Pembentukan P3SRS wajib difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan paling lambat sebelum masa transisi berakhir. Masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama kali Sarusun kepada pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya Sarusun. Pembentukan P3SRS terdiri atas Persiapan Pembentukan dan Pelaksanaan Pembentukan P3SRS yang pembiayaannya dibebankan kepada Pelaku Pembangunan.

1. Perhimpunan Pemilik dan Penghuni
Satuan Rumah Susun

2. Pembentukan P3SRS
• Pembentukan P3SRS wajib difasilitasi oleh Pelaku Pembangunan paling
lambat sebelum masa transisi berakhir.
• Masa transisi ditetapkan paling lama 1 tahun sejak penyerahan pertama
kali Sarusun kepada pemilik, tanpa dikaitkan dengan belum terjualnya
Sarusun.
• Pembentukan P3SRS terdiri atas Persiapan Pembentukan dan
Pelaksanaan Pembentukan P3SRS yang pembiayaannya dibebankan
kepada Pelaku Pembangunan.

3. Persiapan Pembentukan P3SRS
• Pelaku Pembangunan wajib melakukan sosialisasi penghunian secara langsung dan
menggunakan media informasi sejak Sarusun mulai dipasarkan kepada calon pembeli
dan sebelum pembentukan P3SRS.
• Pendataan Pemilik dan / atau Penghuni wajib dilakukan oleh Pelaku Pembangunan
sesuai dengan prinsip kepemilikan atau kepenghunian yang sah.
• Kepemilikan atau kepenghunian yang sah dibuktikan dengan tanda bukti kepemilikan
atau tanda bukti kepenghunian Sarusun.
• Pelaku Pembangunan menyerahkan hasil pendataan pemilikan dan / atau penghunian
kepada panitia musyarawah yang telah terbentuk untuk data penyelenggaraan
musyawarah.

4. Pelaksanaan Musyawarah Pembentukan P3SRS
• Pelaku Pembangunan wajib memfasilitasi Pemilik dalam membentuk panitia musyawarah
sebelum pembentukan P3SRS.
• Fasilitasi oleh Pelaku Pembangunan dilakukan melalui penyelenggaraan rapat pembentukan
panitia musyawarah.
• Pelaksanaan musyawarah dilakukan oleh panitia musyawarah dengan mengundang secara resmi
seluruh Pemilik dan wakil pemerintah daerah sebagai peninjau.
• Pelaksanaan musyawarah dipimpin oleh pimpinan musyawarah yang terdiri atas seorang ketua
yang didampingi oleh 2 orang anggota. Pimpinan musyawarah dipilih dari dan oleh peserta
musyawarah secara musyawarah atau berdasarkan suara terbanyak dalam hal cara musyawarah
tidak berhasil.
• Pimpinan musyawarah tidak dapat menjadi calon pengurus atau pengawas P3SRS.

5. Pelaksanaan Musyawarah Pembentukan P3SRS
• Pimpinan musyawarah menetapkan tata tertib musyawarah, AD / ART, dan
program kerja pengurus dalam musyawarah.
• Musyawarah pembentukan P3SRS dilakukan untuk :
• pembentukan struktur organisasi;
• penyusunan AD / ART;
• pemilihan pengurus P3SRS; dan
• pemilihan pengawas P3SRS.
• Putusan musyawarah dianggap sah apabila memenuhi kuorum dengan dihadiri lebih
dari 50% jumlah Pemilik.

6. Pelaksanaan Musyawarah Pembentukan P3SRS
• Mekanisme pengambilan keputusan untuk :
• pembentukan struktur organisasi;
• penyusunan AD / ART;
• program kerja pengurus;
dilakukan secara musyawarah atau berdasarkan suara terbanyak dalam hal cara musyawarah
tidak berhasil.
• Mekanisme pengambilan keputusan pemilihan pengurus P3SRS dan pengawas P3SRS dilakukan
dengan suara terbanyak. Mekanisme tersebut hanya dapat ditempuh oleh Pemilik atau wakilnya.
Baik Pemilik maupun wakilnya hanya memiliki 1 suara walaupun memiliki lebih dari 1 Sarusun.

