民泊について（講演資料）
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民泊に関する講演資料です。 民泊を取り巻く状況、先進自治体視察報告（大阪府・大田区） 江東区の現状、議会動向、マンションの民泊問題事例、国の動向、等を踏まえた詳細な資料になっております。
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民泊について（講演資料）
- 1. 「民泊」について 〜先進自治体の事例と江東区の現状〜 ２０１６年３月５日 江東区議会議員 鈴木綾子 Copyright ©2016 Ayako Suzuki. All Rights Reserved.
- 2. 本日の内容 ■民泊の背景 ■大阪府 視察報告 ■大田区 視察報告 ■江東区の状況 ■民泊問題解決事例〜プライヴブルー東京管理組合 ■民泊をめぐる動向 国・東京都・特別区の動き ■質疑応答・意見交換
- 3. 民泊の背景
- 7. 民泊の背景：シェアリングエコノミーの広がり（民泊含む） 出典：民泊のありかたに関する検討会（観光庁） 新経済連盟 資料 http://www.mlit.go.jp/common/001113523.pdf
- 8. 出典：民泊のありかたに関する検討会（観光庁） 新経済連盟 資料 http://www.mlit.go.jp/common/001113523.pdf 民泊の背景：シェアリングエコノミーの広がり
- 9. 大阪府 視察報告
- 24. 大田区 視察報告
- 25. 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） 日時：平成２８年１月２９日（金） 14:30〜16:30場所：大田区役所 視察先： ①大田区役所 ②民泊協会（現地視察） 参加議員：鈴木綾子（維新・民主・無所属ク ラブ） （東京若手市議会議員の会 視察研修会） 江東区では、豊洲や有明などの湾岸エリアを中心に、airbnbなどを介したマンションの民泊 が問題になっている一方で、２０２０年の東京オリンピック・パラリンピックを前に、外国人 観光客の増加、今後のホテル不足が深刻化していくこともあり、対応が求められている。 江東区における「民泊条例」制定に向けた課題を抽出し、対応策を検討するため、先進事例と して大田区を視察。大田区では、平成２７年１２月に、大田区議会で条例可決、１月２９日よ り全国初の条例施行となり、事業者の申請の受付が開始した。 羽田空港を擁する大田区では、外国人観光客の急増により、ホテル稼働率が急増し、90%を超 える状況にあり、インバウンドを逃さないという観点、 インターネットを介した民泊サービスが増え、近隣トラブルを予防し、安心安全な民泊を進め る観点から、国家戦略特区内で、東京で初めて民泊条例が施行。 独自のガイドラインの運用が特徴。１月２８日は事業者説明会が開催され、200人以上の参 加者を集めたとのこと。たくさん物件を持っている人など、不動産賃貸業者が多く説明会に参 加した。条例施行直前のまさに熱い状況の中で担当課の課長より、概要説明と質疑を受けた。 都内の国家戦略特区における民泊のモデルとして注目されている。 視察の目的・概要 【大田区について】 ■人口： 71万1767人 （２０１５年１２月１日現在） ■面積：60.66㎢ ■人口密度：11,730人/k㎡ ■一般会計予算：2501億2,185円 （平成２７年度） ■議員定数：５０人
- 26. 大田区では、民泊に伴う受け入れ体制の整備にもつながる、インバウンド促進に向けた外国人 誘客の取組を行っている。 ①Wifi環境整備、②多言語版の観光公式サイトの開設、③観光情報センターのオープン、④ 羽田空港を利用する外国人向けに大田区を楽しんでもらうための「HANEDA⇔OTA エンジョ イプログラム」の実施など４点が主な取組である。 民泊に伴う 大田区の環境整備 出典：大田区提供資料 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」）
- 27. 大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業 条例のポイント 出典：大田区提供資料 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」）
- 28. 出典：大田区提供資料 大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業 規則・ガイドライン（案）のポ イント 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」）
- 29. 視察報告：東京都大田区 出典：大田区提供資料 大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業 規則・ガイドライン① 民泊条例施行に伴い、事業を円滑に進めるため、行政指導の指針及び審査基準、事務手続きに ついて規定しているガイドラインを８項目に渡って制定した。
