1. 0
고산지역 토지개발조성 관련 사업내용 기본구상 및 타당성조사 용역 최종보고
‘약속 타운’
(사)새로운 문화를 실천하는 건축사협의회
2011.02.14
2. 1
1 개요
과업명 고산지역 토지개발조성관련 사업내용 기본구상
및 타당성조사 용역
위 치 전라북도 완주군 고산면 율곡리, 서봉리 일원
면 적 2,328,799 m²(약 71만평)
토지매입현황
(148필지/582,027m/약17.6만평/전체면적의 24.7%)
도입내용 퍼머컬처타운
과업기간 2010.12.22-2011.02.11 (60일)
사업방식 민간주도사업
과업내용 가. 과업의 배경 및 목적
- 배경, 목적, 범위, 내용변경에 대한 당위성, 수행과정, 추진계획
나. 타당성조사의 법적근거
- 법적근거, 추진관련 법규, 시행관련 법규
다. 현황 및 개발의 여건
- 일반적 현황, 상위 및 관련계획 검토, 개발여건 검토, 종합분석
라. 퍼머컬처 현황 및 유사사례 검토
- 산업현황, 국․내외 유사사례 검토, 주민설문 및 전문가 의견수렴토론회 등 종합분석
마. 기본구상
- 배경 및 사유, 목표와 방향, 시장의 설정, 개발전략, 도입활동 및 규모산정, 도입시설의 구상, 단계별 개발의 구상
바. 사업의 타당성 검토 및 사업추진 전략
- 사업의 규모 및 수요산정, 총 공사비 및 연도별 투자계획 추정,
- 사업비에 대한 경제성 분석, 타당성의 검토, 효과적 분석, 추진방향, 관리운영방안, 마케팅전략
사. 요약 결론 및 제언
3. 2
1 개요
과업의 배경 및 목적
○ 완주군의 풍부한 자연자원을 활용한 효율적 토지개발로 침체된 지역경제의 활성화와
더불어 인구유입 효과를 기대하고, 여가시간의 증대 ․ 관광 행태 다변화 등 Trend 및 국민수요 변화에 부응하는 대응전략 마련으로
완주군의 관광 활성화를 도모하고, 인접 시군의 개발확대에 따른 성장잠재력을 활용하여 완주군의 지역 경쟁력을 확보하고자,
○ 본격적인 퍼머컬처 타운 조성에 앞서 사업부지 및 사업내용에 관한 전반적인 검토를 토대로
사업이 성공적으로 이루어질 수 있도록 퍼머컬처타운 조성의 구체적인 내용의 사업구상과 이에 대한 타당성조사 용역을 시행하고자 함.
사업 형식 및 내용 변경의 당위성으로서 공공성, 지속 가능성, 지역성에 초점을 둔 기본 구상 및 타당성 분석이 필요
단순한 농촌 마을조성 사업이 아니라 효율적이고 가치 지향적인 농업, 농촌 사회의 미래형 모델 개발이 필요
이벤트적인 관광 활성화를 넘어서,
지속적이고 친환경적인 정주공간 창출을 통한 농업의 6차산업화 (생산+가공+유통+관광)전략이 필요
경제적인 지역 경쟁력을 포함한 사회, 문화적 지역 경쟁력을 결집하는 통합적 전략이 필요
4. 3
2 현황 분석
2.1 현황분석
65세 이상 인구비율 (2010, 완주군) 도시지역 현황 농업진흥지역 현황
전주시 인접지역(도시근교)와 고산면을 경계로 도시지역 고산면 : 완주군의 농업생산활동
그외지역의 편차 심각 구성비 비율의 현격한 차이 발생 주요 요충지 중 하나
5. 4
2 현황 분석
2.4 분석의 종합
1. 도시지역에 인접한 지역과 산지지형으로 이루어진 지역의 불균등 심화, 고산면을 경계로 한 동부지역의 침체 및 악화 우려
완주군의 지속적인 발전을 위한 대책 필요
2. 기존의 농업인프라와 자연환경을 활용하여, 이를 확대 발전시킬 수 있는 사업 방향이 요구됨
3. 정주인구 수요에 대응한 새로운 주거문화 창출이 요구됨