7. Pelaksanaan Musyawarah Pembentukan P3SRS
• Akta Pendirian, AD, dan ART dicatatkan kepada instansi teknis pemerintah daerah kabupaten /
kota yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang perumahan, khusus Provinsi DKI
Jakarta kepada instansi teknis pemprov yang menyelenggarakan urusan pemerintahan di bidang
perumahan yang dibuktikan dengan nomor registrasi pencatatan.
• Pencatatan di atas dilakukan oleh Ketua P3SRS atau pengurus lain yang tercantum dalam akta
pendirian paling lambat 14 hari kerja setelah pelaksanaan musyawarah.

9. Keanggotaan dan Struktur Organisasi P3SRS
• P3SRS beranggotakan Pemilik atau Penghuni yang mendapat kuasa dari Pemilik.
• Pemilik Sarusun dapat memberikan surat kuasa kepada Penghuni Sarusun untuk menghadiri
rapat P3SRS.
• Surat kuasa dari Pemilik kepada Penghuni dapat diberikan terbatas pada hal penghunian.
• Anggota P3SRS memilik hak suara dalam memutuskan hal yang berkaitan dengan :
• kepentingan penghunian;
• kepemilikan; dan
• pengelolaan.
• Anggota P3SRS memiliki 1 hak suara untuk hal kepentingan penghunian. Untuk hak suara hal
kepemilikan dan hak suara hal pengelolaan, anggota P3SRS mempunyai hak suara yang sama
dengan NPP. Hak suara hal kepemilikan dan hak suara hal pengelolaan dapat dikuasakan kepada
Penghuni secara tertulis.

10. Keanggotaan dan Struktur Organisasi P3SRS
• Struktur organisasi P3SRS terdiri dari pengurus dan pengawas serta dirumuskan dalam akta
pendirian, AD, dan ART. Pengurus dan pengawas merupakan Pemilik yang hadir dalam
musyawarah dan bertempat tinggal di Rumah Susun.
• Pengurus mempunyai struktur kepengurusan paling sedikit :
• ketua;
• sekretaris;
• bendahara; dan
• bidang yang terkait dengan pengelolaan dan penghunian.
• Pengawas berjumlah 5 orang atau berjumlah ganjil yang terdiri dari ketua, sekretaris, dan 3
orang anggota dari Pemilik Sarusun.
• Jangka waktu kepengurusan P3SRS selama 3 tahun.

11. Pengelolaan Rumah Susun
• Pelaku Pembangunan dalam jangka waktu maksimal 3 bulan sejak terbentuknya
P3SRS wajib menyerahkan pengelolaan Benda Bersama, Bagian Bersama, dan Tanah
Bersama kepada P3SRS yang dilakukan di hadapan notaris.
• Pelaku Pembangunan sebelum menyerahkan pengelolaan, melakukan audit keuangan
oleh akuntan publik yang disepakati bersama pengurus P3SRS.
• Setelah P3SRS menerima penyerahan, Pelaku Pembangunan berkedudukan sebagai
Pemilik atas Sarusun yang belum terjual.

12. Pengelolaan Rumah Susun
• P3SRS dalam melakukan pengelolaan dapat membentuk atau menunjuk pengelola
paling lama 3 bulan sejak terbentuknya P3SRS.
• Pengelola yang dibentuk atau ditunjuk oleh P3SRS harus memenuhi
persyaratan sebagai berikut :
• status Badan Hukum; dan
• memiliki izin usaha dari bupati / wali kota, khusus Provinsi DKI Jakarta dari
gubernur.
• Pengelola yang dibentuk oleh P3SRS, organisasi kepengurusannya terpisah dari
organisasi kepengurusan P3SRS. Pengelola yang ditunjuk oleh P3SRS merupakan hasil
seleksi dari beberapa pengelola yang dilakukan secara transparan.

