J. Tóth - Čelí Slovensko hypotekárnej a realitnej bubline? Čo s tým?

1. Aktuálne otázky cien bývania
Ján Tóth
viceguvernér
Národná banka Slovenska
16.6.2016

2. 2
2 Cenová analýza
Potrebné zmeny na ponukovej strane
Zdroje údajov
3
1
Obsah
16.6.2016

3. 3
• NBS a ŠÚ SR dáta - databázy realitných kancelárií a realitných
portálov – aktuálne používané údaje NARKS.
• Kataster nehnuteľností – podľa viacerých odborníkov by mohol
byť najvhodnejším zdrojom údajov o cenách nehnuteľností na
bývanie  platná legislatíva však nevytvára podmienky pre
robenie záznamov o cene nehnuteľností na bývanie prostredníctvom
katastra nehnuteľností.
• Úverové inštitúcie
- Z podnetu Slovenskej bankovej asociácie vznikol pilotný projekt na
vytvorenie databázy úverov na bývanie z údajov úverových
inštitúcií, ktorý však nebol ukončený.
• Súdni znalci v odbore stavebníctvo – neexistuje databáza cien
nehnuteľností zo znaleckých posudkov.
16.6.2016
1/ Zdroje údajov o cenách bývania

4. 16.6.2016NR SR 4
-20
-10
0
10
20
30
40
1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15
Vývoj medziročných zmien priemerných cien bývania (v %)
SK_Eurostat (ŠÚ SR) SK_NBS
Vývoj ceny bývania v SR podľa NBS a ŠÚ SR (Eurostat)
• NBS vychádza z ponukových cien
domov a bytov, ŠÚ SR vychádza z
realizačných cien, ich pokrytie
trhu je výrazne nižšie
• ŠÚ SR používa váhovú schému
založenú na spotrebiteľských
výdavkoch z minulosti (T-2roky), NBS
na aktuálnom počte ponúk v Q
• Údaje, z ktorých vychádza ŠÚ SR
majú v porovnaní s údajmi NBS
vyššiu váhu BA a slabšie regionálne
pokrytie
• NBS publikuje ceny bývania s
oneskorením T+30 dní, ŠÚ SR T+90
• ŠÚ SR počíta len index ceny bývania,
NBS počíta navyše aj úroveň
priemerných cien (€/m2) podľa
krajov, podľa počtu izieb v bytoch a
typu domu
• Rozdielne indexy vývoja ceny bývania podľa NBS a Eurostatu sú spôsobené použitím
odlišných metodík výpočtu

5. 16.6.2016 5
Aktuálna situácia katastra nehnuteľností
• V novembri 2011 prebehlo medzirezortné pripomienkové
konanie ohľadom novely katastrálneho zákona.
• V októbri 2012 prebehlo medzirezortné pripomienkové
konanie ohľadom nového katastrálneho zákona (išlo však
do stratena kvôli reforme ESO).
• V marci 2014 sa opäť rozbehlo MPK ohľadom nového KZ
(predpokladaná účinnosť od 1.7.2015).
• Po ukončenom viacnásobnom MPK 17.3.2015 prerokovala
Návrh nového katastrálneho zákona Legislatívna rada vlády
SR a odporúčala ho na prerokovanie vláde SR.
• ?
• Pre kvalitné dáta je potrebný funkčný katastrálny
zákon
Kataster nehnuteľností