공공성 + 지속가능성 + 지역성 요구
전략 1 공공의 재원은 공적인 인프라에 투자를 바탕으로 토지분양과 민자유치 유도
전략 2 사회적, 문화적, 홖경적 지속가능성을 확보 미래형 농촌마을의 모델 구현
전략 3 대상지에 대한 투자가 완주 농업 농촌에 파급
6. 5
2 현황 분석
2.5 S.W.O.T. 분석
배후주거단지 인프라
공공시설 인프라
커뮤니티 인프라
7. 6
3 기본 구상
3.1 약속타운의 배경
`2008
약속프로젝트 계획
01
완주군 농업농촌 발전 완주군의
을 위한 사업계획 약속프로젝트
`2009
커뮤니티 비즈니스
02
적극도입
커뮤니티 비지니스 통합 추진전략 약속타운 조성
-완주 CB 재단 설립
-농업농촌 공공인프라
확충
`2010
귀농귀촌 사업
03
-사회적기업 이장 유치
-주민자발적 사회 서비 도시민 유치
스 및 비즈니스 창출
8. 7
3 기본 구상
3.2 계획의 컨셉
미래형 농촌마을 자원순환 도시민 유치 의료서비스
파문
12. 11
3 기본 구상
3.5 단계별 개발계획
1단계 사업 범위 2단계 사업 범위
분토골 중심 밤골, 큰골 중심
1차 토지매입 2차 토지매입
710,360㎡ / 214,884평 263,703㎡ / 79,770평
귀농마을 배후주거단지
공공시설 커뮤니티 시설
도입시설 도입시설
귀농·귀촌학교를 중심으로, 전원마을 단지 조성을 통한
순환복합영농 귀농마을 조성 배후 주거단지 인프라 조성
농업기반시설 중심의
공공시설 인프라조성
교육, 문화, 복지, 의료 시설
귀농 귀촌 학교 마을 지원 시설
경축자원화 시설 지역지원시설
로컬푸드 가공시설
로컬푸드 종자 보급시설
귀농·귀촌인 임대주택
13. 12
3 기본 구상
3.5 단계별 개발계획 _ 1단계 사업 범위 선정
+ +
경사도 20도 이하 완주군 매입토지 지목별 현황
약 286,800 PY
(전체구역의 약 41%)
1단계 사업부지
710,360 ㎡
=
완만한 경사의 하부능선 중심
완주군에서 기매입한 토지 중심
종중의 분묘가 많이 분포되어 있는 임야를 제외한 전,답 중심
14. 13
3 기본 구상
3.5 단계별 개발계획 _ 2단계 사업 범위 선정
+ +
경사도 20도 이하 완주군 매입토지 지목별 현황
약 286,800 PY
(전체구역의 약 41%)
2단계 사업부지
263,703 ㎡
=
완만한 경사의 하부능선 중심
완주군에서 기매입한 토지 중심
종중의 분묘가 많이 분포되어 있는 임야를 제외한 전,답 중심
15. 14
3 기본 구상
3.6 단계별 개발계획 규모
1단계 개발대상지 세부면적
구분 필지수 면적(㎡)
사유지 87 257,652
군유지 15 439,707
국유지 8 10,214
1단계 개발대상지
합계 110 707,573
84.095 ㎡ 710.360㎡ 171,600 ㎡
합계 : 963,268 ㎡
18. 17
4 도입시설
4.1 도입 시설 선정 기본 방향
• 대상지 뿐 아니라, 지역, 완주군 전체의 파급효과 확대를 위해 사업의 공공성, 지역성 확보가 중요
• 지역 현황과 유사 사례 분석을 통해 공공성, 지속 가능성, 지역성이 요구됨을 도출하고,
공공시설 인프라, 커뮤니티 인프라, 배후 주거단지 인프라를 조성함
• 조성된 인프라는 SWOT 분석에서 도출된 강점을 기회와 결합 시키고 약점을 보완하여 위협요소의 영향을 약화 시키는 수단이 됨
• 공공의 재원으로 인프라를 우선적으로 조성하여 향후 민자 유치를 위한 우호적 투자 환경을 만들어 줌
