địa tô địa chính kinh tế địa chính

1. Vận dụng địa tô:
1.Hiện nay, giá đất đang tồn tại 2 hệ thống. Đó là giá do Nhà nước qui
định và giá trên thị trường đất đai, để có thể tiến tới thống nhất 2 loại giá
này vẫn đang là một vấn đề phức tạp trong quản lý đất đai. Tất nhiên, ở
mọi quốc gia đều tồn tại song song 2 hệ thống giá này, nhưng điều quan
trọng là khoảng cách giữa 2 hệ thống giá là không quá xa và nó phản ánh
đúng quan hệ cung cầu trên thị trường. Thông thường, trong một nền
kinh tế hoạt động tốt và ổn định thì giá đất của 2 hệ thống này thường là
tương đồng nhau (Đặng Hùng Võ, 2004). Điều này thể hiện sự thiết lập
chính xác khung giá đất của cơ quan quản lý đất đai và phản ánh chân
thực khả năng sinh lợi từ đất[3]. Hiện tại, sự chênh lệch giữa hệ thống
giá đất ở Việt Nam là khá lớn, giá đất thực tế ở nhiều khu vực đô thị và
vùng ven đô quá cao so với khả năng sinh lời từ việc sử dụng đất. Theo
Đặng Hùng Võ (2006a) thì trong giái đoạn 1993-2003, tồn tại cơ chế tài
chính 2 giá đất với mức giá do Nhà nước qui định chỉ bằng khoảng 20%
đến 40% giá đất trên thị trường và giá đất phi nông nghiệp đã tăng từ 50
lần đến 100 lần trong giai đoạn này. Chính điều này đã gây khó khăn cho
các công tác thu hồi đất, đền bù giải phóng mặt bằng để phát triển quy
hoạch.
. Hiện tại, việc đánh giá đất dựa trên khả năng sinh lời và điều kiện cơ
sở hạ tầng sẽ có những kết quả rất khác nhau trên cùng một mảnh đất, bởi
những quyết định hoàn toàn dựa trên cảm tính của người định giá. Điều
này dẫn tới giá đền bù đất được đưa ra nhiều khi còn xa mới với tới giá
đất thực tế trên thị trường.
Do đó, sẽ rất khó để tất cả các hộ dân chấp nhận di dời nhường đất
cho dự án. Tất nhiên, người dân không đồng ý thì có thể không di dời,
khiếu nại đòi đền bù cao hơn. Khi đó, thời gian đền bù của dự án sẽ kéo
dài cả năm và trong thời gian đó, giá đất đã kịp thời leo thang lên một
tầm mới, giá đèn bù đưa ra đã thấp nay lại còn thấp hơn, các hộ dân
không chịu di dời trước đây sẽ càng thấy là giá đền bù không hợp lý.
Nếu ban giải phóng mặt bằng nếu không tiến hành công tác thẩm định
đồng thời có những thỏa thuận cụ thể với người dân thì dự án rất dễ bị
treo dài ngày. Tuy nhiên nếu giá đền bù được tăng lên thì các hộ dân
trước đó đã di dời với giá đền bù cũ sẽ thấy mình bị thiệt và hình thành
lên tâm lý: giá đền bù luôn thấp và di dời trước luôn luôn bị thiệt nên
không tội gì không khiếu nại đòi tăng giá đền bù . Điều này tạo ra những
tiền đề xấu cho công tác giải phóng mặt bằng.