6. 16.6.2016 6
40
60
80
100
120
140
160
180
200
1Q00
1Q01
1Q02
1Q03
1Q04
1Q05
1Q06
1Q07
1Q08
1Q09
1Q10
1Q11
1Q12
1Q13
1Q14
1Q15
rok 2005 =100
AT
DE
EE
ES
FR
GB
IT
NO
SK
USA
• Vývoj cien bývania v susednom
Rakúsku a Nemecku dosahuje
historické maximá v súčasnosti.
• Vo Francúzsku, Veľkej Británii
a v Nórsku zaznamenal rast cien
bývania za posledných 7 rokov už
dva vrcholy.
• Aktuálna úroveň cien bývania je
vo viacerých krajinách stále pod
ich historickým maximom.
• V nízko-úrokovom prostredí je
väčšia pravdepodobnosť vzniku
realitnej bubliny.
Vývoj cien bývania vo vybraných krajinách
Značne diferencovaný vývoj cien bývania v jednotlivých krajinách.
• Fáza expanzie cien bývania vrcholila vo väčšine krajín zhruba od začiatku roka 2006 (USA)
až po polovicu roka 2008 (Taliansko, Slovensko).
• V krátkodobom pohľade (od roku 2005) vrchol rastu cien bývania na Slovensku dosiahol
omnoho vyššie hodnoty bázických indexov, ako boli ich porovnateľné maxima v starých
členských krajinách EÚ.

7. 16.6.2016 7
Aktuálny vývoj priemernej ceny bývania
• Na začiatku roka 2016 došlo po dlhom čase k zvýšeniu priemernej ceny bývania
vo všetkých slovenských regiónoch, klesajú ceny domov a rastú ceny bytov
(efekt preferencie návratu z prímestských satelitov do miest, investičný
záujem?)
• Aktuálna priemerná cena bývania je stále o zhruba 20 % nižšia, ako bolo jej
historické maximum v 2Q2008, doterajší najrýchlejší medziročný rast cien
ročne o 35 %, najväčší ročný prepad o 14 %.
min = -14,3 %
-25
-15
-5
5
15
25
35
1Q061Q071Q081Q091Q101Q111Q121Q131Q141Q151Q161Q171Q18
Medziročná zmena priemernej ceny bývania (v %)
1.Q 2016
1238€/m2
q-q (0,5 %)
Y-Y (1,0 %)
max = 34,5 %
-4
-2
0
2
4
6
800
1,200
1,600
1Q 14 2Q 14 3Q 14 4Q 14 1Q 15 2Q 15 3Q 15 4Q 15 1Q 16
%EUR/m2
Cena bytu Cena domu
cena bytu_Y-Y cena domu_Y-Y

8. 16.6.2016 8
• Pomer ceny k príjmu
• Pomer ceny k úverom
• Pomer ceny k prenájmu
• Pomer ceny k investíciám
• Fundamenty vývoja ponuky i dopytu
• Dostupnosť bývania
• Tobinovo Q
Empirické kritéria hodnotenia úrovne cien bývania

9. 16.6.2016 9
0.6
0.7
0.8
0.9
1
1.1
1.2
1.3
1.4
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Index 2010=100
Rakúsko Česká republika Nemecko Poľsko Slovensko
Price-to-income
• Pomer ceny bývania k nominálnemu disponibilnému príjmu (price-to-income) hodnotí
silu aktuálneho rastu cien nehnuteľností oproti benchmarku – disponibilnému príjmu
• V okolitých krajinách (AT, HU, CZ) bolo pokrízové tempo rastu pozvoľné, v SK+PL stále
pod priemerom roka 2010

10. 16.6.2016 10
0
0.5
1
1.5
2
2.5
2007 2008 2009 2010 2011 1q2012 2013 2014
Index 2010=100
Rakúsko Nemecko Česká republika Poľsko Slovensko
Price-to-loans
• Hodnotí silu aktuálneho rastu cien nehnuteľností oproti objemu poskytnutých
úverov na bývanie
• Relatívne priaznivý vývoj pomeru ceny bývania a úverov na bývanie v posledných
rokoch na Slovensku v porovnaní s okolitými krajinami

11. 16.6.2016 11
Price-to-rent
0
2
4
6
8
10
12
14
1Q05 1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16
BA
NR
KE
PO
TT
TN
BB
ZA
SR
0
2
4
6
8
10
12
BA
NR
KE
PO
TTTN
BB
ZA
SR
1Q05 2Q08 1Q12 1Q16
• Všeobecný poznatok hlavne zo zahraničia je, že prenájom je výhodný do zhruba 7 rokov,
potom je výhodnejšie si nehnuteľnosť na bývanie kúpiť
• Na Slovensku sa v súčasnosti splatí cena nehnuteľností o rozlohe 60 m2 nájomnými
splátkami zhruba za 9 rokov
• Na vrchole realitného boomu trvala splátka ceny priemernej nehnuteľností na bývanie
približne 12 rokov

