De Real Estate Norm (REN) is een beo ordelingsmethode voor de kwaliteit van kantoorgebouwen en hun locaties. Het is tevens een belangrijke stap op weg naar een eenduidige normering van vastgoedprojecten. Volgens de makers betekent de methode zowel nationaal als internationaal een doorbraak in de bouw- en vastgoedwereld. BOUW 13-12-1991

1. REAL ESTATE NORM
KANTOORLOCATIES EN -GEBOUWEN
BIJNA GENORMEERD
De Real Estate Norm (REN) is een beoor-
delingsmethode voor de kwaliteit van
kantoorgebouwen en hun locaties. Het is
tevens een belangrijke stap op weg naar
een eenduidige normering van vastgoed-
projecten. Volgens de makers betekent
de methode zowel nationaal als interna-
tionaal een doorbraak in de bouw- en
vastgoedwereld.
Pieter de Mos
nroercncl-goedadviseurs Zadcl-
hoff Makelaars en Jones Lang
Wootton hebben hun concu[rcntÎeovcr-
wegingen even terzijde geschoven om
tezamen met projectmanagers en bouw-
kosrcllconsultants Starke Dickstra ecn
beoordelingsmethode voor de kwaliteit
van kantoorgebouwen en -locaties op te
stellen. Een project waar vele maanden
werk en maar liefst een kwart miljoen
gulden aan hard- en software in is gaan
zinco. Het resultaat is er dan ook naar.
De REN-norm is neergelegd in een hand-
zaam boekje, waarvan de nu verschenen
versie meetbare beoordelingscriteria be-
vat. Als zodanig is het door een brede
groep binnen de bouw- en vastgoedwe-
rdd te gebruiken, Eerste belang daarbij is
om de communicatie tussen opdrachtge-
vers, adviseurs, projectOntwikkelaars en
bouwers te verbeteren. Op termijn
wordt aangestuurd op de realisatie van
een echte vasrgoednorm met min of
meer officiële status,
Bereikbaarheid via autosnelwegverbinding
bereikbaarheid via autosnelwegverbinding
rijdsduur die nodig is om de afsrand van de afn'r tot aan her kantoor in
spitsrijd af te leggen
_ I I i
I I I
........
M'.'W.' I
:> 30 minuten
20 . 30 minuten
10·20 minuten
5· 10 minuten
< 5 mmuten
Als yoorbeeld twee pogino's 11,1 de REN·norm.
Volgens ing. F.F.A. Diekstra is er alja-
ren veel misverstand over de kwalitatie-
ve omschrijving van projecten. Veelal
zijn alleen de technische eisen aan gebou-
wen eenduidig vastgelegd, maar ont-
breekt informatie over de beloofde pres-
taties. Ook over de kwaliteit van de
locatie zijn meestal .veinig gegevens be-
schikbaar, terwijl de vraag ofeen gebrui-
ker zich al dan niet prettig voelt in het
gebouw, nauwelijks aan de orde is. Door
dit alles heen spelen de communicatie-
problemen, die tussen vakbroeders nog
wel meevallen, maar naar opdrachtge-
vers/gebruikers toe zeer groot zijn. Dat
dit moet veranderen is een algemeen
denkbeeld in de vastgoedwereld, die
echter lange tijd aarzelde om actie te on-
dernemen. Na het succes van de Ne-
prom-meetmethode voor het (nuttig)
oppervlak e.d. van kantoorgebouwen,
leek de tijd rijp om gebouwen ook kwali-
tatief in beeld te brengen. Gezien de
groeiende belangstelling voor de ligging
en bereikbaarheid van veel gebouwen. is
het een verstandige beslissing geweest
om ook dit element in de REN-norm op
te nemen. Voor winkelpanden en be-
drijfsruimten kunnen Soortgelijke nor-
men gemaakt worden.
Viifsterrenkantoor
De gebouwen en locaties worden aan de
hand van vijfhoofdaspecten beoordeeld:
functionaliteit. comfort en behaaglijk-
heid, beleving en vormgeving, veilig-
heid, continuïteit en exploitatie. Daarbij
is gekozen voor een grafisch puntenstel-
sel. Voorbeelden uit het hoofdstuk func-
tionaliteit kunnen die verduidelijken. Bij
de bereikbaarheid van het gebouw via
autosnelwegen wordt de tijd gemeten,
die gemiddeld nodig is om in de spits van
snelwegafrit naar kantoor te komen. De
indeling loopt van meer dan 30 minuten
(één vakje) tot minder dan 5 minuten
(vijfvakjes). Een op het gebouw zelfge-
richt voorbeeld is de kwaliteit van de
hoofdtoegang. Een simpele draaideur
scoort het laagst, een tritour met tocht-
sluis van minimaal 3,5 TI) en automatisch
schuivende binnendeuren het hoogst.
Op een dergelijk wijze zijn in de huidige
REN-norm zo'n 130 aspecten van ge-
bom" en locatie zo meetbaar mogelijk in
bee-ld gebracht. Dat is zeker bij de loca-
tiekeuze van belang, want bij het aanbie-
den van kantoren 'lijkt het wel of elk
gebouw optimaal gelegen is', aldus de
door Diekstra samengevatte kritiek.
De gebruiksmogelijkheden zijn legio.
De norm is niet alleen te gebruiken bij
een algemene beoordeling - als een kwa-
litatieve taxatie - maar is een goede basis
voor een programm van eisen, een huis-
vestingstoets ofeen portefeuille-analyse.
Daarnaast is uit meerdere toetsingen een
trendanalyse te maken, wordt de weg
geplaveid naar geboUvcercificering erc.
'Eigenlijk werken ve toe naar een c1assi-
t1catie zoals in horeca en hotelwezen.
Door het vaststellen van gewogen waar-
den kan er een puntenstelsel ontstaan en
daarna mogelijk een echte classificering.
Tegen die tijd mogen we dan spreken
van een één-of vijfsterrenkantoor', zo
verduidelijkt ing. A.C. Groeneveld van
Jones Lang Wootton de omwikkeling.
Hij ziet in de HEN-norm een goed hand-
vat om sterkte-zwakte-analyses te ma-
ken, waarmee bijvoorbeeld de leeg-
standsproblematiek is te begrijpen en
mogelijk voor een deel op te lossen.
Leegstand betekent immers een slechte
aansluiting tussen vraag en aanbod. Ook
is de norm een hulpmiddel om over de
hoogte van huren te onderhandelen en
wellicht kan hierdoor op termijn een
grotere huurdifferentiatie ontstaan.
De onlangs in boekvorm gepresenteerde
REN-norm is grotendeels gebaseerd op
de huidige normen en regels, aangevuld
met de expertise van de makers, Dat
wordt gerechtvaardigd door het feit dat
de betrokken onroerend-goedadviseurs
tezamen ruwweg de helft van de markt
bestrijken. In een later stadium, gedacht
wordt aan eind 1992, moet de norm ver-
der zijn aangevuld met subjectievere fac-
toren. Zaken als de klimatologische om-
standigheden, energiekosten e.d. horen
zondermeer thuis in een kwaliteits-
beoordeling van gebouwen. Om derge-
lijke aspecten te kllnnen toevoegen bren-
gen de makers het REN-boekje
uitgebreid in discussie, met name binnen
de vastgoedwereld. Uit het te ontvangen
commentaar en praktische adviezen
moet dan een definitieve normering ont-
staan, die niet alleen in Nederland maar
ook daarbuiten bruikbaar is en dan voor-
al in landen met een westers getinte eco-
nomie.
,OUW tJR ~5 1J o~nM8E. '91 5