đất, do đó quyền sở hữu nhà
có thể gắn với quyền sở hữu đất, hoặc với quyền sử dụng đất. Trong chế độ sở hữu
toàn dân về đất đai, các chủ thể tư nhân không có quyền sở hữu đất, song vẫn có
quyền sở hữu nhà, do đó, quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất gắn liền với nhau,
trở thành hình thái pháp lý đặc thù của nhà đất.
Ở nước ta, chế độ sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân, do đó các chủ thể nhà
đất không có quyền sở hữu mà chỉ có quyền sử dụng đất. Theo quy định trong Bộ
Luật dân sự, quyền sở hữu về tài sản bao gồm: quyền chiếm hữu, sử dụng và định
đoạt tài sản. Quyền sở hữu hợp pháp về tài sản là các quyền nêu trên của người sở
hữu được pháp luật công nhận và bảo hộ.
Theo quy định trong Luật Đất đai 2013, Điều 166
Quyền chung của người sử dụng đất: 1) Được cấp Giấy chứng nhận quyền

36. 30
sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; 2) Hưởng thành
quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; 3) Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà
nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp; 4) Được Nhà nước hướng dẫn
và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp; 5) Được Nhà nước bảo hộ khi
người khác âm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình; 6) Được bồi
thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này; 7. Khiếu nại, tố cáo,
khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và
những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai [62].
Điều 54 của Hiến pháp (năm 2013) và Điều 4 của Luật Đất đai 2013 đã quy
định rõ: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống
nhất quản lý. Nhà nước thực hiện quyền định đoạt đối với đất đai như sau: 1) Quyết
định mục đích sử dụng đất thông qua việc quyết định, ét duyệt, quy hoạch sử dụng
đất, kế hoạch sử dụng đất (sau đây gọi chung là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất);
2) Quy định về hạn mức giao đất và thời hạn sử dụng đất; 3) Quyết định giao đất,
cho thuê đất, thu hồi đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất; và 4) Định giá đất.
Về quyền sở hữu nhà ở, hiện đang có ba hình thức sở hữu khác nhau: Nhà ở thuộc
quyền sở hữu của nhà nước, nhà ở thuộc quyền sở hữu của các tổ chức ã hội và
nhà ở thuộc sở hữu tư nhân. Chính phủ đã ban hành các văn bản pháp quy và các
thủ tục cần thiết để nhằm chuyển chế độ sở hữu nhà ở của các cơ quan, tổ chức ã
hội sang sở hữu nhà nước và chuyển dần nhà ở từ sở hữu nhà nước sang sở hữu tư
nhân của người sử dụng. Như vậy về pháp lý, những quy định về quyền sở hữu và
sử dụng đối với đất đai và nhà ở đã được quy định rõ ràng và đầy đủ.
Tuy nhiên trên thực tế, việc thực thi các quy định này ở nước ta còn nhiều
vấn đề chưa được phân định rõ nét, nhất là việc thực thi về quyền sở hữu nhà ở và
quyền sử dụng đất đai.
Thứ nhất, tính chất hợp pháp của các quyền sở hữu về nhà ở và quyền sử
dụng đất ở đô thị chỉ chiếm một tỷ lệ nhỏ. Tình trạng này một mặt do sự phát triển
nhà ở không tuân thủ các quy tắc và quy định của nhà nước. Mặt khác cũng có thể
do các quy định đặt ra không phù hợp và không có cơ sở thực tế để thực thi. Như
vậy phải chăng cũng cần phải em ét cả cách quan niệm về tính hợp pháp của các
vấn đề quyền sử dụng đất ở và sở hữu nhà ở đô thị.

