6. 테라펀딩
• 현재 업계 1위 업체
• 부동산 담보 대출로 시작
• 주로 1순위 담보를 확보하여 안정적임
• 만기가 비교적 짧고 (6개월 ~ 12개월) 높은 투
자 수익(11~13%)을 제공하여 인기
• 최근에는 2순위 담보 상품을 추가로 제공 중
• 단점 : 사이트가 구림 / 채권이 1분만에 마감됨
• 자동투자 가능 (그러나 실제로는 거의 안됨)
10. 8퍼센트
• 신용대출 + 부동산대출 + 기타 채권
• 매일 오후 1시에 5~10개 채권이 공개됨
• 별도의 투자수수료가 없으므로 타사 대비 실질 수
익률이 1% 정도 더 많음
• 최근 대부분의 채권 투자 기간을 12개월로 단축
• 대규모 부동산PF 보다는, 개인의 부동산 담보 대출
이 많음
• 자동투자 지원
• 수익률 8~13% / 투자 기간 : 1년
• 장점 : 완성도 높은 홈페이지, 같은 부동산 채권이
더라도, 대규모 부실률이 적을 수 있음
• 단점 : 부동산PF 보다 상대적으로 낮은 수익률
12. 렌딧
• 현재 “개인 신용 대출"만 취급함
• 평균 수익률 : 10~13% / 평균 투자 기간 : 2~3년
• 초기 포트폴리오 모델로 시작
• 현재는 시스템이 업그레이드 되어, 원하는 채권을
골라서 포트폴리오 구성 가능
• 100명에게 1만원씩 100만원을 투자할 수 있음 (진
정한 분산투자?!)
• 홈페이지에서 가장 완성도 높은 기능을 제공함
• 단점 : 높은 연체율, 낮은 수익률, 긴 투자 기간
16. 순서
• P2P 투자란?
• P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나?
• 정말 안전한가?
• 다른 투자와 비교하면 장단점은?
17. P2P 투자의 실제 수익률을 알아보자
• 연 수익률이 12%이고, 100만원을 투자하
면, 12만원을 받을 수 있을까?
• 정확히는 연 “환산“ 수익률임. 6개월 동안
6만원을 받았다면, 연환산은 12%
• 비영업대금을 통한 수익이므로 상대적으
로 높은 세율(27.5%)을 원천 징수당함 (vs
금융상품 수익에 대한 세율이 15.4%임을
감안하면 꽤 높은 세율)
• 업체별로 다르지만, 평균 연 1.2%의 수수
료를 떼감
18. P2P 투자의 실제 수익률을 알아보자
• 즉, 12% 수익률이라고
광고해도, 실제 체감은
7.5% 정도
• 보통 홍보하는 수익률
의 60% 정도를 실 수익
으로 보면 대충 맞음
계산 해 보기 : https://www.zoomfund.co.kr/invest/investPracticeConfirm
100만원 투자
총 수익 : 12만원
세금 : 3.3만원
플랫폼 수수료 : 1.2만원
연간 실수익금 : 7.5만원
19. 주요 업체 정리
평균
수익률
수수료
율
부도율 세후 실
질수익률
평균
투자기간
누적투자액 누적상환액 연체율
테라펀딩 12% 1.2% 0% 7.5% 8개월 1450억 740억 2.53%
루프펀딩 18% 1.2% 0% 11.9% 14개월 1140억 370억 0%
렌딧 10% 1.2% 1.2% 4.8% 30개월 520억 190억 0.50%
8퍼센트 10% 0% 1.4% 5.9% 12개월 760억 410억 0.44%
비욘드펀드 18% 1.2% 0% 11.9% 5개월 195억 26억 0%
자료 출처 : 한국P2P금융협회 http://p2plending.or.kr/public
• 평균 투자 기간은 짧을수록 좋음
• 부도율은 낮을 수록 좋음 / 연체율은 향후 부도율로 발전할 가능성이 있음
• 연체율/부도율이 낮더라도, 누적상환액 비율이 적은 경우, 단순히 만기가 돌아오지 않은 채권
이 많아서일 수도 있음 (아직 초기라 업체 실력과 단순 비례하지 않음)
• 누적투자액이 많을수록, 그리고 상환액이 많을수록 믿을만한 (실력있는) 업체일 가능성이 있음
21. 정말 안전한가?
