1. Jornada Técnica Internacional
La Inspección Técnica de Edificios (ITE) desde la perspectiva europea.
Barcelona, 18 de mayo de 2011.
El “Fascicolo di fabricato” como control de los edificios en Italia.
Giovanni Manieri Elia, profesor de Facultad de Arquitectura la Universidad Roma 3
El Fascicolo di fabbricato fue introducido en Roma en 1999 y el objetivo era difundirlo en
todo el pais; esto encontrò muchos obstaculos principalmente de parte de los grandes
grupos immobiliarios que lo consideran un aumento de gastos innecesario. Luego de una
causa legal en el 2006 una sentencia del Tribunal Administrativo Regional anulò el
caracter obligatorio del Fascicolo y ello ha desfavorecido e inclusive en muchos casos
anulado su difusion en otros ayuntamientos del pais.
El Fascicolo del fabbricato consiste en una inspeccion efectuada en los edificios con el
almacenamiento de datos y documentos relativos a la seguridad del immueble con la
finalidad de descubrir las eventuales problematicas y proceder a las soluciones antes que
se generen situaciones de grave peligro.
La documentacion es recogida y evaluada por un tecnico que efectua la investigacion y
supervision; una vez concluido el trabajo, el Fascicolo es estregado a los propietarios del
immueble y ademas a la administracion comunal ( municipalidad ).
La necesidad de un control general en los edificaciones en Roma fue evidenciada en
manera tragica por el derrumbe ocurrido en Via di Vigna Jacobini en el 1998 cuando en la
madrugada del 6 de diciembre un edificio entero se derrumbò repentinamente causando
la muerte de 27 personas.
Fue evidente que no se podia continuar a considerar
que la seguridad de un patrimonio arquitettonico de la
importacia del patrimonio romano, conformado por el 70
% de edificios de mas de 50 años de construccion,
fuese a cargo en modo general y esclusivo a los
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2. propietarios los cuales, a menudo ignoran las mas elementales nociones de seguridad de
las estructuras y las instalaciones del immueble. Estos han realizado durante los años
muchas modificaciones a los edificios para adaptarlos a las diferentes exigencias que con
las nuevas tecnologias surgen continuamente.
Igualmente algunos edificios de grandes
dimensiones han sido sujetos a modificaciones
graduales en el tiempo, paralelamente a las
nesecidades de los diferentes habitantes.
Quienes las han realizado en el ultimo medio
siglo, han actuado con escaso conocimiento de
las caracteristicas estructurales de los muros
historicos en un contexto cultural dominado por
las construcciones en cemento armado.
De este modo, a menudo en manera superficial,
se han producido profundos vacios excavados en los muros portantes para la realizacion
de numerosas instalaciones internas; se han demolido muchos muros secundarios
considerados como simples tabiques, para ampliar el espacios, ignorando la funcion
estructural de refuerzo transversal de aquellos. Han ensanchado puertas y ventanas
especialmente en el piso al nivel de la calle con la finalidad de crear escaparates para
tiendas o sino se han construido mas pisos para incrementar el valor del immueble.
Muchos de estos cambios realizados, si son analizados por separado, podrian ser
pertinentes y adecuados a la estructura del edificio, pero si los tomamos en conjunto
podrian alterar mucho el funcionamento estructural por entero con una importante
reduccion del margen de seguridad. Sobretodo en los grandes edificios, fraccionados en
sus multiples unidades habitativas, cada propietario desconoce los cambios producidos
por los vecinos y por este motivo resulta imposible evaluar una intervencion en el real
contexto estructural del edificio. La ocasion de un control contemporaneo y global del
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3. Edificio que originalmente tenia 4 pisos, como se ve en la foto del 1938, ha sido ampliado con dos pisos mas como pueden observar en
la situacion actual.
immueble propuesto por el Fascicolo del fabbricato permite un analisis antes imposible y
casi nunca realizado en las modificaciones ordinarias.
Por lo tanto, el Fascicolo del fabbricato era destinado a realizar un control general de
todas las edificaciones romanas y ademas debia servir para efectuar un control en el
tiempo con la actualizacion obligatoria cada 10 años o en caso de intervenciones
importantes.
El trabajo del inspector consiste en varias actividades.
Se empieza con la recoleccion y seleccion del material: busqueda de los dibujos y planos
originales asi como los levantamientos actualizados. A continuacion se efectua una trabajo
de comparacion de planos y elevaciones con la individuacion de los cambios realizados
en las estructuras a traves de los años que podrian haber causado efectos negativos en la
estructura.