12. 16.6.2016 12
Price-to-investment
• Priemerná cena bývania sa v poslednom období vyvíja takmer v súlade s reálnymi
investíciami domácností súvisiacimi s bývaním
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
ceny nehnuteľností na bývanie v SR
reálne investície súvisiace s nehnuteľnosťami (sektor domácností)
odchýlka od dlhodobého priemeru

13. 16.6.2016 13
Pozícia trhu s nehnuteľnosťami v rámci cyklu
(medziročná zmena)
• Vývoj v okolí 45% krivky naznačuje stabilitu vzťahu cien a úverov na
nehnuteľnosti
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35%
rastciennehnuteľností
rast úverov na bývanie
1q2008
1q2007
3q2009
4q2015
Znaky prehrievania

14. 16.6.2016 14
Vývoj ceny bývania a fundamentov ponuky
• Ceny stavebných materiálov a prác zatiaľ nevytvárajú tlak na rast cien
nehnuteľností
• Zrýchlenie mzdového vývoja v stavebníctve v 2015 súvisel skôr s
infraštruktúrnymi projektmi financovanými cez eurofondy
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
ceny nehnuteľností v SR Priemerná mzda v stavebníctve
ceny stavebných materiálov ceny stavebných prác
odchýlka od dlhodobého priemeru

15. 16.6.2016 15
Vývoj ceny bývania a fundamentov dopytu
90
100
110
120
130
140
150
160
1Q06
1Q07
1Q08
1Q09
1Q10
1Q11
1Q12
1Q13
1Q14
1Q15
1Q16
rok 2006=100
priemerná cena bývania mzdová báza
• Pri súčasnej diskusii o obavách z možnej bubliny sa zabúda na dlhé obdobie
stagnácie realitných cien, zatiaľ čo mzdová báza (nárast priemernej mzdy a
zamestnanosti) kontinuálne rástla.

16. 16.6.2016 16
Vývoj úverových podmienok a úverov na bývanie
1.5
2.5
3.5
4.5
5.5
6.5
1/07
1/08
1/09
1/10
1/11
1/12
1/13
1/14
1/15
1/16
9
10
11
12
13
14
15
16
17
Jan-
10
Jul-
10
Jan-
11
Jul-
11
Jan-
12
Jul-
12
Jan-
13
Jul-
13
Jan-
14
Jul-
14
Jan-
15
Jul-
15
Jan-
16
Vývoj priemernej úrokovej sadzby na úvery na bývanie (%) Medziročný vývoj úverov na bývanie (%)
• Podmienky financovania kúpy nehnuteľnosti prostredníctvom úverov sa
neustále zlepšujú, časť zlepšenia je permanentná.

17. 16.6.2016 17
„Nadhodnotenie/podhodnotenie“
(vzhľadom k dlhodobému priemeru Indexu dostupností bývania)
Dostupnosť bývania
• Rezidenčné nehnuteľnosti historicky veľmi lacné voči príjmom, aj pri neutrálnej* úrokovej
sadzbe.
(*) neutrálna hyposadzba (vypočítaná ako priemerná marža v EA 1,6% + potenciál 1% + inflácia 1,9%) = 4,5 %
-40
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
50
60
1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16
s aktuálnou úrokovou sadzbou s neutrálnou úrokovou sadzbou

18. 16.6.2016 18
„Nadhodnotenie/podhodnotenie“ podľa regiónov
(vzhľadom k svojmu regionálnemu dlhodobému priemeru Indexu dostupností bývania)
Regionálne relatívne podobné
nadhodnotenie/podhodnotenie
-40
-20
0
20
40
60
80
100
1Q06 1Q07 1Q08 1Q09 1Q10 1Q11 1Q12 1Q13 1Q14 1Q15 1Q16
BA TT TN NR ZA BB PO KE SR