2. Vậy, để hạn chế những vấn đề này thì cần có một cơ chế cụ thể cho
công tác giải phóng mặt bằng như
Ban giải phóng mặt bằng tiến hành thẩm định giá đất để có thể đưa
ra phương án đền bù hợp lý nhất.
Có các chính sach tái định cư cụ thể như xây dựng khu tái định cư
với hệ thong cơ sơ hạ tầng cơ bản như điện, nước, đường…
Có các chính sách khuyến khích người dân nhanh chóng di dời như
hộ nào di dời trước sẽ được chon vị trí đẹp ở khu tái định cư.
Nếu công tác giải phóng mặt bằng chậm trễ thì lỗi ở bên nào bên
đấy tự chịu trách nhiệm. Ví dụ: nếu công tác giải phóng do chủ đầu tư
không giải ngân kịp thời khiến dự án chậm thì phần tăng giá đất do biến
động, chhur đầu tư phải chịu trách nhiệm. còn nếu do người dân cố ý kéo
dài thì phần giá biến động người dân không được đền bù. Việc làm rõ
trách nhiệm trong công tác giải phóng mặt bằng sẽ xác định cụ thể ai là
người để mất địa tô tuyệt đối.
2. Bên cạnh đó, một hình thức kiếm lời rất cao từ đất đang phổ biến hiện
nay là hình thức đầu cơ đất trong khu vực khoanh vùng dự án. Đặc biệt,
đối với những người mà nhờ một mối quen biết nào đó, họ có được trước
thong tin về quy hoạch đất đai ở một khu vực nào đó, họ sẽ đổ xô đi mua
gom đất ở khu vực đó và găm đất chờ giá lên để thu lời.
Ví dụ như dự án mở rông nút thắt đường Chùa Bộc. hang loạt những căn
nhà được quy hoạch sẽ áp sát mặt đường đã được giới đầu cơ gom mua
với giá của những căn trong ngõ, trong hẻm…, thận trí là trả giá cao hơn
mức giá trung bình. Nhiều người thấy được giá, bán là có lãi nên bán đất
cho nhà đầu cơ. Khi con đường hoàn thành thì giá lại là giá nhà mặt phố,
tức là giá đội lên rất nhiều. Như vậy, phần địa tô chênh lệch I tạo ra do vị
trí mảnh đất thuận lợi hơn đã rơi vào tay các nhà đầu cơ. Các hộ dân,
những người đã bán đất với giá thấp thực lại bị thiệt so với các hộ dân
không bán đất cho giới đầu cơ.
Hoặc như tìh trạng nhiều người đầu cơ đất nông nghiệp, đất bỏ không
giá thấp sau đó chỉ cần một đêm “cắm” lên những cây hoa màu hòng
kiếm số tiền đền hỗ trợ đền bù chuyển đổi nghề nghiệp sau khi thu hồi
đất mà đáng lẽ số tiền này người nông dân phải được hưởng. tuy nhiên,
khi các dự án còn chưa được triển khai thì đương nhiên, những mảnh đất
màu mỡ trước đây phát triênr nông nghiệp, trồng trọt hoa maug rất tốt thì
nay lại bỏ không làm mất không phần địa tô nếu như được canh tác. Hoặc
là chính các hộ dân tự ý cắm lên phần đất cửa mình vài cây hoa màu
nhằm hưởng số tiền đền bù hoa màu nhà nước sẽ phải chi một số tiền từ
ngân sách nhà nước để chi cho công tacs đền bù hoa màu.

3. Để đối phó với tình trạng này, nàh nước cần công công khai quy hoạch
cho toàn xã hội, đặc biệt là các hộ dân nằm trong khu vực trực tiếp quy
hoạch tránh tình trạng đầu cơ gây bức xúc trong dư luận. nhà nước cũng
cần nắm rõ hiện trạng sử dụng các loại đất thong qua hệ thông qua các
phogf địa chính địa phương.
3. một vấn đề cũng đang gây ra lãng phí nguồn lực lớn hiện nay là tình
trạng tồn tại hangf loạt dự án “treo” cả nghĩa đen lẫn nghĩa bongs. Đó là
hiện tượng các chủ đầu tư sau khi được giao đất từ nàh nước thì chỉ treo
len bảng phacs mô hình dự án và huy động vốn sau đấy nằm im hưởng lãi
từ số tiền huy động gây lẵng phí nguồn lực đất đai. Trong khi dự án vẫn
nằm đấy qua thời gian 5- 10 năm, nhà nước không thể thu hồi vì thỉnh
thoàng chủ đầu tư tạt tút gọi là để giao đất cho các chủ đầu tư khác đabg
có ý định đầu tư nghiêm túc gây lãng phí chi phí cơ hội cho việc phát
triển kinh tế xã hội của khu vực quy hoạch dự án.
Tuy nhiên, có rất nhiều dự án mà nhà nước chaaps nhận hi sinh phần
địa tô thu được từ công tác giao đất đó là cho chư đầu tư thuê đất giá rẻ,
cho chử đầu tư được hưởng nhiêu ưu đãi sau khi đầu tư, nhưng các dự án
vẫn có nhiều bất cập. đó là tình trạng các chủ đầu tư chỉ đưa vào khai
thác một phần dự án – có thể chỉ coi như đụng tay vào_ sau đó, chủ đầu
tư cho các doanh nghiệp khác vào thuê lại một phần đất mình đã được
giao. Khi đó, chủ đầu tư thuê đất nhà nước với giá rẻ nhưng lại cho thuê
lại với giá cao. Phần chênh lệch đó đáng lẽ do nhà nước thu nhưng nay
lại rơi vào tay các chủ đầu tư. Như vậy, một phần địa tô tạo ra trong quá
trình sử dụng đất công đã bị thất thoát.
dự án treo và các hệ luôn là vấn đề nóng đối với các nhà quản lý. Để
hạn chế tình trạng này cần có một cơ chế chính sách thẩm định và quản
lý dự án chắt chẽ , thường xuyên giám sát các hoạt động đầu tư tránh thất
thoát cho ngân sách và lãng phí nguồn lực.
4. ngoài ra, công tác cho thuê đất của nhà nước cũng là một hình thức
thu địa tô.
Trong việc thuê đất để kinh doanh thì người thuê đất đã thuê đất của nhà
nước, sau đó phát triển kinh doanh trên mảnh đất của mình và lấy lợi
nhuận mà mình làm xa để trả cho nhà nước.
Ví dụ: nhà nước đã quy hoạch khu đô thị Định Công, xây dựng những
kiôt và cho những người kinh doanh thuê, người này có thể tự kinh
doanh trên kiôt của mình, một phần lợi nhuận mà họ thu được trong việc

4. kinh doanh sẽ được trả cho nhà nước, số tiền đó được cho vào ngân sách
nhà nước.