- 30. 出典：大田区提供資料 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） 大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業 規則・ガイドライン②
- 32. 出典：大田区提供資料 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） 大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業 実施区域 条例の実施地域は、原則として、ホテル・旅館の建築が可能な用途地域としている。
- 33. 出典：大田区提供資料 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） 民泊のモデル事業 現地視察（施設提供者とコーディネーターの連携事例） 施設提供者とコーディネータの連携の事例を視察。民泊の認定を受けようとしている羽田 （穴守稲荷駅近く）の一軒家の物件を現地視察し、この物件をオーナーから依頼を受け、手が けている一般社団法人民泊協会の方からお話を伺った。 ■視察先：一般社団法人 民泊協会 http://min-paku.or.jp 『民泊が日本の魅力を発信し地域を活性化するものにするために、民泊に対する信頼や共感を 社会的に得るための活動』を行う団体。 2016年、最も大きな影響を与える「民泊」サービス を、より良き方向へ発展させるという思いで昨年団体を設立し、活動をしている。 今回、大田区で民泊条例が施行されるのを受け、民泊を希望するオーナーの物件の民泊許可申 請や運用をサポートを行う予定である。 <活動の方針> 「民泊で日本の魅力を発信し、地方を活性化する」 1.家主の人柄や地域独自の文化に焦点を充て、観光客を誘致します。 2.増加を続ける住戸の空室を活用し、空き家対策を行います。 3.日本古来の文化や資源を伝統技術で、外貨を獲得します。 「社会の信頼と共感を得て民泊の領域を拡大する」 1.民泊の業界団体として、民泊事業者の意見や陳情を行政に届けます。 2.行政が抱える課題を解決すべく、民泊行動憲章に取り入れて実践します。 3.民泊許可申請や助成金申請をサポートし、行政と民泊事業者を繋ぎます。 （民泊協会ホームページより）
- 34. 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） ・65平米の一軒家。二階建て。 ・穴守稲荷駅近くの物件。 ・近隣には総菜屋、飲食店など、滞在に役立つ店 も多い。 ・日本の和室をアピールできるよう部屋の内装等 準備をしている。 ・自動火災報知器など設置し、消防法上の要件も 満たす予定。 民泊のモデル事業 現地視察（施設提供者とコーディネーターの連携事例） ・近隣への説明はどのように行うのか。 ・オーナー宅の隣の空き家、一戸建て。 近隣説明は、オーナーが近所に説明をしていく方針。 ・民泊条例を遵守し、7日間以上の宿泊を受け付け る。 ・空室時は、民泊ではなく、子育て支援の場などで 活用する予定。 近隣への説明、理解が必要となる状況下では、民 泊に適した物件は、マンションなどよりも一軒家が 適していると感じた。 民泊協会の方にお話を伺った際も、民泊の登録がで きる物件は限られているとのこと。 視察した物件について 質疑応答・所感
- 35. 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） 今回、民泊対象となった物件については、条例により、７日間以上の貸出となるため、物件の 貸出が行われない場合は、子育て支援や学童など、子どもたちが集まる場づくりなどの活用を、 民泊協会と連携して実施する予定。 事業のパートナーである、グローバルキッズハウスの担当者よりお話を伺った。 民泊のモデル事業 現地視察（施設提供者とコーディネーターの連携事例） もともと海外では、B＆Bは、ゲストハウス的な位置づ けであり、家庭的な雰囲気で旅行客をもてなす暖かいもの だった。それが、インターネットが入ることによって不動 産業が介入し、利益モデルへと変わってきたという側面が ある。 民泊の物件についても、通常の外国人観光客で滞在が7 日間を超えるケースは少ないと考えており、長期のビジネ スやインターンシップの外国人の利用を見込んでいる。 そこで、民泊物件の貸し出しがなく空いている期間は、子 育て支援や学童など、お子さんが集まる場などの活用を民 泊協会と連携して行おうとしている。 外国人を受け入れ、地域の人と人つながり、ともに活性化 していくという視点、子育て支援などその場所を使ってで きる社会貢献的な要素、ともに考えて、新しい民泊の形を つくろうとしていることに共感した。 グローバルキッズハウス 青木氏のお話