14. Musyawarah dan Rapat
• Musyawarah dan rapat P3SRS terdiri dari :
• rapat pengurus;
• rapat umum.
• Rapat Umum terbagi lagi menjadi :
• rapat umum tahunan;
• rapat umum luar biasa sebagai rapat umum di luar rapat umum tahunan.
• Pengambilan keputusan dalam rapat umum dilakukan berdasarkan asas musyawarah
dan mufakat dengan semangat kekeluargaan, dan apabila hal tersebut tidak tercapai
maka keputusan dapat diambil berdasarkan suara terbanyak.

17. Kerja Sama dalam Pembangunan Rumah Susun secara Bertahap
• Pembangunan Rumah Susun yang direncanakan dalam satu kesatuan sistem
pembangunan pada satu bidang tanah dapat dilaksanakan secara bertahap.
• Pembentukan P3SRS pada pembangunan Rumah Susun yang dilaksanakan secara
bertahap dilaksanakan pada masing-masing tahap pembangunan Rumah Susun.
• Dalam hal terdapat tahap pembangunan Rumah Susun yang belum selesai dibangun,
Pelaku Pembangunan wajib bekerja sama dengan P3SRS yang telah dibentuk.
• Kerja Sama dilakukan berdasarkan perjanjian kerja sama dengan akta otentik.

19. PERBANDINGAN PENGATURAN HAK SUARA ANGGOTA P3SRS
No. Kepmen 6/1995 Permen 23/2018
1. Hak Suara Penghunian, yaitu hak suara
para Anggota PPRS untuk menentukan
hal-hal yang menyangkut tata tertib ,
pemakaian fasilitas, dan kewajiban
pembayaran iuran atas pengelolaan dan
asuransi kebakaran terhadap hak
bersama, benda bersama, dan tanah
bersama. Setiap pemilik hak atas tanah
satuan rumah susun diwakili oleh satu
suara.
Hak Suara Kepentingan Penghunian, yaitu hak
suara Anggota P3SRS untuk menentukan hal-
hal yang menyangkut hubungan
kemasyarakatan antar penghuni, yaitu hak
penetapan tata tertib hunian,
penyelenggaraan kegiatan-kegiatan
kemasyarakatan lainnya dan penentuan
besaran iuran untuk keamanan, kebersihan,
dan sosial kemasyarakatan. Setiap Anggota
P3SRS diwakili oleh satu suara.
2. Hak Suara Pengelolaan, yaitu hak suara
para Anggota PPRS untuk menentukan
hal-hal yang menyangkut pemeliharaan,
perbaikan, dan pembangunan prasarana
lingkungan, serta fasilitas sosial, bagian
bersama, benda bersama, dan tanah
bersama. Hak Suara Pengelolaan
dihitung berdasarkan Nilai Perbandingan
Proporsional dari setiap rumah susun.
Hak Suara Pengelolaan, yaitu hak suara para
Anggota P3SRS untuk menentukan hal-hal
yang menyangkut kegiatan operasional,
pemeliharaan, dan perawatan terhadap
Bagian Bersama, Benda Bersama, dan Tanah
Bersama, pembayaran dan penetapan iuran
pengelolaan dan dana cadangan. Hak Suara
Pengelolaan dihitung berdasarkan Nilai
Perbandingan Proporsional.