• 나름 세후 실질 수익률이 7~8%라면 나쁘
지 않음
• 최근 정부의 바보 같은 정책1)(업체당 1천
만원 투자 제한)으로 여러 P2P 업체들에
분산 투자할 수 밖에 없음
– 투자자 보호를 위해? (x)
– 향후 정부의 책임 회피를 위해 (o)
1) 뉴스1 “개인투자자 P2P대출, 年 1000만원으로 제한한다”
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=421&aid=0002581705
22. 심지어 이런 기사도 있던데..
http://biz.chosun.com/site/data/html_dir/2017/07/10/2017071002166.html?right_key
23. 옥석을 가려보자
• 한국P2P금융협회 http://p2plending.or.kr/
에서 매달 업체별 누적대출액 / 누적 상환
액/ 부도율 등을 공시하고 있음
• 누적대출액이 많고, 그 대출들을 많이 상
환시켜 본 경험이 있고, 연체율이 적다면,
최소한의 프로세스는 있다고 믿을 수 있음
• 앞서 소개한 테라펀딩, 루프펀딩, 8퍼센트,
렌딧 정도는 최소한의 신뢰는 가져도 될
거라고 봄
24. 만약 부도가 발생하면 어떻게 되나?
• 12% - 3.3%(세금) – 1.2%(수수료) = 7.5%
• 하지만 부도가 발생하면, “원금"에서 손
실이 발생하고, 최종 수익률에도 상당한
영향을 미침
• 신용대출과 부동산대출은 원금 회수 측면
에서 극적인 차이가 발생함
25. 개인신용대출에서 연체가 발생하면?
• 대출자가 개인회생을
신청하면 사실상 답이
없음
• 업체에서 채권추심을
한다고 하지만, 실제로
원금 대부분이 손실이
날 것으로 예상됨
26. 주요 신용대출 P2P들의 부실률은?
• 애초에 은행도 가계대출 부실률이 0.3%1)인데, 그보
다 낮은 신용등급의 사람들이 몰리는 P2P는 부실률
이 더 높을 수 밖에 없음
• 2017년 6월 기준, 신용대출을 주로 취급하는 주요
P2P 업체들의 부실률은 1% 초반 수준이나, 아직 상
환 기간이 남은 대출 잔액이 많기 때문에, 부실률은
더 커질 가능성이 있음
• 원금의 ~1.5% 정도는 손실률을 계산하여 미래 수익
률을 계산하는 것이 바람직함
1) 시사저널이코노미 “시중은행, 부실화 낮은 개인대출 늘려 수익 챙기기 급급“ http://www.sisajournal-e.com/biz/article/170015
2) 8퍼센트와 어니스트펀드의 경우, 신용대출, 담보대출 등을 포함한 부실률임 http://p2plending.or.kr/public
누적 신용대출액 신용 대출 잔액 잔액 비율 부실률2)
렌딧 522억 333억 64% 1.22%
8퍼센트 488억 225억 46% 1.42%
어니스트펀드 240억 136억 57% 1.13%
27. 부동산 투자에서 연체가 발생하면?
• 부동산 투자의 기본적인 구조
– 업체가 자기돈 12억을 가지고, 20억을 투자해서
땅을 사고, 오피스텔(건물)을 지은 다음, 분양해서
수익을 얻고자 함
– P2P 업체는 감정평가사를 이용하여 준공 후 건물
의 감정가를 30억으로 추정함
– P2P 업체는 모자란 비용 8억에 대해 대출을 내어
주고, 토지와 건물에 대해 담보 설정(10.4억)을 함
– 업체는 건물을 모두 지은 다음, 완성된 건물을 담
보로 시중은행에서 대출을 받거나, 직접 분양(임
대)를 통해 원금을 상환하는 구조
28. 실제 연체가 발생하면 어떻게 되나?
1. 공사가 완료된 상황이고, 분양 중인 상황이라면,
전문 업체가 채권을 사갈 수 있음
– 원금 대비 할인 대신, 원금 + 연체이자(25% 수준)로
채권 매매계약
– 전문 업체는 이런 걸 왜 사가지? 업체 입장에서는
짧은 기간 높은 연체이자를 받을 수 있고, 완성된 건
물이라면, 시간이 걸릴 뿐 원리금 회수가 가능
2. 공사 완료 전에 문제가 생기면?