- 36. 視察報告：「大田区 国家戦略特区 外国人滞在施設経営事業」（「民泊条 例」） 江東区でも民泊に関しては様々な課題があり、23区の先進事例である大田区を視察することは大変意義が あった。 民泊を考える際は、インバウンドなどの観光推進策、安心安全など治安面、地域活性化の面、多面的に考 えて、日本版、都市型の新たなスキームをつくることが重要である。大田区には空き家が約40,000軒あると のことで、 ホテル不足を解消するだけでなく、空き家の有効活用、外国人へのおもてなしなどの観点で、 民泊の意義がある。質疑応答によると、大田区では江東区のように、 分譲マンションでの民泊苦情事例は これまでにないとのことだった。 羽田空港を擁することや、空港付近にすでにホテルがあるものの、稼働率が90%を超えていること、区内 に40,000件の空き家があり、その有効活用が 求められていること、など背景に少し違いがあることがわ かった。 江東区においても、民泊を認める場合は、民泊許可申請を行うエリア、行わないエリアについて、しっか りエリア区分をした上で、安心安全で、インバウンドの推進や、地域活性化に資する形にする必要がある。 分譲マンション（管理組合毎の考え方にもよりますが）やオートロックのマンションなど、住民が住まい の安心安全でを強く求めているような地域・物件の民泊は、条例の認定範囲から除外する方が望ましいと考 える。大田区のように、空き家の有効活用という形が実効性が高く、安心安全も担保できるだろう。 オートロックのマンションなど、セキュリティの高いマンションで民泊を認める場合は、部屋の貸し出し について管理組合が許可しているのか、反対しているのかの意向をしっかり確認し、誤って許可をすること のないよう慎重に申請業務を行い、違反時の対応も速やかに動く治安面の配慮はさらにしっかり行う必要が ある。 また、民泊の申請をせず、インターネットのサービスを介して営業をしているairbnbのような物件につい ては、旅館業法に基づき、貸し出し者に対して、地域からの苦情があった場合などは速やかに是正指導がで きるよう、専門チームの発足など、保健所等の関連部署の体制強化が必要だ。 一方で、オリンピック・パラリンピックピックに向けたインバウンド獲得は大変重要なため、逃さないよう、 外国人観光客向けの国際観光施策をしっかり行い、施策のバランスをとって進めていくことが肝要。 先進事例の視察で得たものをもとに、江東区における「民泊」のあり方を考えていきたい。 視察所感〜江東区で民泊条例を実施する場合の留意点など
- 39. 江東区の状況
- 48. 民泊ケーススタディ 民泊問題解決事例 〜プライヴブルー東京管理組合（豊洲） 《プライヴブルー東京 概要》 【所在地】：東京都江東区豊洲4丁目10-18 【交通】：有楽町線 「豊洲」駅 徒歩5分 【総戸数】：513戸 【構造／階数】：SRC 20階建て地下1階 【敷地面積】：14,537.67㎡ 【竣工時期】：2005年3月 【専有面積】：66.97㎡～111.61㎡ 【間取り】：2LDK～4LDK 【分譲会社】：東急不動産 三交不動産 興和不動産 長谷工コーポレーション 【施工会社】：長谷工コーポレーション 【管理会社】：東急コミュニティ 【権利形態】：所有権 【駐車場】：520台（ゲスト用7台含む） 【用途地域】：準工業地域 【共用施設】：ラウンジ・ゲストルーム・パーティルームなど
- 52. 参考：管理規約第１２条（専有部分の用途） 管理規約第１２条及び第２１条（第９期５号議案にて規約改正） （専有部分の用途） 第１２条 区分所有者及び占有者は、その専有部分を専ら住居として使用するものとし、他の用途に一 切供してはならない。第１９条（専有部分の修繕等）第２項の承認があったときであっても同様とする。 ２ 区分所有者及び占有者は、不特定の者が出入りする事務所、集会所及びその兼用住居として使用 してはならず、且つ、次の各号に定める用途に供してはならない。 一 シェアハウス（複数の者が、玄関・トイレ・浴室・洗面等を共用し、寝室若しくは居室兼寝室を各人が 占有する使用形態を言い、企業・団体・学校等の寮、寄宿舎としての使用を含む） 二 短期賃貸住宅（所謂「ウィークリーマンション」等、不特定の者と短期間の貸借契約を繰り返すもの） 三 グループホーム（知的障害者、精神障害者又は高齢者若しくは認知症高齢者等が、社会福祉法人 及び介護サービス事業者等の支援を受けながら、集団で居住若しくは使用するもの） ３ 前項に抵触する疑いがある場合、理事長又はその指定を受けた者は、必要な範囲内において専有 部分に立入り、必要な調査を行うことができる。この場合において、当該専有部分の区分所有者及び占 有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。 （専有部分の貸与） 第２１条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、次の各号に掲げる事項を遵守 するとともに、その第三者にこの規約及び附属規程に定める事項並びに総会の決議を遵守させなけれ ばならない。 一 第１２条（専有部分の用途）第２項第一号の使用等を目的として、専有部分１室について複数の賃 借人との賃貸借契約又は複数の賃貸借契約を締結しないこと及び第１２条第２項各号の用途での使用 を目的とした転貸借契約を締結させないこと。 二 貸与の相手方に対し、第１２条第２項各号に掲げる用途に使用させないこと。 出典：プライヴブルー東京 管理組合提供資料