• 공공의 인프라와 민자 유치로 형성된 약속타운은 지속 가능한 미래형 생태농촌공간의 모델을 제시
[공공시설 인프라] [커뮤니티시설 인프라] [배후주거단지 인프라]
• 자원순환형 생태마을 조성 • 문화, 복지, 의료 서비스 강화 • 귀농인과 귀촌인을 구분하여 정주인구 산정
• 1단계 개발사업 : 귀농귀촌학교, 귀농인임대주택 • 2단계 개발사업 : 의료생협, 복합센터, • 1단계 개발사업에서 자원순환형 생태농장을
로컬푸드 가공시설, 로컬푸드 종자보급시설 산촌유학센터, 문화예술인 공방 중심으로한 귀농인 마을을 조성
• 2단계 개발사업 : 게스트 하우스 • 2단계 개발사업에서 전원마을조성 사업이나
농어촌 뉴타운 조성사업으로 주거단지 조성
19. 18
4 도입시설
4.2 공공시설 인프라
[귀농귀촌학교]
· 약속타운의 새로운 이주민들이 여러 종류의 직업을 가지고 농촌 생활을 영위할 수 있음을 인지하고
영농교육에 중심을 둔 귀농과정과 함께 다양한 직업 교육 과정을 운영하는 농촌직업학교의 개념으로 접근
- 기존 귀농·귀촌학교보다 다양한 시설과 프로그램 운영으로 귀농인 뿐 아니라 다양한 목적의 귀촌인 유치에 기여
· 전라북도의 최근 3년간 연평균 귀농인 400명의 15%인 60명을 유치함을 목표, 최근 완주군 귀농·귀촌도 증가 추세
· 전북 남원의 경우, 실상사 귀농학교를 중심으로 귀농유치활동으로 30~40대 귀농인의 분포가 증가
(2009_도시민의 귀촌행태와 전라북도 대응방안_전발연)
[건축규모] [운영 프로그램]
• 장기프로그램
• 단기프로그램
20. 19
4 도입시설
4.2 공공시설 인프라
[귀농인 임대주택]
· 귀농·귀촌학교 단기 프로그램 학생 60명의 1/3 수준인 20명이 귀농인 임대 주택에서 머물며 이주와 귀농 준비
· 귀농인큐베이팅 : 귀농·귀촌학교 와 연계하여 재학생이 귀농인의 집에서 머물며 교육을 이수하면서 지역에 대해 파악할 기회 제공
· 전북 지역 귀농자 설문조사 결과, I-턴형, J-턴형이 76.9% 차지, 귀농준비기간동안 지역연고가 없는 이들이
지역정보 파악 할 수 있도록 임시주거 제공 필히 필요
· 사례 : 봉화군 귀농인의 집 / 13.5평 X 3세대 귀농패턴
U-턴형 I-턴형 J-턴형
(고향으로 귀농) (도시출생 후 귀농) (타향으로 귀농)
· 연면적: 20세대 x 15평/세대 = 300평
· 대지면적: 967평 (3,179㎡) 비율 23.1% 62.8% 14.1%
자료 : 전북발전연구원, 2009, 도시민의 귀촌행태와 전라북도 대응방안
[경축자원화 시설] – 개별사업 / 제2경축 자원화센터 사업 유치
• 순환농업 생태마을 모델 구현
• 지역순환농업시스템 구축사업/제2경축 자원화센터 사업 유치
• 제2경축자원화센터 사업추진 기간 : 2012.01~2014.12
• 제2경축자원화센터 세부내용
- 6천두 분의 한우 축분을 자원화 할 수 있는 제 1경축자원화센터에 이어
지역 한우 축분의 자원화율 100% 달성 목표
양질의 유기질 퇴비생산공급체계 구축으로 생산비절감,
경종농업의 화학비료대체 효과 거양
다수농가의 환경농업전환 토대 마련
자본의 지역 외 유출 방지 및 지역경제 활성화
21. 20
4 도입시설
4.2 공공시설 인프라
[로컬푸드 가공시설] – 개별사업 / 권역농민가공센터 사업 유치
완주군 CSA 사업과 연계
• 농산물 뿐 아니라, 농산물 가공으로 부가가치를 높임
• 권역농민가공센터 주요 내용