– 깔끔하게 처리가 안 될 수도 있음
– P2P 업체들은 공사진척 상황에 따라 대금을 지급함
으로써 리스크를 관리함
– 기본적으로 업체 자기자본 비율(자기돈이 많이 들어
갔으면 어떻게 해서든 안 망하도록 하겠지..)과 입지
조건을 따지는 수 밖에..
29. 실제 사례
• 다행이 전문 업체에서 원금+연체이자로 채권을 사 가서 한 달 만에 원금 회
수 성공
• 오히려 연체이자 만큼 벌었지만, 상당한 금액의 원금이 일정 기간 동안 묶
일 수 있다는 단점
30. 조언
• 현재 상황에서는 개인신용대출에 투자하는
것이 투자 수익도 적고, 투자기간도 길고, 부
도 발생 시 답이 없다는 점에서 비추
• 반면 부동산 대출의 경우, 설사 연체/부도가
발생하더라도 담보를 팔아서 원금 일부 혹은
전체 회수를 기대할 수 있음
• 만약 투자한다면, 부동산담보대출에 분산 투
자하는 것을 추천함
– 하지만 금융위기 당시 부동산 PF가 망해서 저축
은행 부실사태가 났다는 것을 고려하면, 이 부분
도 risk는 존재함
31. 신비로운 세금의 세계
• 100만원을 투자해서 12
만원을 벌었다면, 수익
금의 27.5%인 3.3만원
을 세금으로 내야함
• 하지만, 4천원씩 나눠서
투자하면 어떻게 될까?
100만원 투자
총 수익 : 12만원
세금 : 3.3만원
플랫폼 수수료 : 1.2만원
연간 실수익금 : 7.5만원
32. 원단위 절사의 마법
• 투자 수익을 모아서 세금을 계산하지 않고, 매월
발생하는 이자에 대해 세금을 계산하는 꼼수(?)
• 4000원을 투자하고, 10% 이자를 받으면, 매월 33
원의 이자를 받게 되고, 이에 대한 세금은
33*27.5%=9.16원이 되므로 세금이 없음
• 매월 4천원 * 100 =40만원씩 투자하면, 투자수익
에 대한 세금을 내지 않을 수도 있음 (하지만 국세청
에서 언제까지 놔둘지는 ㅎㅎ)
• 좀 더 자세한 정보 : http://xlos.tistory.com/1706
출처 : 국가법령정보센터 http://www.law.go.kr/lsInfoP.do?urlMode=lsInfoP&lsId=009409#0000
34. 다른 절세 방법
• 1억을 굴리는 사람에게는 원단위 절사가 큰 의미가 없음
– 1억 / 4천 = 2.5만개의 채권이 필요한데, 아직 규모가 작아,
한 번에 100~200개 수준의 채권이 라이브됨
• 대부업등록을 하면, 원천징수대신 종합소득세로 넘어감
– 급여소득/사업소득이 일정 수준 이상이면, 오히려 세금을 더
낼 수도 있음
– 대부업등록에 의외로 숨겨진 비용 (대부업교육 이수비, 대부
업등록비용, 보증비용 등)이 꽤 됨
• 법인을 통한 투자
– 법인세율 22%를 부담하게 되므로 조금 더 낮지만, 법인에서
돈을 찾을 때 비용(소득세, 배당세 등)이 들기 때문에 비슷함
• P2P 전문 펀드
– 펀드의 경우, 수익의 15.4%가 과세되지만, 펀드 수수료를 생
각하면..
35. 순서
• P2P 투자란?
• P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나?
• 정말 안전한가?
• 다른 투자와 비교하면 장단점은?
36. 수익형 부동산 직접 투자와 비교 해 보자
• 1.8억 오피스텔을 사서, 월세 75만원을 받
는다.
• 그렇다면 수익률은 75만원 * 12개월 / 1.8
억 = 5% 일까?
37. 수익형 부동산에 직접 투자한다면?