Luego se procede a verificar la correspondencia de los planos catastrales con la
comunicacion a los propietarios de eventuales incongruencias. Despues se lleva a cabo
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4. una inspeccion directa en la cual se controla el estado
de conservacion de las instalaciones (gas, electrico,
idraulico y calefaccion) y a la individuacion de
situaciones particularmente criticas, pidiendo a los
propietarios los documentos referentes a las
instalaciones y comunicandoles eventuales faltas;
igualmente las instalaciones condominiales deberan
ser controladas.
Se procede tambien al control de la presencia de
Las grietas son muy comunes en los edificios
históricos. indicios de humedad en los techos, los pisos
intermedios, en los sotanos, y el estado de la estructura portante a traves de la
observacion de la presencia de lesiones en los muros, ya sean antiguas o recientes,
buscando tambien informaciones de la existencia de lesiones escondidas bajo recientes
revoques. La inspeccion es obligatoria en cada una de las habitaciones de todo el
edificio, excepto en casos particulares que deberan ser indicados en la relacion.
Tambien se debe verificar la presencia de arboles altos y una posible interferencia en los
cimientos o en las instalaciones enterradas del immueble. En caso de existencia de
problematicas de este tipo es necesaria la participacion de un perito agronomo. Por
ultimo se procede al atento control del
estado de conservacion del revoque, de
las cornisas, pisos, techos, escaleras,
puertas y ventanas, barandas y
ascensores.
Cada elemento de posible peligro y cada
El tecnico hace el control del estado de conservacion del
falta de documentacion obligatoria debe
revoque, de las cornisas, de las fachadas, detectando la
presencia de desprendimientos ya ocurridos o inminentes
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5. ser descrita detalladamente y señalada a los
propietarios en la relacion tecnica. Para completar, un
geologo debe redactar la relacion geologica basada en
una inspeccion y en datos contenidos en la bibliografia
y cartografia especifica de la zona.
Los objetivos propuestos por la legislacion
correspondiente al Fascicolo son:
– el control de todas las edificaciones de la ciudad,
evidenciando situaciones de peligro imminente o
probabile; la creacion de un banco datos digitalizado y
actualizado, controlado y seguro que sea a disposicion
Contadores y viejas tuberias del gas, hechas
de las personas que deben intervenir en los immuebles,
de plomo y grifos en latòn de los años 40.
(Roma, 2007). especialmente los mismos propietarios los cuales
actuando en determinadas partes del edificio deben conocer la conformacion real
incluyendo tambien las partes internas; evitar las situaciones de un posible peligro que se
pueden crear a causa de la falta de una informacion precisa.
Los resultados esperados consisten en la disminucion de los accidentes (derrumbes,
caidas, explosiones, electocuciones) y tambien contribuir a una correcta manutencion de
los edificios que favorezca la duracion de los mismos.
El vencimiento del plazo para la realizacion del Fascicolo era establecido el dia 31 de
marzo del 2006 para todos los immuebles edificados antes del 1939 y el 31 de marzo del
2007 para aquellos construidos despues. No eran previstas penales para quienes no
cumplian con esta obligacion pero en caso de trabajos de remodelacion del immueble,
para obtener el permiso era requerido el Fascicolo por la municipalidad.
La inspeccion es efectuada a vista y con la ayuda de instrumentos de relevacion y
tambien de la maquina fotografica. La figura profesional habilitada a la realizacion del
Fascicolo son los arquitectos, los ingenieros civiles y los maestros aparejadores; no es
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6. Fascicoli Fascicoli presentati per periodo di costruzione
realizados
2372
2500
2000
n. di fascicoli presentati
1284
1500
986
849
1000
667
571
382
500
183
154
91
27
10
0
Otro
1908-1939
1940-1950
1951-1962
1963-1971
>1971
XII - XIV sec.
XV sec.
XVI - XVII sec.
XVIII sec.
XIX sec.
altro
non precisabile
No
Detectado
Período dedi costruzione
periodo construcción
Fascicoli realizados y clasificados segun el período de construcción del immueble
(los datos del histograma se refieren al 31/3/2006, por un total de 7.576 Fascicoli realizados).
prevista ninguna obligacion de titulos de especializacion. Los colegios profesionales y
tambien las universidades organizan varios cursos optativos de formacion especifica. Los
inspectores reciben el encargo directamente de los propietarios de los immuebles.
La responsabilidad de los inspectores no es declarada en el reglamento sin embargo es
implicita una responsabilidad indirecta en caso de accidente si se revela evidente una
negligencia por parte del profesional encargado.
El costo del Fascicolo es proporcional al valor catastral del immueble (aproximadamente
180 euros por cada apartamento, 2,25 Euros/ Mq).
En conclusion de la inspeccion, el tecnico puede declarar el edificio:
– Sujeto a observacion, en el caso hubieran sido detectados problemas, si fueran
necesarios mayores analisis, intervenciones, o si faltaran certificaciones importantes.
– No sujeto a observacion, si no existen problemas que requieren una particular
atencion.