권역별 HACCP시설을 갖춘 거점가공센터 설치(3,300㎡)/3개소
공동 가공센터, 공동작업장, 저온저장고, 테마별 설비 등
전문인력 육성 및 지원프로그램 (로컬푸드 통합지원센터 등)
사업추진 근거 : 완주 로컬푸드 활성화 지원 조례
[로컬푸드 종자보급시설] – 개별사업
로컬 푸드 공급 시스템에서 종자 보급 단계부터 관리
• 로컬 푸드 사업에서 공급되는 주요 농작물에 대해 우량 종자를 생산
• 수요농가에 보급하여 농가소득 증대에 기여
• 도시 지역의 소비자가 구입하는 농산물의 품질 보장 가능
[게스트하우스]
지역 사회 관광의 중심 역할
· 약속타운과 인접해 있는 연구단지나 산업단지 출장인 혹은 관광 목적의 방문객들에게 쾌적한 숙박 환경 제공
· 연면적 : 402평 (1,330㎡)
- 객실 : 20평 x 20실, 총 393평 (1,300㎡)
- 관리실 : 9평 (30㎡)
22. 21
4 도입시설
4.3 커뮤니티시설 인프라
[의료생협] – 개별사업
양질의 의료서비스로 개인과 지역의 의료비 절감
· 고산지역에 부족한 의료서비스 제공
· 노약자, 취약계층에 대한 보건복지 통합서비스
· 예방 관리체계 구축, 교육활동으로 지역 의료비 감소
· 안산의료생협 (내과, 안과, 치과, 한방) 사례 참고
[복합센터] – 개별사업
지역주민 문화복지생활 향유
· 영월주민체육센터 사례참고
(연면적 175평, 목욕탕, 찜질방, 체력단련실, 휴게실 구비)
23. 22
4 도입시설
4.3 커뮤니티시설 인프라
[산촌유학센터] – 개별사업
도농교류강화와 지역교육의 질 향상
· 방과 후 프로그램 운영
· 방과 후 도시아동과 지역아동 함께 교육, 지역민의 교육의 질 향상
· 학생수 : 산촌 유학 - 초등․중등 30명
방과 후 학교 - 초등․중등 60명
[문화예술인공방] – 개별사업
지역의 문화예술 확대
· 제주 가시리 창작지원센터 사례 참고
- 대지 약 500평, 연면적 약 80평
- 예술치료사, 영화감독, 공공예술, 공공미술, 화가 입주
25. 24
4 도입시설
4.4 배후주거단지 인프라
1단계-귀농인 50가구
: 귀농인 증가, 농업기반시설 구축
• 귀농귀촌학교 중심의 교육 및 농지조성을 통해 농업기반시설
확립하여 귀농인 흡수에 전략적 대응 가능
• 전북이 최근 5년사이에 전국에서 귀농인수 상승세 보임
• 전북의 경우 약 400명의 귀농인 발생
• 전국적으로는 귀농인수 증가 추세
1단계-귀농인 50가구 경종 6,000평 X 5,000 원/평 = 30,000,000 원
: 재배작물에 따른 소득기준으로 영농규모 산정 과수 15,000평 X 15,000원/평 = 225,000,000 원
시설채소 22,000평 X 30,000원/평 = 660,000,000 원
축산 700두 X 500,000원/두 = 350,000,000 원
• 1단계 사업부지내 경작지 면적 기준으로 수익산출
• 농촌진흥청, 통계청 자료를 바탕으로 작물별 수익 산출 총계 1,265,000,000 원
• 농촌진흥청 토양정보시스템에 의한 작물선정
• 순환복합영농, 연평균 순소득 25,000,000원 적용 시 50가구 적정
가구수 1,235,000,000 원 / 25,000,000원 = 50가구
26. 25
4 도입시설
4.4 배후주거단지 인프라
1단계-귀촌인 50가구
: 인접지역주민 흡수, 개발예정사업에 의한 주민 흡수
• 지역 일자리
• 근접생활권 정주인구수요 예상