초기 비용
매매금액 18,000만원
취등록세 및 공과금 850만원
공인중개사 수수료 90만원
법무사 비용 40만원
보증금 -1,000만원
합계 17,980만원
연간 비용
재산세(건축물) 매년 7월 30만원
재산세(토지) 매년 9월 30만원
공인중개사 수수료 30만원
도배 or 공실 risk 70만원
합계 160만원
연 수익
월세 75만원 * 12개월 900만원
38. 수익형 부동산에 직접 투자한다면?
• 대충 1.8억을 투자해서 매년 740만원의 수
익을 내므로, 연간 수익률은 4.1% 수준
• 2019년까지는 연간 2천만원 이하의 임대
소득은 비과세이나, 앞으로는 분리과세(세
율 14%)될 가능성이 있음1)
• 아파트가 아닌 수익형 부동산(오피스텔)은
감가상각 때문에 가격이 안 오른다던데?
1) 조선비즈 “2000만원 이하 임대소득 과세 계획대로 2019년부터”
http://news.naver.com/main/read.nhn?mode=LSD&mid=sec&sid1=101&oid=366&aid=0000374188
40. 오피스텔의 시세 상승 vs 감가 상각
• 최근 10년을 보면, 오피스텔들도 대체적으로 가격
이 상승했음
• 단, 시세 상승 분만큼, 월세가 오르지는 않았지만..
• 실제 오피스텔 분양 이후, 10년쯤 지나면, 본격적인
비용이 발생함 (에어컨, 냉장고, 세탁기 교체 등)
• 앞으로 1인 가구가 더 많아질 것인다 (가격이 더 오
를 것) vs 최근에 1인 가구를 위한 주택(주거용 오
피스텔, 도심용 생활주택 등)을 굉장히 많이 분양됐
다 (가격이 떨어질 것이다)
– 앞으로의 10년은? 알 수 없음
• 시세 상승은 장담할 수 없는 부분이고, 임대수익
(4~5%)만 계산 해 보면, P2P 투자 수익률 (연간
7~8%) 대비 너무 떨어지는 것은 아닐까?
41. 레버리지의 마법
• 1.8억 오피스텔이라면, 시세의 60~70% 한
도 내에서 은행에서 담보 대출 가능
• 1억을 3.6%의 금리로 빌린다음, 이 돈을
이용하여 P2P에 투자한다고 가정 해 보자.
• 연간 수익률이 6.5% 로 상승
연간 비용
재산세(건축물) 매년 7월 30만원
재산세(토지) 매년 9월 30만원
부동산수수료 30만원
도배 or 공실 risk 70만원
대출이자 360만원
합계 520만원
연 수익
월세 75만원 * 12개월 900만원
P2P 투자수익(8% 가정) 800만원
합계 1,700만원
42. 수익형 부동산 vs P2P 부동산 투자
수익형 부동산 수익형 부동산
+레버리지
P2P 부동산투자
실질수익률 4.1% 6.5% 7~8%
유동성 O
(급전 필요시 대출
or 전세)
X
(투자 기간 동안
묶임)
X
(투자 기간 동안
묶임)
장점 시세 차익 가능성 유동성 비율을 조
절 가능
높은 투자 수익
고액 투자 여부 1.5억~3억 투자
가능
1.5억~3억 500만원 단위로
쪼개서 투자 해야
하므로 많이 귀찮
음
비고 공실이 나지 않은
곳에 투자하는 안
목이 필요함
대출이자를 잘 갚
으면, 신용등급과
은행등급이 오름
-ㅅ-
유동성이 떨어지
므로, 여유자금으
로 하는 것이 바람
직
43. 정리
• P2P에 투자하면 얼마나 벌 수 있나?
– 세후 연 7~8%를 기대할 수 있다.
• 정말 안전한가?
– 부동산 담보대출에 분산 투자하는 경우, 상대
적으로 안전함
• 다른 투자와 비교하면 장단점은?
– 직접 투자 대비 수익률은 높지만, 유동성이 떨
어짐
44. 직접 한 번 투자 해 보세요.
• 테라펀딩 https://www.terafunding.com/
• 루프펀딩 https://www.rooffunding.com/
• 8퍼센트 https://8percent.kr
• 혹시 수정할 부분이 있으시면
xlos21@gmail.com 으로 메일 주세요.