19. 16.6.2016 19
0
5
10
15
20
25
10
20
30
40
50
60
70
2005-Q1
2006-Q1
2007-Q1
2008-Q1
2009-Q1
2010-Q1
2011-Q1
2012-Q1
2013-Q1
2014-Q1
2015-Q1
2016-Q1
Nedostatočný dopyt
Finančné obmedzenia
Nedostatok zamestnancov (pravá os)
Limitujúce faktory v stavebníctve
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2013-Q1
2013-Q2
2013-Q3
2013-Q4
2014-Q1
2014-Q2
2014-Q3
2014-Q4
2015-Q1
2015-Q2
2015-Q3
2015-Q4
2016-Q1
Finančné obmedzenia
Iné
Nedostatok materiálu a (alebo) mechanizmov
Nedostatok zamestnancov
Nevyhovujúce poveternostné podmienky
Nedostatočný dopyt
Žiadne
• Sektor stavebníctva naďalej pociťuje nedostatočný dopyt, aj napriek
narastajúcim obmedzenia z hľadiska pracovnej sily
• Zrejme teda existuje priestor na reakciu na zvýšený dopyt po bývaní

20. 16.6.2016 20
Ponuka reaguje na dopyt
-30
-20
-10
0
10
20
30
40
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
počet stavebných povolení Výstavba budov
Stavebné povolenia a produkcia budov v stavebnom (3M MA)

21. 16.6.2016 21
0.60
0.70
0.80
0.90
1.00
1.10
1.20
2005
20006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Index 2010=100
Tobinovo Q
• Vyjadruje vzťah a konzistenciu medzi rezidenčnými investíciami, cenami nehnuteľností a
stavebných nákladov.
• Teória Tobinovho Q hovorí o tom, že investície do špecifického aktíva rastú vždy keď
trhová hodnota aktív prekračuje ich reprodukčné/ obstarávacie náklady.
• Pre sektor stavebníctva hovorí teória o tom, že kedykoľvek Tobinovo Q v stavebníctve
narastie (bude naznačovať možný rast zisku v sektore) bude sa očakávať zvýšenie
rezidenčného investovania do nehnuteľností.
• Pre Slovensko je stále priaznivý pomer cien nehnuteľností a stavebných aktív.

22. 3/ Zvýšenie ponuky nehnuteľností
• Efektívnejšie územné plánovanie / zjednodušenie
stavebného konania na domy a byty → vyššia ponuka
a nižšie administratívne náklady pri nových bytoch.
• Reverzné hypotéky → na trh sa dostanú staršie byty
v mestách.
• Zlepšenie (najmä) verejnej dopravy v okolí Bratislavy
a Košíc → ponuka bývania v satelitoch bude
atraktívnejšia.
• Zdaňovanie podľa trhovej hodnoty, podpora mobility
najmä starších ľudí z veľkých bytov v centre do
menších bytov → na trh sa dostanú staršie byty v
mestách .
2216.6.2016

23. Distribúcia cien nehnuteľností
23
85 % domácností vlastní svoje hlavné bývanie
50 000 € je mediánová hodnota vl. bývania
16.6.2016
Zdroj: HFCS 2014.

24. Dane z majetku v EÚ
24
Zdroj: TAXUD / Eurostat.
% HDP, 2011
16.6.2016

25. Očakávaný vplyv zvýšenia daní
25
Stavebné
náklady
Cena
bytu
Množstvo bytov
Ponuka bytov
Veľkosť (kapacita)
mesta
Dopyt – malé mesto
Dopyt – veľké mesto
• V menších mestách a na vidieku je cena bytov daná stavebnými nákladmi – daň z
nehnuteľností nemá podstatný vplyv na cenu nehnuteľnosti.
• Vo veľkých mestách (Bratislava, Košice) je cena bytu daná dopytom, keďže ponuka je
obmedzená. Majiteľ nehnuteľnosti má rentu z výhodnej polohy. Daň z nehnuteľnosti môže
znížiť túto rentu a v konečnom dôsledku znížiť cenu nehnuteľnosti.
16.6.2016

26. 16.6.2016 26
Ďakujem za pozornosť