- 53. 参考：内容証明郵便文面（２０１５年８月、１０月の２回送付） 部屋の貸し出しについて 貴殿所有のプライヴブルー東京 ●●号室の近隣の居住者から毎日不特定多数の部外者（外国人など）の方が入れ替わり立ち替 わり出入りしていると苦情が寄せられています。当マンション管理規約第１２条により、専有部分をシェアハウス・短期賃貸住宅 （ウィークリーマンション）等不特定多数の者が出入りする用途で使用することは禁止されています。予約の有無に関わらず、即日、 部屋の貸し出しをお止めください。改善が認められない場合は、専有部分への立ち入り検査及び法的措置をとります。早急なご対応 よろしくお願い致します。 平成２７年８月１１日 プライヴブルー東京管理組合 管理規約第１２条及び第２１条（第９期５号議案にて規約改正）を参考までに以下に記します。 （専有部分の用途） 第１２条 区分所有者及び占有者は、その専有部分を専ら住居として使用するものとし、他の用途に一切供してはならない。第１９条 （専有部分の修繕等）第２項の承認があったときであっても同様とする。 ２ 区分所有者及び占有者は、不特定の者が出入りする事務所、集会所及びその兼用住居として使用してはならず、且つ、次の各 号に定める用途に供してはならない。 一 シェアハウス（複数の者が、玄関・トイレ・浴室・洗面等を共用し、寝室若しくは居室兼寝室を各人が占有する使用形態を言い、企 業・団体・学校等の寮、寄宿舎としての使用を含む） 二 短期賃貸住宅（所謂「ウィークリーマンション」等、不特定の者と短期間の貸借契約を繰り返すもの） 三 グループホーム（知的障害者、精神障害者又は高齢者若しくは認知症高齢者等が、社会福祉法人及び介護サービス事業者等 の支援を受けながら、集団で居住若しくは使用するもの） ３ 前項に抵触する疑いがある場合、理事長又はその指定を受けた者は、必要な範囲内において専有部分に立入り、必要な調査を 行うことができる。この場合において、当該専有部分の区分所有者及び占有者は、正当な理由がなければこれを拒否してはならない。 （専有部分の貸与） 第２１条 区分所有者は、その専有部分を第三者に貸与する場合には、次の各号に掲げる事項を遵守するとともに、その第三者にこ の規約及び附属規程に定める事項並びに総会の決議を遵守させなければならない。 一 第１２条（専有部分の用途）第２項第一号の使用等を目的として、専有部分１室について複数の賃借人との賃貸借契約又は複数 の賃貸借契約を締結しないこと及び第１２条第２項各号の用途での使用を目的とした転貸借契約を締結させないこと。 二 貸与の相手方に対し、第１２条第２項各号に掲げる用途に使用させないこと。 出典：プライヴブルー東京 管理組合提供資料
- 65. 最新動向：民泊条例 （大田区に続き杉並・港・渋谷・品川なども検討） 品川区長「民泊」条例検討…東京五輪向け（読売新聞 2015年11月18日） 品川区の浜野健区長は17日に開いた記者会見で、2020年の東京五輪・パラリンピックに向 け、マンションなどの空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を認める条例の制定を検討 していることを明らかにした。 都内では大田区が12月議会で条例の成立を目指しており、それに続く動きとなる。 浜野区長は「区内全域を考えているわけではない」と述べ、旧東海道品川宿の地域にある空き 家の活用などを例に挙げた。（以下、省略） 民泊、都内で機運高まる 訪日客誘客、大田区に続き 港・豊島区でも協議 近隣住民の理解課題 （日経新聞 2015年11月6日） 東京都内で一般住宅などに観光客を泊める「民泊」の制度化に向けた動きが広がっている。 国家戦略特区の特例で、まず大田区が12月に条例を制定する。外国人が多い港区や渋谷区も検 討を始めた。訪日客の急増などによる宿泊施設不足に公的に対応する。ただ近隣トラブルや衛 生面などへの影響を懸念する声も根強い。地域の合意形成や安全・安心を確保する仕組みづく りが課題となる。（以下、省略） 杉並区も民泊条例制定へ、地域振興、外国人観光客受け皿に（産経新聞2015年１２月５日） 20２０年東京五輪・パラリンピック開催決定などで、都内を訪れる外国人観光客が増加傾向 にあるなか、杉並区は、住宅などの空き部屋を宿泊施設として活用する「民泊」を認める条例 の制定を目指す方針だ。条例制定で、外国人観光客を取り込み、地域振興につなげたい考えだ。 旅館業法では、宿泊施設として営業する場合、フロントなどの必要な設備を整備することな どが求められている。国家戦略特区の対象地域になっている同区は、特区による規制緩和を利 用し、住宅の空き部屋などを宿泊施設として活用する「民泊」を認める条例制定を目指す。
- 72. 最新動向：旅館業法の緩和（平成２８年１月２６日：NHK） 出典：NHK NEWS WEB 平成２８年１月２６日