20. PERBANDINGAN PENGATURAN HAK SUARA ANGGOTA P3SRS
No. Kepmen 6/1995 Permen 23/2018
3. Hak Suara Pemilikan, yaitu hak suara
para anggota penghuni untuk
menentukan hal-hal yang menyangkut
hubungan antar sesama penghuni satuan
rumah susun, pemilihan pengurus
perhimpunan penghuni, dan biaya-biaya
atas satuan rumah susun. Hak Suara
Pemilikan dihitung berdasarkan Nilai
Perbandingan Proporsional dari setiap
satuan rumah susun.
Hak Suara Pemilikan, yaitu hak suara para
Anggota P3SRS untuk menentukan
pemanfaatan terhadap Bagian Bersama,
Benda Bersama, dan Tanah Bersama dan
biaya-biaya atas Satuan Rumah Susun. Hak
Suara Pemilikan dihitung berdasarkan Nilai
Perbandingan Proporsional.
4. Hak Suara Pemilihan, yaitu hak suara Pemilik
untuk memilih pengurus dan pengawas
P3SRS. Hak Suara Pemilihan dihitung
berdasarkan suara terbanyak. Pemilik hanya
berhak memberikan 1 suara walaupun
memiliki lebih dari 1 Satuan Rumah Susun.

21. PERBANDINGAN PENGATURAN KUORUM RAPAT UMUM ANGGOTA
No. Kepmen 6/1995 Permen 23/2018
1. Musyawarah dan rapat-rapat sebagaimana
ditetapkan dalam Anggaran Dasar adalah sah
apabila dihadiri oleh sekurang-kurangnya 2/3
dari jumlah seluruh anggota Perhimpunan
Penghuni kecuali jika ditentukan lain dalam
Anggaran Dasar.
Putusan Rapat Umum dianggap sah dalam hal
memenuhi kuorum dengan dihadiri lebih dari 50%
jumlah anggota P3SRS.
2. Pengambilan keputusan pada asasnya dilakukan
berdasarkan suara setuju lebih dari 2/3 anggota
yang hadir.
Pengambilan keputusan dilakukan berdasarkan asas
musyawarah dan mufakat dengan semangat
kekeluargaan, dan apabila hal tersebut tidak
tercapai, maka keputusan dapat diambil
berdasarkan suara terbanyak.

22. PERBANDINGAN PENGATURAN KUORUM RAPAT UMUM ANGGOTA
No. Kepmen 6/1995 Permen 23/2018
3. Apabila jumlah anggota rapat yang hadir di atas
tidak mencapai 2/3, maka diadakan undangan
rapat sekali lagi dan jika masih belum mencapai
2/3 yang hadir, maka anggota yang hadir
berapapun jumlahnya dapat melangsungkan
rapat dan dapat mengambil keputusan yang sah
dan mengikat semua anggota.
Apabila jumlah anggota rapat yang hadir di atas
setelah diberikan perpanjangan waktu maks. 2 jam
dan min. 30 menit tidak melebihi 50% jumlah
anggota P3SRS juga, maka rapat ditunda untuk
maks. 30 hari kalender dan min. 7 hari kalender dan
diadakan undangan rapat sekali lagi. Jika pada rapat
kedua setelah penambahan waktu maks. 2 jam dan
min. 30 menit kuorum kehadiran belum melebihi
50% jumlah anggota P3SRS juga, maka pimpinan
rapat membuka Rapat Umum dan dapat diambil
keputusan secara sah.

23. PERBANDINGAN PENGATURAN PERUBAHAN ANGGARAN DASAR
No. Kepmen 6/1995 Permen 23/2018
1. Perubahan atas ketentuan dalam Anggaran Dasar
ini termasuk juga merubah nama perhimpunan,
nama gedung rumah susun hanya dapat terjadi
dengan keputusan dari Rapat Umum PPRS yang
sengaja dipanggil dan diselenggarakan untuk
maksud itu oleh PPRS.
Perubahan atas ketentuan dalam Anggaran Dasar
dan Anggaran Rumah Tangga termasuk juga
merubah nama P3SRS (nama rumah susun) dapat
terjadi melalui Rapat Umum maupun Rapat Umum
Luar Biasa yang dihadiri langsung oleh Pemilik yang
mewakili min. 2/3 hak Pemilik dari total Pemilik
suara yang dinyatakan sah
2. Rapat Umum tersebut harus diusulkan oleh
seluruh penghuni yang sah dan harus dihadiri
sekurang-kurangnya 2/3 dari Anggota PPRS dan
disetujui oleh 2/3 dari jumlah yang memiliki hak
suara penghunian.
Perubahan Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah
Tangga yang dilakukan di dalam Rapat Umum
Tahunan maupun Rapat Umum Luar Biasa
dinyatakan sah apabila didukung min. 2/3 dari total
hak suara Pemilik yang dinyatakan sah.
3. *Pengaturan belum ada. Dalam hal perubahan ketentuan dalam Anggaran
Dasar yang bersifat penyesuaian dengan ketentuan
peraturan perundang-undangan yang berlaku,
maka persyaratan di atas dikecualikan dan berlaku
ketentuan kuorum dan pengambilan keputusan
sebagaimana diatur dalam Anggaran Dasar yang
diagendakan khusus untuk itu.