37. 31
Thứ hai, sự suy giảm của quyền năng sở hữu nhà nước về đất và sự lộng
quyền của người được phép sử dụng đất đang là vấn đề phổ biến mà ã hội hiện tại
buộc phải chấp nhận. Điều đó làm giảm đi tính pháp lý về quyền sở hữu của nhà
nước đối với đất ở đô thị.
Nhà đất là một tài sản tiêu dùng có giá trị lớn, do vậy mọi người dân đều rất
quan tâm đến tính hợp pháp của tài sản mình sử dụng. Người dân sẵn sàng trả ra
một khoản tiền đáng kể để được thừa nhận tính hợp pháp về chỗ ở của mình mặc dù
giá trị sử dụng của nó không có gì thay đổi. Một ngôi nhà hợp pháp chắc chắn sẽ
được người mua chấp nhận với giá cao hơn nhiều so với một ngôi nhà chưa được
thừa nhận là hợp pháp. Điều đó cho thấy rõ rằng quyền sở hữu và quyền sử dụng về
nhà đất được đảm bảo về pháp lý đang là những nhân tố tác động rất lớn đến thị
trường nhà ở. Sự thiết lập tính hợp pháp về quyền sở hữu và quyền sử dụng nhà đất
chính là cơ sở để thực hiện tính hợp pháp trong quan hệ giao dịch về nhà đất trên thị
trường. Nhờ đó Nhà nước có điều kiện để kiểm soát và nắm được toàn bộ các diễn
biến về giao dịch của TTNĐ cũng như được hưởng lợi từ các quan hệ này thông qua
các khoản thu thuế trước bạ chuyển nhượng.
Đặc trưng của hàng hoá nhà đất.
Về bản chất mà ét, nhà đất là một loại hàng hoá BĐS đặc thù phản ánh mối
quan hệ kinh tế - ã hội, trong đó ác lập quyền sở hữu và sử dụng nhà ở, đất ở của
gia đình (cá nhân) đối với tài sản của mình trước ã hội.
Quan niệm về nhà đất xuất hiện vào thời kỳ tan rã của các cộng đồng nguyên
thuỷ và ra đời tế bào kinh tế - ã hội là gia đình. Nó trở thành phổ biến khi chế độ tư
hữu phát triển và phân công lao động mở rộng, tức là chín muồi các điều kiện của
nền sản xuất hàng hoá và trở thành một phạm trù kinh tế khi nhà đất được trao đổi
mua bán phổ biến. Đặc biệt, khi những ung đột ã hội xung quanh việc tranh chấp
quyền sở hữu và sử dụng nhà đất, thì pháp luật thành văn ra đời để điều chỉnh các
quan hệ nhà đất.
Hàng hoá nhà đất có các đặc trưng cơ bản sau:
Thứ nhất, nhà đất là yếu tố thiết yếu gắn liền với cuộc sống của một gia đình
và con người, do đó nó là điều kiện tồn tại và phát triển của gia đình và cá nhân, nên

38. 32
nó thường trở thành đối tượng của sở hữu cá nhân. Đây là phạm trù vĩnh viễn uyên
qua mọi thời đại và chế độ ã hội, ngay cả trong điều kiện cộng sản chủ nghĩa.
Thứ hai, do nhà đất là điều kiện tồn tại và phát triển của cá nhân từng con
người nên luôn nảy sinh mâu thuẫn và tranh chấp mang tính đối kháng ngay cả đối
với các thành viên cùng huyết thống nếu không có sự phân chia công bằng, thỏa
đáng. Thực tiễn đã cho thấy những tội ác đau ót, thương tâm như con giết cha, vợ
giết chồng, anh em cùng huyết thống giết nhau vì tranh chấp ngôi nhà, mảnh đất.
Do đó, khung phong tục truyền thống (bất thành văn) hoặc các văn bản pháp lý ra
đời để điều chỉnh hành vi cá nhân về nhà đất ra đời rất sớm. Trong đó, các điều
khoản điều chỉnh hành vi đòi hỏi phải đầy đủ, rõ ràng.
Thứ ba, quyền có nhà ở gắn liền với nhân quyền, tức là quyền tự do tồn tại
và phát triển. Nên bất cứ chế độ ã hội nào cũng phải thực hiện và đây là nhiệm vụ
khó khăn và phức tạp.
Thứ tư, hàng hóa nhà đất có tính cố định về vị trí. Người ta không thể di
chuyển ngôi nhà và mảnh đất mà ngôi nhà đó toạ lạc ra thị trường để giới thiệu và
chào bán giống như các hàng hoá thông thường như: gạo, thịt, quần áo… Do đó,
hàng hoá này phải được mã hoá dưới hình thức các thông tin như: vị trí mảnh đất
ây nhà, qui mô ngôi nhà, cấp độ ây dựng (nhà cấp I, II, III, IV) số tầng, số phòng,
tiện nghi nội thất trang bị… tồn tại dưới hình thức các tờ rơi, hoặc các đoạn in trên
các trang quảng cáo hoặc đơn giản qua các thông tin truyền khẩu của các nhà môi
giới. Để có các thông tin này người có nhu cầu mua nhà đất cũng phải mất chi phí.
Song đây mới chỉ là hình thức tồn tại ban đầu giản đơn của hàng hoá nhà đất.
Thứ năm, các hình thức pháp lý ác nhận của các cơ quan nhà nước có thẩm
quyền đối với chủ sở hữu nhà và quyền sử dụng đất trên đó ngôi nhà được ây dựng
tồn tại dưới hình thức các văn bản pháp lý như "sổ đỏ" là hình thức tồn tại quan
trọng nhất của hàng hoá nhà đất. Sổ đỏ là hình thức tồn tại pháp lý của hàng hoá
nhà đất. Bản thân nội tại của nó không có giá trị hoặc giá trị rất thấp, song nhờ
mang trọng trách pháp lý của khối tài sản vật chất lớn là nhà và đất nên nó có khả
năng thế chấp và bảo lãnh cho một lượng giá trị tương đương với khối lượng giá trị
thực của nhà và đất. Hơn nữa, nó có thể vận động trên thị trường BĐS tách rời a
giá trị thực của nó như những chứng chỉ có giá đặc thù.