不動産投資について
- 2. 自己紹介
• 投資の素人です
• IT 関係の仕事をしています
• ワンルームマンション２戸保有しています
• 借入額は 1,500 万円程です
• 楽待新聞のコラムニストしています
• 不動産投資 Library でライターしています
• 趣味でブログを書いています
• これからも規模を拡大したいです
- 4. 利回りの考え方
• 表面利回り
– 物件価格 1,000 万円、年間収入 50 万円
– 表面利回りは 5%
• 実質利回り
– 物件価格 1,000 万円、年間収入 50 万円
– 年間必要経費 10 万円 ( 修繕費とか固定資産
税 )
– 表面利回りは 4%
• ⇒25 年でもとが取れる
- 5. 一般的な話
• 相続税対策になる
– 評価額を下げられるため
• 節税効果がある
– 最初は減価償却等の必要経費が大きいため
• 生命保険になる
– 団体信用保険を利用するため
不動産屋がよく言うやつ
• 入居率が一番大切
– 家賃さえ入れば経営的には OK
• 入居率を支えるのは
– エリア（都心、駅近）
– 品質（設備、エントランス）
• 当たり前だけど物件を安く買うことが大切
基本的な考え方
- 6. 考え方が分かれる話
• 入居者属性が大切
– 滞納されるかも ( 汗 )
• ダメな物件は買っちゃダメ
– 入居者が確保できない
– ちゃんと修繕できるの？
• ローン総額はなるべく少なく
– 返済期間を短くする
– 前倒し返済をする
• 入居者属性に左右されるな
– 低属性にも魅力あり
• ダメ物件こそチャンスあり
– 前の管理者が無能なだけ
– 安値購入でしっかり修繕
• とにかくレバレッジ
– 総額では無く手元資金を残す
– 前倒し返済なんて投資放棄
守り 攻め