- 농업생명 혁신도시 건설 : 농업생명의 허브
- 첨단기술산업단지 확대 : 완주 테크노벨리 산업단지,
핵심기술연구센터, KIST 전북분원
- 지역거점도시인접
: 30분 생활권 – 전북도청 / 전주시청
35. 34
7 사업성 분석
7.4 재원조달계획
1단계 사업 재원조달계획
- 공공부문 재원조달 : 중앙정부, 완주군의 예산 직접지원
- 사업초기단계의 토지매입, 기반시설 구축에 사용
- 분양(임대)를 통해 회수된 재원을 바탕으로 부지내 공공적 성격의 시설에 대한 운영지원에 사용
- 공공부문 추가재원조달 : 농어촌 뉴타운 조성사업 공모를 통한 중앙정부 재원 확보
(근거법령 : 농업농촌 및 식품산업기본법 제3장 제3절(농업인력의 육성) 및 농어촌 정비법 제52조 내지 제56조(생활환경정비))
2단계 사업 재원조달계획
- 민간투자방식 중 SPC설립을 통한 지분참여방식
- 민간투자 SPC는 동 부지를 분양 또는 임대하여 투자비를 상환
- 공공적 성격을 가진 2단계 사업부지내 개별시설은 주로 민간부문의 재원을 직접 유치하여 건설
- 공공부문 추가 재원조달 : 농림수산식품부가 주관하는 일반농산어촌개발사업(전원마을조성사업) 신청을 통한 중앙정부의 재원확보
(근거법령 : 농어촌정비버 제101조(마을정비계획의 수립 및 마을정비구역의 지정) 내지 제111조(마을정비구역등에서의 행위 등의 제한))
- 지도한도액 기준 및 범위 : 마을 규모에 따라 30억원 범위 내에서 정액지원 (국고 70%, 지방비 30%)
공공부문 기타 재원조달
- 자체재원 : 지방세, 세외수입, 사업수익을 통해 창출된 자체재원에 의한 지원가능
- 지방채 : 공용, 공공시설의 설치, 당해 사업의 수익금으로 원리금상환이 가능한 사업,
주민의 복리증진 등을 위해 특히 필요하다고 인정되는 사업에 대해 발행가능 (지방재정법 시행령)
37. 36
8 사업추진계획
8.1 사업개발 방식
일반농산어촌 개발사업 [전원마을조성사업]
-근거법령 : 농어촌 정비법, 농림어업인 삶의 질 향상 및 농산어촌지역개발촉진에 관한 법률 및 그외 다수
-마을-소생활권역-읍면소재지-도시의 정주체계별로 기초생활 인프라를 종합적 체계적 정비
- 사업유형 : 읍면소재지 종합정비사업, 권역단위(생활권)종합정비사업, 신규마을조성 및 재개발사업, 기초생활 인프라 정비사업
- 본사업에서는 신규마을조성 및 재개발로 분류되는 “전원마을조성사업”으로 추진
농촌소득원개발 및 개발환경개선사업 [농어촌 뉴타운 사업]
- 사업유형 : 농촌관광휴양자원개발사업, 한계농지정비사업, 농어촌뉴타운사업
- 본사업에서는 “농어촌뉴타운사업”으로 추진
- 귀농희망 도시민에게 농촌생활기반과 영농지원프로그램 제공
38. 37
8 사업추진계획
8.2 사업개발절차
전원마을조성사업, 농어촌 뉴타운사업 모두 법적 사업절차는 농어촌정비법상의 마을정비구역지정을 통한 방식
다만, 대상지선정과 사업비지원결정 등에 관한 행정적인 측면에서만 상이하게 추진
농어촌 뉴타운사업 절차 전원마을 조성사업
39. 38
8 사업추진계획
8.3 사업추진계획
사업추진 방식
1단계개발 2단계개발
관리운영단계
제1섹터방식 제2섹터방식
(주민+공공+민간)
(공공주도방식) (민간주도방식)
• 공공적 목표달성 중요 • 도시 출퇴근형, 은퇴형, 5도2촌형 • Design Co-Work
등 귀촌수요 흡수 - Planner Pool
• 단기적 수익창출보다 지역활성화 - Design Pool