Considerando todos los edificios inspeccionados en Roma desde el año 1999 hasta el
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7. 2006 resulta que casi la mitad de los edificios
Valutazione finale
estudiados han sido declarados “sujetos a
sujeto a
Porre l'edificio sotto
observación
osservazione;
observacion”. La respuesta de los habitantes ha
no sujeto a
Non porre l'edificio 3.474
3474; 46%
46%
sottoobservación
osservazione;
4.102
4102; 54%
sido muy positiva y han colaborado
54%
eficientemente en las inspecciones. Han sido
realizados y depositados 13,000 Fascicoli hasta
Evaluación final. junio del 2010, a pesar que desde el 2006 el
Cada Fascicolo termina con el resultado final del
examen del edificio, indicando presencia o ausencia
de factores de deficiencias significativas. Fascicolo no es obligatorio (800 Fascicoli al año
desde el 2006 hasta el 2010).
En forma conjunta, los datos obtenidos en los Fascicoli pueden evidenciar algunos
problemas comunes a determinadas categorias de edificios o a determinadas areas,
permitiendo acciones correctivas organicas.
El data base informatizado facilita futuras inspecciones, favorece la localizacion de la
informacion del proyecto de remodelacion y manutencion; ademas los datos son
conservados en manera segura en diferentes lugares: en la administracion del immueble
(en papel y digitalizado) y en las oficinas de la municipalidad (digitalizado). De este modo
la conservacion es permanentemente asegurada, tambien en situaciones de particular
gravedad.
Factores de deficiencias identificados.
Sólo el 26% de los edificios controlados no muestra deficiencias.
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8. COMPOSICIÓN DEL FASCICOLO
DATOS DE IDENTIFICACCIÓN del immueble, de la propiedad y del profesional
encargado
CUADRO A : identificación del edificio (ubicación, datos catastrales...)
CUADRO B dibujos técnicos disponibles (planos, elevaciones y secciones de proyecto
original y del levantamiento actualizado)
CUADRO C descripción de la inspección visual (observaciones efectuadas en el sitio)
CUADRO D instalaciones del edificio (descripción y estado de conservación)
CUADRO E lista de las intervenciones de seguridad màs importantes (realizadas y por
realizar)
CUADRO F informe de síntesis (evaluación final y propuestas de desarrollo)
INFORME DE SÍNTESIS
- Las operaciones de investigación efectuadas o por efectuar
- Noticias acerca del acceso a todas las partes del edificio
- Los documentos que faltan considerados necesarios
- Las principales deficiencias en la documentación
- Las principales deficiencias encontradas en la inspeccíon visual
- Principales eventos del pasado, con referencia a los aspectos estáticos
- Necesidad del informe agro-forestal
- Urgencia y plazos para las inspecciones adicionales y especializadas
- Sugerencias, consejos, disposiciones inmediatas, etc.
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9. ACTIVIDADES POR LA REDACÍON DEL FASCICOLO
Recoleción de plantas, alzados, secciones, informes de proyectos de origen
Recoleción de planos de situaciones intermedias
Recoleción del levantamiento actual
- comparación de las palntas y control de los cambios realizados
- comparación de las elevaciones y control de lo cambios realizados
- control de la congruencia de los planos catastrale y comunicación a los
proprietarios de la eventual necessidad de actualización
INTALACIONES CONTROLADA
Gas
Eléctrico
Calefacíon
Agua
Alcantarillado
Eliminación del agua de lluvia
Evacuación de humos
Ascensor
- Control visual del las instalaciones
- Controllo de la presencia de deficiencias
- Recolection de la documentación necessaria
- Segnalación a los propietarios de las deficiencias.
En relación a la instalaciones de las diferentes unidas inmobiliaria y tambien aquellas
centralizadas.
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10. INFORME GEOLÓGICO
Ubicación del area de investigación, caracteristicas del edificio y del tejido urbano
Características geomorfológicas observadas in situ.
Características geológicas - estratigráficas e hidrogeológicas,
Riesgo de movimiento debido a la presencia de cavidades en el terreno
Riesgo sísmico y de amplificación sísmica del los suelos.
Características geotécnicas de los suelos
Evaluación general sobre la seguridad referida a la ubicación del edificio y el terreno.
LOS OBJETIVOS ESTABLECIDOS POR LA LEGISLACIÓN
- Controlar la edificacion de toda la ciudad detectando situaziones de peligro potencial o
inminente
- Crear una base de datos digitalizada y actualizada, controlada y confiable y que debe
estar a disposicion de aquellos que tienen que intervenir en los edificios.
- Evitar las situaciones peligrosas causadas por la falta de información
RESULTADOS ESPERADOS
- reducción de los accidentes (choques, caídas, explosiones, etc.)
- favorecer el mantenimiento de los edificios y por lo tanto su duracion.
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