24. KOMENTAR TERHADAP PERMEN P3SRS 2018
No. Positif Negatif
1.. Arti “fasilitasi” diuraikan dengan jelas bahwa
pengembang bukan menyelenggarakan
pembentukan P3SRS melainkan hanya
memfasilitasi panitia musyawarah
UU Rusun tidak mengamanatkan Menteri
menerbitkan peraturan pelaksana tentang P3SRS,
seharusnya dalam bentuk Peraturan Pemerintah.
2. Prosedur pembentukan P3SRS menjadi lebih
jelas melalui musyawarah pembentukan P3SRS
yang difasilitasi oleh panitia musyawarah
Pengambilan keputusan tentang struktur
organisasi, penyusunan AD/ART, dan program kerja
hanya disebut berdasarkan suara terbanyak. Tidak
jelas apa one man one vote atau NPP. Hal ini akan
kembali rentan multi tafsir dan sengketa.
3. Dilampirkan format akta pendirian yang dapat
diikuti dengan mudah dan jelas
Pembuktian kepemilikan di dalam pembentukan
sayang tidak dijelaskan, apa PPJB bisa dijadikan
dasar atau harus AJB. Jika harus AJB, maka
pembentukan P3SRS dalam masa transisi hampir
tidak mungkin/sulit sekali
4. Penggantian/perubahan pengurus dan
pengawas P3SRS dicatatkan ke pemerintah
daerah agar pemda mengetahui susunan
pengurus dan pengawas P3SRS secara mutakhir.
Munculnya “hak suara pemilihan” yang tidak
pernah ada di UU Rusun. Ini tidak taat asas.
Permen seharusnya tidak memperkenalkan hak
suara baru di luar hak suara UU Rusun.
5. Adanya jangka waktu serah terima antara P3SRS
dan pengembang secara jelas, tidak lebih dari 3
bulan setelah P3SRS terbentuk, termasuk audit
laporan keuangan oleh akuntan publik.
Kuorum perubahan AD/ART sebelumnya diatur
berdasarkan hak suara penghunian (meski banyak
AD yang mengatur berdasarkan NPP). Namun,
Permen malah tidak jelas, hanya menyebut hak
Pemilik. Ini akan rentan sengketa dan multitafsir