• 다양한 정주공간 창출을 위한 다양성
• 공공시설 인프라 구축 확보를 위해 민간주도방식 선정 - Partner Pool
(귀농귀촌학교, 귀농인임대주택) • 민간투자 SPC 설립 • 공공 : 공공성과 일관성 견지
• 민간주도방식을 위한 투자환경조성 • 지역주민 : 조성된 인프라 활용
• 동부지를 분양 또는 임대
• 주거단지인프라(100가구) 서비스 창출
• 공공적 성격의 개별시설은 민간부문
: 농어촌 뉴타운 조성사업 적용 • 민간단체 : 건축 및 공간환경 분야,
재원을 직접유치
농촌경제분야, 지역활성화 분야
40. 39
8 사업추진계획
8.3 사업추진계획
주택 및 축사 현황
- 1단계 사업 대상지 내 : 축사 7개소
- 2단계 사업 대상지 내 : 축사 1개소, 주택 9개소
영농보상비 지금 축사이전 축사시설 현대화 지원사업
- 영농보상비 - 대상지내 축사단지 조성 - 축사시설개선비용의 80% 지원
: 농업의 손실에 대하여 농지의 - 귀농귀촌학교 연계 (30%지원 50%융자)
단위면적당 소득 등을 참작하여 20%본인 부담
실제 경작자에게 보상 - 기존축사 위치와 떨어져서 부지조성 - 사업시설면적당(㎡)지원한도액
- 축사단지 조성을 우선시행 : 216,000원/㎡
- 재입주 희망자에 한해 - 개소당 지원한도액 : 2억
완주군에서 축사농가에 토지 임대 - 사업대상 : 한우사업단 소속농가
기존주택 거주민 우선공급 - 축사단지 조성 동안 기존위치 유지 - 사업내용 :
- 축사단지 조성 후 재입주 축사의 신개축 및 개보수 시설 자금 지원
- 지역주민, 완주군, 사업시행자와 축산업 등록제에 따라 등록된
협의 - 축사신축 : 농림수산식품부 가축사육시설 면적 범위내에서 지원
- 토지 또는 주택을 우선순위 공급 “축사시설 현대화 지원사업” 연계 신축은 기존 축사를 폐쇄하고
- 입주시 인센티브 적용 이전하거나 철거 후 재건축을 말함
- 축사 및 내부기자재
〔급이․급수, 소독․환기시설
(공기정화기 등), 온․습도 조절장치 등〕
폐사축 처리시설
41. 40
9 관리운영 및 마케팅 전략
교육 및 홍보 문화 예술 통합 디자인
도농교류 협력단체 구성을 예술가집단과의 협력 특화된 정주공간 및 환경 조성
통한 교육 및 홍보 문화예술공간 조성 및 교육연계 건축가 디자인풀 구성
(사)농산어촌어메니티연구회
(사)새건협, 희망제작소 등 통합디자인 가이드라인 구축
지속적인 관리운영 컨설팅
42. 41
9 관리운영 및 마케팅 전략
새건협과 지속적인 지원 및 교류 MOU작성
1. 농촌 공간 포럼 및 전시회 개최
(건축정책 국제컨퍼런스, 국립아시아문화전당 건축프로그램 등 건립기본계획 수립용역 국제워크샵, 한국현대건축전(Megacity Network), 일본과 아시아의
친환경건축 전시회 등 국내외 포럼 및 전시회 다수 주관)
2. 농촌건축교육/친환경 공간 교육 운영 – (귀농학교와 연계)
(농촌 집짓기 프로젝트-인제, 양구 등, Housing Lecture 등의 건축교육 프로그램 운영)
3. 디자인풀 구축 – 디자인 품질 보장 및 홍보효과
(베니스 비엔날레 참여작가를 포함한 국내 우수 건축가 및 친환경 건축전문가 900인 회원보유)
4. 통합 디자인 가이드라인 및 관리운영 컨설팅
(문화역사마을가꾸기 사업, 행정중심복합도시 정부청사건립 건축설계경기 전문관리용역, 국립아시아문화전당 국제현상설계 운영 및 건립기본계획 용역, 국가
상징거리 조성사업 사전기획 연구 등)