25. KOMENTAR TERHADAP PERMEN P3SRS 2018
No. Positif Negatif
6. Jika kuorum rapat pembentukan P3SRS pertama
tidak tercapai, sudah jelas bagaimana jumlah
kuorum rapat kedua
Belum ada pengaturan jika ada beban yang
ditanggung oleh pengembang tapi kemudian
terjadi serah terima rusun. Bagaimana status beban
itu dan apa beban itu wajib dilunasi? Ini juga bisa
menjadi perdebatan berkepanjangan sebelum
serah terima
7. Mekanisme pemanggilan musyawarah
pembentukan P3SRS juga sudah jelas dimana
sebelumnya tidak diatur
Belum ada jangka waktu serah terima perizinan,
selain serah terima pengelolaan. Dengan demikian,
tidak jelas, apa perizinan itu harus ada sebelum
serah terima, atau bisa disusulkan setelah serah
terima pengelolaan
8. Adanya fleksibilitas terhadap kuorum perubahan
AD/ART khususnya yang karena diperintahkan
peraturan perundang-undangan
Pembangunan rusun bertahap tidak
memperhitungkan hal teknis perencanaan
bangunan. Ketika bangunan dipisah-pisah, dan
tanah bersama dipisah, sedangkan bangunan diatur
dalam IMB induk, maka tujuan dari pengaturan
pembangunan rusun bertahap menjadi tidak
efektif. Jika dipisah, maka rasio pembangunan juga
akan menurun drastis sehingga tidak laik untuk
dibangun.
9. Pengelola mempunyai organisasi yang terpisah
dari kepengurusan P3SRS
Tidak ada pengaturan untuk mengubah nama PPRS
menjadi P3SRS untuk mengikuti UU Rusun padahal
Permen seharusnya mewajibkan hal ini

26. KOMENTAR TERHADAP PERMEN P3SRS 2018
No. Positif Negatif
10. Pengurus dan pengawas terpilih harus bertempat
tinggal di rumah susun (sesuai ketentuan AD, tapi
tidak jelas terhadap pengurus yang dipilih pada
saat pembentukan pertama kali)
Ada diskrepansi antara tugas panitia musyawarah
dalam musyawarah pembentukan, yaitu
penyusunan AD/ART yang disetujui oleh para
pemilik. Namun, di dalam AD disebutkan bahwa
rapat umum adalah forum tertinggi untuk
mengesahkan AD/ART. Apakah penyusunan adalah
pengesahan? Apakah AD/ART harus disahkan lagi di
dalam rapat umum P3SRS? Bagaimana soal kuorum
dan hak suaranya? Ini masih tidak jelas dan rentan
sengketa.
11. Rapat umum P3SRS harus dilakukan di luar jam
kerja atau pada hari libur
Pengaturan jika terjadi peningkatan kualitas rusun
sebagaimana diatur UU Rusun belum ada, padahal
ini sangat penting ke depan
12. Jangka waktu undangan rapat umum P3SRS
sudah diatur yaitu 14 hari
Pengaturan tentang P3SRS untuk rusun umum dan
bagi yang kepemilikannya SKBG belum ada, padahal
hal ini akan sangat relevan ke depan, terutama
untuk masyarakat berpenghasilan rendah
13. Ada pengaturan tentang panitia musyawarah yang
wajib dibentuk jika masa kerja pengurus akan
berakhir, tapi hal itu tidak tampak di dalam
ketentuan AD/ART yang dilampirkan. Ini nanti
rentan multitafsir dan sengketa dalam
pelaksanaannya

27. KOMENTAR TERHADAP PERMEN P3SRS 2018
No. Positif Negatif
14. Aturan pengelolaan tidak memperhitungkan
bentuk iuran pengelolaan yang tidak selalu berupa
uang dan tidak memperhatikan jika pengelola
adalah pemilik, atau pemilik adalah pengelola. Mis:
dalam kompleks apartemen dan mal, mal dimiliki
dan dikelola oleh satu pihak
15. Pengaturan tentang area bersama terbatas (ABT)
tidak ada, padahal hal ini sangat penting untuk
rusun campuran. Mis: ada ABT untuk apartemen,
ada ABT untuk mal, ada ABT untuk hotel, dll. Ini
rentan multi tafsir dan sengketa
16. Aturan tentang laporan keuangan P3SRS saying
tidak diuraikan jika ini terkait rusun campuran.
Dalam prakteknya, bisa saja setiap kawasan seperti
kawasan apartemen, kawasan mal, akan
mempunyai laporan keuangan yang terpisah.
Bagaimana konsolidasinya? Bagaimana
pertanggungjawabannya oleh pengurus P3SRS?
Sayang ini tidak diuraikan padahal fakta di lapangan
sudah sangat relevan.